Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Charmante Doppelhaushälfte mit traumhaftem Garten und großem Potenzial

Entdecken Sie diese charaktervolle Doppelhaushälfte aus dem Jahre 1932, die darauf wartet, zu Ihrem ganz besonderen Zuhause zu werden. Das Einfamilienhaus bietet eine sehr gepflegte, jedoch renovierungsbedürftige Basis, um Ihre ganz persönlichen Wohnvorstellungen nach modernen Ansprüchen zu verwirklichen. Bereits 1999 wurde die Immobilie teilrenoviert und überzeugt heute durch ihr großes Potenzial für individuelle Gestaltungsmöglichkeiten. Haben wir Ihr Interesse geweckt? Dann melden Sie sich gerne für einen persönlichen Besichtigungstermin. Wir freuen uns auf Sie!

Gut geschnittene Räume und charaktervolle Ausstattung

Die Wohnfläche von rund 98 m² verteilt sich aktuell auf vier gut geschnittene Zimmer. Im Inneren besticht das Haus durch wunderschöne hohe Decken, die den besonderen Charme des historischen Baujahres eindrucksvoll unterstreichen. Ein absolutes Highlight ist das großzügige, 440 m² große Grundstück mit seinem liebevoll angelegten und sehr gepflegten Garten. Eine angrenzende Terrasse bietet einen schönen Blick ins Grüne und lädt mit viel Platz zu Erholung oder geselligen Stunden im Freien ein. Abgerundet wird das Angebot durch eine direkt am Haus gelegene Garage, die komfortables Parken ermöglicht und zudem zusätzlichen Stauraum bietet.

Zentrale und gleichzeitig naturnahe Lage in Köln

Das Objekt befindet sich in einer zentralen Lage in Köln. Trotz dieser Anbindung an das städtische Leben überzeugt die Umgebung der Immobilie durch ihre besondere Ruhe und Naturnähe. Hier genießen Sie die Vorzüge einer zentralen Erreichbarkeit in direkter Kombination mit einem idyllischen Rückzugsort im eigenen Garten.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Analyse der Immobilienbeschreibung und der übermittelten Daten lassen sich die Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik wie folgt ermitteln: Aus den extrahierten Daten geht hervor, dass es sich bei dem Objekt um ein Haus (Doppelhaushälfte) aus dem Baujahr 1932 mit einer Wohnfläche von 98 Quadratmetern handelt. Die Immobilie ist in die Energieeffizienzklasse H eingestuft. Ein spezifischer Energieträger wird im Text zwar nicht explizit genannt, jedoch fällt das Baujahr deutlich in den Zeitraum vor 2005. In Kombination mit der sehr schlechten Energieeffizienzklasse ist zwingend von einem umfassenden Sanierungsbedarf und einem veralteten Heizsystem (wie etwa einer alten Öl- oder Gasheizung) auszugehen. Da in der Beschreibung lediglich allgemein von einem Renovierungsbedarf und der Gestaltung nach modernen Ansprüchen gesprochen wird, jedoch keine konkreten Sanierungswünsche bezüglich der Haustechnik geäußert werden, greift hier die pauschale Kalkulationslogik. Für eine Vollsanierung im Altbau, welche die Umrüstung auf moderne Technik wie beispielsweise eine Wärmepumpe beinhaltet, wird ein Wert von 150 Euro pro Quadratmeter angesetzt. Multipliziert man diesen pauschalen Wert mit der angegebenen Wohnfläche von 98 Quadratmetern, ergeben sich für dieses Objekt kalkulierte Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik in Höhe von insgesamt 14.700 Euro.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Die Analyse der übermittelten Immobiliendaten ergibt, dass es sich bei dem Objekt um eine Doppelhaushälfte aus dem Baujahr 1932 mit einer Wohnfläche von 98 m² handelt. Hinsichtlich des Zustands wird die Immobilie in der Beschreibung als sehr gepflegt, aber ausdrücklich als renovierungsbedürftig eingestuft, wobei im Jahr 1999 bereits eine Teilrenovierung stattfand. Da diese letzte Modernisierung nun jedoch über zwei Jahrzehnte zurückliegt und das ursprüngliche Baujahr weit vor 1990 liegt, ist logischerweise von einem hohen Renovierungsbedarf auszugehen, um das Haus an moderne Wohnansprüche und heutige Standards anzupassen. Um Ihnen eine erste finanzielle Orientierungshilfe für die optische Aufwertung zu geben, wurden die überschlägigen Kosten für grundlegende Boden- und Malerarbeiten berechnet. Unter Anwendung einer branchenüblichen Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter ergeben sich bei der vorhandenen Wohnfläche von 98 m² voraussichtliche Gesamtkosten in Höhe von 4.900 Euro für diese Maßnahmen.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der vorliegenden Immobilienbeschreibung und den übermittelten Daten ergibt die Bestandsaufnahme genau ein Vollbad; ein separates Gäste-WC wird in den Angaben nicht erwähnt. Bei der Analyse des Renovierungsbedarfs greift die Regel für eine Vollsanierung. Dies leitet sich zum einen aus dem Baujahr der Doppelhaushälfte (1932) ab, welches deutlich vor dem Stichtag 2005 liegt, und wird zum anderen durch die ausdrückliche Nennung des Begriffs „renovierungsbedürftig“ im Text bestätigt. Die erwähnte Teilrenovierung aus dem Jahr 1999 ändert an dieser Einstufung nichts. Gemäß der vorgegebenen Kalkulationslogik fallen für die Vollsanierung dieses einen Badezimmers Kosten in Höhe von 15.000 € an. Da keine weiteren Sanitärräume vorhanden beziehungsweise angegeben sind, belaufen sich die kalkulierten Gesamtkosten für die Renovierung im Sanitärbereich auf 15.000 €.

Fenster und Türen

Basierend auf der Wohnfläche von 98 m² schätze ich die Anzahl der Fensterelemente auf insgesamt 10 Stück (1 Fenster pro 10 m²). Da es sich bei dem Objekt um eine Doppelhaushälfte (Einfamilienhaus) aus dem Baujahr 1932 handelt und die letzte Teilrenovierung im Jahr 1999 stattfand, fällt die Immobilie unter die Regel für Baujahre vor 2005 und wird im Text zudem als renovierungsbedürftig beschrieben. Ein kompletter Austausch der Fenster sowie der Haustür ist daher erforderlich. Da im Exposé explizit eine angrenzende Terrasse erwähnt wird, werte ich eines der 10 Elemente als Terrassenelement, welches mit 2.500 € kalkuliert wird. Die verbleibenden 9 Standardfenster schlagen mit jeweils 1.200 € zu Buche, was 10.800 € ergibt. Hinzu kommen 3.500 € für eine neue, sichere und energieeffiziente Haustür, da es sich um ein Einfamilienhaus handelt. Die finale Summe für die Sanierung der Fenster und der Haustür beläuft sich somit auf 16.800 €.

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Doppelhaushälfte (Kategorie Einfamilienhaus) mit einer Wohnfläche von 98 m². Gemäß der vorgeschriebenen Faustformel (Wohnfläche multipliziert mit 1,5) ergibt sich daraus eine geschätzte Fassadenfläche von 147 m². Da das Baujahr des Hauses 1932 ist und somit deutlich vor 1995 liegt, ist gemäß dem Bedarfs-Check zwingend eine Vollsanierung der Fassade inklusive Dämmung (WDVS) und neuem Putz erforderlich. Die Grundkosten für diese energetische Sanierung berechnen sich aus 147 m² mal 180 Euro, was einen Betrag von 26.460 Euro ergibt. Hinzu kommt die fest definierte Zusatzpauschale für das Gerüst in Höhe von 4.500 Euro. Da im Exposé keine asbesthaltigen Baustoffe wie Eternit-Platten erwähnt werden, entfällt die Entsorgungspauschale. Die finale Summe für die Sanierung der Gebäudehülle beträgt somit 30.960 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei dem zu bewertenden Objekt handelt es sich um eine Doppelhaushälfte (Einfamilienhaus) mit einer Wohnfläche von 98 m². Aus der Bestandsaufnahme geht hervor, dass die Immobilie aktuell über vier gut geschnittene Zimmer verfügt, weshalb akute und umfangreiche Grundrissänderungen nicht zwingend im Vordergrund stehen. Hinweise auf fundamentale strukturelle Schäden wie Risse oder einen feuchten Keller sind in der Objektbeschreibung ebenfalls nicht enthalten, weshalb die Zusatzpauschale von 15.000 € für eine Kellerabdichtung entfällt. Da das Baujahr der Immobilie jedoch 1932 ist und somit deutlich vor 1980 liegt, greift gemäß dem Bedarfs-Check die Kalkulationslogik für eine Kernsanierung im Rohbau-Anteil. Auch wenn das Haus als sehr gepflegt beschrieben und im Jahr 1999 teilrenoviert wurde, weist der Text explizit darauf hin, dass die Immobilie renovierungsbedürftig ist und noch nach modernen Ansprüchen gestaltet werden muss. Für diese potenziell großen strukturellen Baumaßnahmen wie Eingriffe in die Statik, Wanddurchbrüche oder eine nachhaltige Mauertrockenlegung wird daher der Faktor für die große Rohbausanierung von 250 € pro Quadratmeter veranschlagt. Die Sonderlogik für Eigentumswohnungen und WEG-Beschlüsse kommt hier nicht zum Tragen, da es sich um ein autarkes Einfamilienhaus handelt. Unter Berücksichtigung der Wohnfläche von 98 m² und dem entsprechenden Multiplikator belaufen sich die voraussichtlichen Sanierungskosten für den Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen auf eine finale Summe von 24.500 €.

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung handelt es sich um eine Doppelhaushälfte (Objektart: Haus) aus dem Baujahr 1932. Da das Baujahr deutlich vor 1995 liegt und die Immobilie zudem ausdrücklich als „renovierungsbedürftig“ beschrieben wird, gehen wir gemäß den Prüfkriterien von einer notwendigen Vollsanierung des Daches aus. Diese umfasst sowohl die Neueindeckung als auch die energetische Dämmung, da eine Teilsanierung aus dem Jahr 1999 das Dach nicht explizit einschließt. Zur Kalkulation der Sanierungskosten wird zunächst die geschätzte Dachfläche ermittelt. Als Näherungswert dient die angegebene Wohnfläche von 98 m², welche mit dem Faktor 1,3 multipliziert wird. Daraus ergibt sich eine geschätzte Dachfläche von 127,4 m². Da eine komplette Sanierung inklusive Ziegel, Dämmung und Spenglerarbeiten erforderlich ist, wird ein Satz von 200 € pro Quadratmeter Dachfläche angesetzt. Spezifische Hinweise auf Asbestbelastungen (wie Eternit) oder strukturelle Mängel am Dachstuhl (wie morsches Holz oder Holzwurm) sind in der Beschreibung nicht enthalten, weshalb keine entsprechenden Zusatzpauschalen addiert werden. Die kalkulierten Gesamtkosten für die Dachsanierung belaufen sich somit auf 25.480 €.

Wasser Marsch!

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um eine Doppelhaushälfte, also ein Einfamilienhaus (EFH), mit genau einer Wohneinheit und 98 m² Wohnfläche. Das Baujahr datiert auf 1932. Aus dem Text gehen keine spezifischen Hinweise auf das verbaute Rohrmaterial (wie etwa Bleileitungen, verzinkte Stahlrohre oder Kupfer) hervor. Zwar wird erwähnt, dass das Haus 1999 teilrenoviert wurde, jedoch fehlen entscheidende Begriffe wie “kernsaniert”, “Leitungen neu” oder “Rohre erneuert”, die einen Handlungsbedarf ausschließen würden. Da das Baujahr der Immobilie weit vor 1985 liegt und das Objekt zudem ausdrücklich als renovierungsbedürftig beschrieben wird, greift hier die Notwendigkeit einer Vollsanierung der Steige- und Fallleitungen für Trink- und Abwasser. Da es sich um ein klassisches Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von unter 160 m² handelt, kommt die Pauschale für eine komplette Strangsanierung im ganzen Haus zum Tragen. Die finale Summe beläuft sich auf 12.000 €.