Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Außergewöhnliches Einfamilienhaus mit viel Potenzial im bekannten Hahnwald

Entdecken Sie dieses außergewöhnliche Einfamilienhaus, das dank einer großzügigen Grundstücksgröße viel Platz für Individualisten sowie Familien bietet und vielfältige Wohnbedürfnisse erfüllt. Die angebotene Immobilie bietet Ihnen die Möglichkeit, sie im Rahmen einer Sanierung auf den heutigen Stand zu bringen und in neuem Glanz erstrahlen zu lassen. Alternativ eröffnet das große Grundstück auch das Potenzial für eine mögliche Überplanung und Neunutzung. Fragen Sie gerne ein Exposé an – wir vereinbaren sehr gerne einen entsprechenden Besichtigungstermin mit Ihnen!

Besondere Bauweise, Schwimmhalle und absolute Privatsphäre

Die besondere Bauweise mit großzügigen Lufträumen verleiht der Immobilie eine offene und zugleich wohnliche Atmosphäre. Der Grundriss umfasst unter anderem ein Wohnzimmer, welches durch einen Wintergarten verlängert wird, sowie eine eigene Schwimmhalle. Sowohl über den Wintergarten als auch über die Schwimmhalle ist der nicht einsehbare Außenbereich zugänglich, welcher ein hohes Maß an Privatsphäre bietet. Für Fahrzeuge stehen eine großzügige Doppelgarage sowie ein weiterer Stellplatz direkt vor dem Garagentor zur Verfügung.

Ruhige und besondere Wohnlage in Köln-Rodenkirchen

Die Immobilie befindet sich in einer besonderen Wohnlage von Köln-Rodenkirchen. Ihr neues Zuhause liegt im bekannten Hahnwald und zeichnet sich durch eine ruhig gelegene Nachbarschaft aus.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der vorliegenden Immobilienbeschreibung und den übermittelten Daten habe ich die Analyse zur Berechnung der Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik durchgeführt. Aus den Daten geht hervor, dass das Einfamilienhaus im Jahr 1978 erbaut wurde, die Energieeffizienzklasse E aufweist und über eine Wohnfläche von 184 Quadratmetern verfügt; ein spezifischer Energieträger wird in den Angaben nicht genannt. Da das Baujahr jedoch deutlich vor dem Jahr 2005 liegt und im Exposétext explizit die Möglichkeit erwähnt wird, die Immobilie im Rahmen einer Sanierung auf den heutigen Stand zu bringen, ist klar von einem umfassenden Sanierungsbedarf der Anlagentechnik auszugehen. Da im Text keine konkreten Sanierungswünsche bezüglich der Heizung geäußert werden, greift die vorgegebene Kalkulationslogik für eine Vollsanierung in einem Altbau. Diese beinhaltet die Installation moderner Technik wie beispielsweise einer Wärmepumpe. Unter Anwendung der Pauschale von 150 Euro pro Quadratmeter auf die vorhandene Wohnfläche von 184 Quadratmetern ergeben sich für die Heizungs- und Klimatechnik kalkulierte Sanierungskosten in Höhe von insgesamt 27.600 Euro.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Das außergewöhnliche Einfamilienhaus in der begehrten Wohnlage von Köln-Rodenkirchen (Hahnwald) wurde im Jahr 1978 erbaut und bietet eine Wohnfläche von 184 m². Der Beschreibung nach besticht die Immobilie durch eine besondere Bauweise mit großzügigen Lufträumen, einem Wintergarten sowie einer Schwimmhalle, die ein hohes Maß an Privatsphäre gewährleisten. Hinsichtlich des Gebäudezustands weist das Exposé explizit darauf hin, dass das Haus im Rahmen einer Sanierung auf den heutigen Stand gebracht werden muss oder sich das großzügige Grundstück gar für eine komplette Überplanung und Neunutzung anbietet. Diese Einschätzung wird durch die baujahrstypische Logik gestützt: Da das Baujahr 1978 deutlich vor 1990 liegt und im Text keinerlei bereits erfolgte Modernisierungen erwähnt werden, ist grundsätzlich von einem sehr hohen und umfassenden Renovierungsbedarf auszugehen. Basierend auf der vorhandenen Wohnfläche lassen sich die Basiskosten für anstehende Boden- und Malerarbeiten berechnen. Da in der Beschreibung keine abweichenden Werte genannt werden, wird hierfür eine Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter angesetzt. Für die 184 m² Wohnfläche ergibt sich somit ein kalkulierter Betrag von 9.200 Euro für diese grundlegenden optischen Arbeiten, wobei für die im Text empfohlene vollumfängliche Sanierung (z.B. energetische Maßnahmen, Haustechnik, Bäder) ein weitaus höheres Gesamtbudget eingeplant werden muss.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der Analyse der übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergeben sich folgende Renovierungskosten für die Sanitärbereiche: Laut den Angaben verfügt das Einfamilienhaus über 2 Badezimmer; ein separates Gäste-WC wird nicht explizit erwähnt, weshalb dieses in der Berechnung nicht berücksichtigt wird (die Standard-Ausweichregel greift nicht, da konkrete Angaben zu den Bädern vorliegen). Da in der Beschreibung ausdrücklich die Möglichkeit hervorgehoben wird, die Immobilie “im Rahmen einer Sanierung auf den heutigen Stand zu bringen”, ist das Kriterium “sanierungsbedürftig” erfüllt, was zwingend eine Vollsanierung erfordert. Gemäß der festgelegten Kalkulationslogik werden für die Vollsanierung eines Badezimmers 15.000 € veranschlagt. Bei den 2 vorhandenen Bädern belaufen sich die Gesamtkosten für die Sanierung der Badezimmer somit auf 30.000 €.

Fenster und Türen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 184 m² aus dem Baujahr 1978. Da das Baujahr deutlich vor dem Stichtag 2005 liegt und im Exposé explizit von einer Sanierung gesprochen wird, um die Immobilie auf den heutigen Stand zu bringen, ist ein kompletter Austausch der Bauelemente zwingend erforderlich. Da im Text keine genaue Anzahl der Fenster genannt wird, schätze ich diese anhand der Wohnfläche: Bei 184 m² ergeben sich gerundet 18 Fenster (ein Fenster pro 10 m² Wohnfläche). Zwar werden Zugänge zum Außenbereich über den Wintergarten und die Schwimmhalle erwähnt, die Begriffe “Terrassenelemente” oder “Schiebetüren” fallen jedoch nicht explizit, weshalb für die Berechnung der Standardwert herangezogen wird. Die Kalkulation für die 18 Standardfenster beläuft sich somit auf 21.600 Euro (18 Stück x 1.200 Euro inkl. Montage und Entsorgung). Gemäß der Vorgaben für ein Einfamilienhaus wird für den Austausch der Haustür ein Betrag von 3.500 Euro für eine moderne Sicherheitstür angesetzt. Die finale Summe für den kompletten Austausch der Fenster und der Haustür beträgt somit 25.100 Euro.

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 184 m². Anhand der Faustformel ergibt sich daraus eine geschätzte zu sanierende Fassadenfläche von 276 Quadratmetern (184 m² multipliziert mit 1,5). Da das Baujahr der Immobilie 1978 ist und somit deutlich vor 1995 liegt, und auch der Beschreibungstext explizit auf eine notwendige Sanierung auf den heutigen Stand hinweist, fällt das Gebäude in die Kategorie für eine energetische Vollsanierung inklusive Wärmedämmverbundsystem (WDVS) und neuem Putz. Die Berechnung der Handwerksleistung erfolgt mit 180 Euro pro Quadratmeter, was für die ermittelte Fläche Zwischenkosten von 49.680 Euro ergibt. Da es sich um ein Einfamilienhaus handelt, wird zusätzlich die fixe Gerüstpauschale von 4.500 Euro addiert. Hinweise auf asbesthaltige Baustoffe wie Eternit-Platten sind im Exposé nicht zu finden, weshalb hierfür keine Entsorgungskosten anfallen. Die finale Summe für die energetische Sanierung der Fassade beläuft sich somit auf 54.180 Euro.

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich bei der Immobilie um ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 184 m². Bei der Bestandsaufnahme und dem Bedarfs-Check fällt auf, dass das Baujahr 1978 ist und somit vor der Schwelle von 1980 liegt. Zudem weist die Immobilienbeschreibung explizit darauf hin, dass das Objekt im Rahmen einer Sanierung auf den heutigen Stand gebracht werden muss und sogar Potenzial für eine komplette Überplanung und Neunutzung bietet. Dies ist ein eindeutiger Indikator für eine anstehende Kernsanierung, bei der tiefgreifende Eingriffe in den Rohbau, mögliche Grundrissänderungen und strukturelle Anpassungen notwendig sein werden. Konkrete Hinweise auf einen feuchten Keller oder notwendige Abdichtungsmaßnahmen sind in der Beschreibung nicht enthalten, weshalb die Zusatzpauschale für den Keller entfällt. Entsprechend der Kalkulationslogik für eine große Rohbausanierung setze ich einen Betrag von 250 € pro Quadratmeter an. Multipliziert mit der Wohnfläche von 184 m² ergibt sich daraus die finale Summe von 46.000 €.

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung des Einfamilienhauses ergibt sich folgende Analyse für die Dachsanierung: Da das Baujahr der Immobilie 1978 ist und somit deutlich vor 1995 liegt, und der Text explizit die Möglichkeit erwähnt, das Haus im Rahmen einer Sanierung auf den heutigen Stand zu bringen, gehe ich von einem Bedarf für eine Vollsanierung des Daches aus. Diese umfasst sowohl die Erneuerung der Dacheindeckung als auch den Einbau einer zeitgemäßen Dämmung und die dazugehörigen Spenglerarbeiten. Zur Berechnung der geschätzten Dachfläche wird die angegebene Wohnfläche von 184 Quadratmetern als Basiswert herangezogen und mit dem Faktor 1,3 multipliziert, was eine zu sanierende Dachfläche von rund 239,2 Quadratmetern ergibt. Nach der festgelegten Kalkulationslogik werden für eine komplette Sanierung 200 Euro pro Quadratmeter angesetzt. Dies führt zu reinen Sanierungskosten in Höhe von 47.840 Euro. Da die Objektbeschreibung keine Hinweise auf asbesthaltige Materialien (wie Eternit) oder strukturelle Schäden am Gebälk (wie Holzwurmbefall oder statische Mängel) enthält, entfallen die Zusatzpauschalen für Asbestentsorgung und Dachstuhlerneuerung. Die Gesamtkosten für die Dachsanierung belaufen sich somit kalkulatorisch auf 47.840 Euro.

Wasser Marsch!

Basierend auf den vorliegenden Daten ergibt sich folgende Bestandsaufnahme: Es handelt sich um ein Einfamilienhaus (EFH) und somit um genau eine Wohneinheit. Das Baujahr der Immobilie ist 1978. Konkrete Hinweise auf das verbaute Rohrmaterial (wie beispielsweise Bleileitungen, verzinkte Stahlrohre oder Kupfer) sind im Text nicht enthalten. Für den Bedarfs-Check ist das Baujahr ausschlaggebend. Da das Haus 1978 und somit vor 1985 erbaut wurde, und der Text zudem ausdrücklich auf eine anstehende Sanierung hinweist, um die Immobilie “auf den heutigen Stand zu bringen”, ist zwingend von einer erforderlichen Vollsanierung der Trinkwasser- und Abwasserleitungen auszugehen. Die Leitungen haben voraussichtlich das Ende ihrer technischen Lebensdauer erreicht. Nach der Kalkulationslogik für ein Einfamilienhaus wird für die komplette Strangsanierung (Wasser und Abwasser im gesamten Gebäude) ein pauschaler Wert veranschlagt. Da es sich um eine einzelne Wohneinheit handelt, entfallen Zuschläge für weitere Einheiten. Die finale Summe beträgt 12.000 €.