Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Exklusives Split-Level-Haus in direkter Rheinnähe

VON POLL IMMOBILIEN präsentiert Ihnen eine seltene Kaufgelegenheit in begehrter Toplage von Köln-Rodenkirchen. In äußerst ruhiger Lage, in dritter Reihe und nur rund einhundert Meter vom Rheinufer entfernt, erwartet Sie ein freistehendes, 1966 errichtetes Einfamilienhaus. Die Immobilie, die steuerlich auch als Zweifamilienhaus anerkannt ist, befindet sich auf einem circa 662 Quadratmeter großen Südgrundstück mit wunderschönem Baumbestand. Das Haus steht aktuell leer und kann kurzfristig übernommen werden. Es bietet dem neuen Eigentümer die hervorragende Möglichkeit, durch eine empfohlene, umfassende Modernisierung eigene Vorstellungen zu verwirklichen und das Gebäude auf einen zeitgemäßen Standard zu heben.

Durchdachte Raumaufteilung und besondere Ausstattungsmerkmale

Die Wohnfläche von etwa 188 Quadratmetern verteilt sich in einer attraktiven Split-Level-Bauweise auf insgesamt sechs Zimmer. Zur Straßenseite wirkt das Haus angenehm zurückhaltend, während es sich zum Garten hin mit großen Fensterflächen öffnet. Das Herzstück auf der Eingangsebene bildet das großzügige Wohn- und Esszimmer mit circa 63 Quadratmetern, einem Kamin und direktem Zugang zur sonnigen Außenterrasse, welche einen herrlichen Blick über das eingewachsene Grundstück bietet. Auf der gleichen Ebene befinden sich die Küche und ein Gäste-WC. Über wenige Treppenstufen gelangen Sie auf die leicht erhöhte Schlafebene mit zwei Schlafzimmern sowie einem Dusch- und Wannenbad. Ein Zwischengeschoss auf dem Weg zum Gartengeschoss bietet einen kleinen Flur, ein Gästezimmer und einen Hauswirtschaftsraum. Im Gartengeschoss liegen drei weitere Zimmer mit Ausrichtung zum Garten, die sich ideal als Arbeits-, Gäste- oder Kinderzimmer eignen. Unterhalb dieser Ebene ergänzen zwei große Kellerräume das Platzangebot. Abgerundet wird die Ausstattung durch eine integrierte Garage, einen Außenpool sowie ein Pultdach, welches in den Jahren 1987 und 2022 erneuert wurde.

Erstklassiges Umfeld mit hervorragender Anbindung

Köln-Rodenkirchen zeichnet sich als zukunftssicherer Wohnstandort mit hohem Wertsteigerungspotenzial aus und erfreut sich besonders im Premiumimmobiliensegment großer Nachfrage. Der Stadtteil bietet Familien ein harmonisches, sicheres und grünes Lebensumfeld mit direkter Nähe zum Rhein, einer niedrigen Kriminalitätsrate sowie einer wirtschaftlich stabilen Gemeinschaft. Die Infrastruktur ist erstklassig: Kindergärten, Grund- und weiterführende Schulen sowie Gymnasien sind in wenigen Gehminuten erreichbar. Die medizinische Versorgung wird durch renommierte Ärzte, Apotheken und Kliniken im direkten Umfeld gesichert. Für Erholung und Sport sorgen fußläufig erreichbare Parks und Spielplätze in drei bis vier Minuten Entfernung sowie die Kölner Rudergesellschaft 1891 e. V., die in sechs Minuten zu Fuß zu erreichen ist. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist durch die Bushaltestellen Rodenkirchen Bismarckstraße in einer Minute und Uferstraße in drei Minuten Laufweg optimal gelöst. Die Straßenbahnstation Rodenkirchen Bahnhof liegt 16 Gehminuten entfernt, was den Alltag zusätzlich erleichtert.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Bei der Analyse der Immobilienbeschreibung habe ich zunächst die relevanten Kerndaten für die Bewertung der Heizungs- und Klimatechnik extrahiert: Das freistehende Einfamilienhaus (Objektart: Häuser) stammt aus dem Baujahr 1966, bietet eine Wohnfläche von 188 m² und ist in die schlechte Energieeffizienzklasse H eingestuft. Ein konkreter Energieträger wird im Exposé zwar nicht explizit benannt, jedoch greift hier ganz klar der Bedarfs-Check: Da das Baujahr deutlich vor 2005 liegt, die Effizienzklasse H auf einen veralteten energetischen Zustand hinweist und der Text zudem selbst eine „umfassende Modernisierung“ empfiehlt, ist zwingend von einem Sanierungsbedarf auszugehen. Die Voraussetzungen für ein Entfallen der Kosten (Baujahr größer 2015 oder Effizienzklasse A/A+) sind somit nicht gegeben. Da im Text keine spezifischen Sanierungswünsche bezüglich der Haustechnik genannt werden, wende ich die Fallback-Kalkulationslogik für eine Vollsanierung an, um das Objekt auf einen zeitgemäßen Standard (inklusive moderner Wärmepumpentechnik) zu bringen. Unter Anwendung der Pauschale von 150 Euro pro Quadratmeter für Altbauten belaufen sich die kalkulierten Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik bei einer Wohnfläche von 188 m² auf insgesamt 28.200 Euro.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Bei der Analyse der übermittelten Immobiliendaten lässt sich feststellen, dass das freistehende Einfamilienhaus in Köln-Rodenkirchen im Jahr 1966 erbaut wurde und über eine Wohnfläche von 188 m² verfügt. Bezüglich des baulichen Zustands geht aus der Beschreibung hervor, dass das Pultdach in den Jahren 1987 sowie 2022 erneuert wurde. Dennoch wird im Exposé explizit eine umfassende Modernisierung empfohlen, um die Immobilie nach eigenen Vorstellungen zu gestalten und auf einen zeitgemäßen Standard zu bringen, was bei einem Ursprungsbaujahr aus den 1960er Jahren auch absolut plausibel und zu erwarten ist. Da die konkreten Flächendaten vorliegen, lassen sich die grundlegenden Renovierungskosten für Boden- und Malerarbeiten gut kalkulieren: Bei einer angesetzten Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter ergeben sich für die gesamte Wohnfläche von 188 m² voraussichtliche Kosten in Höhe von 9.400 Euro, die Sie für diese Schönheitsreparaturen im Rahmen der Modernisierung mindestens einkalkulieren sollten.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der vorliegenden Immobilienbeschreibung ergibt die Bestandsaufnahme zwei Vollbäder, da am Ende des Textes ausdrücklich “Anzahl Bäder: 2” angegeben ist, sowie ein separates Gäste-WC, welches in der Beschreibung der Eingangsebene erwähnt wird. Da das Einfamilienhaus im Jahr 1966 erbaut wurde und somit deutlich vor 2005 liegt, greift hier der Bedarfs-Check für eine Vollsanierung. Dies wird durch den Text unterstrichen, in dem ausdrücklich eine “umfassende Modernisierung” empfohlen wird, um die Immobilie auf einen “zeitgemäßen Standard” zu bringen. Gemäß der vorgegebenen Kalkulations-Logik belaufen sich die Kosten für die Vollsanierung der beiden Vollbäder auf insgesamt 30.000 Euro, was 15.000 Euro pro Bad entspricht. Für die Vollsanierung des Gäste-WCs fallen weitere 4.000 Euro an. Somit ergeben sich für die Renovierung der sanitären Anlagen kalkulierte Gesamtkosten in Höhe von 34.000 Euro.

Fenster und Türen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 188 m² und dem Baujahr 1966. Da das Gebäude weit vor dem Jahr 2005 errichtet wurde und im Exposé ausdrücklich eine „umfassende Modernisierung“ empfohlen wird, ist von einem notwendigen Komplettaustausch der Fenster und der Haustür auszugehen. Da die genaue Anzahl der Fenster nicht im Text genannt wird, wird diese anhand der Regel von einem Fenster pro 10 m² Wohnfläche berechnet, was bei 188 m² aufgerundet 19 Fenster ergibt. Obwohl ein Zugang zur Terrasse erwähnt wird, fallen spezifische Begriffe wie „Terrassenelemente“ oder „Schiebetüren“ nicht explizit, weshalb für alle Elemente der Standardpreis angesetzt wird. Die Kosten für die 19 Standardfenster betragen somit 22.800 € (19 Stück x 1.200 €). Da es sich um ein Einfamilienhaus handelt, werden für die neue Haustür (inklusive Sicherheit und Energieeffizienz) 3.500 € kalkuliert. Addiert man die Posten für die Fenster und die Haustür, ergibt sich für die Sanierung dieser Bauelemente eine finale Summe von 26.300 €.

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich laut Beschreibung um ein Einfamilienhaus (bzw. steuerlich anerkanntes Zweifamilienhaus) mit einer Wohnfläche von 188 m². Nach der vorgegebenen Faustformel zur Bestandsaufnahme (Wohnfläche multipliziert mit 1,5) ergibt sich daraus eine geschätzte Fassadenfläche von 282 m². Da das Baujahr der Immobilie 1966 ist und somit deutlich vor 1995 liegt, und das Exposé zudem explizit darauf hinweist, dass eine umfassende Modernisierung empfohlen wird, um das Haus auf einen zeitgemäßen Standard zu bringen, greift hier der Bedarfs-Check für eine Vollsanierung der Gebäudehülle inklusive Dämmung (WDVS). Die Kalkulation für die Vollsanierung sieht einen Preis von 180 € pro Quadratmeter vor, was bei 282 m² zu Basiskosten von 50.760 € führt. Hinweise auf asbesthaltige Materialien wie Eternit-Platten oder Faserzement finden sich im Text nicht, sodass diese Zusatzpauschale entfällt. Allerdings muss die feste Zusatzpauschale für das Gerüst in Höhe von 4.500 € addiert werden. Die kalkulierten Gesamtkosten für die energetische Sanierung der Fassade belaufen sich somit auf 55.260 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus (EFH) mit einer Wohnfläche von 188 m². In der Bestandsaufnahme fällt auf, dass das Baujahr 1966 ist und somit deutlich vor der Grenze von 1980 liegt. Zudem weist der Text explizit darauf hin, dass sich “insgesamt eine umfassende Modernisierung empfiehlt” und die Immobilie nach eigenen Vorstellungen auf einen “zeitgemäßen Standard” gebracht werden soll. Diese Faktoren lösen den Bedarfs-Check für eine Kernsanierung im Rohbau-Anteil aus, da eine Gestaltung nach heutigen, modernen Vorstellungen bei einer Bestandsimmobilie aus den 60er Jahren in der Regel mit Wanddurchbrüchen, statischen Eingriffen oder tiefgreifenden Grundrissänderungen einhergeht. Konkrete Hinweise auf Feuchtigkeit, wie etwa ein feuchter Keller, oder notwendige Trockenlegungen finden sich in der Beschreibung nicht, weshalb die Zusatzpauschale für den Keller in diesem Fall entfällt. Auf Basis der Kalkulationslogik für eine große Rohbausanierung werden 250 € pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt. Multipliziert man die 188 m² Wohnfläche mit dem Faktor von 250 €, ergibt sich die Gesamtkalkulation für die strukturellen Baumaßnahmen. Die finale Summe beträgt: 47.000 €.

Dach über dem Kopf

Bei der Bestandsaufnahme für das vorliegende Einfamilienhaus (Objektart: Häuser) aus dem Baujahr 1966 dient die Gesamtwohnfläche von 188 m² als Näherungswert für die Kalkulation. Dem Exposé ist konkret zu entnehmen, dass das Gebäude über ein Pultdach verfügt. Im Rahmen des Bedarfs-Checks greift die Regel für den Kostenausschluss: Obwohl das Haus vor 1995 erbaut wurde und im Text generell eine umfassende Modernisierung empfohlen wird, wurde das Pultdach laut der Objektbeschreibung bereits im Jahr 1987 sowie zuletzt im Jahr 2022 erneuert. Diese erst kürzlich erfolgte Sanierung erfüllt das Kriterium “Dach neu”. Infolgedessen entfallen die Kosten für eine erneute Voll- oder energetische Sanierung. Da die Kalkulations-Logik aufgrund des neuwertigen Daches nicht angewendet werden muss und im Text keinerlei Hinweise auf Asbest, Eternit oder Schäden am Dachstuhl (wie morsches Gebälk) zu finden sind, fallen auch keine Zusatzpauschalen an. Die ermittelten Sanierungskosten für die Dachkonstruktion, Eindeckung und Dämmung belaufen sich somit auf 0 €.

Wasser Marsch!

Bei der Bestandsaufnahme der vorliegenden Daten handelt es sich um ein Haus aus dem Baujahr 1966. Zwar wird die Immobilie eingangs als Einfamilienhaus beschrieben, im weiteren Textverlauf jedoch explizit als “steuerlich anerkanntes Zweifamilienhaus” deklariert, weshalb für die Kalkulation von zwei Wohneinheiten auszugehen ist. Konkrete Angaben zum verwendeten Rohrmaterial der Wasser- und Abwasserleitungen sind dem Exposé nicht zu entnehmen. Gemäß dem Bedarfs-Check ist hier eine Vollsanierung der Leitungen erforderlich. Dies ergibt sich zwingend aus dem Baujahr (1966 liegt deutlich vor 1985) sowie der ausdrücklichen Angabe im Text, dass sich “insgesamt eine umfassende Modernisierung” empfiehlt, um die Immobilie auf einen zeitgemäßen Standard zu bringen. Hinweise auf bereits ausgetauschte Rohre fehlen gänzlich. Nach der Kalkulations-Logik für Häuser wird für die komplette Strangsanierung (Wasser und Abwasser im ganzen Haus) ein Basiswert von pauschal 12.000 € angesetzt. Da es sich um ein Zweifamilienhaus handelt, wird der festgelegte Zusatzbetrag von 5.000 € für die zusätzliche Wohneinheit addiert. Die finale Summe für die Erneuerung der Sanitärleitungen beläuft sich somit auf 17.000 €.