Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Familientraum mit enormem Potenzial in Bestlage von Köln

Zum provisionsfreien Privatverkauf steht eine grundsolide Doppelhaushälfte aus dem Jahr 1964, die sich ideal für Familien eignet. Auf einem rund 397 Quadratmeter großen Grundstück in der Römerstraße 40 in Köln gelegen, bietet das Objekt mit einer Wohnfläche von circa 123 Quadratmetern viel Raum für Ihre individuellen Wohnträume. Die Immobilie weist eine solide Bausubstanz auf und ist bereit für Ihre moderne Sanierung. Eine Visualisierung der Rückansicht sowie das bereits sanierte Nachbarhaus zeigen eindrucksvoll das enorme Potenzial für eine Neugestaltung. Der Verhandlungsbasis von 850.000 Euro liegt ein aktuelles Verkehrswertgutachten aus dem Jahr 2026 zugrunde. Besichtigungstermine können nach Absprache direkt mit Thomas Taepke unter 0170 / 7994438 oder Norbert Taepke unter 0176 / 56163348 vereinbart werden.

Großzügiges Raumangebot und vielversprechende Ausstattungsdetails

Die Wohnfläche der Immobilie verteilt sich auf zwei Vollgeschosse und wird durch eine volle Unterkellerung ergänzt. Darüber hinaus bietet das Dachgeschoss eine attraktive Ausbaureserve, um die vorhandene Fläche bei Bedarf weiter zu vergrößern. Ein besonderes Highlight des Hauses ist der großzügige Südwest-Garten, der eine optimale Besonnung verspricht. Derzeit präsentiert sich dieser Außenbereich in einem naturbelassenen Zustand und wartet darauf, von Ihnen neu gestaltet zu werden. Für eine bequeme Parksituation sorgt die direkt am Haus gelegene Garage.

Hochwertiges Wohnumfeld in Kölner Top-Mikrolage

Das Haus befindet sich in einer der begehrtesten Wohnlagen von Köln, genauer gesagt in einer Top-Mikrolage des Stadtteils Rodenkirchen. Dieser Standort ist perfekt für Familien, die in einem hochwertigen Umfeld Wurzeln schlagen möchten. Die Nachbarschaft zeichnet sich durch eine hohe Kaufkraft aus und bietet den zukünftigen Bewohnern eine exzellente Infrastruktur für alle Belange des täglichen Lebens.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Immobilienbeschreibung und den übermittelten Daten handelt es sich bei dem Objekt um ein Haus (Doppelhaushälfte) mit einer Wohnfläche von 123 m² aus dem Baujahr 1964. Angaben zu einer Energieeffizienzklasse oder dem aktuell verbauten Energieträger sind in den vorliegenden Informationen nicht enthalten. Da das Baujahr der Immobilie jedoch deutlich vor 2005 liegt und die Beschreibung ausdrücklich erwähnt, dass das Haus bereit für eine moderne Sanierung ist, muss von einem grundlegenden Sanierungsbedarf im Bereich der Heizungs- und Klimatechnik ausgegangen werden. Da im Text keine spezifischen Wünsche zur zukünftigen Heiztechnik formuliert sind, greift die pauschale Kalkulationslogik für eine Vollsanierung im Altbau. Unter Anwendung des Satzes von 150 Euro pro Quadratmeter, welcher die Installation moderner Anlagentechnik wie beispielsweise einer Wärmepumpe berücksichtigt, ergeben sich für die 123 m² große Wohnfläche geschätzte Sanierungskosten für die Heizung und Klimatechnik in Höhe von insgesamt 18.450 Euro.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Die zu bewertende Doppelhaushälfte wurde im Jahr 1964 erbaut und bietet eine Wohnfläche von 123 m². Hinsichtlich des Zustands spricht die Immobilienbeschreibung von einer soliden Bausubstanz, weist jedoch gleichzeitig ausdrücklich darauf hin, dass das Objekt bereit für eine moderne Sanierung ist. Aus dieser Beschreibung sowie dem Baujahr weit vor 1990 – ohne Hinweise auf bereits erfolgte Modernisierungen – lässt sich logisch ein hoher Renovierungs- und Sanierungsbedarf ableiten. Da die genauen Flächendaten vorliegen, habe ich die grundlegenden Kosten für Boden- und Malerarbeiten kalkuliert. Unter Anwendung einer Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter für diese optischen Gewerke ergibt sich bei einer Wohnfläche von 123 m² ein kalkulierter Betrag in Höhe von 6.150 Euro. Dieser Wert dient als erste Orientierung für die reine Oberflächenrenovierung im Innenbereich, wobei aufgrund des Alters des Hauses mit weiteren Kosten für eine tiefgreifende Sanierung gerechnet werden sollte.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der übermittelten Immobilienbeschreibung habe ich die Bestandsaufnahme und Kalkulation für die sanitären Anlagen durchgeführt. Da dem Text keine genauen Angaben zur tatsächlichen Anzahl der Badezimmer und Gäste-WCs zu entnehmen sind, gehe ich gemäß den Vorgaben von einem Standard aus, der ein Vollbad und ein separates Gäste-WC umfasst. Das Baujahr der Doppelhaushälfte ist 1964 und liegt somit deutlich vor 2005. Zudem weist die Beschreibung explizit darauf hin, dass das Objekt bereit für eine Sanierung ist. Aus diesen Gründen greift hier der Ansatz für eine Vollsanierung. Nach der festgelegten Kalkulationslogik ergeben sich daraus Kosten in Höhe von 15.000 € für die komplette Erneuerung des Vollbades sowie 4.000 € für die Vollsanierung des Gäste-WCs. Die voraussichtlichen Gesamtkosten für die Renovierung der sanitären Anlagen belaufen sich somit auf 19.000 €.

Fenster und Türen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Doppelhaushälfte, welche für die Kalkulation als Einfamilienhaus (EFH) eingestuft wird. Da in der Beschreibung keine genaue Anzahl der Fenster angegeben ist, wird diese anhand der Wohnfläche von 123 m² geschätzt (1 Fenster pro 10 m²). Dies ergibt gerundet 12 Fenster. Das Baujahr der Immobilie ist 1964 und das Objekt wird als “bereit für Ihre moderne Sanierung” beschrieben. Da das Baujahr deutlich vor 2005 liegt und im Text keine energetischen Modernisierungen der Bauelemente erwähnt werden, ist ein kompletter Austausch der Fenster und der Haustür erforderlich. Die Kosten für die 12 Fenster belaufen sich bei einem Preis von 1.200 € pro Stück inklusive Montage und Entsorgung auf 14.400 €. Für die neue Haustür des Einfamilienhauses werden 3.500 € kalkuliert. Terrassenelemente oder Schiebetüren werden im Text nicht explizit erwähnt. Die finale Summe für die Sanierung der Fenster und der Haustür beträgt somit 17.900 €.

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Doppelhaushälfte (EFH) mit einer Wohnfläche von 123 m². Gemäß der Berechnungsformel ergibt sich daraus eine geschätzte Fassadenfläche von 184,5 m² (123 m² multipliziert mit dem Faktor 1,5). Da das Baujahr 1964 ist und somit deutlich vor 1995 liegt, zudem das Haus als bereit für eine “moderne Sanierung” beschrieben wird, ist eine Vollsanierung der Fassade inklusive Wärmedämmverbundsystem (WDVS) und Putz erforderlich. Die Basiskosten für diese Vollsanierung belaufen sich auf 33.210 € (184,5 m² * 180 €). Hinzu kommt die obligatorische Zusatzpauschale für die Rüstkosten in Höhe von 4.500 €. Anhaltspunkte für asbesthaltige Baustoffe wie Eternit-Platten finden sich in der Beschreibung nicht, weshalb hierfür keine Entsorgungskosten anfallen. Die finale Summe für die Sanierung der Gebäudehülle beläuft sich somit auf 37.710 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich gemäß der Bestandsaufnahme um eine Doppelhaushälfte (DHH) mit einer Wohnfläche von 123 m². Der Bedarfs-Check ergibt, dass das Baujahr 1964 deutlich vor 1980 liegt und die Beschreibung ausdrücklich auf eine bevorstehende „moderne Sanierung“ sowie eine „Ausbaureserve“ im Dachgeschoss hinweist. Aufgrund dieser Parameter ist von einem Kernsanierungsbedarf im Rohbau-Anteil sowie von strukturellen Optimierungen auszugehen. Konkrete Hinweise auf einen feuchten Keller oder notwendige Abdichtungsmaßnahmen sind in der Objektbeschreibung nicht vorhanden, weshalb die Zusatzpauschale für den Keller in diesem Fall entfällt. Da strukturelle Eingriffe und eine große Rohbausanierung erforderlich sind, greift die Kalkulationslogik von 250 € pro Quadratmeter Wohnfläche. Die finale Summe für die Sanierungskosten im Bereich Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen beläuft sich somit auf 30.750 €.

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt sich für die Doppelhaushälfte folgender Sanierungsbedarf für die Dachkonstruktion: Da das Baujahr der Immobilie 1964 ist und somit deutlich vor 1995 liegt, greift hier die Annahme einer Vollsanierung. Zudem weist die Beschreibung explizit auf eine anstehende “moderne Sanierung” sowie ein “ausbaufähiges Dachgeschoss” hin, was den Bedarf für eine umfassende Erneuerung der Eindeckung und die Einbringung einer zeitgemäßen Dämmung bestätigt. Für die Bestandsaufnahme und Flächenberechnung: Die Gesamtwohnfläche von 123 m² verteilt sich laut Exposé auf zwei Vollgeschosse. Daraus lässt sich eine ungefähre Grundfläche des obersten Geschosses von 61,5 m² ableiten. Unter Anwendung der Kalkulationslogik (Grundfläche des obersten Geschosses * 1,3) ergibt dies eine geschätzte Dachfläche von rund 80 m² (exakt 79,95 m²). Bei einem kalkulierten Preis von 200 € pro Quadratmeter für eine komplette Sanierung, welche Ziegel, Dämmung und Spenglerarbeiten umfasst, ergeben sich Kosten in Höhe von ca. 16.000 €. Da im Beschreibungstext keine Begriffe wie Asbest, Eternit, morsche Balken oder Holzwurm erwähnt werden, fallen keine weiteren Zusatzpauschalen für Entsorgung oder Erneuerung des Dachstuhls an. Die kalkulierten Gesamtkosten für die Dachsanierung belaufen sich somit auf rund 16.000 €.

Wasser Marsch!

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Doppelhaushälfte (Einfamilienhaus) mit einer Wohneinheit. Das Baujahr der Immobilie ist 1964. Zwar werden im Text keine expliziten Angaben zum Rohrmaterial gemacht, jedoch verdeutlicht der Hinweis, dass das Haus “bereit für Ihre moderne Sanierung” ist, dass es sich weitestgehend im Originalzustand befindet. Da das Baujahr deutlich vor 1985 liegt und keinerlei Begriffe wie “Leitungen neu” oder “Rohre erneuert” fallen, ist von einem dringenden Handlungsbedarf auszugehen. Somit ist eine Vollsanierung der Trinkwasser- und Abwasserrohre (Steige- und Fallleitungen) erforderlich. Gemäß der Kalkulationslogik für ein Einfamilienhaus unter 160 m² (die Wohnfläche beträgt hier 123 m²) wird für die komplette Strangsanierung im ganzen Haus eine Pauschale angesetzt. Die finale Summe beläuft sich somit auf 12.000 €.