Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Exklusives Stadthaus: Architektonisches Meisterwerk mit höchstem Wohnkomfort

Dieses repräsentative und heute sanierte Stadthaus vereint architektonische Klarheit mit maximaler Wohnqualität. Das im Jahr 1995 von dem renommierten Kölner Architekturbüro Prof. Coersmeier / dt8 geplante und realisierte Gebäude steht auf einem 233 Quadratmeter großen Grundstück und überzeugt durch eine exzellente Bauqualität. Im Jahr 2014 fand eine ganzheitliche und geschmackvolle Modernisierung statt. Auf einer Wohnfläche von fast 240 Quadratmetern entfaltet sich ein lichtdurchflutetes Ambiente, das durch großzügige Raumhöhen, weitläufige Fensterfronten und ein durchdachtes Grundrisskonzept besticht. Die offene, repräsentative Wohnatmosphäre bietet ein stilvolles Zuhause für Menschen mit höchsten Ansprüchen.

Elegantes Raumkonzept und luxuriöse Ausstattung auf allen Ebenen

Ein eleganter Zugang über eine Natursteintreppe führt in die helle Diele und eröffnet den Blick in das offen gestaltete Herzstück des Hauses. Der Wohn- und Essbereich wird durch Atelierfenster, einen Galeriebezug und harmonische Blickachsen geprägt, während ein beidseitig nutzbarer Kamin als stilvoller Raumteiler fungiert. Große Schiebetüranlagen öffnen den Raum zum pflegeleichten und sichtgeschützten Terrassengarten in Südlage. Die angrenzende, puristische Designküche bietet als modernes Stauraumwunder viel Platz und ist mit hochwertigen Gaggenau-Geräten ausgestattet. Über den offenen Galerieflur im ersten Obergeschoss erreichen Sie drei helle Schlafzimmer, ein separates Ankleidezimmer sowie ein luxuriöses, zeitgemäßes Badezimmer mit Natursteinböden. Ein durchgehender Balkon über die gesamte Hausbreite ermöglicht von jedem dieser Zimmer den direkten Schritt ins Freie. Das Dachgeschoss beherbergt die großzügige Master-Suite, die mit einem eigenen, offen gestalteten Wellnessbad, einer separaten Ankleide und einem weiteren Balkon ausgestattet ist. Das vollständig ausgebaute Untergeschoss bietet einen großen, hell belichteten Hobby- und Fitnessbereich sowie funktionale Abstell- und Technikräume. Die Ausführung als Weiße Wanne aus wasserundurchlässigem Beton garantiert dauerhafte Substanz. Ein Stellplatz direkt vor dem Haus sowie ein massiv errichtetes Fahrrad- und Gerätehaus ergänzen dieses durchdachte Gesamtkonzept.

Erstklassige Wohnlage mit Rheinpanorama in Köln-Rodenkirchen

Die Immobilie befindet sich in einer der besten Wohnlagen Kölns. Vom Dachgeschoss aus eröffnet sich ein beeindruckender Blick auf den Rhein sowie ein außergewöhnliches Panorama über die Dächer von Rodenkirchen. Diese herausragende Lage vereint ein repräsentatives Umfeld mit der Qualität eines privaten Rückzugsortes, der Ihnen ein Höchstmaß an Privatsphäre garantiert.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Immobilienbeschreibung und den übermittelten Daten habe ich die relevanten Parameter für die Bewertung der Heizungs- und Klimatechnik extrahiert. Das Objekt weist laut den Daten das Bau- beziehungsweise Modernisierungsjahr 2014 auf, verfügt über eine Wohnfläche von 238 Quadratmetern und ist in die Energieeffizienzklasse C eingestuft. Ein spezifischer Energieträger für die Hauptheizung wird weder im Text noch in den Metadaten explizit genannt. Für den Bedarfs-Check bedeutet dies Folgendes: Da das Baujahr nicht jünger als 2015 ist und die Energieeffizienzklasse nicht A oder A+ entspricht, kann die Anlage nicht als vollständig modern und kostenfrei (0 €) eingestuft werden. Da das Baujahr 2014 jedoch auch nicht vor 2005 liegt und kein fossiler Energieträger wie Öl oder Gas bestätigt ist, gehen wir hier nicht von einer zwingenden Vollsanierung aus. Entsprechend der festgelegten Kalkulationslogik greift bei dieser Immobilie die Pauschale für eine Teilsanierung beziehungsweise technische Optimierung. Bei einem Ansatz von 60 Euro pro Quadratmeter ergibt sich für die Wohnfläche von 238 Quadratmetern somit ein kalkulierter Sanierungsbedarf in Höhe von 14.280 Euro für die Heizungs- und Klimatechnik.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung habe ich die folgende Analyse durchgeführt. Das ursprüngliche Baujahr des Stadthauses ist 1995, jedoch fand im Jahr 2014 eine ganzheitliche und geschmackvolle Modernisierung statt, weshalb das Jahr 2014 in den Daten als effektives Baujahr ausgewiesen wird. Die genaue Wohnfläche beträgt 238 m². Der Zustand der Immobilie wird als hervorragend und sehr gepflegt beschrieben: Es handelt sich um ein heute saniertes Objekt mit exzellenter Bauqualität (beispielsweise durch die Bauweise als Weiße Wanne), das über eine luxuriöse Ausstattung wie eine hochwertige Designküche und Natursteinböden verfügt. Aufgrund der umfassenden Modernisierung im Jahr 2014 und des äußerst hochwertigen Gesamtzustands lässt sich kein grundlegender baulicher Sanierungsbedarf ableiten. Dennoch möchten neue Eigentümer beim Einzug in der Regel optische Anpassungen an ihren eigenen Geschmack vornehmen. Für die Durchführung von üblichen Boden- und Malerarbeiten kalkuliere ich mit einem pauschalen Wert von 50 Euro pro Quadratmeter. Bei der vorliegenden Wohnfläche von 238 m² ergeben sich somit voraussichtliche Renovierungskosten in Höhe von 11.900 Euro, die Sie für die optische Auffrischung der Räumlichkeiten einkalkulieren sollten.

Was ist in der Küche los?

Basierend auf dem übermittelten Text ist in der Immobilie bereits eine Einbauküche vorhanden. Im Text heißt es dazu: *„Angrenzend erschließt sich die hochwertige, puristische Designküche. Dieses moderne Stauraumwunder ist mit Gaggenau-Geräten ausgestattet…“* Da bereits eine voll ausgestattete, hochwertige Küche vorhanden ist, entfällt die Notwendigkeit, Investitionskosten für eine neue Einbauküche zu kalkulieren.

Nasszelle oder Spa?

Bei der Bestandsaufnahme der vorliegenden Immobilienbeschreibung lassen sich insgesamt zwei Vollbäder identifizieren: Es gibt ein Badezimmer im ersten Obergeschoss sowie ein weiteres offenes Wellnessbad in der Master-Suite im Dachgeschoss. Ein separates Gäste-WC wird in der Beschreibung nicht erwähnt. Für den Bedarfs-Check ist das ursprüngliche Baujahr von 1995 zwar prinzipiell ein Indikator für mögliche Maßnahmen, jedoch weist der Text explizit auf eine “ganzheitliche und geschmackvolle Modernisierung” im Jahr 2014 hin. Zudem werden die Bäder mit Begriffen wie “luxuriös ausgestattet”, “zeitgemäß” und als “Wellnessbad” beschrieben, was eindeutig auf einen gehobenen und bereits modernisierten Zustand abzielt. Gemäß der vorgegebenen Kalkulations-Logik greift hier die Regel für modernisierte und gehobene Immobilien, bei denen kein akuter Handlungsbedarf besteht. Geschätzte Renovierungskosten Bad/WC: 0 €.

Fenster und Türen

Alles nur Fassade?

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf der Bestandsaufnahme der übermittelten Daten beläuft sich die Wohnfläche als Kalkulationsbasis auf 238 m². Bei der Analyse der Bausubstanz und des Rohbaus zeigt die Beschreibung keinerlei Hinweise auf Feuchtigkeit, Risse oder strukturelle Mängel. Im Gegenteil: Das Untergeschoss ist als “Weiße Wanne” aus wasserundurchlässigem Beton ausgeführt, was höchste bauliche Qualität und dauerhafte Trockenheit garantiert. Auch Grundrissänderungen sind hinfällig, da das Haus bereits über ein “durchdachtes Grundrisskonzept” mit großzügigen Raumhöhen und sehr offenen Wohnbereichen verfügt. Da das Objekt laut Angaben im Jahr 2014 ganzheitlich sowie geschmackvoll modernisiert wurde und explizit eine exzellente Bauqualität nebst top gepflegtem Zustand (“heute sanierte Stadthaus”, “höchste bauliche Qualität und dauerhafte Substanz”) hervorgehoben wird, greift im Bedarfs-Check die Regel für bereits umfassend sanierte und massiv gebaute, mängelfreie Immobilien. Es sind weder Eingriffe in die Statik, Trockenlegungen noch anderweitige Grundrissoptimierungen im Trockenbau erforderlich. Die finale Summe der Sanierungskosten für den Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen beträgt daher 0 €.

Dach über dem Kopf

Wasser Marsch!