Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Historisches Juwel im Kölner Süden: Prachtvolle Hofanlage mit luxuriösem Wohnkomfort

Diese prachtvolle Hofanlage aus dem 19. Jahrhundert ist ein architektonisches Juwel, das durch eine aufwendige und denkmalgerechte Kernsanierung in ein Ensemble aus fünf luxuriösen Wohnresidenzen verwandelt wurde. Das Anwesen vereint historische Baukunst mit modernem Wohnkomfort und bietet einen Ort, an dem Geschichte lebt und zugleich neue Werte entstehen. Von den insgesamt ca. 674 m² Gesamtwohnfläche sind vier Einheiten vermietet. Die größte Residenz wird im Zuge des Verkaufs frei und bietet sich somit ideal für Eigennutzer an, die ein außergewöhnliches historisches Ambiente suchen.

Exklusive Wohnkonzepte, historische Details und Erweiterungspotenzial

Das historische Ensemble umfasst fünf Wohneinheiten, deren luxuriöse Ausstattung durch architektonische Authentizität besticht. Freigelegte Fachwerkelemente, massive Holzbalken und Natursteinmauern zeugen von großer Liebe zum Detail und harmonieren perfekt mit modernen Akzenten. Die bei Verkauf frei werdende Haupteinheit bietet ca. 250 m² Wohnfläche und verfügt über eine zusätzliche Ausbaureserve von ca. 73 m², sodass problemlos eine Wohnfläche von insgesamt ca. 323 m² geschaffen werden kann. Jede Einheit garantiert ein hohes Maß an Privatsphäre und verfügt über eigene Gärten, Terrassen und Balkone. Zudem dienen mediterran gestaltete Innenhöfe mit Natursteinpflaster den Bewohnern als individueller Rückzugsort.

Begehrte Lage auf parkähnlichem Anwesen mit Baugrundreserve

Die Immobilie befindet sich im Herzen des begehrten Kölner Südens. Das dazugehörige, parkähnliche Grundstück erstreckt sich über eine großzügige Fläche von ca. 2.426 m² und stellt ein echtes Refugium für Anspruchsvolle dar. Die Gartenanlagen des Anwesens werden über eine eigene Brunnenanlage bewässert. Darüber hinaus bietet das Grundstück ein äußerst attraktives Entwicklungspotenzial: Nach Auskunft der Stadt Köln könnte auf dem hinteren Teil des Areals ein weiterer Baukörper errichtet werden.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der vorliegenden Immobilienbeschreibung und den übermittelten Daten ergibt sich folgende Analyse für die kalkulierten Sanierungskosten im Bereich Heizung und Klimatechnik: Die Datenextraktion zeigt, dass es sich bei der Objektart um Häuser (eine historische Hofanlage) handelt. Das angegebene Baujahr beziehungsweise das Jahr der letzten Kernsanierung ist 1995, und die Gesamtwohnfläche beträgt 674 m². Eine Energieeffizienzklasse sowie der genaue Energieträger wurden in den Daten nicht übermittelt. Bei der Bedarfsprüfung wird deutlich, dass das Baujahr 1995 deutlich vor der relevanten Grenze von 2005 liegt. Da das Objekt somit weder nach 2015 erbaut wurde noch über eine Energieeffizienzklasse im Bereich A/A+ verfügt, ist grundsätzlich von einem Sanierungsbedarf in der Heizungs- und Klimatechnik auszugehen. Da der Beschreibungstext keine konkreten Sanierungswünsche des potenziellen Käufers enthält, kommt die im Vorfeld definierte Kalkulations-Logik als Fallback-Lösung zum Tragen. Aufgrund der Einordnung als Altbau (Ursprung im 19. Jahrhundert) und des Alters der Haustechnik (1995) wird hier die Pauschale für eine Vollsanierung angesetzt, welche die Installation moderner Technik wie etwa einer Wärmepumpe inkludiert. Bei einer Wohnfläche von 674 m² und einem kalkulierten Preis von 150 € pro Quadratmeter belaufen sich die geschätzten Sanierungskosten für die Heizung und Klimatechnik für das gesamte Anwesen auf insgesamt 101.100 €.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Bei der Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung zeigt sich, dass es sich um eine historische Hofanlage aus dem 19. Jahrhundert handelt, für die als maßgebliches Bau- beziehungsweise Sanierungsjahr 1995 angegeben ist. Die Gesamtwohnfläche des Anwesens beträgt 674 Quadratmeter. Der Zustand der Immobilie wird im Text als äußerst hochwertig beschrieben, was durch eine aufwendige und denkmalgerechte Kernsanierung sowie eine luxuriöse Ausstattung mit freigelegten Fachwerkelementen und Natursteinmauern unterstrichen wird. Da der Beschreibungstext keine konkreten Angaben zu einem aktuellen Renovierungsbedarf enthält, muss dieser logisch abgeleitet werden: Ausgehend vom Bau- beziehungsweise Sanierungsjahr 1995 ist davon auszugehen, dass nach knapp drei Jahrzehnten zumindest übliche optische Modernisierungen sinnvoll sind. Um diese einzuplanen, kalkuliere ich mit einer marktüblichen Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter für anfallende Boden- und Malerarbeiten. Bei der angegebenen Gesamtwohnfläche von 674 Quadratmetern ergeben sich somit kalkulatorische Renovierungskosten in Höhe von 33.700 Euro für das gesamte Anwesen. Sollten Sie diese kosmetischen Arbeiten zunächst nur für die im Zuge des Verkaufs frei werdende Eigennutzer-Einheit mit 250 Quadratmetern planen, beliefe sich die Kalkulation auf 12.500 Euro.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der vorliegenden Immobilienbeschreibung führe ich die Analyse der Renovierungskosten für die Badezimmer und WCs durch. Da dem Text keine expliziten Angaben zur genauen Anzahl der Sanitärräume zu entnehmen sind, lege ich der Bestandsaufnahme standardmäßig ein Vollbad und ein separates Gäste-WC zugrunde. Der Bedarfs-Check zeigt, dass die historische Hofanlage durch eine “aufwendige und denkmalgerechte Kernsanierung” in Wohnresidenzen verwandelt wurde und explizit über eine “luxuriöse Ausstattung” verfügt. Diese Beschreibungen fallen eindeutig in die Kategorie “modernisiert” beziehungsweise “gehoben”. Gemäß den festgelegten Kalkulationsregeln ist für derart hochwertig sanierte und gehoben ausgestattete Immobilien kein weiteres Budget für die Badsanierung einzuplanen. Die voraussichtlichen Renovierungskosten für die Badezimmer und WCs belaufen sich somit auf 0 €.

Fenster und Türen

Bei der Analyse der vorliegenden historischen Hofanlage ergibt die Bestandsaufnahme auf Basis der Gesamtwohnfläche von 674 m² einen Schätzwert von insgesamt 67 Fensterelementen (1 Fenster pro 10 m²). Das Anwesen ist in der Objektart als “Häuser” deklariert und umfasst fünf exklusive, eigenständige Wohneinheiten (“Residenzen”). Daher wird die Sonderlogik für Einfamilienhäuser entsprechend auf diese fünf Einheiten angewandt. Da im Text explizit erwähnt wird, dass jede Wohneinheit über eigene “Terrassen und Balkone” verfügt, werden 5 der 67 Elemente als Terrassenelemente kalkuliert. Die verbleibenden 62 Stück werden als Standardfenster angesetzt. Zusätzlich ist für jede der fünf Wohneinheiten eine eigene Haustür einzuplanen. Im Bedarfs-Check ist das angegebene Baujahr von 1995 ausschlaggebend. Da dieses vor 2005 liegt und im Beschreibungstext keine der geforderten Ausnahme-Begriffe (wie “3-fach-Verglasung” oder “Fenster neu”) auftauchen, wird der Zustand zwingend als sanierungsbedürftig eingestuft. Die erwähnte “Kernsanierung” hebelt diese strikte Baujahr-Regel ohne die expliziten Schlüsselwörter für moderne Verglasung nicht aus. Ein kompletter Austausch ist somit erforderlich. Nach der vorgegebenen Kalkulations-Logik setzen sich die Kosten wie folgt zusammen: Für den Austausch der 62 Standardfenster fallen 74.400 € an (62 x 1.200 €). Die 5 explizit erwähnten Terrassenelemente schlagen mit insgesamt 12.500 € zu Buche (5 x 2.500 €). Für die 5 Haustüren der einzelnen Wohneinheiten werden im EFH-Standard weitere 17.500 € berechnet (5 x 3.500 €). Die finale Summe für den energetischen Austausch aller Fenster und Haustüren beläuft sich somit auf 104.400 €.

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus in Form einer historischen Hofanlage, die fünf exklusive Wohneinheiten umfasst. Gemäß der definierten Sonderlogik für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser gilt die Fassade als Gemeinschaftseigentum, weshalb eventuelle Instandsetzungen aus der gebildeten Rücklage finanziert werden. Da im Exposé keine Begriffe wie “Fassadensanierung beschlossen” oder “Sonderumlage steht an” erwähnt werden, greift der Sonderfall einer Kostenbeteiligung nicht. Zudem hebt der Text eine bereits erfolgte “aufwendige und denkmalgerechte Kernsanierung” mit freigelegten Fachwerkelementen und Natursteinmauern hervor, was ohnehin gegen einen energetischen Sanierungsstau oder eine klassische WDVS-Dämmung spricht. Die finalen Sanierungskosten für die Gebäudehülle betragen somit 0.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine historische Hofanlage, die als geschlossenes Ensemble aus fünf Wohneinheiten (vergleichbar mit einem Mehrfamilienhaus- bzw. großen Einfamilienhaus-Komplex) angeboten wird. Die aktuelle Gesamtwohnfläche beträgt 674 m². Hinweise auf feuchte Keller, Risse im Mauerwerk oder nicht mehr zeitgemäße Grundrisse sind in der Objektbeschreibung nicht vorhanden; stattdessen wird die Immobilie als architektonisches Juwel in luxuriösem Zustand beschrieben. Im Bedarfs-Check greift eine entscheidende Regel: Der Text verweist explizit darauf, dass das Anwesen durch eine “aufwendige und denkmalgerechte Kernsanierung” in seinen heutigen, hochwertigen Zustand versetzt wurde. Gemäß den Vorgaben (Kosten = 0 € bei Nennung von Begriffen wie “kernsaniert” oder bei bereits erfolgten Kernsanierungen auf Neubauniveau) entfallen die Sanierungskosten für den bestehenden Rohbau komplett. Zwar deutet die Erwähnung einer “Ausbaureserve” von ca. 73 m² prinzipiell auf ein Potenzial für eine strukturelle Optimierung hin (Kalkulationslogik für leichte Baumaßnahmen: 100 € pro m²), jedoch bezieht sich dies ausschließlich auf eine optionale zukünftige Wohnraumerweiterung und nicht auf einen Sanierungsstau im Bestand. Da das bestehende Gebäude bereits vollumfänglich kernsaniert und mit luxuriöser Ausstattung versehen ist, sind an den bestehenden 674 m² Wohnfläche keine strukturellen Baumaßnahmen mehr erforderlich. Die Zusatzpauschale für den Keller (15.000 €) wird ebenfalls nicht angewandt, da keinerlei Feuchtigkeitsprobleme erwähnt werden. Da das gesamte Anwesen samt Grundstück veräußert wird, greift zudem die Sonderlogik für eine einzelne Eigentumswohnung (ETW) und die damit verbundene WEG-Thematik hier nicht. Die finale Summe der notwendigen Sanierungskosten für den Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen am Bestand beläuft sich somit auf 0 €.

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt sich folgende Analyse für die Dachkonstruktion, Eindeckung und Dämmung: Im Rahmen der Bestandsaufnahme liegt eine historische Hofanlage (Objektart: Häuser) mit einer Gesamtwohnfläche von 674 m² vor, die im Jahr 1995 erbaut beziehungsweise einer “aufwendigen und denkmalgerechten Kernsanierung” unterzogen wurde. In der Beschreibung wird zudem eine Ausbaureserve von ca. 73 m² erwähnt. Suchbegriffe wie Asbest, Eternit, morsch, sanierungsbedürftig oder unbeheizter Dachraum sind im Text nicht zu finden. Für den Bedarfs-Check bedeutet dies: Das Baujahr (1995) liegt nicht vor 1995, weshalb die Regel für eine zwingende Vollsanierung nicht greift. Da das Anwesen als luxuriöses, aufwendig kernsaniertes Ensemble beschrieben wird und keinerlei Hinweise auf einen Modernisierungsstau, ein undichtes Dach oder eine fehlende Dämmung vorliegen, ist auch keine rein energetische Sanierung abzuleiten. Da folglich keine Angaben zu Mängeln oder einem Sanierungsbedarf am Dach vorhanden sind und der beschriebene Zustand (Kernsanierung) auf eine bereits erfolgte Modernisierung schließen lässt, greift die Vorgabe für fehlende Angaben. Das Ergebnis der Kalkulation für die Sanierungskosten lautet somit: 0 €.

Wasser Marsch!

Bei der Bestandsaufnahme dieser historischen Hofanlage (Objektart: Häuser) lassen sich insgesamt fünf Wohneinheiten identifizieren. Das ursprüngliche Gebäude stammt aus dem 19. Jahrhundert, während die Daten das Baujahr 1995 ausweisen, was mutmaßlich dem Jahr des umfassenden Umbaus entspricht. Explizite Hinweise auf das Rohrmaterial wie Kupfer, Bleileitungen oder verzinkte Stahlrohre fehlen im Text. Für den Bedarfs-Check ist jedoch der Begriff der “Kernsanierung” (im Text als “aufwendige und denkmalgerechte Kernsanierung” beschrieben) absolut ausschlaggebend. Gemäß der definierten Bewertungslogik ist davon auszugehen, dass im Zuge dieser Kernsanierung auch die gesamte Gebäudetechnik samt Trinkwasser- und Abwasserleitungen bereits auf einen modernen Stand gebracht wurde. Da bei kernsanierten Objekten kein sofortiger Handlungsbedarf besteht, fallen hier keine Sanierungskosten an. Die finale Summe lautet 0.