Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Lichtdurchflutetes Architektenhaus: Ihr Natur-Refugium in Köln-Weiß

Hier kann man durchatmen! Dieses freistehende und lichtdurchflutete Splitlevel-Architektenhaus in Köln-Weiß bietet eine seltene Kombination aus Naturverbundenheit und dem Komfort der Stadtnähe. Das 1971 errichtete Gebäude wurde in den Jahren 2019 und 2021 komplett modernisiert und präsentiert sich in einem top sanierten Zustand. Auf einem 829 Quadratmeter großen Grund erwartet Sie ein echtes Kleinod mit einem biologisch gepflegten, komplett uneinsehbaren Garten. Das Anwesen bietet absolute Privatsphäre und wohltuende Entschleunigung nach einem langen Arbeitstag in einem in Städten heute selten anzutreffenden Refugium für Mensch und Tier.

Großzügiges Raumangebot und exklusive Ausstattung

Bereits beim Betreten des Hauses empfängt Sie ein repräsentatives Treppenhaus mit enormer Raumhöhe als imposante Visitenkarte. Ein besonderes Highlight ist das Wohnzimmer im Erdgeschoss, das mit vier Metern Deckenhöhe und großen Sprossenfenstern ein einzigartiges Ambiente schafft. Insgesamt stehen sechs Zimmer zur Verfügung, aus denen man stets ins Grüne blickt. Zwei Zimmer im Untergeschoss eignen sich perfekt als Homeoffice. Die Ausstattung umfasst zwei neue Tageslicht-Bäder, ein Gäste-WC, eine hochwertige Einbauküche, einen Hauswirtschaftsraum sowie zwei Abstellräume, von denen einer über Tageslicht verfügt. Das Haus bietet rund 52 Quadratmeter Terrassenflächen: am Wohnzimmer nach Süd-West, im Untergeschoss nach Süd-Ost sowie eine Nord-West-Terrasse, die als Abstellplatz gedacht ist. Ergänzt wird dies durch einen hübsch gestalteten Süd-Ost-Balkon am Schlafzimmer. Die umfassende Modernisierung beinhaltet unter anderem eine neue Dacheindeckung mit Aufsparrendämmung, eine Fassadenrenovierung, eine neue Hauseingangstüre sowie dreifach verglaste Wärmeschutz-Sprossenfenster. Die Beheizung erfolgt über eine per App steuerbare Viessmann Gasbrennwerttherme mit hydraulischem Abgleich. Dank der hervorragenden Dachdämmung und Wärmeschutzverglasung heizt sich das Gebäude im Sommer nicht auf. Zum Eigentum gehört zudem ein weiteres Grundstück, auf dem sich eine Garage mit einem zusätzlichen Stellplatz vor dem Garagentor befindet.

Absolute Ruhiglage in Rhein-Nähe mit einzigartigem Waldgarten

Das Haus befindet sich in absoluter Ruhiglage, nur circa 350 Meter Luftlinie vom Rhein entfernt. Direkt am Grundstück, das rundum mit 1,80 Meter hohen Zäunen eingefriedet ist, führt lediglich ein Fußweg vorbei. Mit nur ein paar Schritten erreichen Sie den Wendehammer der verkehrsberuhigten Zufahrtsstraße, an dem ausreichend Parkraum zur Verfügung steht. Der mit viel Liebe und Sachverstand angelegte, lauschige Waldgarten verfügt über einen wertvollen alten Baumbestand aus Laub- und Nadelgehölzen, der ein sauerstoffspendendes, lebenswertes Mikroklima erzeugt. Im Frühjahr bezaubern eine alte Magnolie vor dem Haus sowie zahlreiche Frühlingsstauden und Zwiebelblumen, die den Garten in ein Meer zartpastelliger Farben tauchen. Im Sommer schützt das dichte Blätterdach, insbesondere das einer alten Buche, vor Hitze und Mittagssonne, während das Blätterrauschen im Wind ein Genuss für die Sinne ist. Durch Duft-Hecken, Pergolen, Kletterpflanzen und Bäume ist das Areal uneinsehbar gestaltet. Für vielfältige Gestaltungsideen sind im Garten zudem Strom- und Wasseranschlüsse vorhanden. Hier wachsen Ihre Kinder in einer natürlichen Umgebung auf, in der es viel zu entdecken gibt.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Die Analyse der Immobilienbeschreibung und der übermittelten Daten ergibt für dieses Objekt ein Baujahr von 1971 sowie eine Wohnfläche von 163 Quadratmetern. Eine Energieeffizienzklasse ist in den Daten nicht angegeben. Aus dem Beschreibungstext geht jedoch hervor, dass als Energieträger Gas genutzt wird, da bei der Modernisierung 2019/2021 eine neue Gasbrennwerttherme eingebaut wurde. Bei der Objektart handelt es sich um ein Haus, weshalb kein Hinweis auf eine Eigentümergemeinschaft (WEG) erforderlich ist. Gemäß den vorgegebenen Kriterien für den Bedarfs-Check liegt das Baujahr deutlich vor 2005 und es wird der fossile Energieträger Gas verwendet. Obwohl die Heizungsanlage mit hydraulischem Abgleich laut Text erst wenige Jahre alt und in einem sehr guten Zustand ist, muss aufgrund der Nutzung von Gas systematisch von einem Sanierungsbedarf für eine zukunftssichere Umrüstung ausgegangen werden. Da im Text keine konkreten Sanierungswünsche für einen Heizungsaustausch formuliert sind, greift die Kalkulations-Logik für eine Vollsanierung bei Altbauten mit Gasheizung, um die Kosten für eine moderne Technik wie eine Wärmepumpe abzubilden. Bei einer Pauschale von 150 Euro pro Quadratmeter und der vorhandenen Wohnfläche von 163 Quadratmetern ergeben sich somit kalkulierte Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik in Höhe von 24.450 Euro.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Das vorliegende Splitlevel-Architektenhaus wurde im Jahr 1971 errichtet und bietet eine Wohnfläche von 163 Quadratmetern. Der Zustand der Immobilie lässt sich als exzellent und top saniert beschreiben, da in den Jahren 2019 bis 2021 eine komplette Modernisierung stattgefunden hat, die unter anderem ein neues gedämmtes Dach, eine renovierte Fassade, neue Bäder, eine moderne Gasbrennwerttherme sowie dreifach verglaste Fenster umfasste. Obwohl das Baujahr deutlich vor 1990 liegt, ist aufgrund dieser umfangreichen und kürzlich durchgeführten Sanierungsmaßnahmen von einem sehr geringen technischen Renovierungsbedarf auszugehen. Da bei einem Eigentümerwechsel jedoch in der Regel persönliche optische Anpassungen vorgenommen werden, habe ich die grundlegenden Aufwendungen für Boden- und Malerarbeiten kalkuliert. Basierend auf der Wohnfläche von 163 Quadratmetern und unter Anwendung einer branchenüblichen Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter ergeben sich für diese kosmetischen Renovierungsarbeiten voraussichtliche Gesamtkosten in Höhe von 8.150 Euro.

Was ist in der Küche los?

Laut dem übermittelten Text ist in der Immobilie bereits **eine hochwertige Einbauküche** vorhanden. Da die Küche bereits existiert, fallen hierfür voraussichtlich keine neuen Investitionskosten an und es muss keine Kalkulation durchgeführt werden.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der Analyse der Immobilienbeschreibung ergibt sich folgende Bestandsaufnahme: Das Objekt verfügt über zwei Vollbäder (Tageslicht-Bäder) und ein separates Gäste-WC. Gemäß dem Bedarfs-Check fällt das ursprüngliche Baujahr zwar auf 1971, jedoch enthält der Text explizit die Angabe einer kompletten Modernisierung in den Jahren 2019 bis 2021 inklusive neuer Bäder. Da der definierte Schlüsselbegriff “modernisiert” im Exposé fällt und der Zustand entsprechend hochwertig ist, entfallen gemäß der festgelegten Kalkulationslogik jegliche Sanierungsmaßnahmen für die Sanitärbereiche. Die berechneten Renovierungskosten für die Badezimmer und WCs betragen daher 0 €.

Fenster und Türen

Alles nur Fassade?

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf der Bestandsaufnahme der übermittelten Daten beträgt die Wohnfläche der Immobilie 163 m² bei einem ursprünglichen Baujahr von 1971. In der ausführlichen Objektbeschreibung finden sich keinerlei Hinweise auf strukturelle Mängel wie Risse, einen feuchten Keller oder einen nicht mehr zeitgemäßen Grundriss, der Wanddurchbrüche oder Eingriffe in die Statik erfordern würde. Im Rahmen des Bedarfs-Checks fällt zwar auf, dass das Baujahr vor 1980 liegt, was regulär auf eine notwendige Kernsanierung hindeuten könnte. Der Text beschreibt das Gebäude jedoch ausdrücklich als „top saniert“ und belegt eine „komplette Modernisierung“ in den Jahren 2019 bis 2021, die weitreichende energetische und strukturelle Maßnahmen wie eine neue Dacheindeckung, Fassadenrenovierung und neue Fenster umfasste. Da sich die Immobilie somit faktisch auf dem Niveau eines kernsanierten beziehungsweise top gepflegten Objekts befindet, greift hier die Regel für bereits modernisierte Gebäude, wodurch jeglicher Bedarf für weitere Rohbauarbeiten entfällt. Es sind weder große Rohbausanierungen, leichte Baumaßnahmen noch Pauschalen für eine Kellerabdichtung anzusetzen. Gemäß der Kalkulationslogik fallen daher für den Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen keine Kosten an. Die finale Summe beläuft sich auf 0 €.

Dach über dem Kopf

Wasser Marsch!

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus (Architektenhaus) mit einer Wohneinheit. Das ursprüngliche Baujahr des Gebäudes ist 1971, was bei einem unsanierten Objekt dieser Altersklasse gemäß den Bewertungsrichtlinien für Sanitärtechnik zwingend eine Vollsanierung der Trinkwasser- und Abwasserleitungen erforderlich machen würde. Aus der Bestandsaufnahme geht jedoch hervor, dass in den Jahren 2019 bis 2021 eine komplette Modernisierung des Hauses durchgeführt wurde. Im Zuge dieser tiefgreifenden Sanierungsmaßnahmen wurden nicht nur die Heizungsanlage (Gasbrennwerttherme) erneuert, sondern explizit auch komplett neue Bäder installiert. Im Kontext einer solchen vollumfänglichen Modernisierung der Sanitär- und Heizungstechnik greift die Ausnahmeregelung, die dem Zustand “kernsaniert” oder “Leitungen neu” entspricht, da bei einem Neuaufbau der Bäder im Rahmen einer Komplettmodernisierung die Steige-, Fall- und Anbindeleitungen üblicherweise mit erneuert werden. Es liegt somit kein veralteter Originalzustand mehr vor, der einen dringenden Handlungsbedarf auslösen würde. Aus sanitärtechnischer Sicht sind die Rohre als saniert zu betrachten. Die finalen Kosten für die Erneuerung der Trinkwasser- und Abwasserleitungen belaufen sich somit auf 0 €.