Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Freistehendes Einfamilienhaus mit enormem Potenzial im exklusiven Kölner Süden

Dieses freistehende, in massiver Bauweise errichtete Einfamilienhaus befindet sich im beliebten Kölner Süden und bietet auf rund 212 m² Wohnfläche viel Platz für ein entspanntes Familienleben. Die Immobilie verfügt über eine Garage und steht auf einem weitläufigen Grundstück von ca. 1.093 m². Das sanierungsbedürftige Haus zeichnet sich durch ein großzügiges Baufeld aus, welches außergewöhnliche Möglichkeiten eröffnet. Denkbar wäre eine beachtliche Erweiterung der bestehenden Immobilie oder sogar ein Neubau mit ca. 460 m² Wohnfläche. Nach einem ersten Gespräch mit dem Bauamt der Stadt Köln wäre zudem im hinteren Bereich des Grundstücks, entsprechend der vorhandenen Nachbarschaftsbebauung, eine zusätzliche Bebauung mit zwei Doppelhaushälften möglich. Gerne stellen wir Ihnen den Bebauungsplan zur Verfügung. Wir raten jedem Interessenten zu einer individuellen Beratung, da für die Bebaubarkeit keine Haftung übernommen werden kann.

Durchdachte Raumaufteilung mit viel Platz für die ganze Familie

Im Erdgeschoss gelangen Sie vom Eingangsbereich in eine geräumige Diele, von der aus alle Räume dieser Ebene bequem erreichbar sind. In der Nähe des Eingangs sind klassisch das Gäste-WC, die Küche und ein Arbeitszimmer angeordnet. Das Zentrum des Hauses bildet der großzügige Wohn- und Essbereich. Große Fenster sorgen hier für eine helle, einladende Wohnatmosphäre und öffnen den Blick in den Garten. An warmen Tagen erweitert die direkt anschließende Terrasse den Wohnraum nach draußen. Im Obergeschoss befinden sich vier gut geschnittene und flexibel nutzbare Schlafzimmer, eine Loggia sowie ein Tageslichtbad, das mit einer Dusche und einer Badewanne ausgestattet ist. Das nachträglich ausgebaute Dachgeschoss bietet zwei weitere Schlafzimmer sowie ein zusätzliches Bad und eignet sich somit ideal für Kinder oder Gäste. Für reichlich Stauraum ist ebenfalls gesorgt, da das Gebäude voll unterkellert ist.

Begehrtes Umfeld und weitläufiges Grundstück in Köln-Weiß

Die Immobilie liegt in dem begehrten Stadtteil Köln-Weiß, einer äußerst beliebten Wohnlage. Ein echtes Highlight ist der großzügige Garten, der das Angebot perfekt abrundet. Er bietet den künftigen Eigentümern außergewöhnlich viel Platz für Freizeit, Spiel und Erholung im Freien. Das Umfeld ist durch eine ansprechende Nachbarschaftsbebauung geprägt, in die sich auch zukünftige Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks harmonisch einfügen würden.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Analyse der Immobilienbeschreibung und den übermittelten Daten ergibt sich folgende Einschätzung für die Sanierungskosten der Heizungs- und Klimatechnik: Aus den Daten konnte extrahiert werden, dass es sich um ein Einfamilienhaus aus dem Baujahr 1969 mit einer Wohnfläche von 212 m² handelt. Die Energieeffizienzklasse wird mit H angegeben. Obwohl der genaue aktuelle Energieträger im Text nicht explizit genannt wird, signalisieren das Baujahr (deutlich vor 2005), die schlechteste Energieeffizienzklasse sowie der im Text ausdrücklich erwähnte “sanierungsbedürftige Zustand” des Hauses einen unbedingten Modernisierungsbedarf, bei dem stark von einer veralteten Öl- oder Gasheizung auszugehen ist. Da im Exposé keine konkreten Sanierungswünsche bezüglich der Haustechnik formuliert sind, greift hier die Kalkulationslogik für eine Vollsanierung im Altbau. Diese Pauschale sieht 150 Euro pro Quadratmeter vor und deckt die Installation moderner Technik, wie beispielsweise einer neuen Wärmepumpe, ab. Bei der vorliegenden Wohnfläche von 212 m² errechnen sich somit voraussichtliche Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik in Höhe von insgesamt 31.800 Euro. Da es sich bei der Objektart um ein Haus und nicht um eine Wohnung handelt, obliegt die alleinige Investitionsentscheidung den zukünftigen Eigentümern.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Bei der Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung lassen sich die zentralen Objektdaten klar extrahieren: Das freistehende Einfamilienhaus im Kölner Süden wurde im Jahr 1969 in massiver Bauweise errichtet und bietet eine Wohnfläche von 212 m². Bezüglich des Zustands gibt der Text eine eindeutige Auskunft, da die Immobilie ausdrücklich als sanierungsbedürftig beschrieben wird. Dieser hohe Renovierungs- und Sanierungsbedarf leitet sich zudem logisch aus dem Baujahr vor 1990 ab, zumal im Exposé keinerlei erfolgte Modernisierungsmaßnahmen erwähnt werden. Um Ihnen eine erste finanzielle Orientierung für die anstehende Aufwertung der Räumlichkeiten zu geben, habe ich die Basiskosten für grundlegende Boden- und Malerarbeiten kalkuliert. Da im Text keine spezifischen Preise genannt werden, lege ich hierfür eine Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter zugrunde. Bei der angegebenen Wohnfläche von 212 m² ergeben sich somit voraussichtliche Kosten in Höhe von 10.600 Euro für diese optischen Instandsetzungen. Da sich das Haus jedoch in einem generell sanierungsbedürftigen Zustand befindet, sollten Sie bei Ihrer Planung beachten, dass über diese kosmetischen Basisarbeiten hinaus noch deutlich höhere Investitionen für eine vollumfängliche Modernisierung anfallen werden, sofern Sie nicht ohnehin den im Text ebenfalls skizzierten Neubau in Erwägung ziehen.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der Analyse der übermittelten Immobilienbeschreibung und den festgelegten Kalkulationsregeln ergibt sich folgende Einschätzung für die Sanitäranlagen: Aus der Bestandsaufnahme des Textes und der ergänzenden Daten geht hervor, dass das Einfamilienhaus über insgesamt zwei Vollbäder verfügt (ein Tageslichtbad mit Dusche und Badewanne im Obergeschoss sowie ein weiteres Bad im Dachgeschoss). Zusätzlich wird im Erdgeschoss explizit ein separates Gäste-WC erwähnt. Beim Bedarfs-Check fällt in der Objektbeschreibung ausdrücklich das Schlüsselwort „sanierungsbedürftig“ („aufgrund […] des sanierungsbedürftigen Zustandes des Haus“). Gemäß den Vorgaben löst dieser Begriff zwingend die Kalkulation für eine Vollsanierung aus. Entsprechend der Kalkulations-Logik ergeben sich daraus folgende Kosten: Für die Vollsanierung der beiden Vollbäder werden jeweils 15.000 € veranschlagt, was eine Summe von 30.000 € ergibt. Für die Vollsanierung des Gäste-WCs fallen weitere 4.000 € an. Die gesamten Renovierungskosten für die Badezimmer und das Gäste-WC belaufen sich somit auf 34.000 €.

Fenster und Türen

Basierend auf den vorliegenden Daten handelt es sich bei der Immobilie um ein freistehendes Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 212 m² aus dem Baujahr 1969. Da das Baujahr deutlich vor 2005 liegt und das Objekt im Text explizit als „sanierungsbedürftig“ beschrieben wird, greift der Bedarfs-Check für einen kompletten Austausch der Bauelemente. Da im Exposé keine genaue Fensteranzahl angegeben ist, wird diese anhand der Wohnfläche geschätzt: Gemäß der Regel von einem Fenster pro 10 m² Wohnfläche ergeben sich (mathematisch gerundet) 21 Fenster. Zwar werden große Fenster und eine Terrasse erwähnt, jedoch fallen keine expliziten Fachbegriffe wie „Schiebetüren“ oder „Terrassenelemente“, weshalb für alle 21 Fenster der Standardpreis von 1.200 € inklusive Montage und Entsorgung angesetzt wird. Dies führt zu Zwischenkosten von 25.200 €. Gemäß der Sonderlogik für Einfamilienhäuser kommt der Austausch der Haustür hinzu, welcher pauschal mit 3.500 € für eine energieeffiziente Sicherheitstür kalkuliert wird. Die finale Summe für die Sanierung der Fenster und der Haustür beläuft sich somit auf 28.700 €.

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus (EFH). Auf Basis der angegebenen Wohnfläche von 212 m² ergibt sich nach der gängigen Faustformel (Wohnfläche multipliziert mit 1,5) eine geschätzte Außenwand- bzw. Fassadenfläche von 318 m². Für den Bedarfs-Check sind zwei Faktoren entscheidend: Das Baujahr 1969 liegt deutlich vor 1995, und der Beschreibungstext weist zudem explizit auf den “sanierungsbedürftigen Zustand” der Immobilie hin. Gemäß den Bewertungsregeln ist daher von einer zwingend notwendigen Vollsanierung der Gebäudehülle inklusive Wärmedämmverbundsystem (WDVS) und neuem Putz auszugehen. Die Kosten für diese energetische Vollsanierung kalkulieren sich mit 180 € pro Quadratmeter, was bei einer Fläche von 318 m² einen Betrag von 57.240 € ergibt. Da es sich um ein Einfamilienhaus handelt, muss zusätzlich die fixe Pauschale für das Gerüst in Höhe von 4.500 € addiert werden. Hinweise auf asbesthaltige Fassadenverkleidungen wie Eternit-Platten liefert das Exposé nicht, weshalb keine gesonderten Entsorgungskosten anfallen. Die finale Summe für die Fassadensanierung beträgt somit 61.740 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei der Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus (EFH) mit einer Wohnfläche von 212 m² aus dem Baujahr 1969. In der Bestandsaufnahme lassen sich keine konkreten Hinweise auf Feuchtigkeit (wie etwa ein feuchter Keller) herauslesen, jedoch weist der Text ausdrücklich auf den „sanierungsbedürftigen Zustand“ des Hauses hin. Gemäß dem Bedarfs-Check fällt die Immobilie somit eindeutig in die Kategorie für eine Kernsanierung des Rohbau-Anteils, da sowohl das Baujahr deutlich vor 1980 liegt als auch das Schlüsselwort „sanierungsbedürftig“ fällt. In der Kalkulations-Logik wird dementsprechend der Satz für eine große Rohbausanierung angesetzt, welcher mögliche Arbeiten an der Statik, Wanddurchbrüche oder Mauerwerksanpassungen abdeckt. Es werden 250 € pro Quadratmeter Wohnfläche berechnet (250 € * 212 m²). Da keine Abdichtungsprobleme im Keller erwähnt werden, entfällt die Zusatzpauschale von 15.000 €. Die finale Summe für die strukturellen Baumaßnahmen und den Rohbau beläuft sich somit auf 53.000 €.

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten und der Beschreibung des freistehenden Einfamilienhauses ergibt sich folgende fachliche Einschätzung für die Sanierungskosten der Dachkonstruktion: Die Gesamtwohnfläche der Immobilie beträgt 212 m², die sich laut Objektbeschreibung auf drei Wohnebenen (Erdgeschoss, Obergeschoss und das nachträglich ausgebaute Dachgeschoss) verteilt. Um die Grundfläche des obersten Geschosses als Näherungswert zu ermitteln, wird die Wohnfläche anteilig aufgeteilt, was einer Grundfläche von etwa 71 m² für das Dachgeschoss entspricht. Gemäß der Kalkulationslogik (Grundfläche * 1,3) ergibt dies eine geschätzte Dachfläche von rund 92 m². Da das Baujahr der Immobilie 1969 ist (und somit deutlich vor 1995 liegt) und in der Beschreibung explizit auf den “sanierungsbedürftigen Zustand” des Hauses hingewiesen wird, muss von einer notwendigen Vollsanierung des Daches ausgegangen werden. Diese umfasst sowohl die Erneuerung der Dacheindeckung samt Spenglerarbeiten als auch eine zeitgemäße energetische Dachdämmung. Für diese komplette Sanierung wird ein Satz von 200 € pro Quadratmeter Dachfläche angesetzt. Bei einer kalkulierten Dachfläche von 92 m² belaufen sich die geschätzten Kosten für die Vollsanierung somit auf ca. 18.400 €. Zusatzpauschalen fallen bei diesem Objekt nach aktueller Aktenlage nicht an: Die Beschreibung enthält keinerlei Hinweise auf Asbest oder Eternit-Platten, und auch statische Mängel am Gebälk, Holzwurmbefall oder morsche Stellen im Dachstuhl werden nicht erwähnt. Die kalkulierten Gesamtkosten für das Dachwerk betragen somit 18.400 €.

Wasser Marsch!

Bei der Bestandsaufnahme des vorliegenden Objekts handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus (1 Wohneinheit) aus dem Baujahr 1969. Spezifische Angaben zum verbauten Rohrmaterial sind im Text nicht enthalten. Da das Baujahr jedoch deutlich vor 1985 liegt und die Immobilie im Exposé ausdrücklich als “sanierungsbedürftig” beschrieben wird, ergibt der Bedarfs-Check zwingend die Notwendigkeit einer Vollsanierung der gesamten Trinkwasser- und Abwasserleitungen (Steige- und Fallleitungen). Gemäß der festgelegten Kalkulationslogik für Einfamilienhäuser wird für eine komplette Strangsanierung ein Pauschalwert angesetzt. Da es sich um ein Einfamilienhaus handelt, entfallen Aufschläge für weitere Wohneinheiten oder WEG-Sonderlogiken. (Hinweis: Die Wohnfläche liegt mit 212 m² zwar über dem formulierten Standard von 160 m², laut Regelwerk greift jedoch der festgelegte Basiswert für die Kompletterneuerung im EFH). Die finale Summe beträgt somit 12.000 €.