Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Provisionsfreies Zweifamilienhaus mit großem Garten in ruhiger Lage von Köln-Weiß

Zum Verkauf steht ein attraktives Zweifamilienhaus, das sich in einer ruhigen Wohnlage im Kölner Süden, dem ehemaligen Fischerdorf Köln-Weiß, befindet. Die Immobilie zeichnet sich durch einen großen Garten sowie eine dazugehörige Garage aus. Da es sich um einen Privatverkauf handelt, fällt für den Käufer keine zusätzliche Maklerprovision an. Derzeit sind die beiden Wohneinheiten des Hauses vermietet, was das Objekt auch für Kapitalanleger interessant macht.

Raumaufteilung und Ausstattungsmerkmale

Das Haus bietet großzügigen Wohnraum, der sich auf mehrere Etagen verteilt. Im Erdgeschoss befindet sich eine rund 85 Quadratmeter große Wohnung, die über drei helle Zimmer, eine Küche, eine Diele, ein Badezimmer, ein separates Gäste-WC sowie eine Abstellkammer verfügt. Zu dieser Einheit gehören zudem eine Terrasse und der Zugang zum großen Garten. Die Wohnung im ersten Obergeschoss umfasst eine Wohnfläche von circa 70 Quadratmetern und bietet ebenfalls drei Zimmer, Küche, Diele, Bad, Gäste-WC und Abstellkammer, ergänzt durch einen Balkon. Im Dachgeschoss steht ein geräumiger Hobbyraum mit einem weiteren Gäste-WC zur Verfügung. Das Kellergeschoss beherbergt die Heizungsanlage, eine Waschküche und viel praktische Abstellfläche. Beheizt wird die Immobilie über eine Gaszentralheizung aus dem Jahr 1999. Ein entsprechender Energieausweis liegt bei der Besichtigung vor.

Idyllisches Wohnen mit exzellenter Infrastruktur im Kölner Süden

Die Immobilie profitiert von einer sehr guten Infrastruktur im grünen Stadtteil Köln-Weiß. Fußläufig erreichbar sind Dinge des täglichen Bedarfs wie ein Supermarkt, eine Bäckerei, eine Apotheke und die Post. Auch Ärzte, Restaurants, eine Eisdiele und ein Frisör befinden sich in direkter Nähe, ebenso wie eine Schule und vier Kindergärten. Im angrenzenden Rodenkirchen finden sich darüber hinaus vielfältige Einkaufsmöglichkeiten, weiterführende Schulen und eine umfassende medizinische Versorgung. Die Verkehrsanbindung ist ideal: Eine Bushaltestelle mit Verbindungen nach Rodenkirchen und Sürth liegt nur etwa 200 Meter entfernt. Der Bahnhof der Linie 16, der nach Köln und Bonn führt, ist in rund 2 Kilometern erreichbar, und auch die Autobahn liegt nur wenige Minuten entfernt. Für die Freizeitgestaltung bietet die grüne Umgebung das Naherholungsgebiet Weißer Bogen und das Rheinufer. Mehrere Spielplätze, ein Jugendzentrum und Sportvereine mit einem breiten Angebot runden das familienfreundliche Umfeld ab.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Analyse der Immobilienbeschreibung und der übermittelten Daten ergibt sich folgendes Bild für die Sanierungskosten der Heizungs- und Klimatechnik: Das Zweifamilienhaus stammt aus dem Baujahr 1974 und verfügt über eine Gesamtwohnfläche von 155 Quadratmetern. Eine spezifische Energieeffizienzklasse ist nicht angegeben, jedoch geht aus dem Beschreibungstext eindeutig hervor, dass das Objekt durch eine Gaszentralheizung aus dem Jahr 1999 beheizt wird. Da das Baujahr des Hauses deutlich vor 2005 liegt und mit Gas ein fossiler Energieträger genutzt wird, ist laut Bedarfs-Check von einem klaren Sanierungsbedarf auszugehen. Die Anlage hat ihre übliche Lebensdauer überschritten. Da im Inserat keine konkreten Sanierungswünsche geäußert werden, greift die standardisierte Kalkulationslogik für eine Vollsanierung. Für einen Altbau mit einer bestehenden Gasheizung wird hierbei ein Pauschalwert von 150 Euro pro Quadratmeter angesetzt, welcher die Umrüstung auf zeitgemäße Technik (wie beispielsweise eine moderne Wärmepumpe) abdeckt. Bei einer Wohnfläche von 155 Quadratmetern und dem angesetzten Satz von 150 Euro pro Quadratmeter belaufen sich die kalkulierten Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik somit auf insgesamt 23.250 Euro.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Bei der Analyse der übermittelten Immobiliendaten lässt sich entnehmen, dass das Zweifamilienhaus im Jahr 1974 erbaut wurde und über eine Gesamtwohnfläche von 155 Quadratmetern verfügt, welche sich auf zwei derzeit vermietete Einheiten im Erdgeschoss und Obergeschoss aufteilt. Eine detaillierte Zustandsbeschreibung der Wohnräume ist im Text nicht enthalten, es wird lediglich auf eine Gaszentralheizung aus dem Jahr 1999 verwiesen. Da konkrete Angaben zu bisher durchgeführten Sanierungsmaßnahmen fehlen und das Baujahr deutlich vor 1990 liegt, ist logisch betrachtet von einem hohen allgemeinen Renovierungs- und Modernisierungsbedarf auszugehen. Basierend auf der angegebenen Wohnfläche von 155 Quadratmetern und unter Verwendung der Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter belaufen sich die kalkulierten Kosten für anstehende Boden- und Malerarbeiten auf insgesamt 7.750 Euro.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf den übermittelten Daten habe ich die Bestandsaufnahme und die Kalkulation für die Renovierung der Sanitäranlagen durchgeführt. Aus der Objektbeschreibung geht hervor, dass das Zweifamilienhaus insgesamt über zwei Vollbäder (jeweils im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss) sowie über drei separate Gäste-WCs (im Erdgeschoss, im 1. Obergeschoss und im Dachgeschoss) verfügt. Ein exaktes Baujahr des Hauses wird im Text zwar nicht explizit genannt, jedoch weist die Erwähnung der Gaszentralheizung aus dem Jahr 1999 eindeutig darauf hin, dass die Immobilie vor 2005 errichtet wurde beziehungsweise der technische Stand aus dieser Zeit stammt. Da zudem keine Begriffe wie „modernisiert“ oder „gehoben“ fallen, greift hier die Regel für eine Vollsanierung. Entsprechend der vorgegebenen Kalkulationslogik fallen für die Vollsanierung der beiden Vollbäder jeweils 15.000 € an, was 30.000 € ergibt. Für die Vollsanierung der drei Gäste-WCs werden jeweils 4.000 € angesetzt, was 12.000 € entspricht. Die gesamten kalkulierten Renovierungskosten für die Badezimmer und WCs dieses Objekts belaufen sich somit auf insgesamt 42.000 €.

Fenster und Türen

Basierend auf den vorliegenden Daten des Zweifamilienhauses ergibt sich folgender Sanierungsbedarf für die Fenster und die Haustür: Da das Baujahr 1974 ist (und somit deutlich vor 2005 liegt) und im Text keinerlei Hinweise auf bereits durchgeführte Modernisierungen der Fenster zu finden sind, ist von einem kompletten Austausch auszugehen. Die genaue Anzahl der Fenster ist nicht angegeben, weshalb sie anhand der Wohnfläche von 155 m² geschätzt wird (1 Fenster pro 10 m²). Das ergibt aufgerundet 16 Elemente. Der Beschreibungstext erwähnt explizit eine Terrasse für die Erdgeschosswohnung und einen Balkon für die Wohnung im 1. Obergeschoss. Daher werden zwei der 16 Elemente als Terrassen- bzw. Balkontüren gewertet. Die Kalkulation sieht wie folgt aus: 14 Standardfenster zu je 1.200 € ergeben 16.800 €, zuzüglich der zwei Terrassen-/Balkonelemente zu je 2.500 €, was weitere 5.000 € ausmacht. Da das Objekt der Kategorie Haus (analog zum Einfamilienhaus) zuzuordnen ist, wird für den Austausch der Haustür ein Betrag von 3.500 € angesetzt. Die finale Summe für die Erneuerung der Fenster und der Haustür beläuft sich somit auf 25.300 €.

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um ein Haus (Zweifamilienhaus), das nach der Logik für Einfamilienhäuser berechnet wird. Die Wohnfläche beträgt 155 Quadratmeter, woraus sich nach der Faustformel (Wohnfläche mal 1,5) eine geschätzte Fassadenfläche von 232,5 Quadratmetern ergibt. Da das Baujahr des Hauses 1974 ist und somit deutlich vor 1995 liegt, greift die Regel für eine energetische Vollsanierung der Fassade inklusive Wärmedämmverbundsystem (WDVS) und Putz. Die Berechnung für diese Vollsanierung beläuft sich auf 180 Euro pro Quadratmeter, was bei 232,5 Quadratmetern einen Betrag von 41.850 Euro ergibt. Hinzu kommt die feste Zusatzpauschale für das Gerüst in Höhe von 4.500 Euro. Hinweise auf asbesthaltige Materialien wie Eternit-Platten sind im Text nicht zu finden, weshalb hierfür keine weiteren Kosten anfallen. Die finalen Sanierungskosten für die Gebäudehülle belaufen sich somit auf 46.350 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Finale Summe: 38.750 € Bei der Bestandsaufnahme des vorliegenden Objekts handelt es sich um ein Zweifamilienhaus, welches für diese Kalkulation der Kategorie Einfamilienhaus zugeordnet wird, mit einer angegebenen Gesamtwohnfläche von 155 Quadratmetern. Aus der Immobilienbeschreibung gehen keine spezifischen Hinweise auf Feuchtigkeit, wie etwa ein feuchter Keller, Risse im Mauerwerk oder ein nicht mehr zeitgemäßer Grundriss hervor. Für den Bedarfs-Check ist das Baujahr 1974 ausschlaggebend: Da das Gebäude vor 1980 errichtet wurde und keine Begriffe wie “kernsaniert” oder “massiv gebaut & top gepflegt” genannt werden, ist kalkulatorisch von einem Sanierungsbedarf im Rohbau-Anteil (Kernsanierung) auszugehen. Entsprechend der Kalkulations-Logik wird für eine große Rohbausanierung, welche beispielsweise Eingriffe in die Statik oder Wanddurchbrüche abdeckt, ein Satz von 250 € pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt. Bei 155 Quadratmetern ergibt dies strukturelle Sanierungskosten in Höhe von 38.750 €. Da in der Beschreibung die Kellerräume lediglich als Aufstellort für die Heizung, Waschküche und Abstellfläche beschrieben werden und das Wort “feucht” oder “Abdichtung” nicht fällt, wird die Zusatzpauschale für den Keller in Höhe von 15.000 € nicht berechnet. Die Sonderlogik für Eigentumswohnungen (WEG-Entscheidungen und abweichende Quadratmeterpauschalen) greift hier nicht, da es sich um ein Haus auf einem eigenen Grundstück handelt.

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten und der Beschreibung des Zweifamilienhauses aus dem Baujahr 1974 ergibt sich folgende Analyse für die Sanierung der Dachkonstruktion: Für die Bestandsaufnahme wird die Wohnfläche des obersten regulären Geschosses (1. OG) von ca. 70 Quadratmetern als Basis herangezogen. Über diesem befindet sich ein Dachgeschoss mit einem ausgebauten Hobbyraum. Hinweise auf Asbest, Eternit oder strukturelle Schäden am Dachstuhl sind in der Beschreibung nicht enthalten. Da das Baujahr 1974 deutlich vor dem Stichtag 1995 liegt und im Text keine kürzlichen Modernisierungen am Dach (wie etwa “Dach neu” oder “energetisch saniert”) erwähnt werden, ist gemäß dem Bedarfs-Check von der Notwendigkeit einer Vollsanierung inklusive neuer Eindeckung und aktueller Dämmung auszugehen. Die Kalkulationslogik sieht vor, die Grundfläche des obersten Geschosses zur Ermittlung der Dachfläche mit dem Faktor 1,3 zu multiplizieren. Aus den 70 Quadratmetern des 1. Obergeschosses ergibt sich somit eine geschätzte Dachfläche von 91 Quadratmetern. Bei einem festgesetzten Quadratmeterpreis von 200 Euro für eine komplette Sanierung, welche die Ziegel, die Dämmung sowie die Spenglerarbeiten umfasst, errechnen sich Grundkosten in Höhe von 18.200 Euro. Da keine Schadstoffe wie Asbest oder statische Mängel am Holzwurm oder Gebälk erwähnt werden, fallen die entsprechenden Zusatzpauschalen nicht an. Da es sich hierbei um die Objektart Haus und nicht um eine Eigentumswohnung handelt, greift die WEG-Pauschale ebenfalls nicht. Die kalkulierten Gesamtkosten für die vollständige Dachsanierung belaufen sich somit auf 18.200 €.

Wasser Marsch!

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um ein Zweifamilienhaus mit zwei Wohneinheiten aus dem Baujahr 1974. Hinweise auf das verborgene Rohrmaterial (wie etwa verzinkte Stahlrohre oder Kupfer) oder bereits durchgeführte Modernisierungen im Bereich der Sanitär- und Leitungstechnik gibt der Text nicht her. Da das Baujahr jedoch deutlich vor 1985 liegt und keine Begriffe wie “kernsaniert” oder “Leitungen neu” im Exposé fallen, ist nach den vorgegebenen Kriterien von einem dringenden Handlungsbedarf auszugehen und eine Vollsanierung der Trinkwasser- und Abwasserrohre (Steige- und Fallleitungen) erforderlich. Für die komplette Strangsanierung wird der Pauschalwert für ein Standard-Haus in Höhe von 12.000 Euro angesetzt. Da es sich explizit um ein Zweifamilienhaus handelt, kommt für die zweite Wohneinheit der festgelegte Zuschlag von 5.000 Euro hinzu. Die kalkulierten Gesamtkosten für die Erneuerung der Leitungen belaufen sich somit auf eine finale Summe von 17.000 €.