Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Vielseitiges Anlageobjekt mit Potenzial im Kölner Auenviertel

Dieses massiv errichtete und einseitig angebaute Haus in optimaler Lage bietet Ihnen herausragende und vielfältige Nutzungsmöglichkeiten. Sie können die gepflegte Immobilie als vermietete Kapitalanlage, als großzügiges Mehrgenerationenhaus, als klassisches Einfamilienhaus oder für das Konzept Wohnen und Arbeiten unter einem Dach nutzen. Da die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Stadt Köln aus dem Februar 2010 bereits vorliegt, eignet sich das Gebäude zudem hervorragend als Aufteilerobjekt, um es grundbuchlich in drei separate Eigentumswohnungen umzuwandeln.

Durchdachte Raumaufteilung und solide Bausubstanz

Das 11,91 Meter breite und 12,71 Meter tiefe Gebäude präsentiert sich in einem gepflegten Erhaltungszustand und ist nahezu voll unterkellert. In den 1980er Jahren wurde die Immobilie nachträglich voll verklinkert und durch einen Anbau erweitert, der das Treppenhaus, die Küchen im Erd- und Obergeschoss sowie die Dachterrasse im Dachgeschoss umfasst. Im Zuge dieser Maßnahmen wurde auch der Dachstuhl erneuert, wärmegedämmt und die Dachfläche neu eingedeckt. Das Haus verfügt über drei abgeschlossene Wohnungen mit jeweils einer Einheit pro Etage. Die Erdgeschosswohnung mit circa 87,5 Quadratmetern Wohnfläche und alleinigem Gartennutzungsrecht ist an ein älteres Ehepaar vermietet und erzielt durch eine Indexmiete aktuell eine Kaltmiete von 1.388,00 Euro. Die Wohnung im Obergeschoss bietet circa 83,34 Quadratmeter Wohnfläche, ist an einen älteren Singlehaushalt vermietet und erwirtschaftet durch Indexierung eine monatliche Kaltmiete von 1.316,00 Euro. Im Dachgeschoss befindet sich eine circa 54,88 Quadratmeter große Wohnung, die an einen jüngeren Singlehaushalt vermietet ist. Hier beträgt die Kaltmiete 880,00 Euro, wobei eine Staffelmiete mit einer Erhöhung um monatlich 25,00 Euro ab November 2026 vereinbart ist. Zwei Außentreppen führen in den Garten, eine direkt vom Keller und eine aus der Erdgeschosswohnung. Im Kellergeschoss befindet sich hinter der Waschküche zudem ein gut belichtetes Souterrainzimmer, welches aktuell vom Mieter des Erdgeschosses als Arbeitszimmer genutzt wird. Die genaue Raumaufteilung ist den Grundrissen der beigefügten pdf-Dateien zu entnehmen. Die letzte Kanaldichtigkeitsprüfung wurde im November 2012 durchgeführt.

Wertbeständiges Grundstück in bester Ausrichtung

Die Immobilie besticht durch ihre optimale Lage in Köln. Das rund 328 Quadratmeter große Grundstück verfügt über einen attraktiven Garten in begehrter Süd-Ostlage. Die herausragende Qualität des Standortes spiegelt sich auch im Bodenrichtwert des Auenviertels wider, welcher bei 2.280,00 Euro pro Quadratmeter liegt. Allein dieses Grundstück trägt somit einen erheblichen Anteil zum Gesamtwert der Immobilie bei.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Immobilienbeschreibung und den übermittelten Daten habe ich die Parameter zur Berechnung der Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik analysiert. Aus den Daten geht hervor, dass das Mehrgenerationenhaus aus dem Baujahr 1940 stammt, eine Gesamtwohnfläche von 226 Quadratmetern aufweist und in die Energieeffizienzklasse D eingestuft ist. Ein spezifischer Energieträger wird im Text zwar nicht explizit benannt, da das Baujahr jedoch deutlich vor 2005 liegt und keine hohe Energieeffizienzklasse (A oder A+) vorliegt, ist im Rahmen des Bedarfs-Checks von einem klaren Sanierungsbedarf auszugehen. Da der Beschreibungstext keine konkreten Angaben zu bereits geplanten Sanierungswünschen oder Vorarbeiten an der Heizungsanlage enthält, greift die festgelegte Kalkulationslogik. Für diesen Altbau wird daher die Pauschale für eine Vollsanierung angesetzt, welche die Installation einer modernen Wärmepumpe sowie der dazugehörigen Technik berücksichtigt. Bei einem Wert von 150 Euro pro Quadratmeter multipliziert mit der Wohnfläche von 226 Quadratmetern ergeben sich somit kalkulierte Sanierungskosten in Höhe von 33.900 Euro für die Heizungs- und Klimatechnik. *(Hinweis: Da die Objektart explizit als “Häuser” deklariert ist und die Aufteilung in Eigentumswohnungen grundbuchlich noch nicht vollzogen wurde, handelt es sich aktuell nicht um eine einzelne Eigentumswohnung, weshalb die Entscheidungsfindung derzeit bei einem Alleineigentümer und nicht bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.)*

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Die Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung ergibt, dass das Gebäude im Jahr 1940 erbaut wurde und über eine Gesamtwohnfläche von 226 m² verfügt. Den Angaben zufolge befindet sich das Haus in einem gepflegten Erhaltungszustand, wobei in den 1980er Jahren umfangreiche Maßnahmen wie eine Vollverklinkerung, die Erneuerung und Dämmung des Dachstuhls sowie ein Anbau realisiert wurden. Da das ursprüngliche Baujahr jedoch deutlich vor 1990 liegt und keine wesentlichen Kernsanierungen (wie Heizung, Sanitär oder Elektro) aus jüngerer Zeit erwähnt werden, ist logisch abgeleitet von einem hohen allgemeinen Renovierungs- und Modernisierungsbedarf im Inneren auszugehen. Auf Basis der vorhandenen Wohnfläche von 226 m² lassen sich die grundlegenden optischen Maßnahmen kalkulieren: Unter Verwendung einer Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter belaufen sich die überschlägigen Kosten für anstehende Boden- und Malerarbeiten auf insgesamt 11.300 Euro.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Aus der Bestandsaufnahme der übermittelten Immobilienbeschreibung geht hervor, dass keine konkrete Anzahl an Bädern und WCs genannt wird (das entsprechende Feld am Ende des Textes ist leer). Gemäß den Vorgaben wird in diesem Fall von einem Standard ausgegangen, der genau 1 Vollbad und 1 separates Gäste-WC umfasst. Beim Bedarfs-Check ist festzustellen, dass das Haus ursprünglich noch älter ist und in den 1980er Jahren nachträglich verklinkert und erweitert wurde. Da dieses Bau- bzw. maßgebliche Erweiterungsjahr deutlich vor 2005 liegt, greift automatisch die Regel für eine Vollsanierung. Die Beschreibung erwähnt zwar auch einen „gepflegten Erhaltungszustand“ (was ein Indikator für eine Teilsanierung wäre), jedoch überwiegt das klare Kriterium des Baujahres vor 2005, da die Installationen aus den 1980er Jahren nach dieser Zeitspanne grundlegend erneuert werden müssen. Gemäß der vorgegebenen Kalkulations-Logik für eine Vollsanierung ergeben sich somit Kosten in Höhe von 15.000 € für das Vollbad sowie 4.000 € für das separate Gäste-WC. Die kalkulierten Gesamtkosten für die Renovierung der Sanitärbereiche belaufen sich daher auf 19.000 €.

Fenster und Türen

Basierend auf den vorliegenden Daten handelt es sich bei dem Objekt um ein einseitig angebautes Haus, das als Gesamteinheit verkauft wird. Auch wenn es aktuell in drei Wohnungen unterteilt ist, greift hier die Kalkulationslogik für ein Einfamilien- bzw. Doppelhaus. Da im Text keine genaue Anzahl der Fenster genannt wird, erfolgt die Ermittlung anhand der angegebenen Wohnfläche von 226 m². Nach der Vorgabe von einem Fenster pro 10 m² Wohnfläche ergeben sich rechnerisch 22,6, also aufgerundet 23 Fenster. Das ursprüngliche Baujahr des Hauses ist 1940, und die erwähnten Erweiterungsmaßnahmen sowie die Verklinkerung fanden in den 1980er Jahren statt. Da das Baujahr sowie die Umbauten deutlich vor dem Jahr 2005 liegen und im Text keinerlei Hinweise auf bereits erneuerte, energetisch sanierte Fenster oder eine 3-fach-Verglasung zu finden sind, ist nach der Prüflogik von einem notwendigen Komplettaustausch auszugehen. Zwar wird das Gebäude als gepflegt beschrieben, aufgrund des hohen Alters der Bausubstanz reicht eine Teilsanierung hier jedoch nicht aus. Spezielle Terrassenelemente oder Schiebetüren für die Dachterrasse oder den Gartenzugang werden nicht explizit als solche benannt, weshalb durchgehend mit dem Preis für Standardfenster gerechnet wird. Für den Austausch der 23 Fenster wird ein Preis von 1.200 Euro pro Stück inklusive Montage und Entsorgung angesetzt, was Kosten in Höhe von 27.600 Euro ergibt. Hinzu kommt der Austausch der Haustür, der bei diesem Objekttyp mit 3.500 Euro für eine energieeffiziente Sicherheitstür kalkuliert wird. Die finale Summe beläuft sich somit auf 31.100 Euro.

Alles nur Fassade?

Basierend auf den vorliegenden Daten handelt es sich bei der angebotenen Immobilie um ein einseitig angebautes Haus (Objektart: Häuser), weshalb die Kalkulationslogik für ein Einfamilien-/Mehrfamilienhaus angewandt wird. Gemäß der vorgegebenen Faustformel (226 m² Wohnfläche * 1,5) ergibt sich eine theoretische Fassadenfläche von 339 m². Das ursprüngliche Baujahr 1940 liegt zwar deutlich vor 1995, was prinzipiell auf einen Bedarf an einer Vollsanierung hindeuten würde. Aus der Objektbeschreibung geht jedoch hervor, dass das Gebäude in den 1980-er Jahren nachträglich “voll verklinkert” wurde und sich in einem “gepflegten Erhaltungszustand” befindet. Da diese Beschreibung inhaltlich exakt der Ausschlussregel einer gepflegten Klinkerfassade entspricht, bei der weder Putz, Anstrich noch ein zusätzliches Wärmedämmverbundsystem (WDVS) appliziert werden, entfällt der Handlungsbedarf. Die Sanierungskosten für die Gebäudehülle betragen daher 0.

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt sich folgende Analyse der Sanierungskosten für den Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen: Im Rahmen der Bestandsaufnahme lässt sich der Objekttyp als einseitig angebautes Mehrfamilien- bzw. Mehrgenerationenhaus (vergleichbar mit einer großen Doppelhaushälfte) identifizieren. Zwar liegt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zur Aufteilung in Eigentumswohnungen vor, da diese jedoch grundbuchlich noch nicht vollzogen ist, wird das Gebäude hier als Gesamtobjekt bewertet. Die zu berücksichtigende Wohnfläche beträgt insgesamt 226 m². Die Objektbeschreibung liefert keinerlei Hinweise auf Feuchtigkeit, Risse oder zwingend notwendige Grundrissänderungen. Im Gegenteil: Das Haus wird als massiv errichtet und in einem gepflegten Erhaltungszustand beschrieben, und das Souterrain wird sogar aktiv als Arbeitszimmer genutzt, was gegen Feuchtigkeitsprobleme im Keller spricht. Beim Bedarfs-Check ist jedoch das Baujahr 1940 das entscheidende Kriterium. Gemäß den strengen Vorgaben löst ein Baujahr vor 1980 formell die Kategorie einer Kernsanierung (Rohbau-Anteil) aus. Auch wenn das Haus in den 1980er Jahren umbaut, verklinkert und mit einem neuen Dachstuhl versehen wurde sowie als “gepflegt” gilt, greift die Ausnahmeregelung für “Kosten = 0 €” nicht, da die letzten großen strukturellen Eingriffe bereits über 40 Jahre zurückliegen und Begriffe wie “Neubau” oder “kernsaniert” nicht fallen. Dementsprechend greift die Kalkulations-Logik für eine große Rohbausanierung, um altersbedingte strukturelle Modernisierungen (z. B. zukünftige Wanddurchbrüche für offenere Grundrisse, Ertüchtigung von Leitungsschächten im Mauerwerk) abzusichern. Hierfür werden 250 € pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt. Da keine Feuchtigkeitsschäden im Keller (“feuchter Keller” oder “Abdichtung”) erwähnt werden, entfällt die Zusatzpauschale von 15.000 €. Da das Gebäude juristisch aktuell noch als Gesamtobjekt und nicht als aufgeteilte Eigentumswohnung (ETW) gehandelt wird, kommt die Sonderlogik für WEGs hier nicht zur Anwendung. Die Berechnung lautet somit: 226 m² Wohnfläche multipliziert mit 250 €. Finale Summe: 56.500 €

Dach über dem Kopf

Gemäß der Bestandsaufnahme beträgt die Wohnfläche des obersten Geschosses (Dachgeschosswohnung) 54,88 m², was als Näherungswert für die Dachfläche dient. Obwohl das Baujahr des Hauses mit 1940 deutlich vor 1995 liegt, fallen in der Immobilienbeschreibung eindeutige Begriffe bezüglich einer bereits durchgeführten Modernisierung: Es wird explizit erwähnt, dass der Dachstuhl in der Vergangenheit bereits erneuert, wärmegedämmt und die Dachfläche neu eingedeckt wurde. Nach den vorgegebenen Kriterien des Bedarfs-Checks (Regel greift, sobald Begriffe wie “Dach neu” oder eine vorhandene “Dämmung” fallen) entfällt ein erneuter Sanierungsbedarf. Es gibt zudem keinerlei Hinweise auf Asbest, Eternit oder aktuelle statische Mängel am Gebälk, weshalb keine Zusatzpauschalen angewendet werden müssen. Da es sich bei der Objektart um ein Haus handelt, greift die WEG-Sonderregel für Wohnungen nicht. Die kalkulierten Sanierungskosten für die Dachkonstruktion, Eindeckung und Dämmung betragen somit 0.

Wasser Marsch!

Bei der Bestandsaufnahme des vorliegenden Objekts handelt es sich um ein Haus (einseitig angebaut), welches derzeit aus drei abgeschlossenen Wohneinheiten (Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss) besteht. Das ursprüngliche Baujahr des Gebäudes ist 1940. Im Beschreibungstext finden sich zwar Hinweise auf nachträgliche Erweiterungen und eine Dachsanierung in den 1980er Jahren sowie eine Kanaldichtigkeitsprüfung im Jahr 2012, jedoch gibt es keinerlei Angaben zu den Rohrmaterialien oder einer Modernisierung der wasserführenden Leitungen innerhalb des Hauses. Gemäß dem Bedarfs-Check fällt das Baujahr 1940 deutlich in die Kategorie vor 1985. Da Begriffe wie „Leitungen neu“ oder „kernsaniert“ fehlen, ist aufgrund des Alters von einem veralteten Leitungssystem (möglicherweise teils noch Originalzustand oder verzinkte Stahlrohre aus den Anbaujahren) auszugehen, was eine Vollsanierung der Trinkwasser- und Abwasserrohre (Steige- und Fallleitungen) im gesamten Haus erforderlich macht. Da das Gebäude als Ganzes betrachtet wird, greift die Kalkulations-Logik für Häuser: Für die komplette Strangsanierung wird ein Basis-Pauschalbetrag von 12.000 € (entsprechend einem Einfamilienhaus) angesetzt. Aufgrund der Nutzung als Dreifamilienhaus muss für die zwei zusätzlichen Wohneinheiten der definierte Zuschlag von jeweils 5.000 € berechnet werden (2 x 5.000 € = 10.000 €). Die finale Summe für die Erneuerung der Leitungen beläuft sich somit auf 22.000 €.