Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Lichtdurchflutetes Einfamilienhaus mit parkähnlichem Garten in Köln-Sürth

Entdecken Sie dieses besondere Haus, das durch seine offene und helle Wohnatmosphäre besticht. Die im Jahr 1950 ursprünglich als freistehendes Einfamilienhaus errichtete Immobilie wurde Anfang der 2000er Jahre auf der Nordseite angebaut. Heute präsentiert sich das Objekt auf einem 426 Quadratmeter großen Grundstück, das mit einer vorteilhaften südwestlichen Ausrichtung und einem traumhaften, parkähnlich angelegten Garten überzeugt. Der Verkauf erfolgt über eine Erbin der ehemaligen Eigentümerin, weshalb sich der genaue Zeitpunkt einiger Gewerke und Modernisierungen nur schätzen lässt.

Großzügiges Raumkonzept mit vielseitigen Ausstattungsdetails

Die Wohnfläche von circa 165 Quadratmetern verteilt sich auf insgesamt drei Geschosse und bietet fünf Zimmer. Im Erdgeschoss erwartet Sie ein helles und offenes Wohnkonzept mit einem Wintergarten, der einen direkten Zugang in den Garten ermöglicht. Neben einem Gäste-WC befindet sich hier eine vollausgestattete Küche. Da alle Wände im Erdgeschoss nichttragend und bereits teilweise geöffnet sind, lässt sich die Küchenwand bei Bedarf auch vollständig öffnen. Das erste Obergeschoss verfügt über zwei großzügige Schlafzimmer und ein Duschbad. Ein besonderes Highlight ist das voll ausgebaute Dachstudio, welches 2007 mit einem renommierten Architekten aufwendig saniert wurde. Dank einer kleinen Einbauküche und einem Duschbad mit Tageslicht lässt sich diese Ebene vielseitig nutzen. Auch das Untergeschoss ist ausgebaut und wird derzeit als Atelier sowie Gästezimmer verwendet. Auf dieser Ebene sind alle Hausanschlüsse sowie ein weiteres Badezimmer vorhanden. Eine offizielle Wohnflächen- und Kubaturberechnung wurde bereits in Auftrag gegeben.

Attraktives Wohnumfeld im Kölner Süden

Die Immobilie befindet sich in einer guten Lage am Mönchsgüterweg 1 in Köln-Sürth. Durch die südwestliche Ausrichtung des Grundstücks profitieren Sie von optimalen Lichtverhältnissen, die die offene Wohnatmosphäre des Hauses und die Nutzung des Gartens ideal ergänzen.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der vorliegenden Immobilienbeschreibung und den strukturierten Daten habe ich die relevanten Parameter für die Berechnung der Sanierungskosten im Bereich Heizung und Klimatechnik extrahiert. Das Baujahr des Einfamilienhauses ist 1950, und die zu berücksichtigende Wohnfläche beträgt 163 m² (im Beschreibungstext werden zudem ca. 165 m² erwähnt). Angaben zu einer Energieeffizienzklasse oder dem aktuell genutzten Energieträger sind in den übermittelten Daten nicht vorhanden. Da das Baujahr des Hauses (1950) jedoch deutlich vor dem Schwellenwert von 2005 liegt und es sich somit um einen klassischen Altbau handelt, ist gemäß den Vorgaben zwingend von einem Sanierungsbedarf auszugehen. Da im Text keine spezifischen Wünsche oder bereits erfolgte Maßnahmen bezüglich der Heizungstechnik formuliert sind, greift die Kalkulationslogik für eine Vollsanierung. Diese sieht eine Pauschale von 150 € pro Quadratmeter vor, welche die Installation einer modernen Heizungstechnik wie beispielsweise einer Wärmepumpe abdeckt. Multipliziert man die Wohnfläche von 163 m² mit diesem Pauschalwert, ergeben sich kalkulierte Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik in Höhe von 24.450 €.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Die Analyse der übermittelten Immobiliendaten ergibt folgendes Bild: Das Einfamilienhaus in Köln-Sürth wurde im Jahr 1950 erbaut und verfügt laut den expliziten Daten am Ende des Textes über eine Wohnfläche von 163 Quadratmetern, auch wenn in der eigentlichen Objektbeschreibung von circa 165 Quadratmetern die Rede ist. Hinsichtlich des allgemeinen Zustands geht aus dem Text hervor, dass das Dachstudio im Jahr 2007 aufwendig saniert wurde und auch das Untergeschoss wohnlich ausgebaut ist. Da die Immobilie jedoch über eine Erbin verkauft wird, lassen sich viele Gewerke und Modernisierungen in den restlichen Etagen nur vermuten. Da konkrete Angaben zu einer vollumfänglichen Sanierung fehlen und das ursprüngliche Baujahr 1950 weit vor 1990 liegt, leite ich für den Großteil des Hauses einen entsprechend hohen Renovierungsbedarf ab. Um Ihnen eine erste finanzielle Orientierungshilfe für die optische Aufwertung zu geben, habe ich die Kosten für anstehende Boden- und Malerarbeiten kalkuliert. Unter Anwendung der vorgegebenen Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter ergeben sich bei der zugrunde gelegten Wohnfläche von 163 Quadratmetern voraussichtliche Gesamtkosten in Höhe von 8.150 Euro für diese grundlegenden handwerklichen Maßnahmen.

Was ist in der Küche los?

In der Immobilie sind bereits Einbauküchen vorhanden. Laut dem Text befindet sich im Erdgeschoss eine **vollausgestattete Küche**. Zudem gibt es im ausgebauten Dachstudio eine weitere **kleine Einbauküche**. Da somit bereits Küchen vorhanden sind, fallen vorerst keine zwingenden Investitionskosten für eine Neuanschaffung an.

Nasszelle oder Spa?

Bei der Bestandsaufnahme anhand der vorliegenden Immobilienbeschreibung und der ergänzenden Daten lassen sich zwei Vollbäder (gemäß der expliziten Angabe zur Anzahl der Bäder) sowie ein separates Gäste-WC im Erdgeschoss identifizieren. Im Rahmen des Bedarfs-Checks ist das Baujahr der Immobilie ausschlaggebend: Das Einfamilienhaus wurde ursprünglich im Jahr 1950 erbaut. Zwar gab es Anfang der 2000er Jahre einen Anbau und 2007 eine Sanierung des Dachstudios, jedoch liegt das Baujahr deutlich vor 2005. Da in der Beschreibung zudem keine Begriffe wie “Neubau”, “gehoben” oder “Erstbezug” fallen und der Text explizit darauf hinweist, dass der Zustand einiger Gewerke und Modernisierungen nur geschätzt werden kann, greift hier die Regel für eine Vollsanierung. Gemäß der vorgegebenen Kalkulations-Logik werden für eine Vollsanierung pro Vollbad 15.000 € und für das Gäste-WC 4.000 € veranschlagt. Bei zwei Vollbädern ergibt sich somit ein Betrag von 30.000 €, zuzüglich der 4.000 € für das Gäste-WC. Die kalkulierten Gesamtkosten für die Renovierung der Sanitärbereiche belaufen sich folglich auf 34.000 €.

Fenster und Türen

Basierend auf den vorliegenden Daten handelt es sich bei dem Objekt um ein Einfamilienhaus. Da im Text keine exakte Anzahl der Fenster genannt wird, erfolgt die Bestandsaufnahme anhand der angegebenen Wohnfläche von 163 m². Gemäß der Faustregel von einem Fenster pro 10 m² Wohnfläche ergibt sich eine geschätzte Anzahl von 16 Fenstern. Zwar verfügt das Haus über einen Wintergarten und einen Zugang zum Garten, jedoch werden die Begriffe „Terrassenelemente“ oder „Schiebetüren“ nicht explizit erwähnt, weshalb hier mit dem Standardmaß gerechnet wird. Für den Bedarfs-Check ist das Baujahr 1950 ausschlaggebend. Obwohl das Dachstudio 2007 saniert wurde, gibt es im Text keine Hinweise auf den generellen Einbau neuer Fenster, eine 3-fach-Verglasung oder eine umfassende energetische Sanierung der Gebäudehülle. Da das ursprüngliche Baujahr somit deutlich vor 2005 liegt, ist von einem kompletten Austausch der Fenster und der Haustür auszugehen. Entsprechend der Kalkulationslogik für ein Einfamilienhaus fallen für die 16 Standardfenster Kosten in Höhe von je 1.200 € an, was 19.200 € entspricht. Hinzu kommt der Austausch der Haustür mit einem Pauschalwert von 3.500 € für Sicherheit und Energieeffizienz. Die finale Summe beläuft sich somit auf 22.700 €.

Alles nur Fassade?

Basierend auf den vorliegenden Daten handelt es sich bei dem Objekt um ein Einfamilienhaus (EFH) mit einer angegebenen Wohnfläche von 163 m². Gemäß der Faustformel zur Bestandsaufnahme (Wohnfläche multipliziert mit 1,5) ergibt sich daraus eine zu bearbeitende, geschätzte Fassadenfläche von 244,5 m². Da das Baujahr des Hauses 1950 ist und somit deutlich vor dem Stichtag von 1995 liegt, greift hier die Regel für eine Vollsanierung. Zwar wurde das Dachstudio 2007 aufwendig saniert, es gibt jedoch keine Hinweise auf eine bereits erfolgte energetische Sanierung der Außenwände oder ein vorhandenes Wärmedämmverbundsystem (WDVS). Für die Kalkulation der Vollsanierung (Dämmung und Putz) werden 180 € pro Quadratmeter angesetzt, was bei 244,5 m² Fassadenfläche einen Betrag von 44.010 € ergibt. Da es sich um ein Standard-Einfamilienhaus handelt, wird zusätzlich die fixe Gerüstpauschale in Höhe von 4.500 € addiert. Hinweise auf asbesthaltige Materialien wie Eternit-Platten oder Faserzement-Verkleidungen gehen aus dem Exposé nicht hervor, weshalb die Entsorgungspauschale entfällt. Die finale Summe für die energetische Sanierung der Gebäudehülle beläuft sich somit auf 48.510 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus (EFH). Als Basis für die Kalkulation wird die angegebene Wohnfläche von 163 m² herangezogen. Aus der Beschreibung gehen keine Hinweise auf akute Feuchtigkeitsschäden, Risse oder einen feuchten Keller hervor. Allerdings gibt der Text konkrete Hinweise auf mögliche Grundrissänderungen, da das Erdgeschoss über nichttragende Wände verfügt und die Küchenwand bei Bedarf vollständig geöffnet werden könnte. Beim Bedarfs-Check greift die grundlegende Altersregel: Da das Baujahr des Hauses 1950 ist und somit vor 1980 liegt, muss kalkulatorisch der Rohbau-Anteil einer Kernsanierung angesetzt werden. Dieser Schritt ist insbesondere deshalb geboten, weil das Haus aus einer Erbschaft heraus verkauft wird und der Zustand einiger Gewerke und Modernisierungen laut Exposé nur vermutet bzw. geschätzt werden kann, auch wenn Teile wie das Dachstudio (2007) bereits saniert wurden. Gemäß der Kalkulations-Logik wird für das Objekt aufgrund des Baujahres die große Rohbausanierung angesetzt. Diese berechnet sich mit 250 € pro Quadratmeter Wohnfläche. Bei 163 m² ergibt dies einen Betrag von 40.750 €. Da der Keller ausgebaut ist und keinerlei Erwähnung von Feuchtigkeit oder einer notwendigen Abdichtung vorliegt, entfällt die Zusatzpauschale von 15.000 €. Da es sich um ein Einfamilienhaus und nicht um eine Eigentumswohnung (ETW) handelt, kommt die WEG-Sonderlogik hier nicht zur Anwendung. Die finale Summe für die Rohbausanierung und strukturelle Baumaßnahmen beträgt: 40.750 €.

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt sich folgende Analyse für die Sanierungskosten der Dachkonstruktion: **Bestandsaufnahme:** Das Einfamilienhaus (Objektart: Haus) verfügt über eine Gesamtwohnfläche von 163 m², die sich auf drei Wohngeschosse (Erdgeschoss, 1. Obergeschoss, Dachstudio) verteilt. Das oberste Geschoss, das Dachstudio, nimmt somit schätzungsweise ein Drittel der Wohnfläche ein, was ca. 54,3 m² entspricht. Um die Dachfläche zu ermitteln, wird dieser Wert mit dem Faktor 1,3 multipliziert. Daraus ergibt sich eine geschätzte Dachfläche von rund 71 m². **Bedarfs-Check & Kalkulation:** Da das Baujahr des Hauses 1950 ist und somit deutlich vor 1995 liegt, greift rein formal die Regel für eine Vollsanierung (bestehend aus neuer Eindeckung und Dämmung). Bei einer kompletten Sanierung werden 200 € pro Quadratmeter angesetzt. Für die berechneten 71 m² Dachfläche ergibt dies rechnerische Sanierungskosten in Höhe von ca. 14.200 €. Begriffe, die auf Asbest (“Eternit”) oder Schäden am Dachstuhl (“morsch”, “Holzwurm”, statische Mängel) hindeuten, sind in der Beschreibung nicht zu finden, weshalb keine entsprechenden Zusatzpauschalen von 8.000 € oder 15.000 € addiert werden. **Besonderheit / Realistischer Bedarf:** Obwohl das Ursprungsbaujahr eine Vollsanierung suggeriert, geht aus der Objektbeschreibung deutlich hervor, dass das Dachstudio im Jahr 2007 durch einen renommierten Architekten voll ausgebaut und “aufwendig saniert” wurde. Ein solcher Vollausbau zu Wohnraum (inkl. Bad und Küche) schließt nach gängiger Baupraxis eine entsprechende Dachdämmung und fachgerechte Abdichtung/Eindeckung mit ein. Da das Dach somit bereits modernisiert wurde und kein unbeheizter Originalzustand vorliegt, ist davon auszugehen, dass aktuell kein akuter Sanierungsbedarf besteht. Die tatsächlichen Kosten für das Dach können daher mit hoher Wahrscheinlichkeit auf 0 € angesetzt werden. *(Hinweis: Da es sich um ein Einfamilienhaus und nicht um eine Eigentumswohnung handelt, entfällt die WEG-Pauschale).*

Wasser Marsch!

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus (1 Wohneinheit) aus dem Baujahr 1950. Hinweise auf bestimmte Rohrmaterialien wie Bleileitungen oder Kupfer sind im Text nicht enthalten. Da das Baujahr jedoch deutlich vor 1985 liegt und keine Angaben zu einer bereits erfolgten Komplettsanierung der Wasser- und Abwasserleitungen im gesamten Gebäude gemacht werden (Begriffe wie “kernsaniert” oder “Leitungen neu” fehlen), ist von einem dringenden Handlungsbedarf auszugehen. Zwar wurde das Dachstudio 2007 saniert, der Text weist jedoch explizit darauf hin, dass sich der Zustand vieler Gewerke aufgrund des Verkaufs durch eine Erbengemeinschaft nur vermuten lässt. Gemäß der Kalkulationslogik ist somit eine Vollsanierung der Steige- und Fallleitungen für das gesamte Haus erforderlich. Für die komplette Strangsanierung in einem Einfamilienhaus wird ein Pauschalbetrag angesetzt. Die finalen Kosten für die Erneuerung belaufen sich auf 12.000 €.