Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Exklusives Zweifamilienhaus im Kölner Malerviertel

Ein besonderes Angebot erwartet Sie in Köln-Rodenkirchen! Zum Verkauf steht ein Zweifamilienhaus mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 198 m², das rechtlich bereits in zwei separate Eigentumswohnungen aufgeteilt ist. Die dazugehörige Abgeschlossenheitserklärung sowie die Teilungserklärung liegen bereits vor. Die Käuferprovision für dieses Angebot beträgt 3,57 % vom beurkundeten Kaufpreis. Bitte senden Sie bei Ihrer Anfrage zwingend die Zustimmung zur Provisionsregelung mit, da Ihre Anfrage andernfalls nicht bearbeitet werden kann. Für Rückfragen und weitere Informationen bin ich täglich von 08:00 Uhr bis 20:00 Uhr mobil unter 0157-77596205 für Sie erreichbar.

Großzügige Flächen und individuelle Gestaltungsmöglichkeiten

Die Immobilie bietet zwei Wohneinheiten, die über jeweils ca. 99 m² Wohnfläche verfügen. Die freie Obergeschosswohnung ist derzeit aufgeteilt in zwei Zimmer, eine Küche, eine große Diele und ein Badezimmer. Sie ist renovierungsbedürftig und bietet Ihnen die Chance, Ihre eigenen Vorstellungen umzusetzen – so ist durch eine Raumteilung auch die Schaffung einer Dreizimmerwohnung problemlos möglich. Ein Balkon gewährt einen schönen Blick in den Garten, und eine vorhandene Einzelgarage ist dieser Wohnung bereits grundbuchlich zugeordnet. Die Erdgeschosswohnung präsentiert sich renoviert. Hier wurde durch eine Raumteilung des Wohnraumes bereits ein drittes Zimmer erstellt. Mit Ausnahme des Badezimmers wurde in dieser Einheit ein durchgängiger Boden verlegt. Ein Highlight der Erdgeschosswohnung ist die große Terrasse, die einen direkten Zugang in den Garten bietet. Bitte beachten Sie, dass diese Wohnung noch bis Ende Juni 2026 vermietet ist und die Mieterfamilie keine Innenaufnahmen gestattet hat.

Ihre Adresse in Köln-Rodenkirchen

Die Immobilie befindet sich in einer besonderen Lage im begehrten Malerviertel in Köln-Rodenkirchen. Das Haus bietet durch seinen Garten einen direkten Bezug nach draußen, welcher über die Terrasse der Erdgeschosswohnung begehbar ist und vom Balkon der Obergeschosswohnung überblickt werden kann. Für die bequeme Unterbringung eines Fahrzeugs steht die auf dem Grundstück befindliche Einzelgarage zur Verfügung.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der bereitgestellten Immobilienbeschreibung und den zugehörigen Daten habe ich die Parameter für die Sanierung der Heizungs- und Klimatechnik analysiert. Aus den übermittelten Informationen lassen sich das Baujahr 1965, die Energieeffizienzklasse H und eine Gesamtwohnfläche von 198 Quadratmetern extrahieren; ein spezifischer Energieträger wird im Text nicht explizit genannt. Da das Baujahr jedoch deutlich vor dem Schwellenwert von 2005 liegt und das Gebäude mit der Klasse H eine sehr schlechte energetische Bilanz aufweist, ist laut Bedarfs-Check zwingend von einem umfassenden Sanierungsbedarf auszugehen. Da in der Beschreibung keine konkreten Sanierungswünsche oder bereits geplante Maßnahmen hinsichtlich der Haustechnik formuliert sind, greift die Kalkulations-Logik für eine Vollsanierung im Altbau. Diese Pauschale umfasst die Modernisierung der Technik, wie etwa den Einbau einer Wärmepumpe, und wird mit 150 Euro pro Quadratmeter veranschlagt. Multipliziert man diesen Wert mit der angegebenen Wohnfläche von 198 Quadratmetern, ergeben sich kalkulierte Gesamtkosten für die Heizungs- und Klimatechnik in Höhe von 29.700 Euro. Obwohl die Objektart in den Meta-Daten als “Häuser” deklariert ist, geht aus dem Text klar hervor, dass das Gebäude bereits in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde und eine Teilungserklärung vorliegt; da es sich rechtlich somit um Wohnungen handelt, ist zwingend zu beachten, dass die Entscheidung zur Investition in die zentrale Heizungs- und Haustechnik bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich um ein in Eigentumswohnungen aufgeteiltes Zweifamilienhaus aus dem Baujahr 1965 mit einer Gesamtwohnfläche von 198 Quadratmetern. Diese Fläche verteilt sich auf zwei Einheiten mit jeweils circa 99 Quadratmetern, deren Zustand sich unterschiedlich darstellt. Die leerstehende Obergeschosswohnung wird ausdrücklich als renovierungsbedürftig beschrieben, während die bis Mitte 2026 vermietete Erdgeschosswohnung bereits renoviert ist und fast durchgängig über neue Bodenbeläge verfügt. Da das Baujahr 1965 jedoch deutlich vor 1990 liegt, ist bei der Immobilie grundsätzlich von einem höheren allgemeinen Sanierungs- und Instandhaltungsbedarf auszugehen. Um die anstehenden Boden- und Malerarbeiten zu kalkulieren, wird ein pauschaler Wert von 50 Euro pro Quadratmeter angesetzt. Auf Basis der Gesamtwohnfläche von 198 Quadratmetern ergeben sich somit überschlägige Renovierungskosten in Höhe von 9.900 Euro. Da die Erdgeschosswohnung bereits modernisiert wurde, liegt der akute Handlungsbedarf vor allem bei der Obergeschosswohnung, für deren 99 Quadratmeter Sie entsprechend sofortige Kosten in Höhe von 4.950 Euro für frische Farbe und neue Böden einkalkulieren sollten.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der bereitgestellten Immobilienbeschreibung ergibt sich für das Zweifamilienhaus folgende Bestandsaufnahme: Im Text wird für die Obergeschosswohnung explizit ein Badezimmer genannt, und auch bei der Erdgeschosswohnung wird auf das Badezimmer verwiesen. Da keine separaten Gäste-WCs erwähnt werden, beläuft sich der Bestand auf insgesamt zwei Vollbäder und null Gäste-WCs; die Standardregel (1 Bad, 1 separates WC) entfällt somit, da konkrete Angaben zu den Bädern vorliegen. Für den Bedarfs-Check ist ausschlaggebend, dass in der Beschreibung der Begriff „renovierungsbedürftig“ fällt. Zudem wird erwähnt, dass das Bad in der unteren Wohnung von den bisherigen Renovierungen ausgenommen wurde. Gemäß den festgelegten Regeln löst der Begriff „renovierungsbedürftig“ die Kalkulation für eine Vollsanierung aus. Nach der vorgegebenen Kalkulations-Logik werden für die Vollsanierung eines Vollbades 15.000 € veranschlagt. Da das Objekt über zwei Vollbäder verfügt, belaufen sich die kalkulierten Gesamtkosten für die Sanierung der Sanitäranlagen auf 30.000 €.

Fenster und Türen

Bei der Bestandsaufnahme des vorliegenden Zweifamilienhauses (Objektart: Häuser) mit einer Gesamtwohnfläche von 198 m² ergibt sich gemäß der Schätzregel von einem Fenster pro 10 m² Wohnfläche eine Gesamtzahl von aufgerundet 20 Fensterelementen. Da im Text explizit eine große Terrasse mit direktem Zugang für die Erdgeschosswohnung erwähnt wird, wird eines dieser Elemente als Terrassenelement kalkuliert. Somit gehen 19 Standardfenster und 1 Terrassenelement in die Berechnung ein. Da das Gesamtobjekt (Haus) zum Verkauf steht, wird hier die Logik für Einfamilienhäuser mit einer zentralen Haustür angewendet. Der Bedarfs-Check zeigt deutlichen Handlungsbedarf: Das Baujahr des Hauses ist 1965 und liegt damit weit vor 2005. Zwar ist die Erdgeschosswohnung renoviert, jedoch fallen im gesamten Text keine ausschließenden Begriffe wie “3-fach-Verglasung”, “energetisch saniert” oder “Fenster neu”. Zudem wird die Obergeschosswohnung explizit als renovierungsbedürftig beschrieben. Ein kompletter Austausch der Bauelemente ist daher zwingend anzusetzen. Die Kalkulation der Kosten setzt sich wie folgt zusammen: Für die 19 Standardfenster fallen bei 1.200 € pro Stück (inklusive Montage und Entsorgung) Kosten in Höhe von 22.800 € an. Das explizit erforderliche Terrassenelement im Erdgeschoss wird mit 2.500 € berechnet. Für den Austausch der Haustür des Gesamtgebäudes unter Berücksichtigung von Sicherheit und Energieeffizienz werden weitere 3.500 € veranschlagt. Die finale Summe für den kompletten Austausch der Fenster und der Haustür beläuft sich auf 28.800 €.

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Angebot handelt es sich laut Objektart und Beschreibung um ein komplettes Haus (Zweifamilienhaus), das im Ganzen verkauft wird, weshalb hier die Bewertungslogik für ein Einfamilienhaus/Haus angewendet wird. Ausgehend von der angegebenen Gesamtwohnfläche von 198 m² ergibt sich anhand der Faustformel (Wohnfläche multipliziert mit 1,5) eine geschätzte Fassadenfläche von 297 m². Da das Baujahr des Gebäudes 1965 ist und somit deutlich vor 1995 liegt, wird gemäß den Vorgaben eine energetische Vollsanierung der Fassade (Wärmedämmverbundsystem und Putz) fällig. Die Kosten für die Dämmung inklusive Putz berechnen sich mit 180 € pro Quadratmeter, was bei 297 m² Fassadenfläche einen Betrag von 53.460 € ergibt. Hinweise auf Asbest oder Eternit-Platten sind im Text nicht zu finden, weshalb hier keine zusätzlichen Entsorgungskosten anfallen. Abschließend wird die obligatorische Gerüstpauschale in Höhe von 4.500 € addiert. Die finalen Sanierungskosten für die Fassade betragen somit 57.960 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich gemäß Bestandsaufnahme um ein Zweifamilienhaus, das rechtlich bereits in Eigentumswohnungen (ETW) aufgeteilt ist, mit einer Gesamtwohnfläche von 198 m² (zwei Einheiten à ca. 99 m²). Hinweise auf Feuchtigkeit, wie etwa einen feuchten Keller, oder statische Risse gibt es in der Beschreibung nicht. Jedoch wird explizit auf eine mögliche Grundrissänderung in der Obergeschosswohnung (“Aufteilung in eine Dreizimmerwohnung ist durch eine Raumteilung möglich”) hingewiesen. Der Bedarfs-Check zeigt, dass das Baujahr 1965 deutlich unter der Grenze von 1980 liegt und die obere Wohnung als renovierungsbedürftig beschrieben wird. Dies indiziert grundsätzlich einen Bedarf an Kernsanierung im Rohbau-Anteil der Gebäudehülle sowie eine strukturelle Optimierung durch die erwähnte Raumteilung. Da es sich rechtlich um Eigentumswohnungen handelt, greift bei der Kalkulation zwingend die Sonderlogik für diesen Objekttyp. Aufgrund des Baujahres und des vorhandenen Sanierungsbedarfs wird ein voraussichtlicher Eigenanteil von 1.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt. Für die Gesamtwohnfläche von 198 m² ergibt dies den kalkulierten Betrag. An dieser Stelle muss ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass die finale Entscheidung zur Durchführung von Sanierungen am Gemeinschaftseigentum (z. B. an Mauerwerk, Dach oder Leitungssträngen) nicht bei Ihnen allein, sondern immer bei der WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) liegt. Auch wenn leichte Baumaßnahmen im Sondereigentum (wie der reine Trockenbau zur Grundrissoptimierung in der oberen Wohnung) nach der Standardlogik nur mit 100 € pro m² (also 9.900 € für 99 m²) zu Buche schlagen würden, muss für die strukturelle Gesamtbetrachtung des Objekts aus dem Jahr 1965 die ETW-Pauschale angewendet werden. Die finale Summe beläuft sich auf 198.000 €.

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt sich folgende Kalkulation für die Sanierung der Dachkonstruktion: In der Bestandsaufnahme zeigt sich ein Zweifamilienhaus aus dem Baujahr 1965 mit einer Gesamtwohnfläche von 198 m². Da das Haus in zwei etwa gleich große Einheiten aufgeteilt ist, wird die Wohnfläche der Obergeschosswohnung von ca. 99 m² als Grundfläche des obersten Geschosses für die weitere Berechnung herangezogen. Spezifische Angaben zur Dachform (wie Flachdach oder Satteldach) oder zur vorhandenen Dämmung werden in der Beschreibung nicht genannt, ebenso wenig gibt es Hinweise auf Asbest. Beim Bedarfs-Check ist festzustellen, dass das Baujahr 1965 deutlich vor 1995 liegt. Da im Text keine kürzlich erfolgten Modernisierungen des Daches erwähnt werden und das Obergeschoss zudem explizit als renovierungsbedürftig beschrieben wird, ist nach den Vorgaben von einer notwendigen Vollsanierung (inklusive Eindeckung und energetischer Dämmung) auszugehen. Für die Kalkulations-Logik wird zunächst die geschätzte Dachfläche ermittelt: 99 m² Grundfläche des obersten Geschosses multipliziert mit dem Faktor 1,3 ergibt eine Dachfläche von 128,7 m². Da eine komplette Sanierung erforderlich ist, wird der Quadratmeterpreis von 200 € angesetzt. Die Multiplikation der Dachfläche (128,7 m²) mit den Kosten pro Quadratmeter (200 €) ergibt einen Betrag von 25.740 €. Zusatzpauschalen für Asbestentsorgung oder einen morschen Dachstuhl fallen nicht an, da in der Objektbeschreibung keine entsprechenden Mängel oder Schadstoffe wie Eternit oder Holzwurm erwähnt werden. Die kalkulierten Gesamtkosten für die Vollsanierung des Daches belaufen sich somit auf 25.740 €.

Wasser Marsch!

Basierend auf den vorliegenden Daten ergibt sich folgende fachliche Analyse für die Sanitär- und Gebäudetechnik: Bei dem angebotenen Objekt handelt es sich um ein Haus mit dem Baujahr 1965. Obwohl das Gebäude rechtlich bereits in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, wird hier das gesamte Zweifamilienhaus mit zwei Wohneinheiten und einer Gesamtwohnfläche von 198 m² als ein Objekt betrachtet und verkauft. Konkrete Angaben zu den verbauten Rohrmaterialien der Steige- und Fallleitungen (wie beispielsweise Bleileitungen oder verzinkte Stahlrohre) sind im Exposé nicht enthalten. Für den Bedarfs-Check ist das Baujahr ausschlaggebend: Da das Haus 1965 und somit deutlich vor 1985 erbaut wurde, ist zwingend von einem dringenden Handlungsbedarf auszugehen. Es finden sich im Text keine Hinweise auf eine bereits erfolgte Kernsanierung oder auf bereits erneuerte Leitungen; die Tatsache, dass die Erdgeschosswohnung lediglich “renoviert” wurde, reicht nicht aus, um eine Erneuerung der grundlegenden Haustechnik anzunehmen. Daher ist eine Vollsanierung der Trinkwasser- und Abwasserrohre erforderlich. Da das komplette Gebäude erworben wird, greift hier die Kalkulationslogik für ein Einfamilien-/Zweifamilienhaus und nicht die Sonderlogik für eine einzelne Eigentumswohnung innerhalb einer fremdverwalteten WEG. Für die komplette Strangsanierung von Wasser und Abwasser im gesamten Haus wird ein Grundpauschalbetrag von 12.000 € angesetzt. Da es sich um ein Zweifamilienhaus handelt, kommt für die zweite Wohneinheit ein pauschaler Aufschlag von 5.000 € hinzu. Die kalkulierte finale Summe für die Erneuerung der Leitungen beträgt somit 17.000 €.