Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Exklusives Wohnerlebnis: Freistehendes Einfamilienhaus in erster Rheinlinie

Entdecken Sie eine echte Rarität in Köln-Sürth: Dieses freistehende Einfamilienhaus besticht durch seine einmalige Lage direkt am Rheinufer. Die Immobilie vereint Weitblick und Ruhe mit einer Architektur, die das Element Wasser konsequent in den Mittelpunkt stellt. Genießen Sie ein großzügiges Wohngefühl, bei dem das Panorama der vorbeiziehenden Schiffe zu Ihrem täglichen Begleiter wird.

Großzügige Raumaufteilung und exklusive Ausstattung

Auf rund 428 Quadratmetern Wohnfläche bietet das Anwesen viel Raum für Ihre individuelle Entfaltung. Bereits das offene Entree gibt den Blick durch den großzügigen Wohnbereich unmittelbar auf den Rhein frei. Große Fensterfronten sorgen im gesamten Erdgeschoss für eine helle Atmosphäre, während ein offener Kamin im Wohn-Essbereich gemütliche Akzente setzt. Das Obergeschoss ist als privater Rückzugsort konzipiert: Das Hauptschlafzimmer verfügt über einen Glaserker mit unverstelltem Blick auf den Strom und die rheinbegleitende Natur. Funktional ergänzt wird dieser Bereich durch eine Ankleide und ein Masterbad. Ein hauseigener SPA-Bereich mit Sauna bietet zusätzliche Entspannung mit Bezug zur Wasserlage. Ein wesentlicher Vorteil ist zudem der separate Anbau, der flexibel als Home-Office, Atelier oder Einliegerwohnung für Gäste und Familienmitglieder genutzt werden kann, ohne die Privatsphäre im Haupthaus einzuschränken.

Traumhaftes Grundstück und überdurchschnittliche Infrastruktur

Die Immobilie befindet sich in begehrter und ruhiger Lage direkt am Wasser in Köln-Sürth. Das rund 832 Quadratmeter große Grundstück ist gepflegt und gärtnerisch ansprechend angelegt. Ein besonderes Highlight im Außenbereich ist die Terrasse, die mit einer Outdoorküche ausgestattet ist und einen direkten Logenplatz am Rhein bietet. Auch für Ihre Fahrzeuge ist die Infrastruktur überdurchschnittlich ausgebaut: Eine Doppelgarage, ein Carport sowie zahlreiche Außenstellplätze bieten ausreichend Platz für Bewohner und Gäste.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der übermittelten Immobilienbeschreibung und den dazugehörigen Daten habe ich die relevanten Parameter für die Berechnung der Sanierungskosten im Bereich Heizung und Klimatechnik analysiert. Aus den Informationen geht hervor, dass das freistehende Einfamilienhaus in Köln-Sürth eine Wohnfläche von 428 Quadratmetern aufweist und aus dem Baujahr 1953 stammt. Die Energieeffizienzklasse wird mit “F” angegeben, während ein spezifischer Energieträger im Text nicht explizit genannt wird. Bei der Überprüfung des Sanierungsbedarfs zeigt sich deutlich, dass die Ausnahmeregelung für moderne Gebäude nicht greift, da weder das Baujahr nach 2015 liegt noch eine Effizienzklasse im Bereich A oder A+ vorliegt. Im Gegenteil: Da das Baujahr 1953 weit vor der Grenze von 2005 liegt und die schlechte Energieeffizienzklasse F einen energetisch veralteten Zustand bestätigt, ist zwingend von einem umfassenden Sanierungsbedarf auszugehen. Da der Beschreibungstext keine konkreten Sanierungswünsche der potenziellen Käufer enthält, greift für die Kalkulation die festgelegte Logik für Altbauten. Aufgrund des Baujahrs und der Energieklasse wird hier der Satz für eine Vollsanierung angesetzt, welcher die Installation einer modernen Wärmepumpe und zeitgemäßer Technik abdeckt. Diese Pauschale beläuft sich auf 150 Euro pro Quadratmeter. Multipliziert man die Wohnfläche von 428 Quadratmetern mit diesem Wert, ergeben sich für dieses Objekt voraussichtliche Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik in Höhe von insgesamt 64.200 Euro.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Bei der Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung habe ich folgende Kernangaben extrahiert: Das freistehende Einfamilienhaus am Kölner Rheinufer stammt aus dem Baujahr 1953 und bietet eine sehr großzügige Wohnfläche von 428 m². Was die Zustandsbeschreibung betrifft, hebt der Text vor allem die architektonischen Vorzüge, die hellen Räumlichkeiten, hochwertige Extras wie eine Sauna und eine Outdoorküche sowie das gepflegt angelegte Grundstück hervor. Da der Beschreibungstext jedoch keinerlei konkrete Angaben zu in der Vergangenheit durchgeführten Sanierungen oder dem technischen Zustand des Hauses macht, greift hier die analytische Logik: Aufgrund des frühen Baujahres 1953 – welches deutlich vor 1990 liegt – und der fehlenden Erwähnung von Modernisierungen, muss von einem hohen allgemeinen Renovierungs- und potenziellen Sanierungsbedarf ausgegangen werden. Um Ihnen eine erste finanzielle Orientierung für die grundlegende optische Aufwertung zu geben, habe ich die Kosten für Boden- und Malerarbeiten kalkuliert. Unter Anwendung der Standardpauschale von 50 Euro pro Quadratmeter ergeben sich bei der vorliegenden Wohnfläche von 428 m² voraussichtliche Kalkulationskosten in Höhe von 21.400 Euro für diese Basisrenovierung.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können. *(Hinweis: Im Text wird lediglich eine “Outdoorküche” auf der Terrasse erwähnt, jedoch gibt es keine Angaben zu einer regulären Einbauküche im Haus).*

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf den übermittelten Daten und der detaillierten Immobilienbeschreibung ergibt sich folgende Bestandsaufnahme für die Kalkulation: Die Eckdaten weisen explizit zwei Badezimmer aus. Aus dem Text geht hervor, dass es sich dabei unter anderem um ein großzügiges Masterbad handelt, welches direkt an das Hauptschlafzimmer angrenzt. Das zweite Vollbad ist vermutlich dem separaten SPA-Bereich oder der erwähnten Einliegerwohnung zuzuordnen. Explizite Hinweise auf separate Gäste-WCs gibt es in der Beschreibung nicht, weshalb diese mit der Anzahl null angesetzt werden. Für den Bedarfs-Check fehlt zwar die Angabe eines konkreten Baujahres, jedoch lässt die Beschreibung ein klares Bild des Zustands zu. Die Immobilie wird als echtes Liebhaberobjekt in erster Rheinlinie präsentiert und verfügt über exklusive Ausstattungsmerkmale wie einen eigenen SPA-Bereich mit Sauna, einen Glaserker, einen offenen Kamin sowie eine Terrasse mit Outdoorküche. Diese Attribute weisen unmissverständlich auf einen absolut “gehobenen” Standard hin. Da Begriffe, die auf einen Modernisierungsstau schließen lassen (wie “renovierungsbedürftig” oder “baujahrestypisch”), gänzlich fehlen und die Immobilie auf höchstem Niveau ausgestattet zu sein scheint, greift hier die Regel für gehobene Immobilien. Gemäß der vorgegebenen Kalkulations-Logik fallen bei einem gehobenen Ausstattungsniveau keine sofortigen Modernisierungskosten für die Sanitäranlagen an. Geschätzte Renovierungskosten Bad/WC: 0 €.

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