Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Rarität für höchste Ansprüche: Ihr zukünftiges Luxusanwesen

Für den anspruchsvollen und solventen Käufer bietet sich hier im Rahmen einer diskreten Vermarktung eine echte Rarität: Ein perfektes Haus auf einem Traumgrundstück, aus dem sich Ihr ganz persönliches Luxusanwesen erschaffen lässt. Der außergewöhnlich hochwertige Baukörper begeistert selbst Architekten und Innenausstatter durch seinen Eindruck und die vielen Individualisierungsmöglichkeiten. Der faire Angebotspreis setzt sich transparent aus dem reinen Grundstückswert und dem ermittelten Zeitwert des Gebäudes zusammen.

Großzügiges Raumkonzept mit enormem Gestaltungspotenzial

Die Immobilie besticht durch einen außergewöhnlich hochwertigen Baukörper sowie eine zeitgemäße und großzügige Raumaufteilung. Mit entsprechenden Modernisierungsmaßnahmen lässt sich ein Gebäude erstellen, das einem hochwertigen Neubau äquivalent ist, wobei Ihnen zeitaufwendige Neubauanträge erspart bleiben. Grundsätzlich bestehen vielseitige Optionen: Neben der Nutzung als großzügiges Einzelhaus kann auch über eine Umgestaltung zu einem Doppelhaus oder, nach erfolgreicher Bauanfrage, über eine Teilung in zwei separate Häuser nachgedacht werden. Ein Erhalt in seiner jetzigen Form ist jedoch sehr empfehlenswert, da die Grundstücksgröße und der Baukörper eine echte Besonderheit darstellen.

Absolute Toplage im ruhigen Alt-Hahnwald

Das perfekt geschnittene Anwesen befindet sich in einer absoluten Toplage mit Südausrichtung im Alt-Hahnwald. Das ruhige und uneinsehbare Grundstück verfügt über einen parkähnlichen, gepflegten Garten. Die Lage besticht durch ihre Ruhe fernab der BAB 555 und der Bonner Landstraße. Das Grundstück ist direkt zugänglich und wird nicht von Privatwegen begrenzt oder ist erst über solche zu erreichen. Zudem sind keine Baumaßnahmen in der direkten Nachbarschaft zu erwarten, was diese idyllische Wohnlage zusätzlich auszeichnet.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Bei der Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung und der dazugehörigen Daten konnten folgende relevante Parameter extrahiert werden: Das auf dem Grundstück befindliche Haus stammt aus dem Baujahr 1969 und weist die sehr schlechte Energieeffizienzklasse H auf. Ein konkreter Energieträger wird im Text zwar nicht explizit genannt, jedoch ist aufgrund des Baujahres und der Effizienzklasse stark von einem veralteten Heizsystem wie Öl oder Gas auszugehen. Der Bedarfs-Check ergibt somit einen eindeutigen Sanierungsbedarf, da das Gebäude weit vor 2005 errichtet wurde und der Beschreibungstext ohnehin tiefgreifende Modernisierungsmaßnahmen nahelegt, um den Baukörper auf das Niveau eines hochwertigen Neubaus zu heben. Für eine solche energetische Vollsanierung der Heizungs- und Klimatechnik (inklusive moderner Wärmepumpentechnik) wäre gemäß der Kalkulationslogik für einen Altbau regulär ein Satz von 150 Euro pro Quadratmeter anzusetzen. Da in den übermittelten Daten jedoch keinerlei Angabe zur Wohnfläche auffindbar ist, greift an dieser Stelle der zwingende Output-Parameter für fehlende Flächenangaben. Dementsprechend werden die kalkulierten Sanierungskosten für die Heizung und Klimatechnik mit 0 Euro ausgegeben.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Ich habe keine Angaben zum Renovierungsbedarf gefunden. Ich empfehle Ihnen daher bei der Planung mindestens die Kosten für einen Frischeanstrich einzukalkulieren.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der übermittelten Immobilienbeschreibung und den festgelegten Kalkulationsregeln ergibt sich folgende Analyse für die Renovierungskosten der Sanitäranlagen: Da in dem vorliegenden Text keine konkreten Angaben zur Anzahl der Badezimmer und separaten WCs gemacht werden, wird plangemäß von der Standardausstattung ausgegangen, welche ein Vollbad und ein separates Gäste-WC umfasst. Hinsichtlich des aktuellen Zustands und des Renovierungsbedarfs fällt auf, dass das Objekt zwar über einen hochwertigen Baukörper verfügt, jedoch ausdrücklich „entsprechende Modernisierungsmaßnahmen“ erforderlich sind, um es auf das Niveau eines Neubaus zu heben und ein persönliches Luxusanwesen zu erschaffen. Auch die Erwähnung des „Zeitwerts“ sowie der Lage in „Alt-Hahnwald“ implizieren ein älteres Gebäude, das nicht dem heutigen Standard entspricht. Da das Haus erst noch umgestaltet und modernisiert werden muss, um den Ansprüchen zu genügen, greift hier die Annahme einer Vollsanierung. Gemäß der vorgegebenen Kalkulationslogik für eine Vollsanierung belaufen sich die Kosten auf 15.000 € für das Vollbad und 4.000 € für das Gäste-WC. Die kalkulierten Gesamtkosten für die Renovierung der Sanitäranlagen betragen somit 19.000 €.

Fenster und Türen

Bei der Analyse der vorliegenden Daten handelt es sich laut Beschreibung um ein bestehendes Einfamilienhaus (Luxusanwesen) auf einem großen Grundstück. Da das Baujahr 1969 ist und somit deutlich vor 2005 liegt, greift hier der Bedarfs-Check: Ein kompletter Austausch der Fenster sowie der Haustür ist zwingend erforderlich, was auch durch den Hinweis auf zeitgemäße Modernisierungsmaßnahmen im Text unterstrichen wird. Gemäß der Kalkulations-Logik für ein Einfamilienhaus fallen für eine neue, energieeffiziente Haustür Kosten in Höhe von 3.500 € an. Da in den bereitgestellten Daten jedoch die Angabe zur Wohnfläche komplett fehlt, kann die Bestandsaufnahme der Fenster (basierend auf der Regel von einem Fenster pro 10 m² Wohnfläche) nicht durchgeführt werden. Für jedes auszutauschende Standardfenster müssten 1.200 € inklusive Montage und Entsorgung berechnet werden. Aufgrund der fehlenden Quadratmeterangabe kann leider keine exakte finale Summe als fester Euro-Betrag genannt werden. Die finale Summe ergibt sich stattdessen aus folgender Berechnung: 3.500 € (für die Haustür) zuzüglich 1.200 € für jedes Fenster (Wohnfläche geteilt durch 10).

Alles nur Fassade?

Basierend auf der Objektbeschreibung handelt es sich bei der Immobilie um ein Einfamilienhaus (bzw. ein großzügiges Anwesen/Villa), für das entsprechende Modernisierungsmaßnahmen empfohlen werden. Da das Baujahr 1969 ist und somit deutlich vor 1995 liegt, fällt das Gebäude gemäß der Vorgaben in die Kategorie für eine energetische Vollsanierung (Dämmung bzw. WDVS inklusive neuem Putz). Hinweise auf Asbest wie Eternit-Platten sind im Text nicht zu finden. Für die Kalkulation fällt somit die feste Zusatzpauschale für das Gerüst in Höhe von 4.500 € an. Die Kosten für die eigentliche Fassadensanierung betragen 180 € pro Quadratmeter Fassadenfläche. Da in den übermittelten Daten jedoch die konkrete Angabe zur Wohnfläche fehlt, kann die Fassadenfläche (Wohnfläche mal 1,5) nicht ermittelt und folglich keine exakte finale Summe als reine Zahl ausgegeben werden. Die finale Summe ergibt sich stattdessen aus folgender Berechnung: 4.500 € Gerüstpauschale plus (fehlende Wohnfläche in m² x 1,5 x 180 €).

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich laut Beschreibung um ein großzügiges Einfamilienhaus (Anwesen/Villa) auf einem weitläufigen Grundstück. Bei der Bestandsaufnahme fällt auf, dass das Baujahr 1969 ist und im Text explizit auf weitreichende Modernisierungsmaßnahmen sowie die Möglichkeit einer baulichen Umgestaltung (bis hin zur Teilung in ein Doppelhaus) hingewiesen wird. Hinweise auf akute Bauschäden wie einen feuchten Keller, Risse oder Mauerwerksprobleme sind in der Beschreibung nicht zu finden, und die Raumaufteilung wird bereits als zeitgemäß und großzügig beschrieben. Für den Bedarfs-Check bedeutet das Baujahr 1969 (kleiner als 1980) jedoch nach den festgelegten Kriterien zwingend die Einstufung in eine Kernsanierung für den Rohbau-Anteil, um das Gebäude strukturell auf das Niveau eines hochwertigen Neubaus zu heben. Gemäß der Kalkulationslogik müsste hier der Ansatz für eine große Rohbausanierung (inklusive möglicher statischer Eingriffe bei der erwähnten Umgestaltung) mit 250 € pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt werden. Eine Zusatzpauschale für den Keller entfällt, da keine Feuchtigkeit erwähnt wird. Da in den übermittelten Daten jedoch die essenzielle Angabe zur Wohnfläche in m² gänzlich fehlt, fehlt die Basis für diese Multiplikation. Gemäß der Vorgabe für fehlende Angaben lautet die finale Summe daher 0 €.

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung lässt sich die Bestandsaufnahme für das Dach nur sehr eingeschränkt durchführen. Das Baujahr 1969 liegt deutlich unter 1995 und der Text weist darauf hin, dass durch “entsprechende Modernisierungsmaßnahmen” der Standard eines Neubaus erreicht werden soll. Dies definiert gemäß den Vorgaben den Bedarf einer kompletten Vollsanierung inklusive Dacheindeckung und Dämmung. Da jedoch die Angabe zur Wohnfläche gänzlich fehlt, kann die geschätzte Dachfläche nicht ermittelt werden (Wohnfläche * 1,3). Ebenso finden sich in der Beschreibung keine Hinweise auf spezifische Dachformen, Asbest, Eternit oder einen morschen Dachstuhl, weshalb keine Zusatzpauschalen anfallen. Da die essenzielle Angabe der Wohnfläche als Berechnungsgrundlage fehlt, lautet das Ergebnis der Kalkulation gemäß den Vorgaben: 0.

Wasser Marsch!

Aus der Bestandsaufnahme geht hervor, dass es sich bei dem Objekt um ein bestehendes Einfamilienhaus (ein Anwesen mit einer Wohneinheit) aus dem Baujahr 1969 handelt, auch wenn die Objektart am Ende als Grundstück deklariert ist, da explizit ein Gebäude mit Zeitwert beschrieben wird. Konkrete Hinweise auf das verbaute Rohrmaterial wie Bleileitungen oder Kupfer sind im Text nicht enthalten. Bei der Prüfung des Bedarfs fällt das Baujahr 1969 in die Kategorie vor 1985, was gepaart mit dem Hinweis auf erforderliche Modernisierungsmaßnahmen einen dringenden Handlungsbedarf bedeutet. Da Begriffe wie “kernsaniert” oder “Leitungen neu” fehlen, ist zwingend von einer Vollsanierung auszugehen. Entsprechend der Kalkulations-Logik für ein Einfamilienhaus wird für die komplette Strangsanierung der Trinkwasser- und Abwasserrohre im gesamten Haus ein fester Pauschalwert veranschlagt. Die finale Summe beträgt 12.000 €.