Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Seltene Gelegenheit in Rheinnähe: Ihre neue Doppelhaushälfte in Köln-Sürth

Zum Verkauf steht eine renovierungsbedürftige Doppelhaushälfte, die mit einem großzügigen Grundstück und einem gepflegten Garten überzeugt. Diese Immobilie bietet Käufern mit Vision eine besondere Gelegenheit, individuelle Wohnideen zu verwirklichen und eine ideale Basis für Modernisierung und Wertsteigerung zu schaffen. Ob für Familien, Paare oder Investoren, hier finden Sie außergewöhnlich viel Freiraum, um sich Ihr neues Zuhause in bester Lage zu gestalten.

Raumangebot und Ausstattungsmerkmale

Das Objekt verfügt über eine Wohnfläche von circa 105 Quadratmetern sowie eine zusätzliche Nutzfläche von etwa 50 Quadratmetern, ergänzt durch einen Spitzboden. Das insgesamt 642 Quadratmeter große Grundstück zeichnet sich durch einen circa 470 Quadratmeter großen, gepflegten Garten aus, der vielfältige Nutzungsmöglichkeiten bietet. Für Ihre Fahrzeuge stehen eine Garage sowie zwei davorliegende Stellplätze bereit.

Attraktive Umgebung und hervorragende Infrastruktur

Die Immobilie befindet sich in einer attraktiven und ruhigen Wohnlage in einem gefragten Stadtteil in unmittelbarer Rheinnähe. Sie profitieren von einer guten Anbindung an Köln. Darüber hinaus zeichnet sich die Umgebung durch eine gute Nahversorgung sowie das Vorhandensein von Schulen und vielfältigen Freizeitangeboten aus.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Die Analyse der übermittelten Daten zu dieser Doppelhaushälfte zeigt ein Baujahr von 1955, eine Energieeffizienzklasse H sowie eine Wohnfläche von 105 Quadratmetern. Ein konkreter Energieträger wird im Text zwar nicht explizit genannt, da das Baujahr jedoch deutlich vor 2005 liegt und die schlechte Energieeffizienzklasse den beschriebenen Renovierungsbedarf unterstreicht, ist von einem zwingenden Sanierungsbedarf im Bereich der Heizungs- und Klimatechnik auszugehen. Da im Beschreibungstext keine spezifischen Sanierungswünsche formuliert sind, greift für diesen Altbau die festgelegte Fallback-Logik für eine Vollsanierung. Diese sieht pauschal 150 Euro pro Quadratmeter vor, was den Einbau moderner Technik, wie beispielsweise einer Wärmepumpe, beinhaltet. Basierend auf der Wohnfläche von 105 Quadratmetern ergeben sich für diese Immobilie somit voraussichtliche Sanierungskosten für die Heizung und Klimatechnik in Höhe von insgesamt 15.750 Euro.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um eine Doppelhaushälfte aus dem Baujahr 1955, die über eine Wohnfläche von 105 Quadratmetern verfügt. Der Zustand wird in der Beschreibung ausdrücklich als renovierungsbedürftig angegeben und als ideale Basis für Modernisierungen beschrieben. Dieser hohe Renovierungsbedarf lässt sich zudem logisch aus dem Baujahr 1955 ableiten, da im Text keinerlei bereits erfolgte Sanierungsmaßnahmen erwähnt werden. Um Ihnen eine erste Planungsgrundlage für die anstehenden handwerklichen Maßnahmen zu bieten, wurden die voraussichtlichen Aufwendungen für Boden- und Malerarbeiten berechnet. Da im Text keine spezifischen Preise genannt werden, kommt eine Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter zur Anwendung. Ausgehend von der Wohnfläche von 105 Quadratmetern ergeben sich somit kalkulierte Gesamtkosten in Höhe von 5.250 Euro für diese grundlegenden Renovierungsarbeiten.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt sich folgende Kalkulation für die Renovierung der sanitären Anlagen: Für die Bestandsaufnahme liefert der Text die konkrete Angabe von zwei Bädern. Da keine separaten Gäste-WCs erwähnt werden, wird bei der Berechnung von zwei Vollbädern ausgegangen. Im Rahmen des Bedarfs-Checks fällt in der Objektbeschreibung eindeutig der Begriff “renovierungsbedürftig”, zudem wird die Immobilie als “Ideale Basis für Modernisierung” beschrieben. Gemäß den festgelegten Regeln greift hier die Einstufung als Vollsanierung. Nach der vorgegebenen Kalkulations-Logik werden für die Vollsanierung eines Vollbades jeweils 15.000 € angesetzt. Bei zwei vorhandenen Vollbädern belaufen sich die kalkulierten Gesamtkosten für die Badsanierung somit auf 30.000 €.

Fenster und Türen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Doppelhaushälfte (Kategorie Einfamilienhaus) aus dem Baujahr 1955. Da das Baujahr deutlich vor 2005 liegt und die Immobilie im Text explizit als renovierungsbedürftig sowie als Basis für Modernisierungen beschrieben wird, ist von einem kompletten Sanierungsbedarf der Fenster und der Haustür auszugehen. Da im Exposé keine genaue Anzahl der Fenster genannt wird, schätze ich den Bestand anhand der Wohnfläche von 105 m² nach der Faustregel “1 Fenster pro 10 m²”. Dies ergibt aufgerundet 11 Fenster. Spezielle Terrassen- oder Schiebetüren werden nicht explizit erwähnt, weshalb der Standardpreis von 1.200 € pro Fenster (inklusive Montage und Entsorgung) angesetzt wird. Für die 11 Fenster fallen somit Kosten in Höhe von 13.200 € an. Da es sich um eine Doppelhaushälfte handelt, wird zusätzlich der Austausch der Haustür durch eine moderne Sicherheits- und Energiespartür einkalkuliert, was mit 3.500 € zu Buche schlägt. Die kalkulierte Gesamtsumme für den Austausch von Fenstern und Haustür beläuft sich somit auf 16.700 €.

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Doppelhaushälfte und somit um die Kategorie Einfamilienhaus (EFH). Ausgehend von der Wohnfläche von 105 m² ergibt sich nach der Faustformel (Wohnfläche mal 1,5) eine geschätzte Fassadenfläche von 157,5 m². Da das Baujahr der Immobilie 1955 ist und somit deutlich unter der Grenze von 1995 liegt, greift die Regel für eine energetische Vollsanierung der Fassade (Dämmung und Putz). Für die Berechnung der Vollsanierung (WDVS) werden 180 € pro Quadratmeter veranschlagt, was zu Kosten von 28.350 € für die Fassadenfläche führt. Zuzüglich der fest definierten Gerüstpauschale für ein Einfamilienhaus in Höhe von 4.500 € ergeben sich für diese Immobilie finale Sanierungskosten für die Gebäudehülle in Höhe von insgesamt 32.850 €. Hinweise auf Asbest oder Eternit-Platten sind nicht vorhanden, weshalb keine weiteren Entsorgungskosten anfallen.

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich bei dem Objekt um eine Doppelhaushälfte (Einfamilienhaus-Kategorie) mit einer Wohnfläche von 105 m². Da das Baujahr 1955 ist und somit deutlich vor 1980 liegt, zudem die Immobilie ausdrücklich als “renovierungsbedürftig” beschrieben wird und als “Ideale Basis für Modernisierung” mit “Potenzial zur individuellen Gestaltung” dient, ist von einem Bedarf für eine Kernsanierung im Rohbau- und Strukturbereich auszugehen. Explizite Hinweise auf einen feuchten Keller oder notwendige Abdichtungsmaßnahmen sind in der Beschreibung nicht enthalten, weshalb die Keller-Zusatzpauschale entfällt. Da es sich um ein Haus und keine Eigentumswohnung handelt, greift die WEG-Sonderlogik hier nicht. Gemäß der Kalkulationslogik für eine große Rohbausanierung, die beispielsweise Statik-Eingriffe oder Wanddurchbrüche zur Grundrissoptimierung umfassen kann, werden 250 € pro Quadratmeter angesetzt. Bei einer Wohnfläche von 105 m² ergibt sich daraus eine finale Summe von 26.250 € für die strukturellen Baumaßnahmen und den Rohbau.

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten der Doppelhaushälfte habe ich die immobilienökonomische Bestandsaufnahme und Kalkulation für das Dach durchgeführt. Aus der Objektbeschreibung geht hervor, dass das Haus über einen Spitzboden verfügt. Als Näherungswert für die Berechnung wird die angegebene Wohnfläche von 105 m² herangezogen. Gemäß der Kalkulationslogik (Wohnfläche * 1,3) ergibt sich daraus eine geschätzte Dachfläche von 136,5 m². Da das Baujahr der Immobilie 1955 ist und somit deutlich vor 1995 liegt, und das Haus im Exposé zudem explizit als “renovierungsbedürftig” sowie als “Ideale Basis für Modernisierung” beschrieben wird, greift hier die Notwendigkeit einer Vollsanierung. Diese umfasst die Erneuerung der Dacheindeckung sowie den Einbau einer zeitgemäßen Dämmung. Für eine komplette Sanierung (inklusive Ziegel, Dämmung und Spenglerarbeiten) wird ein Satz von 200 € pro Quadratmeter veranschlagt. Bei einer berechneten Dachfläche von 136,5 m² ergeben sich daraus reine Sanierungskosten in Höhe von 27.300 €. Da in der Beschreibung keine Hinweise auf Asbest/Eternit oder statische Mängel am Gebälk (wie morsche Stellen oder Holzwurm) zu finden sind, entfallen die entsprechenden Zusatzpauschalen. Die kalkulierten Gesamtkosten für die Sanierung der Dachkonstruktion, Eindeckung und Dämmung belaufen sich somit auf **27.300 €**.

Wasser Marsch!

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um eine Doppelhaushälfte (DHH), was gemäß der Bestandsaufnahme als Einfamilienhaus (EFH) mit einer Wohneinheit gewertet wird. Das Baujahr des Hauses ist 1955. Spezifische Hinweise auf das verbaute Rohrmaterial (wie etwa Bleileitungen oder Kupfer) sind im Text nicht enthalten, jedoch wird das Objekt ausdrücklich als “renovierungsbedürftig” beschrieben. Gemäß dem Bedarfs-Check ist eine Vollsanierung erforderlich, da das Baujahr deutlich vor 1985 liegt und keinerlei Begriffe wie “kernsaniert” oder “Leitungen neu” erwähnt werden. Da es sich um ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 105 m² (also unter der Grenze von 160 m²) handelt, greift die Kalkulations-Logik für eine komplette Strangsanierung der Wasser- und Abwasserleitungen im ganzen Haus. Die finale Summe beträgt 12.000 €.