Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt weiß:

Kurzer Überblick
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Einfamilienhaus im Kölner Auenviertel

Nach Angaben des Anbieters VON POLL IMMOBILIEN handelt es sich bei dem Objekt um ein Einfamilienhaus in einer Wohnlage des Kölner Auenviertels. Das Haus wurde laut Anzeige im Jahr 1962 errichtet und im Jahr 1985 durch einen Anbau sowie eine Aufstockung mit einem Atelier erweitert. Die Wohnfläche beträgt nach Angaben des Anbieters ca. 271,9 m², die Grundstücksfläche ca. 620 m². Die Außenfassade wurde laut Anzeige im Jahr 2026 neu gestrichen, und der erforderliche Modernisierungsaufwand wird als überschaubar beschrieben. Das Erdgeschoss umfasst einen offenen Wohn- und Essbereich mit angrenzender Küche, ein weiteres Zimmer, das als Arbeits- oder Lesezimmer genutzt werden kann, sowie ein Gäste-WC. Im Obergeschoss befinden sich laut Anzeige drei Schlafzimmer, ein Gästezimmer, ein Arbeitszimmer als Durchgangszimmer sowie zwei Tageslichtbadezimmer. Das Dachgeschoss verfügt über ein lichtdurchflutetes Atelier mit offener Galerie und eigener Dachterrasse. Zum Objekt gehört zudem ein nach Süden ausgerichteter, eingewachsener Garten mit Terrasse. Weitere Informationen und die Kontaktmöglichkeit finden Sie im Originalangebot des anbietenden Maklers.

Diese Zusammenfassung beruht ausschließlich auf den Angaben der öffentlich zugänglichen Immobilienanzeige des Anbieters. Die Angaben wurden nicht eigenständig geprüft. Maßgeblich für Inhalt, Verfügbarkeit und Kontaktaufnahme ist das Originalangebot.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Analyse der übermittelten Immobiliendaten ergibt sich für das Objekt ein Sanierungsbedarf im Bereich Heizung und Klimatechnik. Das Gebäude stammt aus dem Ursprungsbaujahr 1962 und verfügt über die Energieeffizienzklasse H, womit es deutlich vor dem Stichtag 2015 liegt und nicht unter die Ausnahmeregelung für moderne Neubauten fällt. Konkrete Angaben zum genauen Energieträger (wie Öl oder Gas) oder zu spezifischen Modernisierungswünschen bezüglich der Heizungsanlage fehlen im Text, weshalb gemäß der Kalkulations-Logik die Pauschale für eine Vollsanierung im Altbau angewendet wird. Bei einer Wohnfläche von rund 272 m² (genau 271,9 m²) und dem zugrunde gelegten Satz von 150 Euro pro Quadratmeter belaufen sich die kalkulierten Kosten für die Erneuerung der Heizungs- und Klimatechnik auf insgesamt 40.800 Euro.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Das Einfamilienhaus im Kölner Auenviertel wurde ursprünglich im Jahr 1962 errichtet und im Jahr 1985 durch einen Anbau sowie eine Aufstockung erweitert. Obwohl das ursprüngliche Baujahr vor 1990 liegt, wird der Renovierungsbedarf im Text als überschaubar beschrieben und die Außenfassade im Jahr 2026 frisch gestrichen. Die Immobilie verfügt über eine großzügige Wohnfläche von ca. 272 m² (genau 271,9 m²). Basierend auf dieser Wohnfläche und der Standardpauschale von 50 € pro m² für Boden- und Malerarbeiten belaufen sich die kalkulierten Gesamtkosten für diese Arbeiten auf 13.595 €.

Was ist in der Küche los?

Im vorliegenden Text gibt es keine ausdrückliche Information darüber, ob bereits eine Einbauküche in der Immobilie vorhanden ist. Basierend auf der angegebenen Wohnfläche von ca. 271,9 m² (bei einem für ein solches großzügiges Einfamilienhaus realistischen Küchenanteil bzw. Standard) lässt sich für die Neuanschaffung einer Einbauküche mit folgenden voraussichtlichen Investitionskosten kalkulieren: * **Voraussichtliche Investitionskosten für eine neue Einbauküche:** ca. **15.000 € bis 30.000 €** (je nach Ausstattung, Elektrogeräten und Material). *Hinweis:* Ich habe keine konkreten Informationen zum Zustand oder zum Vorhandensein der Küche im Text gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt sich folgende Analyse für die Renovierungskosten der Badezimmer und WCs: Die Bestandsaufnahme der Immobilie, die ursprünglich im Jahr 1962 errichtet wurde, weist gemäß der Beschreibung insgesamt 2 Badezimmer und 1 separates Gäste-WC auf. Da das Baujahr unter 2005 liegt (Baujahr 1962) und in der Beschreibung zwar ein überschaubarer Modernisierungsaufwand erwähnt wird, aber keine expliziten Begriffe für einen bereits vollständig sanierten oder neuwertigen Zustand der Sanitärbereiche fallen, greift die Regel für die Vollsanierung (Baujahr < 2005). Die Kalkulations-Logik sieht für die 2 Vollbäder jeweils 15.000 € (gesamt 30.000 €) und für das 1 Gäste-WC 4.000 € vor. Somit belaufen sich die Gesamtkosten für die Renovierung der Sanitärbereiche auf 34.000 €.

Fenster und Türen

Basierend auf den angegebenen Objektdaten handelt es sich um ein Einfamilienhaus (Baujahr 1962) mit einer Wohnfläche von ca. 272 m². Gemäß dem Bedarfs-Check (Baujahr vor 2005 und keine Hinweise auf eine neuere energetische Sanierung der Bauelemente) besteht ein Austauschbedarf für die Fenster und die Haustür. Für die Bestandsaufnahme wird die Anzahl der Fenster anhand der Wohnfläche geschätzt (1 Fenster pro 10 m², was bei 272 m² gerundet 28 Fenstern entspricht). Nach der Kalkulations-Logik für ein Einfamilienhaus ergibt sich die Summe aus 28 Fenstern à 1.200 € (33.600 €) plus eine Haustür für 3.500 €, woraus eine finale Summe von 37.100 € resultiert.

Alles nur Fassade?

Basierend auf der Bestandsaufnahme handelt es sich um ein Einfamilienhaus (EFH) mit einer Wohnfläche von ca. 272 m², was einer geschätzten Fassadenfläche von ca. 408 m² (272 m² * 1,5) entspricht. Da im Text explizit erwähnt wird, dass die Außenfassade im Jahr 2026 neu gestrichen wurde, liegt laut Bedarfs-Check (Fassade neu / Anstrich erfolgt) kein Handlungsbedarf für eine energetische oder optische Sanierung vor. Die Kosten für die Fassadensanierung belaufen sich somit auf 0 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf der Analyse der übermittelten Objektdaten und der Immobilienbeschreibung handelt es sich um ein Einfamilienhaus (EFH) mit einer Wohnfläche von ca. 272 m² und dem ursprünglichen Baujahr 1962 (wobei Umbauten und Aufstockungen 1985 stattfanden). In der Beschreibung wird ausdrücklich erwähnt, dass der erforderliche Modernisierungsaufwand überschaubar ist und die Außenfassade erst 2026 neu gestrichen wurde. Es gibt keine Hinweise auf Feuchtigkeit im Keller, Risse im Mauerwerk oder die Notwendigkeit von schwerwiegenden statischen Eingriffen, weshalb keine umfangreiche Rohbausanierung oder Kernsanierung erforderlich ist. Für kleinere, optionale Anpassungen im Bereich von leichten Baumaßnahmen (wie Trockenbau oder Grundrissoptimierungen) läge der Betrag bei 100 € pro m²; da jedoch ein konkreter, über den üblichen, überschaubaren Modernisierungsbedarf hinausgehender struktureller Mangel oder Sanierungsstau im Rohbau nicht vorliegt und die Immobilie als gut gepflegt und funktional beschrieben wird, belaufen sich die Kosten für strukturelle Baumaßnahmen auf 0 €. Finale Summe der Sanierungskosten für den Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen: **0 €**.

Dach über dem Kopf

Basierend auf der Bestandsaufnahme und den übergebenen Daten handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von ca. 272 m², das ursprünglich im Jahr 1962 errichtet und 1985 aufgestockt wurde. Das Baujahr liegt somit vor 1995 und es gibt keine Hinweise auf eine bereits erfolgte energetische Sanierung des Daches (lediglich die Fassade wurde 2026 gestrichen, der Zustand des Daches wird als dem Alter entsprechend bzw. im Rahmen des überschaubaren Modernisierungsaufwands beschrieben). Für die Kalkulation wird die geschätzte Dachfläche anhand der Wohnfläche des obersten Geschosses bzw. der Gesamtwohnfläche als Näherungswert ermittelt (Ansatz: Wohnfläche 272 m² * 1,3 = ca. 353,6 m² anrechenbare Dachfläche). Da es sich um ein Bestandsgebäude aus dem Jahr 1962/1985 im Originalzustand hinsichtlich der Dachsubstanz handelt, ist eine Vollsanktion (Ziegel, Dämmung, Spenglerarbeiten) anzusetzen. Kalkulationsschritt: – Geschätzte Dachfläche: 272 m² * 1,3 = 353,6 m² – Kosten für Komplette Sanierung (Eindeckung, Dämmung, Spengler): 200 € * 353,6 m² = 70.720 € Somit belaufen sich die geschätzten Sanierungskosten für die Dachkonstruktion, Eindeckung und Dämmung auf insgesamt 70.720 €.

Wasser Marsch!

Basierend auf der Bestandsaufnahme handelt es sich bei dem Objekt um ein Einfamilienhaus mit dem Baujahr 1962 (Anbau und Aufstockung 1985). Da das Baujahr vor 1985 liegt und keine Hinweise auf bereits modernisierte oder erneuerte Trinkwasser- und Abwasserleitungen (wie Kunststoffverbundrohre oder explizite Sanierungsvermerke) vorliegen, besteht gemäß den Richtlinien dringender Handlungsbedarf für eine komplette Strangsanierung. Da die Wohnfläche mit 272 m² über dem Standard eines EFH bis 160 m² liegt, greift die Pauschale für eine komplette Strangsanierung (Wasser/Abwasser im ganzen Haus) von 12.000 €. Die finale Summe für die Erneuerung der Trinkwasser- und Abwasserleitungen beläuft sich somit auf 12.000 €.