Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Historisches Refugium mit Stil: Prachtvolle Hofanlage aus dem 19. Jahrhundert

Im Herzen des begehrten Kölner Südens erhebt sich dieses außergewöhnliche Anwesen. Die historische Hofanlage aus dem 19. Jahrhundert stellt ein einzigartiges Zeugnis historischer Baukunst dar, welches durch eine aufwendige und denkmalgerechte Kernsanierung in ein Ensemble luxuriöser Wohnresidenzen verwandelt wurde. Auf einem ca. 2.426 Quadratmeter großen, parkähnlichen Grundstück vereint die Immobilie eine Gesamtwohnfläche von ca. 674 Quadratmetern. Mit monatlichen Nettoeinnahmen von 5.448 Euro bietet das Objekt sowohl Kapitalanlegern als auch Eigennutzern ein einzigartiges Investment, das Historie, Ästhetik und Wertbeständigkeit auf höchstem Niveau miteinander verbindet.

Großzügiges Raumkonzept und luxuriöse Ausstattungsdetails

Das Anwesen umfasst insgesamt fünf exklusive Wohneinheiten, von denen vier aktuell vermietet sind. Die größte Residenz mit ca. 250 Quadratmetern Wohnfläche wird im Zuge des Verkaufs frei und eignet sich perfekt für Eigennutzer, die modernen Wohnkomfort im historischen Ambiente schätzen. Diese Einheit bietet zudem eine Ausbaureserve von ca. 73 Quadratmetern, sodass die Fläche problemlos auf insgesamt ca. 323 Quadratmeter erweitert werden kann. Eine separate Remise mit ca. 44 Quadratmetern steht zusätzlich als Gästehaus oder Büro zur Verfügung. Architektonische Authentizität prägt das Bild der Immobilie: Freigelegte Fachwerkelemente, massive originale Holzbalken und Natursteinmauern fügen sich harmonisch mit modernen Akzenten zusammen. Jede Einheit bietet durch eigene Gärten, Terrassen und Balkone ein hohes Maß an Privatsphäre. Mediterran gestaltete Innenhöfe mit Natursteinpflaster, ein Natur-Außenschwimmbecken sowie eine eigene Brunnenanlage für die Gartenbewässerung unterstreichen den exklusiven Charakter. Für Fahrzeuge stehen acht Carport-Stellplätze bereit.

Begehrte Adresse in Köln-Sürth mit attraktivem Ausbaupotenzial

Das Refugium befindet sich im Stadtteil Sürth, einer exklusiven Lage im Kölner Süden. Das weitläufige Grundstück besticht durch seine parkähnliche Anlage und bietet einen idyllischen, privaten Rückzugsort für alle Bewohner. Neben dem bestehenden historischen Gebäudeensemble birgt das Areal ein weiteres, sehr interessantes Potenzial für die Zukunft: Nach Auskunft der Stadt Köln könnte auf dem hinteren Teil des Grundstücks ein zusätzlicher Baukörper errichtet werden. Diese besondere Lage und Beschaffenheit machen das Anwesen zu einem Ort, an dem nicht nur Geschichte erlebbar ist, sondern zugleich hervorragende Perspektiven zur Schaffung neuer Werte bestehen.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Immobilienbeschreibung und den übermittelten Daten habe ich die relevanten Parameter für die Berechnung der Sanierungskosten im Bereich Heizung und Klimatechnik extrahiert. Für die historische Hofanlage in Köln-Sürth wird als Baujahr 1995 und als Gesamtwohnfläche 674 m² angegeben; Informationen zur Energieeffizienzklasse oder zum aktuellen Energieträger sind im Text sowie in den Metadaten nicht vorhanden. Da das Baujahr jedoch deutlich vor dem Stichjahr 2005 liegt, ist gemäß der vorgegebenen Prüflogik zwingend von einem altersbedingten Sanierungsbedarf auszugehen. Da im Exposé keine konkreten Sanierungswünsche bezüglich der Haustechnik geäußert werden, kommt die Fallback-Kalkulation für eine Vollsanierung zur Anwendung. Diese berücksichtigt eine zukunftssichere Modernisierung (beispielsweise durch den Einbau einer modernen Wärmepumpe) und wird bei Altbauten mit 150 Euro pro Quadratmeter veranschlagt. Multipliziert man diese Pauschale mit der angegebenen Wohnfläche von 674 m², belaufen sich die geschätzten Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik auf insgesamt 101.100 Euro.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um eine historische Hofanlage, deren bauliche Ursprünge im 19. Jahrhundert liegen, wobei als offizielles Baujahr in den Daten 1995 angegeben ist. Die Gesamtwohnfläche des Anwesens erstreckt sich auf großzügige 674 m², die sich auf insgesamt fünf exklusive Wohneinheiten verteilen. Der Zustand der Immobilie wird im Exposé als äußerst luxuriös und hochwertig beschrieben, da das Gebäude einer aufwendigen sowie denkmalgerechten Kernsanierung unterzogen wurde und historische Elemente wie freigelegtes Fachwerk und Natursteinmauern mit modernem Wohnkomfort vereint. Aufgrund dieser umfassenden Kernsanierung und der sehr positiven Zustandsbeschreibung ist grundsätzlich von keinem hohen, strukturellen Renovierungs- oder Sanierungsbedarf auszugehen, wie er bei unsanierten Altbauten üblich wäre. Dennoch fallen bei einem Eigentümer- oder Mieterwechsel erfahrungsgemäß optische Anpassungen an. Basierend auf den Vorgaben zur Kalkulation von Boden- und Malerarbeiten setze ich hierfür einen Pauschalwert von 50 Euro pro Quadratmeter an. Für die Gesamtwohnfläche von 674 m² ergibt sich somit ein kalkulierter Kostenaufwand von 33.700 Euro. Da das Anwesen jedoch größtenteils vermietet ist und im Zuge des Verkaufs primär die größte Einheit mit 250 m² für Eigennutzer frei wird, könnten sich diese Modernisierungskosten für die reine Eigennutzung auch auf lediglich 12.500 Euro belaufen. Sollte zusätzlich die erwähnte Ausbaureserve von 73 m² erschlossen werden, müssten hierfür neben den reinen Ausbaukosten weitere 3.650 Euro für Boden- und Malerarbeiten eingeplant werden.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der übermittelten Immobilienbeschreibung und den Daten beläuft sich die Bestandsaufnahme auf insgesamt 8 Badezimmer; separate Gäste-WCs werden nicht explizit aufgeführt. Bei der Prüfung des Sanierungsbedarfs fällt auf, dass das Anwesen aus dem 19. Jahrhundert durch eine aufwendige und denkmalgerechte Kernsanierung in luxuriöse Wohnresidenzen verwandelt wurde. Da in der Beschreibung die Schlüsselbegriffe “luxuriöse Ausstattung” sowie “hochwertig” fallen, greift hier die Kalkulationsregel für modernisierte und gehobene Immobilienausstattungen. Dementsprechend ist von keinem aktuellen Handlungsbedarf bei den Sanitäranlagen auszugehen, weshalb die anfallenden Renovierungskosten für die Badezimmer und WCs bei 0 € liegen.

Fenster und Türen

Basierend auf den vorliegenden Daten zur historischen Hofanlage (Objektart: Häuser) ergibt die Bestandsaufnahme bei einer Gesamtwohnfläche von 674 m² eine geschätzte Gesamtzahl von 67 Fensterelementen (1 Fenster pro 10 m² Wohnfläche). Laut Bedarfs-Check ist ein kompletter Austausch der Elemente erforderlich: Obwohl das Objekt hochwertig kernsaniert wurde, liegt das angegebene Baujahr (bzw. das Jahr der Sanierung) mit 1995 deutlich vor der Vorgabengrenze von 2005. Zudem fallen im Text keine entlastenden Begriffe wie “3-fach-Verglasung” oder “Fenster neu”. Da im Exposé explizit erwähnt wird, dass jede der fünf Wohneinheiten über eigene Terrassen verfügt, werden fünf der 67 Elemente als Terrassentüren kalkuliert. Da es sich um ein geschlossenes Haus-Ensemble mit fünf autarken, luxuriösen Einheiten (mit eigenen Gärten) handelt, werden zudem fünf Haustüren nach dem Einfamilienhaus-Standard angesetzt. Die Kalkulation setzt sich entsprechend der Vorgaben wie folgt zusammen: Die 62 Standardfenster kosten bei 1.200 € pro Stück insgesamt 74.400 €. Die fünf explizit abzuleitenden Terrassenelemente werden mit je 2.500 € berechnet, was 12.500 € ergibt. Für die fünf Haustüren der Wohneinheiten fallen (à 3.500 €) insgesamt 17.500 € an. Die finale Summe beläuft sich somit auf 104.400 €.

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Anlage aus mehreren Wohneinheiten (Objektart: Häuser), die nach der Berechnungslogik für Einfamilienhäuser/Häuser betrachtet wird. Ausgehend von der Gesamtwohnfläche von 674 m² ergibt sich nach der Faustformel eine geschätzte Fassadenfläche von 1.011 m² (674 m² * 1,5). Der Bedarfs-Check zeigt, dass kein Handlungsbedarf für eine energetische Fassadensanierung besteht. Das angegebene Baujahr ist 1995 und fällt somit nicht in das Raster für eine zwingende Vollsanierung (Baujahr < 1995). Zudem finden sich im Exposé keinerlei Hinweise auf Mängel wie "Sanierungsstau", "Risse in der Fassade" oder eine "energetisch nicht zeitgemäße" Hülle, ebenso wenig gibt es Anzeichen für eine rein optische Sanierung. Vielmehr wird das Anwesen als aufwendig und denkmalgerecht kernsaniert beschrieben und zeichnet sich durch charakteristische Elemente wie freigelegtes Fachwerk und Natursteinmauern aus, welche ohnehin nicht mit einem Wärmedämmverbundsystem (WDVS) überbaut werden. Da somit keinerlei Handlungsbedarf für Putz, Anstrich oder Dämmung vorliegt, lautet die finale Summe für die Sanierung der Gebäudehülle 0.

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt sich folgende Analyse für die Sanierungskosten des Rohbaus und der strukturellen Baumaßnahmen: **Bestandsaufnahme:** Es handelt sich bei dem Objekt um eine großzügige historische Hofanlage (Kategorie Haus/Anwesen, keine Eigentumswohnung) mit einer Gesamtwohnfläche von 674 m². Die Beschreibung liefert keinerlei Hinweise auf Bauschäden, Feuchtigkeit (z. B. feuchte Keller) oder Risse. Im Gegenteil: Das Anwesen wird als luxuriös und hochwertig beschrieben. **Bedarfs-Check & Kalkulations-Logik:** In der Objektbeschreibung wird explizit dargelegt, dass das Anwesen durch eine „aufwendige und denkmalgerechte Kernsanierung“ in ein Ensemble luxuriöser Wohnresidenzen verwandelt wurde. Gemäß den vorgegebenen Kriterien fallen die Sanierungskosten auf 0 €, da das Objekt de facto den Status „kernsaniert“ erfüllt und somit keine grundlegenden Rohbauarbeiten, Trockenlegungen oder statischen Eingriffe im Bestand mehr erforderlich sind. Zwar erwähnt der Text eine „Ausbaureserve von ca. 73 m²“, was formal auf eine strukturelle Optimierung hindeutet. Da die bestehende Gesamtwohnfläche von 674 m² jedoch bereits vollumfänglich kernsaniert und luxuriös ausgestattet ist, greift hier die vorrangige Regel für bereits kernsanierte Immobilien. Der Ausbau dieser Reserve stellt eine freiwillige Wohnraumerweiterung und keine zwingende Sanierung der bestehenden Bausubstanz dar. **Fazit:** Da das Gebäude bereits umfassend kernsaniert und auf höchstem Niveau modernisiert wurde, fallen keine akuten Kosten für Rohbau- oder strukturelle Sanierungsmaßnahmen an. Die finale Summe lautet: 0 €

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt sich folgende Experten-Analyse für die Dachkonstruktion, Eindeckung und Dämmung: **Bestandsaufnahme:** Als Näherungswert für die Dachfläche der Hofanlage dient die angegebene Gesamtwohnfläche von 674 m². Aus der Beschreibung geht hervor, dass das ursprünglich historische Gebäude aus dem 19. Jahrhundert einer “aufwendigen und denkmalgerechten Kernsanierung” unterzogen und in ein “hochwertiges” Ensemble “luxuriöser Wohnresidenzen” verwandelt wurde. Das offizielle Baujahr (bzw. mutmaßlich das Jahr dieser umfassenden Kernsanierung) ist mit 1995 angegeben. Originale Holzbalken werden als positives, architektonisches Element erwähnt, es gibt jedoch keinerlei Hinweise auf Schäden am Dachstuhl (wie Holzwurm oder morsche Stellen) oder auf das Vorhandensein von Asbest/Eternit. Auch eine Ausbaureserve von 73 m² wird erwähnt, jedoch ohne Hinweise auf fehlende Dichtigkeit oder mangelnde energetische Grundvoraussetzungen. **Bedarfs-Check & Kalkulation:** Das Baujahr liegt bei 1995 und fällt somit nicht in die Kategorie der zwingend vollsanierungsbedürftigen Dächer (Baujahr < 1995). Begriffe wie "sanierungsbedürftig", "Originalzustand" oder "Modernisierungsstau" fehlen gänzlich. Im Gegenteil: Die explizit erwähnte "aufwendige Kernsanierung" und der luxuriöse Zustand schließen einen akuten Sanierungsbedarf an Eindeckung oder Dämmung aus. Da keine Angaben zu Mängeln vorhanden sind und die Beschreibung einen vollumfänglich modernisierten Top-Zustand belegt, fallen nach den definierten Vorgaben keine Kosten an. Die kalkulierten Sanierungskosten betragen daher: 0 €.

Wasser Marsch!

Bei der Bestandsaufnahme dieses Objekts handelt es sich um eine historische Hofanlage (Objektart: Haus) mit insgesamt 5 Wohneinheiten. Das Ursprungsbaujahr liegt im 19. Jahrhundert, wobei das in den Daten angegebene Baujahr 1995 vermutlich das Jahr des Umbaus markiert. Hinweise auf veraltete Rohrmaterialien wie Bleileitungen sind im Text nicht zu finden. Für den Bedarfs-Check ist ein Begriff aus der Objektbeschreibung ausschlaggebend: Das Gebäude hat eine “aufwendige und denkmalgerechte Kernsanierung” durchlaufen. Gemäß den Bewertungsregeln entfällt bei Nennung von Begriffen wie “kernsaniert” oder “Kernsanierung” jeglicher Handlungsbedarf, da davon auszugehen ist, dass in diesem Zuge auch die komplette Gebäudetechnik inklusive der Steige- und Fallleitungen für Trink- und Abwasser bereits vollständig erneuert wurde. Es müssen folglich keine weiteren Modernisierungsmaßnahmen für die Rohrleitungen kalkuliert werden. Die finale Summe beträgt somit 0.