Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt weiß:

Grundstück in Köln-Rodenkirchen

Ihr Wohntraum im Rodenkirchener Auenviertel: Vielseitiges Potenzial in Bestlage

Sichern Sie sich diese seltene Gelegenheit in einer der gefragtesten Wohnadressen im Kölner Süden. Am Ende einer ruhigen Sackgasse in einem Wendehammer gelegen, bietet dieses ca. 611 m² große Grundstück in Südwest-Ausrichtung vielfältige Möglichkeiten: Ob die Modernisierung des bestehenden Zweifamilienhauses oder die Realisierung eines großzügigen Neubauprojekts – hier erwartet Sie eine exzellente Investition in einer gewachsenen, verkehrsberuhigten Nachbarschaft.

Details zur Bausubstanz, Ausstattung und Entwicklungspotenzial

Das aktuell auf dem Grundstück befindliche, freistehende Zweifamilienhaus aus dem Jahr 1955 bietet ca. 182 m² Wohnfläche, aufgeteilt in zwei Wohneinheiten (EG ca. 93 m², OG ca. 90 m²) mit jeweils attraktiver Raumaufteilung. Ergänzend steht eine ausgebaute Nutzfläche im Dachgeschoss zur Verfügung. Das Objekt befindet sich in einem sanierungsbedürftigen, aber guten Zustand und lädt zur individuellen Gestaltung ein. Alternativ bietet das Grundstück erhebliches Entwicklungspotenzial: Basierend auf dem Bebauungsplan Auenviertel und bereits vorliegenden Architektenplänen lässt sich innerhalb des Baufensters ein großzügiger Neubau mit einer Grundfläche von 183 m² und einer Gesamtwohnfläche von ca. 366 m² realisieren.

Exzellente Wohnlage mit hoher Lebensqualität

Das Rodenkirchener Auenviertel zeichnet sich durch seine begehrte und zugleich ruhige Lage aus. Die Einbettung in eine gewachsene, verkehrsberuhigte Umgebung sorgt für ein hohes Maß an Privatsphäre und Wohnqualität. Gleichzeitig überzeugt der Standort durch eine hervorragende Infrastruktur, die alle Annehmlichkeiten des täglichen Bedarfs in unmittelbarer Nähe erreichbar macht. Eine ideale Adresse für anspruchsvolle Wohnkonzepte im Kölner Süden.

Diese Zusammenfassung beruht ausschließlich auf den Angaben der öffentlich zugänglichen Immobilienanzeige des Anbieters. Die Angaben wurden nicht eigenständig geprüft. Maßgeblich für Inhalt, Verfügbarkeit und Kontaktaufnahme ist das Originalangebot.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Sanierung der Heizung

Die Analyse der übermittelten Objektdaten ergibt folgendes Ergebnis für die Sanierungskosten im Bereich Heizung und Klimatechnik: Bei dem Objekt handelt es sich um ein Zweifamilienhaus aus dem Baujahr 1955 mit einer Wohnfläche von 182 m² und der Energieeffizienzklasse H. Da das Baujahr deutlich vor 2005 liegt und die Energieeffizienzklasse einen hohen energetischen Sanierungsbedarf indiziert, wird bei fehlenden spezifischen Modernisierungsangaben eine Vollsanierung der Heizungsanlage kalkuliert. Unter Anwendung der Pauschale von 150 € pro m² für eine Vollsanierung (Einbau moderner Wärmepumpentechnik) ergeben sich geschätzte Sanierungskosten in Höhe von 27.300 €. Die Option eines Neubaus auf dem Grundstück wurde bei dieser Berechnung außen vor gelassen, da sich die Kostenkalkulation explizit auf den Zustand des bestehenden Wohngebäudes bezieht.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Die Analyse des Objekts in Köln-Rodenkirchen ergibt folgende Eckdaten: Das Gebäude stammt aus dem Baujahr 1955 und verfügt über eine Wohnfläche von insgesamt ca. 182 m². Der Zustand wird in der Beschreibung als “gut, aber sanierungsbedürftig” deklariert. Aufgrund des Baujahres (vor 1990) und der expliziten Erwähnung des Sanierungsbedarfs ist von einem hohen Renovierungsbedarf auszugehen, um die Immobilie auf einen zeitgemäßen Standard zu bringen. Basierend auf der angegebenen Wohnfläche von 182 m² und unter Anwendung der pauschalen Kalkulationsgrundlage von 50 € pro m² für Maler- und Bodenarbeiten ergeben sich kalkulatorische Mindestkosten für die reine Renovierung in Höhe von 9.100 €. Bitte beachten Sie, dass dies lediglich die kosmetischen Maßnahmen abdeckt; aufgrund des Baujahres und des Sanierungsbedarfs sollten für technische Modernisierungen (wie Heizung, Leitungen oder energetische Sanierung) zusätzliche Budgetreserven eingeplant werden.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Die Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung ergibt für die Badezimmer und WCs folgenden Sanierungsbedarf: Da das Baujahr des Gebäudes 1955 ist und die Beschreibung explizit auf einen „sanierungsbedürftigen Zustand“ hinweist, ist für die zwei vorhandenen Bäder eine Vollsanierung anzusetzen. Da in der Objektbeschreibung keine gesonderte Angabe zu einem separaten Gäste-WC gemacht wurde, ist gemäß den Vorgaben von einem Standard mit 1 Bad und 1 Gäste-WC pro Wohneinheit auszugehen (insgesamt 2 Bäder und 2 Gäste-WCs). Auf Basis der Kalkulationslogik von 15.000 € pro Vollbad und 4.000 € pro Gäste-WC bei einer Vollsanierung ergeben sich für das Zweifamilienhaus Gesamtkosten in Höhe von 38.000 €.

Fenster und Türen

Auf Basis der vorliegenden Daten für das Einfamilienhaus (Baujahr 1955) und der Einschätzung als „sanierungsbedürftig“ ergibt sich für den Austausch der Fenster und der Haustür folgender kalkulatorischer Bedarf: Bei einer Wohnfläche von 182 m² werden gemäß der Berechnungsvorgabe 19 Fenster (18,2 aufgerundet) angesetzt. Die Gesamtkosten für den Austausch der 19 Fenster sowie der Haustür belaufen sich auf 26.300 €.

Alles nur Fassade?

Da es sich bei dem Objekt um ein freistehendes Zweifamilienhaus aus dem Jahr 1955 mit explizitem Hinweis auf einen sanierungsbedürftigen Zustand handelt, ist für die Fassadenhülle eine Vollsanierung inkl. Dämmung (WDVS) anzusetzen. Bei einer Wohnfläche von 182 m² ergibt sich eine geschätzte Fassadenfläche von 273 m² (182 m² * 1,5). Die Kostenkalkulation umfasst somit 273 m² * 180 €/m² für das WDVS sowie die Zusatzpauschale von 4.500 € für das Gerüst, was zu einer finalen Summe von 53.640 € führt.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um ein freistehendes Zweifamilienhaus (EFH-Kategorie) mit einer Wohnfläche von 182 m², Baujahr 1955. Da die Beschreibung explizit einen „sanierungsbedürftigen Zustand“ ausweist, ist eine umfassende Rohbausanierung zu unterstellen. Für die Kalkulation der strukturellen Maßnahmen (statische Eingriffe, Grundrissanpassungen zur Zusammenlegung der Wohneinheiten, Putz- und Mauerwerksarbeiten) wird der Ansatz für eine große Rohbausanierung in Höhe von 250 €/m² Wohnfläche angewendet. Bei 182 m² ergibt sich daraus ein Betrag von 45.500 €. Zusätzliche Kosten für leichte Baumaßnahmen (Trockenbau, Grundrissoptimierungen innerhalb der Einheiten) werden mit 100 €/m² berechnet, was weitere 18.200 € ausmacht. Da keine spezifischen Hinweise auf einen „feuchten Keller“ vorliegen, wird die entsprechende Zusatzpauschale hier nicht in die Kalkulation einbezogen. Die finale Summe für die strukturellen Sanierungs- und Rohbaumaßnahmen beläuft sich somit auf **63.700 €**. *Hinweis: Sollte im Zuge der weiteren Planung eine komplette Entkernung oder weitreichende statische Eingriffe für ein offenes Wohnkonzept angestrebt werden, können diese Kosten aufgrund der Bauweise aus den 1950er Jahren und potenzieller Asbest- oder Schadstoffthematiken variieren. Die genannten Kosten beziehen sich rein auf den baulichen Rohbau- und Strukturanteil; energetische Sanierungen, technische Gebäudeausrüstung (TGA) oder Innenausbau sind in dieser Kalkulation nicht enthalten.*

Dach über dem Kopf

Auf Basis der vorliegenden Daten für das Objekt in Köln-Rodenkirchen ergibt sich für die Dachsanierung folgende Kalkulation: Da das Gebäude aus dem Jahr 1955 stammt und explizit als sanierungsbedürftig beschrieben wird, ist bei einer Weiternutzung des Bestandsgebäudes von einer notwendigen Vollsanierung des Daches (Eindeckung und Dämmung) auszugehen. Die Grundfläche des obersten Geschosses wird basierend auf der Wohnfläche von ca. 90 m² im Obergeschoss zuzüglich der Nutzfläche des ausgebauten Dachgeschosses geschätzt. Unter Berücksichtigung des Faktors 1,3 ergibt sich eine kalkulatorische Dachfläche von ca. 117 m². Bei einer Vollsanierung inklusive Ziegel, Dämmung und Spenglerarbeiten (200 €/m²) belaufen sich die geschätzten Kosten auf ca. 23.400 €. Sollte das Dach aufgrund des Baujahres asbestbelastete Materialien (z. B. Eternit) enthalten, wäre die Zusatzpauschale in Höhe von 8.000 € zu berücksichtigen, was die Gesamtsumme auf 31.400 € erhöhen würde. Sollten bei der Öffnung der Dachkonstruktion strukturelle Mängel am Gebälk (wie Holzwurm oder Fäulnis) festgestellt werden, müssten weitere 15.000 € für die statische Ertüchtigung eingeplant werden.

Wasser Marsch!

Bei dem Objekt handelt es sich um ein Zweifamilienhaus aus dem Baujahr 1955. Da das Gebäude als „sanierungsbedürftig“ eingestuft wird und das Baujahr deutlich vor 1985 liegt, ist eine Vollsanierung der Trinkwasser- und Abwasserleitungen erforderlich. Da es sich um ein Zweifamilienhaus handelt, belaufen sich die Kosten für die komplette Strangsanierung auf 12.000 € für die Grundpauschale, zuzüglich 5.000 € für die zweite Wohneinheit, was zu einer finalen Summe von 17.000 € führt.