Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Rohdiamant mit Potenzial: Verwirklichen Sie Ihren Wohntraum in Köln-Weiß!

Dieses im Jahr 1968 in Massivbauweise errichtete Reihenendhaus präsentiert sich als wahrer Rohdiamant für all jene, die das Besondere erkennen. Auf einem ca. 227 m² großen Grundstück gelegen, bietet die Immobilie eine attraktive Gelegenheit mit enormem Entwicklungspotenzial. Das Haus befindet sich in einem sanierungsbedürftigen Zustand und ist damit die ideale Grundlage für Eigennutzer mit handwerklichem Geschick oder Käufer, die ihre individuellen Wohnträume mit Stil und Persönlichkeit verwirklichen möchten. Gestalten Sie die Wohnräume ganz nach Ihren eigenen Vorstellungen und modernen Wohnansprüchen. Vereinbaren Sie noch heute einen persönlichen Besichtigungstermin!

Flächenangebot, Aufteilung und Ausstattung

Die Immobilie verfügt über eine Wohnfläche und Nutzfläche von insgesamt ca. 82 m². Dieses Platzangebot verteilt sich auf drei Ebenen: das Erdgeschoss, das Obergeschoss und das Dachgeschoss. Der Außenbereich besticht durch einen leicht zu pflegenden Gartenbereich, der Ihnen Raum für Erholung im Freien bietet. Für Ihre Fahrzeuge ist ebenfalls bestens gesorgt: Direkt an das Haus angrenzend befindet sich eine Garage mit Platz für einen Pkw. Ein zusätzlicher Außenstellplatz auf dem Grundstück ergänzt das komfortable Stellplatzangebot.

Ruhige Wohnatmosphäre und exzellente Infrastruktur

Die Immobilie liegt in einer ruhigen, gewachsenen und voll erschlossenen Wohnsiedlung im begehrten Kölner Stadtteil Weiß. Diese Lage vereint ideal die Vorzüge urbanen Wohnens mit einer wohltuenden Ruhe. Gleichzeitig profitieren Sie von einer hervorragenden Infrastruktur direkt vor Ort. In der Umgebung finden Sie vielfältige Einkaufsmöglichkeiten sowie Schulen und Kindergärten. Zudem garantiert die Lage eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sowie an die Kölner Innenstadt.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Analyse der Immobilienbeschreibung und der übermittelten Daten lassen sich folgende Kerninformationen extrahieren: Es handelt sich um ein Reihenendhaus (Objektart: Häuser) aus dem Baujahr 1968 mit einer Wohnfläche von 82 m² und der schlechtesten Energieeffizienzklasse H. Ein spezifischer Energieträger wird im Text zwar nicht explizit genannt, jedoch unterstreicht der beschriebene “sanierungsbedürftige Zustand” den ohnehin baujahresbedingten Handlungsbedarf. Gemäß dem Bedarfs-Check liegt das Baujahr deutlich vor 2005 und die Immobilie weist einen sehr niedrigen energetischen Standard auf, weshalb zwingend von einem umfassenden Sanierungsbedarf der Heizungs- und Klimatechnik auszugehen ist. Da im Text keine konkreten Maßnahmen oder Wünsche bezüglich der Heizungstechnik formuliert sind, greift die standardisierte Kalkulationslogik für eine Vollsanierung im Altbau. Hierfür wird eine Pauschale von 150 € pro Quadratmeter veranschlagt, die den Einbau moderner Technik wie beispielsweise einer Wärmepumpe abdeckt. Multipliziert man diese Pauschale mit der angegebenen Wohnfläche von 82 m², ergeben sich für dieses Objekt voraussichtliche Sanierungskosten für die Heizung und Klimatechnik in Höhe von 12.300 €.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Bei der Analyse der vorliegenden Immobiliendaten handelt es sich um ein Reihenendhaus aus dem Baujahr 1968, das über eine Wohnfläche von 82 Quadratmetern verfügt. Der Beschreibung zufolge befindet sich das Objekt in einem explizit sanierungsbedürftigen Zustand und wird als “Rohdiamant” mit großem Entwicklungspotenzial für individuelle Gestaltungs- und Modernisierungswünsche beschrieben. Dieser hohe Sanierungs- und Renovierungsbedarf bestätigt sich auch logisch durch das ältere Baujahr, da keine vorangegangenen Modernisierungen erwähnt werden. Um Ihnen eine erste finanzielle Orientierung für die optische Aufwertung der Räumlichkeiten zu geben, wurden die Kosten für grundlegende Boden- und Malerarbeiten kalkuliert. Unter Anwendung der Standardpauschale von 50 Euro pro Quadratmeter ergeben sich bei der vorhandenen Fläche von 82 Quadratmetern voraussichtliche Kosten in Höhe von 4.100 Euro für diese grundlegenden Renovierungsmaßnahmen.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der übermittelten Immobilienbeschreibung ergibt sich folgende Kalkulation für die Renovierung der Sanitärbereiche: Da in dem Text keine expliziten Angaben zur genauen Anzahl der Badezimmer und separaten WCs zu finden sind, greift die Standardregel, wonach von einem Vollbad und einem separaten Gäste-WC ausgegangen wird. Ein Blick auf den Bedarfs-Check zeigt, dass das Reihenendhaus aus dem Jahr 1968 stammt und somit deutlich vor 2005 erbaut wurde. Zudem wird der Zustand im Text ausdrücklich als “sanierungsbedürftig” beschrieben. Diese Faktoren erfordern eine Vollsanierung der Sanitäranlagen. Gemäß der vorgegebenen Kalkulationslogik belaufen sich die Kosten für die Vollsanierung des Badezimmers auf 15.000 €. Für die Vollsanierung des separaten Gäste-WCs fallen weitere 4.000 € an. Die gesamten Renovierungskosten für die Bäder und WCs dieser Immobilie summieren sich somit auf 19.000 €.

Fenster und Türen

Basierend auf den Angaben handelt es sich um ein Reihenendhaus und somit um die Objektkategorie Einfamilienhaus. Da im Text keine genaue Anzahl der Fenster genannt wird, schätze ich den Bestand anhand der Wohnfläche von 82 m² gemäß der Vorgabe (1 Fenster pro 10 m²) auf 8 Fenster. Das Baujahr 1968 liegt deutlich vor 2005 und die Immobilie wird explizit als “sanierungsbedürftig” beschrieben, weshalb hier ein kompletter Austausch der Fenster und der Haustür zwingend erforderlich ist. Für die Kalkulation setze ich die 8 Standardfenster mit jeweils 1.200 € an, was Zwischenkosten von 9.600 € (inklusive Montage und Entsorgung) ergibt. Besondere Terrassen- oder Schiebetüren werden nicht explizit erwähnt und fallen daher nicht ins Gewicht. Hinzu kommt bei diesem Reihenendhaus eine neue, energieeffiziente Sicherheitshaustür, die mit 3.500 € berechnet wird. Die finale Summe für den notwendigen Austausch der Fenster und der Haustür beläuft sich somit auf 13.100 €.

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Immobilienangebot handelt es sich um ein Reihenendhaus, welches in die Kategorie der Einfamilienhäuser (EFH) fällt. Zur Ermittlung der Sanierungskosten wird zunächst die geschätzte Fassadenfläche berechnet: Ausgehend von der angegebenen Wohnfläche von 82 m² ergibt sich nach der Faustformel (82 m² x 1,5) eine zu bearbeitende Außenwandfläche von 123 m². Ein genauer Blick auf den Bedarfs-Check zeigt, dass das Objekt im Jahr 1968 erbaut wurde und sich in einem sanierungsbedürftigen Zustand befindet. Da das Baujahr deutlich vor 1995 liegt, wird gemäß der Kalkulationslogik eine Vollsanierung der Fassade inklusive eines Wärmedämmverbundsystems (WDVS) und neuem Putz angesetzt. Die Berechnung der Kosten erfolgt auf Basis von 180 € pro Quadratmeter für die Dämmung und Verputzung. Bei 123 m² Fassadenfläche resultiert dies in reinen Material- und Handwerkerkosten von 22.140 €. Zusätzlich muss für ein solches Projekt zwingend die Gerüstpauschale in Höhe von 4.500 € addiert werden. Hinweise auf asbesthaltige Materialien wie Eternit-Platten oder Faserzement-Verkleidungen gibt der Text nicht her, weshalb hierfür keine weiteren Entsorgungskosten anfallen. Die finale Summe für die energetische Fassadensanierung beträgt demnach 26.640 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um ein Reihenendhaus und somit um die Kategorie Einfamilienhaus. Die Basis für die Kalkulation bildet die angegebene Wohnfläche von 82 Quadratmetern. Aus der Bestandsaufnahme geht hervor, dass das Haus aus dem Baujahr 1968 stammt und sich laut Beschreibung ausdrücklich in einem „sanierungsbedürftigen Zustand“ befindet, der Raum für individuelle Gestaltungsmöglichkeiten und moderne Wohnansprüche lässt. Konkrete Hinweise auf Feuchtigkeit, wie etwa ein feuchter Keller, oder sichtbare Risse im Mauerwerk sind im Exposé nicht zu finden. Der Bedarfs-Check zeigt deutlich, dass hier Maßnahmen erforderlich sind: Da das Baujahr vor 1980 liegt und der Begriff „sanierungsbedürftig“ explizit fällt, ist für die strukturellen Baumaßnahmen der Ansatz einer großen Rohbausanierung beziehungsweise eines Rohbau-Anteils im Rahmen einer Kernsanierung zu wählen. Gemäß der Kalkulationslogik für große Rohbaumaßnahmen, die Aspekte wie Statik, mögliche Wanddurchbrüche zur Grundrissänderung und grundlegende Mauerwerksarbeiten abdeckt, werden 250 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche veranschlagt. Eine Zusatzpauschale für den Keller entfällt, da keine Abdichtungsprobleme erwähnt werden. Die Sonderlogik für Eigentumswohnungen greift hier nicht, da es sich um ein Haus handelt. Aus der Multiplikation der 82 Quadratmeter Wohnfläche mit dem Satz von 250 Euro ergibt sich die finale Summe für die Rohbausanierung. Die finale Summe beträgt: 20.500 €.

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten und der Beschreibung des Reihenendhauses aus dem Baujahr 1968 ergibt sich folgender Sanierungsbedarf für die Dachkonstruktion: Da das Baujahr deutlich vor 1995 liegt und die Immobilie im Exposé ausdrücklich als „sanierungsbedürftig“ beschrieben wird, ist gemäß der Analysekriterien zwingend von einer Vollsanierung des Daches inklusive Neueindeckung und zeitgemäßer energetischer Dämmung auszugehen. Spezifische Hinweise auf Asbest, Eternit oder strukturelle Mängel am Dachstuhl (wie morsches Gebälk oder Holzwurmbefall) sind im Text nicht enthalten, weshalb keine entsprechenden Zusatzpauschalen für Entsorgung oder Zimmererarbeiten fällig werden. Zur Ermittlung der Dachfläche wird die Gesamtwohnfläche von 82 m² herangezogen, welche sich laut Beschreibung auf drei Ebenen (Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss) verteilt. Die Grundfläche des obersten Geschosses lässt sich somit auf etwa ein Drittel der Wohnfläche schätzen, was rund 27,3 m² entspricht. Multipliziert mit dem vorgeschriebenen Faktor von 1,3 ergibt dies eine geschätzte Dachfläche von circa 35,5 m². Für die komplette Dachsanierung (Ziegel, Dämmung und Spenglerarbeiten) wird der Satz von 200 € pro Quadratmeter angesetzt. Daraus resultieren voraussichtliche Sanierungskosten für das Dach in Höhe von ca. 7.100 €.

Wasser Marsch!

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um ein Einfamilienhaus (Reihenendhaus) mit einer Wohneinheit und einer Wohnfläche von 82 m². Das Baujahr des Objekts ist 1968. Spezifische Angaben zum Material der verbauten Trinkwasser- und Abwasserrohre lassen sich dem Text nicht entnehmen. Da das Baujahr jedoch deutlich vor 1985 liegt und die Immobilie ausdrücklich als „sanierungsbedürftig“ beschrieben wird, ist zwingend von einem altersbedingten Verschleiß der Hausinstallationen auszugehen. Hinweise auf bereits erfolgte Modernisierungen der Leitungen fehlen komplett. Dementsprechend ist eine Vollsanierung der Wasser- und Abwasserrohre erforderlich. Gemäß der Kalkulationslogik für ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von unter 160 m² fällt für die komplette Strangsanierung im ganzen Haus eine feste Pauschale an. Die Kosten für die Erneuerung der Leitungen betragen somit 12.000 €.