Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Attraktives Anlageobjekt mit solider Grundsubstanz im Kölner Süden

Bei diesem Angebot handelt es sich um zwei benachbarte Wohnhäuser in der Weißer Hauptstraße 115a und 117a-b, die im Jahr 1927 errichtet wurden. Die Immobilie steht auf einem rund 952 Quadratmeter großen Grundstück und bietet eine Gesamtwohnfläche von etwa 475 Quadratmetern. Die Gebäude machen insgesamt einen gepflegten und soliden Eindruck, ein akuter Sanierungsstau ist nicht erkennbar. Es handelt sich um einen Altbaubestand mit ordentlicher Grundsubstanz und einer stabilen Vermietungssituation. Die aktuelle Ist-Kaltmiete beläuft sich auf insgesamt rund 51.679 Euro pro Jahr, was etwa 4.307 Euro pro Monat entspricht.

Vielseitiges Raumangebot und gepflegte Ausstattung

Die Immobilie umfasst mehrere Wohneinheiten, die sich auf zwei getrennte Gebäude mit insgesamt drei Hauseingängen verteilen. Die Wohnungsgrößen variieren und decken sowohl kleinere als auch größere Grundrisse ab. Der überwiegende Teil der Wohnungen ist vermietet, aktuell besteht lediglich in der Hausnummer 115a ein Leerstand, der jedoch kurzfristig vermietbar ist. Die Beheizung erfolgt über Gas-Zentralheizungen, die in den vergangenen Jahren erneuert wurden. Energetisch verfügen die Häuser über eine einfache Dachdämmung. Diese liegt zwar über dem klassischen Altbaustandard, erreicht jedoch noch keinen modernen Standard. Mittelfristig bietet das Objekt somit weiteres Optimierungspotenzial, ohne dass ein kurzfristiger Handlungsdruck besteht.

Gefragte Wohnlage mit Rheinnähe in Köln-Weiß

Der Kölner Wohnungsmarkt ist seit Jahren durch eine stabile Nachfrage geprägt. Getragen von einer gewachsenen Bevölkerungsstruktur, einer insgesamt stabilen wirtschaftlichen Basis und einer begrenzten Neubautätigkeit, besteht besonders in den südlichen Stadtteilen ein kontinuierlicher Bedarf an Wohnraum. Der Stadtteil Weiß zählt zu den etablierten und eher kleinteilig geprägten Wohnlagen im Kölner Süden. Die Lage zeichnet sich durch eine ruhige Wohnstruktur sowie die unmittelbare Nähe zum Rhein und zu Grünflächen aus. Aufgrund des wohnlichen Charakters und der überschaubaren Bebauung ist der Stadtteil bei Mietern äußerst beliebt und nachgefragt.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Immobilienbeschreibung und den übermittelten Daten ergibt sich folgende Analyse für die potenziellen Sanierungskosten der Heizungs- und Klimatechnik: Aus den Unterlagen lassen sich die wesentlichen Parameter klar extrahieren: Das Baujahr der beiden Wohnhäuser datiert auf das Jahr 1927, die Energieeffizienzklasse ist mit G angegeben, als Energieträger fungiert Gas und die Gesamtwohnfläche beträgt 475 Quadratmeter. Bei der Bedarfsprüfung fällt auf, dass das Baujahr deutlich vor 2005 liegt und mit Gas ein fossiler Energieträger genutzt wird. Obwohl im Text explizit erwähnt wird, dass die Gas-Zentralheizungen in den vergangenen Jahren bereits erneuert wurden und aktuell kein akuter Handlungsdruck besteht, ist gemäß den Analysevorgaben bei dieser Kombination (Altbau und Gasheizung) grundsätzlich von einem Sanierungsbedarf zur Erreichung moderner, zukunftsfähiger Standards auszugehen. Da im Text keine konkreten Sanierungswünsche (wie etwa der sofortige Einbau einer bestimmten neuen Anlage) formuliert sind, greift die vorgegebene Kalkulationslogik. Um das Objekt, welches über einen klassischen Altbaustandard verfügt, zukunftssicher und unabhängig von fossilen Brennstoffen aufzustellen (beispielsweise durch den Einbau einer modernen Wärmepumpe inklusive angepasster Technik), wird die Pauschale für eine Vollsanierung herangezogen. Diese beträgt für einen Altbau mit Gasheizung 150 Euro pro Quadratmeter. Multipliziert man die Wohnfläche von 475 Quadratmetern mit dieser Pauschale von 150 Euro, ergeben sich kalkulierte Sanierungskosten in Höhe von insgesamt 71.250 Euro für die energetische Modernisierung der Heizungstechnik.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Die zu analysierende Immobilie in Köln-Weiß stammt aus dem Baujahr 1927 und umfasst eine Gesamtwohnfläche von 475 Quadratmetern. Der allgemeine Zustand der Gebäude wird als gepflegt und solide beschrieben, wobei laut vorliegenden Daten kein akuter Sanierungsstau erkennbar ist. Positiv fällt ins Gewicht, dass die Gas-Zentralheizungen in den vergangenen Jahren bereits erneuert wurden. Da es sich jedoch um einen klassischen Altbaubestand handelt, der energetisch nur über eine einfache Dachdämmung verfügt, lässt sich aus dem Baujahr und der Beschreibung ein mittelfristiges Optimierungspotenzial ableiten, auch wenn derzeit kein kurzfristiger Handlungsdruck herrscht. Insbesondere für den aktuell bestehenden Leerstand sowie für die allgemeine Instandhaltung sollten jedoch übliche optische Aufwertungen eingeplant werden. Da der Text keine konkreten Summen für Renovierungsarbeiten nennt, wird eine branchenübliche Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter für anfallende Boden- und Malerarbeiten angesetzt. Ausgehend von der vorhandenen Gesamtwohnfläche von 475 Quadratmetern belaufen sich die kalkulierten Kosten für diese grundlegenden Renovierungsmaßnahmen auf insgesamt 23.750 Euro.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Nach eingehender Analyse der übermittelten Immobilienbeschreibung hinsichtlich der Bestandsaufnahme für Badezimmer und Gäste-WCs lässt sich feststellen, dass das Objekt aus dem Baujahr 1927 stammt. Gemäß dem Bedarfs-Check würde dieses Baujahr (vor 2005) grundsätzlich eine Vollsanierung der Sanitäranlagen indizieren, auch wenn das Gebäude insgesamt einen gepflegten Eindruck macht. Jedoch enthält der Text trotz der Erwähnung von rund 475 Quadratmetern Wohnfläche und “mehreren Wohneinheiten” keinerlei konkrete Angaben zur tatsächlichen Anzahl der vorhandenen Vollbäder oder separaten Gäste-WCs. Da für eine Berechnung nach der vorgegebenen Kalkulationslogik zwingend die exakte Stückzahl der Räumlichkeiten erforderlich ist und diese im Text gänzlich fehlt, muss hier die entsprechende Ausweichregel für fehlende Daten angewendet werden. Geschätzte Renovierungskosten Bad/WC: 0 €.

Fenster und Türen

Basierend auf den vorliegenden Daten zu den beiden Wohnhäusern ergibt sich folgende Analyse für den Austausch der Fenster und Haustüren: Aus der angegebenen Gesamtwohnfläche von 475 Quadratmetern lässt sich gemäß der Vorgabe (ein Fenster pro 10 m² Wohnfläche) eine Anzahl von rechnerisch 47,5 – aufgerundet 48 – Fenstern ableiten. Der Bedarfs-Check zeigt, dass das Baujahr der Immobilie mit 1927 deutlich vor dem Stichtag 2005 liegt. Obwohl die Gebäude einen gepflegten Eindruck machen, werden im Text keine bereits erfolgten energetischen Fenstersanierungen (wie etwa eine 3-fach-Verglasung) erwähnt, weshalb gemäß den Regeln ein vollständiger Austausch erforderlich ist. Für die Kalkulation der 48 Standardfenster werden pro Stück 1.200 Euro angesetzt, was zu Zwischenkosten von 57.600 Euro führt. Terrassenelemente oder Schiebetüren sind im Exposé nicht explizit aufgeführt und bleiben daher unberücksichtigt. Da die Objektart als Haus deklariert ist und der Text ausdrücklich zwei Gebäude mit insgesamt drei Hauseingängen beschreibt, greift hier die Logik für Einfamilien-/Mehrfamilienhäuser. Es werden drei neue Haustüren (Sicherheit/Energieeffizienz) zu je 3.500 Euro berechnet, was weitere 10.500 Euro ausmacht. Die finale Summe für den vollständigen Austausch der Fenster und der drei Haustüren beläuft sich somit auf 68.100 Euro.

Alles nur Fassade?

Basierend auf den vorliegenden Daten wird die Immobilie gemäß der angegebenen Objektart als Haus behandelt, wodurch die Kalkulations-Logik für vollumfängliche Gebäude (EFH-Logik) greift, da keine einzelne Eigentumswohnung mit WEG-Gemeinschaftseigentum vorliegt. Die Gesamtwohnfläche der Gebäude beträgt 475 Quadratmeter. Unter Anwendung der Faustformel (Wohnfläche multipliziert mit 1,5) ergibt sich daraus eine geschätzte Fassadenfläche von 712,5 Quadratmetern. Da das Baujahr der Häuser 1927 ist und somit deutlich vor 1995 liegt, löst dies nach den vorgegebenen Kriterien den Bedarf für eine energetische Vollsanierung aus (Dämmung und Putz), unabhängig davon, dass der Text aktuell keinen akuten Sanierungsstau beschreibt. Die Kosten für die Vollsanierung mittels Wärmedämmverbundsystem (WDVS) liegen bei 180 Euro pro Quadratmeter. Für die ermittelte Fassadenfläche von 712,5 Quadratmetern ergeben sich daraus Kosten in Höhe von 128.250 Euro. Hinzu kommt zwingend die fixe Zusatzpauschale für das Gerüst in Höhe von 4.500 Euro. Hinweise auf Asbest oder Faserzement-Verkleidungen, die eine Sonderpauschale auslösen würden, sind im Text nicht enthalten. Die finale Summe für die energetische Sanierung der Gebäudehülle beträgt somit 132.750 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf den übermittelten Daten und den festgelegten Kalkulationsregeln ergibt sich folgende Analyse für die Sanierungskosten des Rohbaus und der strukturellen Baumaßnahmen: Die Bestandsaufnahme der Immobilie in Köln-Weiß weist eine Gesamtwohnfläche von 475 Quadratmetern aus, die als Basis für die weitere Kalkulation dient. Laut der Objektbeschreibung machen die Gebäude einen gepflegten und soliden Eindruck mit einer ordentlichen Grundsubstanz. Es gibt im Text keinerlei Hinweise auf Risse, einen nicht mehr zeitgemäßen Grundriss oder Feuchtigkeit, weshalb auch die Zusatzpauschale von 15.000 Euro für einen feuchten Keller oder eine notwendige Abdichtung nicht zum Tragen kommt. Obwohl die Beschreibung keinen akuten Sanierungsstau erkennt und lediglich von einem mittelfristigen Optimierungspotenzial spricht, greift beim Bedarfs-Check eine eindeutige Regel: Da das Baujahr der Wohnhäuser 1927 ist und somit strikt vor 1980 liegt, muss kalkulatorisch der Rohbau-Anteil einer Kernsanierung bzw. einer großen Rohbausanierung angesetzt werden. Gemäß der Kalkulationslogik werden für diese große Rohbausanierung 250 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche veranschlagt. Multipliziert man die ermittelte Wohnfläche von 475 m² mit dem Quadratmetersatz von 250 Euro, belaufen sich die kalkulierten Kosten auf eine finale Summe von 118.750 Euro.

Dach über dem Kopf

Wasser Marsch!