Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Charmantes Einfamilienhaus mit großem Potenzial für anspruchsvolle Paare und Familien

Dieses im Jahr 1960 in massiver Bauweise errichtete, freistehende Einfamilienhaus bietet auf einem ca. 591 m² großen Grundstück eine besondere Lebensqualität. Mit einer Wohnfläche von ca. 145 m² präsentiert sich die Immobilie in einem gepflegten Gesamtzustand und vermittelt eine überaus angenehme Wohnatmosphäre. Das Haus bietet nicht nur Raum für individuelle Modernisierungs- und Gestaltungsideen, sondern birgt auch ein außergewöhnliches Potenzial: Gemäß dem aktuell geltenden Bebauungsplan bietet sich hier alternativ die Möglichkeit einer Neubebauung mit ca. 300 m² Wohnfläche an. Bilder im Exposé können zu Veranschaulichungszwecken mit KI optimiert oder adaptiert worden sein.

Durchdachter Grundriss mit idyllischem Garten

Die Wohnfläche des Hauses erstreckt sich über zwei Ebenen. Im Erdgeschoss empfängt Sie eine einladende Diele, die direkt in den großzügigen Wohn- und Essbereich führt. Von hier aus genießen Sie einen herrlichen Blick in den liebevoll angelegten Garten, der mit seiner Süd-West-Ausrichtung zum Verweilen einlädt. Das Raumangebot auf dieser Ebene wird durch die Küche, ein Badezimmer, ein Gäste-WC sowie zwei weitere Zimmer ideal abgerundet. Das Dachgeschoss zeichnet sich durch einen offen gehaltenen Raum aus, der derzeit als Schlafzimmer dient, und verfügt zudem über eine begehbare Ankleide sowie ein weiteres Tageslichtbad. Die üblichen Nutz- und Technikräume sind im Kellergeschoss untergebracht.

Höchste Privatsphäre im begehrten Rodenkirchener Auenviertel

Die Immobilie besticht durch ihre Lage in einem gewachsenen, besonders ruhigen Umfeld im beliebten Rodenkirchener Auenviertel. Diese einzigartige Umgebung bietet ein hohes Maß an Privatsphäre und garantiert eine herausragende Lebensqualität. Die einzigartige Atmosphäre dieses Viertels macht das Haus zum perfekten Rückzugsort für alle, die Wert auf Ruhe und ein exklusives Wohnumfeld legen.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der vorliegenden Immobilienbeschreibung und den übermittelten Daten ergibt die Analyse folgende Einschätzung für die kalkulierten Sanierungskosten der Heizungs- und Klimatechnik. Aus den extrahierten Fakten geht hervor, dass das freistehende Einfamilienhaus im Jahr 1960 erbaut wurde, eine Wohnfläche von 145 m² besitzt und in die Energieeffizienzklasse H eingestuft ist. Ein spezifischer Energieträger wird im Exposé zwar nicht explizit genannt, jedoch fällt das Objekt durch das Baujahr, welches deutlich vor 2005 liegt, sowie durch die sehr schlechte Energieeffizienzklasse eindeutig in die Kategorie mit einem erheblichen Sanierungsbedarf. Da der Text keine konkreten Wünsche oder Angaben zu bereits geplanten Sanierungsmaßnahmen im Bereich der Haustechnik enthält, greift hier die standardisierte Kalkulationslogik für eine Vollsanierung im Altbau. Diese sieht einen Pauschalbetrag von 150 Euro pro Quadratmeter vor, welcher den Einbau zeitgemäßer Technik, wie beispielsweise einer modernen Wärmepumpe, abdeckt. Multipliziert man diesen Wert mit der vorhandenen Wohnfläche von 145 m², ergeben sich daraus voraussichtliche Sanierungskosten für die Heizung und Klimatechnik in Höhe von insgesamt 21.750 Euro.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich bei der Immobilie um ein im Jahr 1960 erbautes Einfamilienhaus, das über eine Wohnfläche von 145 m² verfügt. Den Beschreibungen zufolge präsentiert sich das Haus in einem charmanten und gepflegten Gesamtzustand, der bereits eine angenehme Wohnatmosphäre vermittelt. Gleichzeitig wird im Text explizit darauf hingewiesen, dass die Möglichkeit besteht, einzelne Bereiche nach eigenen Vorstellungen zu modernisieren. Da in der Beschreibung jedoch konkrete Angaben zu bereits durchgeführten, umfassenden Sanierungsmaßnahmen fehlen, muss aufgrund des Baujahres 1960 von einem grundsätzlich hohen Renovierungs- und Sanierungsbedarf ausgegangen werden, insbesondere was die technische Ausstattung oder energetische Aspekte betrifft. Um zumindest die kosmetische Auffrischung der Räumlichkeiten überschlagen zu können, habe ich eine Kalkulation für die Boden- und Malerarbeiten vorgenommen. Unter Anwendung einer marktüblichen Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter belaufen sich die kalkulierten Gesamtkosten für diese Arbeiten bezogen auf die 145 m² große Wohnfläche auf 7.250 Euro.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Bei der Bestandsaufnahme der Immobilie lassen sich aus dem Beschreibungstext und den ergänzenden Angaben insgesamt zwei Vollbäder (ein Badezimmer im Erdgeschoss sowie ein weiteres Tageslichtbad im Dachgeschoss) und ein separates Gäste-WC im Erdgeschoss identifizieren. Für den Bedarfs-Check ist das angegebene Baujahr 1960 ausschlaggebend. Da dieses deutlich vor dem Jahr 2005 liegt, ist nach den vorgegebenen Kriterien zwingend von einer Vollsanierung der Sanitärbereiche auszugehen. Der Text beschreibt den Zustand zwar als charmant und gepflegt, weist aber gleichzeitig auf die Möglichkeit zur Modernisierung hin, was den kalkulatorischen Bedarf einer grundlegenden Erneuerung aufgrund des Alters bestätigt. Gemäß der Kalkulations-Logik für eine Vollsanierung fallen für die beiden Vollbäder jeweils 15.000 € an, was einer Zwischensumme von 30.000 € entspricht. Für die Vollsanierung des separaten Gäste-WCs werden weitere 4.000 € veranschlagt. Insgesamt belaufen sich die kalkulierten Renovierungskosten für die Badezimmer und das Gäste-WC bei dieser Immobilie somit auf 34.000 €.

Fenster und Türen

Basierend auf den vorliegenden Daten handelt es sich bei der Immobilie um ein freistehendes Einfamilienhaus (EFH) mit einer Wohnfläche von 145 m² aus dem Baujahr 1960. Da im Text keine exakte Anzahl der Fenster angegeben ist, wird diese anhand der Regel von einem Fenster pro 10 m² Wohnfläche berechnet, was gerundet 15 Fenstern entspricht. Gemäß dem Bedarfs-Check ist ein vollständiger Austausch der Bauelemente erforderlich, da das Baujahr (1960) deutlich vor 2005 liegt und das Exposé keine Hinweise auf bereits durchgeführte energetische Modernisierungen oder neuere Verglasungen liefert. Der Zustand wird zwar als “gepflegt” beschrieben, jedoch spricht das hohe Alter ohne Nachweis einer Sanierung für einen kompletten Austausch. Spezielle Terrassenelemente oder Schiebetüren werden im Text nicht explizit genannt und fließen daher als Standardfenster in die Berechnung ein. Für die Kalkulation ergeben sich bei 15 Standardfenstern zu je 1.200 Euro (inklusive Montage und Entsorgung) Kosten in Höhe von 18.000 Euro. Da es sich um ein Einfamilienhaus handelt, wird für eine neue, energieeffiziente Haustür mit Sicherheitsstandard ein Betrag von 3.500 Euro veranschlagt. Die finale Summe für den Austausch der Fenster und der Haustür beläuft sich somit auf insgesamt 21.500 €.

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus. Zur Ermittlung der Sanierungskosten wird zunächst die geschätzte Fassadenfläche berechnet: Bei einer Wohnfläche von 145 m² ergibt sich nach der Faustformel (Wohnfläche mal 1,5) eine Außenwandfläche von 217,5 m². Da das Baujahr der Immobilie 1960 ist und somit deutlich vor 1995 liegt, sowie keine Hinweise auf eine bereits erfolgte energetische Sanierung vorliegen, ist gemäß den Analysekriterien von einer Vollsanierung der Fassade (Dämmung bzw. WDVS inklusive Putz) auszugehen. Die Kosten hierfür belaufen sich auf 180 € pro Quadratmeter, was bei 217,5 m² einen Betrag von 39.150 € ergibt. Hinweise auf asbesthaltige Baustoffe wie Eternit-Platten gibt es im Exposé nicht, weshalb diese Kostenstelle entfällt. Hinzu addiert wird jedoch die fixe Zusatzpauschale für das Gerüst in Höhe von 4.500 €. Die finalen Sanierungskosten für die Gebäudehülle belaufen sich somit auf insgesamt 43.650 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich laut Bestandsaufnahme um ein freistehendes Einfamilienhaus (EFH) mit einer Wohnfläche von 145 m², welches als Basis für die weitere Kalkulation herangezogen wird. In der Objektbeschreibung gibt es keine expliziten Hinweise auf Bauschäden wie Risse im Mauerwerk oder einen feuchten Keller, weshalb keine Zusatzpauschalen für eine Kellerabdichtung anfallen. Zwar wird der Zustand als charmant und gepflegt beschrieben, jedoch weisen die Formulierungen bezüglich individueller Gestaltungsideen und Modernisierungen auf Potenzial für Grundrissänderungen oder strukturelle Optimierungen hin. Ausschlaggebend für den Bedarfs-Check ist das Baujahr 1960. Da dieses deutlich vor 1980 liegt, greift automatisch die Kalkulationslogik für eine Kernsanierung des Rohbau-Anteils, um das Gebäude auf einen zeitgemäßen strukturellen Standard zu heben und die angesprochenen Modernisierungen (z. B. Wanddurchbrüche) zu ermöglichen. Gemäß der festgelegten Formel für eine große Rohbausanierung werden hierbei 250 € pro Quadratmeter Wohnfläche veranschlagt (145 m² * 250 €). Da es sich um ein Einfamilienhaus handelt, entfällt die Sonderlogik für Eigentumswohnungen und Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG). Die kalkulierten Sanierungskosten für den Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen ergeben somit eine finale Summe von 36.250 €.

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten und der Objektbeschreibung ergibt sich für das freistehende Einfamilienhaus folgende Analyse der Dachsanierungskosten: Für die Bestandsaufnahme betrachten wir die Flächenaufteilung: Die Gesamtwohnfläche von 145 m² erstreckt sich über zwei Ebenen, das Erdgeschoss und das ausgebaute Dachgeschoss. Da die exakte Quadratmeterzahl des obersten Geschosses nicht separat ausgewiesen ist, wird als Näherungswert die Hälfte der Wohnfläche – also ca. 72,5 m² – für das Dachgeschoss angesetzt. Relevante Begriffe wie Flachdach, Asbest oder Dämmung werden in der Beschreibung nicht erwähnt. Beim Bedarfs-Check ist das Baujahr 1960 ausschlaggebend. Da dieses deutlich vor 1995 liegt und der Text zwar von einem gepflegten Zustand spricht, aber keine Begriffe wie “Dach neu”, “energetisch saniert” oder “Dachbodendämmung vorhanden” enthält, ist zwingend von einem Sanierungsbedarf auszugehen. Gemäß den Vorgaben fällt dieses Objekt somit in die Kategorie der Vollsanierung, bei der sowohl die Dacheindeckung als auch die Dämmung erneuert werden müssen. Entsprechend der Kalkulations-Logik wird zunächst die geschätzte Dachfläche ermittelt. Diese errechnet sich aus der Wohnfläche des obersten Geschosses (72,5 m²) multipliziert mit dem Faktor 1,3, was einer Dachfläche von rund 94,25 m² entspricht. Für die komplette Sanierung (Ziegel, Dämmung, Spenglerarbeiten) wird ein Quadratmeterpreis von 200 € angesetzt. Die Multiplikation der 94,25 m² mit 200 € ergibt einen Betrag von 18.850 €. Da in der Objektbeschreibung keine Hinweise auf Altlasten (wie Eternit oder Asbest) oder statische Mängel am Gebälk (wie morsch oder Holzwurm) zu finden sind, entfallen die Zusatzpauschalen für Entsorgung und Dachstuhlerneuerung. Die kalkulierten Gesamtkosten für die Vollsanierung des Daches belaufen sich somit auf ca. 18.850 €.

Wasser Marsch!

Bei der Bestandsaufnahme der vorliegenden Daten handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus (EFH) mit einer Wohneinheit und einer Wohnfläche von 145 m². Das Baujahr des Gebäudes ist 1960. Im Exposétext finden sich keine spezifischen Angaben zu den verbauten Rohrmaterialien, und es gibt keinerlei Hinweise auf bereits erfolgte Modernisierungen der Gebäudetechnik, wie etwa Begriffe wie “kernsaniert” oder “Leitungen neu”. Da das Baujahr 1960 deutlich vor dem Stichtag 1985 liegt und keine Erneuerung der Trinkwasser- und Abwasserrohre dokumentiert ist, ergibt der Bedarfs-Check, dass eine Vollsanierung der Leitungen erforderlich ist. Gemäß der vorgegebenen Kalkulationslogik für ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von unter 160 m² wird für die komplette Strangsanierung (Wasser und Abwasser im gesamten Haus) eine Pauschale angesetzt. Die finale Summe für diese Maßnahme beträgt 12.000 €.