Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Skandinavischer Wohntraum in der Eifel: Charmantes Stommelhaus inmitten der Natur

Dieses charmante, massiv gebaute Holzbohlenblockhaus des Herstellers Stommelhaus im skandinavischen Stil vereint naturnahes Wohnen mit besonderer Gemütlichkeit. Das sogenannte Fjordhaus überzeugt durch seine warme Holzoptik und ein behagliches Raumklima. Die Immobilie eignet sich ideal als Hauptwohnsitz, eigene Ferienimmobilie, Rückzugsort im Grünen oder als Vermietungsobjekt und richtet sich an Naturliebhaber, Wanderer und alle, die ein besonderes Zuhause mit Charakter suchen. Das großzügige Grundstück mit ca. 1.196 Quadratmetern schafft eine wohlige Atmosphäre und bietet viel Platz zum Entspannen oder Werkeln. Ein absolutes Highlight ist die Aufteilung in zwei Parzellen: Die zweite Parzelle bietet als separates Baugrundstück zusätzliches Entwicklungspotenzial und vielfache Flexibilität, sei es als Erweiterungsfläche, Gartenfläche, Anbaufläche oder langfristige Wertreserve. Bei Interesse freuen wir uns über Ihre Nachricht mit ein paar persönlichen Worten, eine zeitnahe Besichtigung ist nach Absprache gern möglich.

Großzügiger Grundriss und hochwertige Ausstattung

Das innen ebenerdige Haus bietet eine angenehme Raumaufteilung und befindet sich in einem sehr gepflegten Zustand, sodass es ohne größeren Renovierungsbedarf sofort nutzbar ist. Der großzügige Wohnbereich besticht durch einen gemauerten, offenen Kamin und bietet einen direkten Zugang zum Garten. Die Ausstattung umfasst eine Einbauküche mit Markengeräten, ein modernes Badezimmer mit Dusche und Eckbadewanne sowie ein separates Gäste-WC. Hochwertige Bodenbeläge, ein Erdgasanschluss, eine Gaszentralheizung und ein Glasfaseranschluss runden den Wohnkomfort ab. Auf dem Grundstück befinden sich zudem mehrere Gartenhäuser, Abstellräume und Überdachungen. Ein besonderes Extra ist das separate Gästehaus beziehungsweise Outhouse, welches über einen eigenen Wasseranschluss und eine Heizung verfügt. Für Ihre Fahrzeuge stehen eine Garage, zwei Carports und weitere Stellflächen bereit. Darüber hinaus ist die Immobilie mit einer Photovoltaikanlage ausgestattet, die einen laufenden Einspeisevertrag bis zum 31.12.2027 besitzt und einen Einspeiseertrag von circa 2.000 Euro pro Jahr generiert.

Ruhige Naturidylle mit hervorragender Anbindung

Die Immobilie befindet sich in ruhiger Wohnlage am Ende eines Wendehammers in einem gewachsenen Wohngebiet in Dahlem in der Eifel. Diese Region zeichnet sich durch eine hohe Lebensqualität, eine naturnahe Umgebung und hervorragende Freizeitmöglichkeiten aus. Wälder, Wanderwege und vielfältige Erholungsmöglichkeiten beginnen praktisch direkt vor der Haustür. Trotz der ruhigen Lage inmitten der Natur profitiert das Haus von einer sehr guten Infrastruktur. Die Autobahn A1 sowie vielfältige Einkaufsmöglichkeiten sind in etwa 12 Minuten erreichbar. Die Städte Köln und Bonn liegen nur circa 45 bis 60 Minuten entfernt, während Trier, Aachen und Düsseldorf in etwa 75 Minuten zu erreichen sind.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Analyse der Immobilienbeschreibung und der übermittelten Daten lassen sich folgende relevante Informationen für die Einschätzung der Heizungs- und Klimatechnik extrahieren: Das Holzbohlenblockhaus wurde im Jahr 1985 erbaut und bietet eine Wohnfläche von 95 Quadratmetern. Eine Energieeffizienzklasse ist in den Daten nicht explizit angegeben, jedoch geht aus der Objektbeschreibung klar hervor, dass die Immobilie mit einer Gaszentralheizung ausgestattet ist und über einen Erdgasanschluss verfügt. Gemäß dem Bedarfs-Check fällt das Haus damit eindeutig in die Kategorie für einen Sanierungsbedarf, da sowohl das Baujahr deutlich vor 2005 liegt als auch ein fossiler Energieträger (Gas) genutzt wird. Die Bedingungen für den Entfall der Kosten (Baujahr nach 2015 oder Effizienzklasse A/A+) sind somit nicht erfüllt. Da im Text keine konkreten Sanierungswünsche oder bereits geplante Maßnahmen bezüglich der Heizungstechnik formuliert sind, greift die standardmäßige Kalkulations-Logik für eine Vollsanierung. Diese sieht für Altbauten mit Gas- oder Ölheizungen einen Pauschalbetrag von 150 Euro pro Quadratmeter vor, um das Objekt mit moderner Technik, wie beispielsweise einer Wärmepumpe, auszustatten. Bei der vorliegenden Wohnfläche von 95 Quadratmetern ergeben sich daraus kalkulierte Sanierungskosten für die Heizung und Klimatechnik in Höhe von 14.250 Euro.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Die Analyse der übermittelten Immobiliendaten ergibt, dass das charmante Holzbohlenblockhaus im Jahr 1985 erbaut wurde und über eine Wohnfläche von 95 Quadratmetern verfügt. Hinsichtlich der Zustandsbeschreibung geht aus dem Text eindeutig hervor, dass sich das Objekt in einem sehr gepflegten Zustand befindet und sofort ohne größeren Renovierungsbedarf nutzbar ist. Da somit eine konkrete und positive Angabe zur Beschaffenheit vorliegt, muss in diesem Fall kein pauschal hoher Sanierungsaufwand allein aus dem Baujahr vor 1990 abgeleitet werden. Um das Haus jedoch beim Einzug an den eigenen Geschmack anzupassen oder optisch aufzufrischen, habe ich die Kosten für übliche Boden- und Malerarbeiten für Sie kalkuliert. Unter Verwendung der vorgegebenen Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter ergeben sich bei der vorhandenen Wohnfläche von 95 Quadratmetern voraussichtliche Renovierungskosten in Höhe von 4.750 Euro.

Was ist in der Küche los?

Basierend auf dem übermittelten Text ist in der Immobilie bereits eine Einbauküche vorhanden. Unter der Rubrik “Ausstattung” wird explizit eine **„Einbauküche mit Markengeräten“** aufgeführt. Daher müssen für diese Immobilie keine voraussichtlichen Investitionskosten für eine neue Einbauküche einkalkuliert werden.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt die Bestandsaufnahme für dieses Objekt ein Vollbad (ausgestattet mit Dusche und Eckbadewanne) sowie ein separates Gäste-WC. Bei der Prüfung des Renovierungsbedarfs fällt auf, dass das Badezimmer in der Beschreibung explizit als „modernes Badezimmer“ bezeichnet wird. Zudem wird der allgemeine Zustand der Immobilie als „sehr gepflegt“ und „sofort nutzbar ohne größeren Renovierungsbedarf“ hervorgehoben. Gemäß der festgelegten Kalkulationslogik (gleichzusetzen mit den Kriterien „modernisiert“ oder „gehoben“) fallen für diese Räumlichkeiten somit aktuell keine Sanierungskosten an. Die kalkulierten Renovierungskosten für die Badezimmer und WCs betragen daher insgesamt 0 €.

Fenster und Türen

Basierend auf den vorliegenden Daten handelt es sich bei dem Objekt um ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 95 m². Da die genaue Anzahl der Fenster nicht im Text angegeben ist, wird nach der Faustregel von einem Fenster pro 10 m² Wohnfläche aufgerundet von 10 Fenstern ausgegangen. Das Baujahr der Immobilie ist 1985. Da dieses deutlich vor dem Stichtag von 2005 liegt, ist gemäß den Vorgaben ein vollständiger Austausch der Bauelemente erforderlich, unabhängig davon, dass das Haus allgemein als sehr gepflegt beschrieben wird. Da explizite Begriffe wie Terrassenelemente oder Schiebetüren nicht direkt genannt werden (lediglich ein Zugang zum Garten), wird mit Standardfenstern gerechnet. Für die 10 neuen Fenster ergeben sich bei einem Stückpreis von 1.200 Euro (inklusive Montage und Entsorgung) somit Kosten in Höhe von 12.000 Euro. Da es sich um ein Einfamilienhaus handelt, wird für eine neue, energieeffiziente Sicherheits-Haustür der festgelegte Betrag von 3.500 Euro angesetzt. Daraus ergibt sich für den kompletten Austausch der Fenster und der Haustür eine finale Summe von 15.500 €.

Alles nur Fassade?

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf den übermittelten Daten und der detaillierten Immobilienbeschreibung habe ich die Bausubstanz sowie den potenziellen Sanierungsbedarf für den Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen analysiert. Als Grundlage für die Kalkulation dient die angegebene Wohnfläche von 95 m² bei einem Baujahr von 1985. Bei der Bestandsaufnahme der Beschreibung fallen keinerlei negative Indikatoren wie ein feuchter Keller, Risse oder ein nicht mehr zeitgemäßer Grundriss auf. Auch Hinweise auf kleinteilige Zimmer oder nötiges Modernisierungspotenzial im Bestandsobjekt fehlen komplett; das erwähnte Entwicklungspotenzial bezieht sich ausschließlich auf das separate Baugrundstück. Für den Bedarfs-Check ist ausschlaggebend, dass das Holzbohlenblockhaus im Text explizit als „massiv gebautes Fjordhaus“ in einem „sehr gepflegten Zustand“ beschrieben wird. Zudem wird ausdrücklich betont, dass die Immobilie „sofort nutzbar ohne größeren Renovierungsbedarf“ ist. Gemäß den definierten Bewertungsregeln greift hier die Bedingung für einen einwandfreien Bestand („massiv gebaut & top gepflegt“), wodurch keine statischen Eingriffe, Trockenlegungen oder Grundrissänderungen erforderlich sind. Demnach entfallen sowohl die Pauschalen für große Rohbausanierungen und leichte Baumaßnahmen als auch die Zusatzpauschale für den Keller. Die kalkulierten Sanierungskosten für den Rohbau betragen somit 0 €.

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten habe ich die Immobilie als Experte hinsichtlich der potenziellen Sanierungskosten für das Dach analysiert. Da es sich laut Beschreibung um ein innen ebenerdiges Haus (Bungalow-Stil) handelt, kann die gesamte Wohnfläche von 95 m² als Grundfläche für die Dachberechnung herangezogen werden. Multipliziert man diesen Wert mit dem branchenüblichen Faktor von 1,3 für die Dachneigung, ergibt sich eine geschätzte Dachfläche von 123,5 m². Ein genauer Blick auf das Baujahr (1985) zeigt, dass die Errichtung vor 1995 stattfand. Obwohl die Immobilie als sehr gepflegt und “ohne größeren Renovierungsbedarf” beschrieben wird, muss bei einem Dach dieses Alters (knapp 40 Jahre) nach den geltenden energetischen und technischen Kalkulationsvorgaben von einer mittelfristig notwendigen Vollsanierung ausgegangen werden. Diese umfasst sowohl die Dämmung nach heutigen Standards als auch eine neue Eindeckung. Hinweise auf schadhafte Strukturen wie einen morschen Dachstuhl, Holzwurmbefall oder asbesthaltige Materialien (Eternit) sind in der Beschreibung nicht enthalten, weshalb hierfür keine gesonderten Risikopauschalen angesetzt werden. Gemäß der Kalkulationslogik für eine komplette Sanierung inklusive Ziegeln, Dämmung und Spenglerarbeiten wird ein Quadratmeterpreis von 200 € auf die ermittelte Dachfläche angewendet. Daraus ergeben sich voraussichtliche Sanierungskosten in Höhe von 24.700 €. Ein zusätzlicher Hinweis aus der Baupraxis: Da auf dem Dach eine laufende Photovoltaikanlage installiert ist, müssten bei einer tatsächlichen Ausführung der Dachsanierung noch zusätzliche Kosten für die temporäre Demontage und anschließende Remontage der Solarmodule eingeplant werden.

Wasser Marsch!