Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt weiß:

Haus mit Entwicklungspotenzial in Köln-Rodenkirchen

Wohnbesonderheit in Köln-Rodenkirchen in hervorragender Lage

In hervorragender Lage von Köln-Rodenkirchen, im Malerviertel, befindet sich diese Immobilie auf einem 594 m² großen Grundstück mit altem Baumbestand. Das sanierungsbedürftige Gebäude bietet vielfältige Nutzungsmöglichkeiten: Es kann zu einem Einfamilienhaus saniert und umgebaut werden, als zwei Eigentumswohnungen genutzt werden oder nach einem Abriss durch einen Neubau ersetzt werden. Eine Teilungserklärung liegt bereits vor.

Angaben zum Grundriss und Ausstattung

Das Gebäude erstreckt sich über zwei Vollgeschosse und ein Satteldach mit einer Neigung von 20°. Jede Etage umfasst eine in sich abgeschlossene Wohnung mit Küche, geräumiger Diele, Badezimmer, Abstellraum, großem L-förmigen Wohnzimmer und einem Schlafzimmer. Die Grundrisse sind optimierbar. Die Erdgeschosswohnung verfügt über eine große Terrasse mit direktem Gartenzugang und ist aktuell für eine Nettomiete von 1.800,- EUR zzgl. Nebenkosten vermietet; ein Auszug des Mieters ist vorgesehen. Die Obergeschosswohnung ist bereits frei und mit einem Balkon über die gesamte Hausbreite versehen. Zum Gebäude gehören zudem ein Vollkeller mit Waschküche, zwei geräumigen Kellerräumen, Heizungsraum und Öllager sowie eine große Einzelgarage mit direktem Hauszugang. Die oberste Decke ist gedämmt.

Lage und Infrastruktur

Die Immobilie befindet sich in Köln-Rodenkirchen im Malerviertel in Rheinnähe (ca. 1500 m). Der Kernbereich von Rodenkirchen ist fußläufig erreichbar.

Diese Zusammenfassung beruht ausschließlich auf den Angaben der öffentlich zugänglichen Immobilienanzeige des Anbieters. Die Angaben wurden nicht eigenständig geprüft. Maßgeblich für Inhalt, Verfügbarkeit und Kontaktaufnahme ist das Originalangebot.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Analyse der übermittelten Immobiliendaten ergeben sich folgende Werte für die Berechnung der Sanierungskosten im Bereich Heizung und Klimatechnik: Bei der Immobilie handelt es sich um ein Haus mit dem Baujahr 1965, der Energieeffizienzklasse H und dem Energieträger Öl (wie aus der Erwähnung des “Öllagers” und des “Heizungsraums” hervorgeht). Die Wohnfläche beträgt 198 m². Da das Baujahr deutlich vor 2015 liegt, die Energieeffizienzklasse H vorliegt und ein Öl-Energieträger genutzt wird, besteht gemäß den Kriterien ein klarer Sanierungsbedarf. Da keine speziellen, abweichenden Sanierungswünsche im Text genannt werden, greift die Kalkulations-Logik für eine Vollsanierung (Altbau/Öl) in Höhe von 150 € pro m². Multipliziert mit der Wohnfläche von 198 m² belaufen sich die kalkulierten Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik somit auf 29.700 €.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich um eine Immobilie aus dem Baujahr 1965 in Köln-Rodenkirchen. Die Wohnfläche beträgt insgesamt 198 m² (aufgeteilt auf zwei Etagen). In der Beschreibung wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass Investitionsbedarf besteht und das Gebäude sanierungsbedürftig ist. Da konkrete Angaben zum Renovierungsbedarf im Detail fehlen, lässt sich dieser logisch aus dem Baujahr 1965 ableiten: Ein Gebäude diesen Alters ohne jüngst erfolgte Kernsanierung weist einen hohen Renovierungs- und Sanierungsbedarf auf (u.a. für die Einheiten sowie für Boden- und Malerarbeiten). Unter Anwendung der Standardpauschale von 50 € pro m² für Boden- und Malerarbeiten ergeben sich bei einer Wohnfläche von 198 m² kalkulierte Renovierungskosten in Höhe von 9.900 € allein für diesen Bereich (wobei bei einer umfassenden Sanierung zu einem Einfamilienhaus oder der Aufteilung in Eigentumswohnungen, wie in der Beschreibung als Optionen genannt, in der Praxis deutlich höhere Gesamtkosten anfallen werden).

Was ist in der Küche los?

Basierend auf dem übermittelten Text gibt es keine konkrete Angabe darüber, ob eine Einbauküche in der Immobilie vorhanden ist (es wird lediglich erwähnt, dass die Wohnungen jeweils über eine „Küche“ verfügen, was jedoch auch nur den Raum meint, da das Gebäude ansonsten als sanierungsbedürftig beschrieben wird). Da im Text zudem keine spezifischen Wohnflächen (in Quadratmetern) für die einzelnen Wohnungen oder Küchen genannt werden – es wird lediglich die Grundstücksgröße von 594 m² angegeben –, ist eine genaue flächenbasierte Kalkulation der Investitionskosten für eine neue Einbauküche nicht möglich. Deshalb gilt der Hinweis: Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der vorliegenden Immobilienbeschreibung und den übermittelten Daten ergibt sich für die Renovierungskosten der Badezimmer und WCs folgende Kalkulation: Da in der Beschreibung explizit erwähnt wird, dass das Gebäude “sanierungsbedürftig” ist, wird gemäß den Vorgaben eine Vollsanierung angesetzt. Laut den Angaben verfügt das Objekt über 2 Wohnungen mit jeweils einem Badezimmer, was insgesamt 2 Vollbäder ergibt. Da keine separaten Angaben zu Gäste-WCs vorhanden sind, wird standardmäßig von den 2 vorhandenen Vollbädern ausgegangen. Die Kalkulation beläuft sich somit auf 2 Vollbäder à 15.000 €, woraus sich Gesamtkosten in Höhe von **30.000 €** für die Sanierung der Badezimmer ergeben.

Fenster und Türen

Basierend auf den vorliegenden Objektdaten handelt es sich um ein Einfamilienhaus bzw. ein Gebäude mit zwei Wohnungen (Gesamtwohnfläche 198 m², Baujahr 1965) mit erheblichem Investitions- und Sanierungsbedarf. Da das Baujahr vor 2005 liegt und explizit Sanierungsbedarf genannt wird, ist ein vollständiger Austausch der Fenster und der Haustür erforderlich. Gemäß der Berechnungsgrundlage ergibt sich bei einer Wohnfläche von 198 m² eine geschätzte Anzahl von 20 Fenstern (1 Fenster pro 10 m²). Für die Kalkulation der Fenster (20 Stück à 1.200 €) belaufen sich die Kosten auf 24.000 €. Hinzu kommen die Kosten für eine neue Haustür für das Einfamilienhaus in Höhe von 3.500 €. Die finale Summe für den Austausch von Fenstern und Haustür beträgt somit 27.500 €.

Alles nur Fassade?

Basierend auf den übergebenen Daten handelt es sich um ein Einfamilienhaus (bzw. ein Gebäude mit zwei Einheiten, die als Gesamtes betrachtet werden) mit einer Wohnfläche von 198 m² und dem Baujahr 1965. Nach der Faustformel (Wohnfläche * 1,5) ergibt sich eine geschaffene bzw. zu sanierende Fassadenfläche von ca. 297 m². Da das Baujahr vor 1995 liegt und zudem explizit „Investitionsbedarf-sanierungsbedürftig“ genannt wird, ist eine Vollsanierung (Dämmung + Putz) erforderlich. Die Kalkulation setzt sich wie folgt zusammen: Die Dämmung und der neue Putz schlagen mit 180 € pro 1 m² Fassadenfläche zu Buche (297 m² * 180 € = 53.460 €), hinzu kommt die fixe Gerüstbau-Pauschale für ein Standard-Einfamilienhaus in Höhe von 4.500 €. Asbest oder Faserzementplatten werden im Text nicht erwähnt, sodass hierfür keine Extrakosten anfallen. Die finale Summe für die Sanierung der Gebäudehülle beläuft sich somit auf 57.960 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf der vorliegenden Immobilienbeschreibung handelt es sich um ein Einfamilienhaus bzw. ein Gebäude mit zwei Eigentumswohnungen aus dem Baujahr 1965 (somit Baujahr < 1980) mit einer Gesamtwohnfläche von 198 m². In der Beschreibung wird explizit auf Investitionsbedarf und Sanierungsbedürftigkeit hingewiesen („OG-Wohnung frei - Sanierung erforderlich“, „Es besteht Investitionsbedarf-sanierungsbedürftig“). Zudem werden Grundrissoptimierungen als Option genannt. Da es sich laut Beschreibung wahlweise um zwei Eigentumswohnungen (Teilungserklärung liegt vor) oder ein zu sanierendes EFH handeln kann, greift hier die Sonderlogik für Eigentumswohnungen bei gleichzeitigem Sanierungsbedarf: Für Wohnungen wird ein voraussichtlicher Eigenanteil von 1.000 € pro m² Wohnfläche angesetzt (198 m² * 1.000 € = 198.000 €). Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass weitreichende strukturelle Entscheidungen zur Sanierung und baulichen Veränderung (insbesondere bei gemeinschaftlichem Eigentum oder der Gesamtstruktur des Hauses) bei einer Eigentümergemeinschaft (WEG) liegen. Zusätzliche Kellerproblematiken wie Feuchtigkeit wurden im Text nicht explizit erwähnt, weshalb hierfür keine Sonderpauschale anfällt. Finale Summe der kalkulierten Rohbau- und Sanierungskosten: **198.000 €**.

Dach über dem Kopf

Basierend auf der vorliegenden Immobilienbeschreibung und den angegebenen Daten handelt es sich um ein Gebäude aus dem Baujahr 1965 mit zwei Eigentumswohnungen und einem Satteldach, bei dem ein allgemeiner Investitionsbedarf und Sanierungsbedarf besteht (“sanierungsbedürftig”). Da in den Details ausdrücklich erwähnt wird, dass die “Oberste Decke gedämmt” ist, liegt hier jedoch kein akuter Bedarf für eine vollständige energetische Dachsanierung der Dämmung vor, allerdings befindet sich das Dach aufgrund des Baujahres im Originalzustand mit Sanierungsbedarf an der Eindeckung. Zur Bestimmung der Kosten wird die Wohnfläche (ca. 198 m²) als Näherungswert für das oberste Geschoss herangezogen und mit dem Faktor 1,3 multipliziert, was eine geschätzte Dachfläche von rund 257,4 m² ergibt. Da die oberste Geschossdecke bereits gedämmt ist, wird hier eine reine Neueindeckung (Ziegel und Spenglerarbeiten ohne neue Dämmung) angesetzt. Nach der Kalkulations-Logik (120 € * Dachfläche) ergeben sich reine Sanierungskosten für die Eindeckung von ca. 30.888 €. Es werden keine zusätzlichen Pauschalen für Asbest oder Schäden am Dachstuhl genannt, da entsprechende Begriffe im Text fehlen. Die Gesamtkosten für die Dachsanierung belaufen sich demnach auf rund 30.888 €.

Wasser Marsch!

Basierend auf der Analyse der Objektdaten für das Gebäude aus dem Baujahr 1965 mit zwei Wohneinheiten (Zweifamilienhaus) ergibt sich folgendes Bild hinsichtlich der Trinkwasser- und Abwasserleitungen: **1. Bestandsaufnahme:** Es handelt sich um ein Gebäude mit 2 Wohneinheiten (Erdgeschoss und Obergeschoss) und einem Vollkeller. Das Baujahr ist 1965 und die Beschreibung weist explizit aus, dass ein Investitionsbedarf besteht und das Objekt “sanierungsbedürftig” ist. **2. Bedarfs-Check:** Da das Baujahr vor 1985 liegt und in der Beschreibung der Begriff „sanierungsbedürftig“ fällt, besteht hier dringender Handlungsbedarf für eine Vollsanierung der Trinkwasser- und Abwasserleitungen im gesamten Gebäude. **3. Kalkulations-Logik (Zweifamilienhaus / Mehrparteiennutzung):** Für die komplette Strangsanierung der Wasser- und Abwasserleitungen im gesamten Haus wird die Basis-Pauschale für ein Einfamilienhaus (bis 160 m²) von 12.000 € angesetzt. Da es sich um ein Zweifamilienhaus mit zwei Einheiten handelt, wird gemäß den Vorgaben ein Zusatz von 5.000 € für die zweite Wohneinheit addiert. Die finale Summe für die Erneuerung der Trinkwasser- und Abwasserleitungen (Steige- und Fallleitungen sowie horizontaler Verteilungen) beläuft sich somit auf **17.000 €**.