Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Attraktives Wohnen: Gepflegtes Reihenmittelhaus in Köln-Weiß

In einem besonders ruhigen Wohngebiet von Köln-Weiß erwartet Sie dieses ansprechende Reihenmittelhaus aus dem Baujahr 1972. Mit einer Wohnfläche von rund 93 m² und einem 170 m² großen, liebevoll angelegten Grundstück bietet diese Immobilie den perfekten Rahmen für ein entspanntes Zuhause. Der überaus gepflegte Garten und das fundierte Raumangebot machen dieses Haus zu einem wunderbaren Rückzugsort.

Vielseitiger Grundriss und umfangreiche Ausstattung

Das Erdgeschoss empfängt Sie mit einer Diele, die nahtlos in den großzügigen Wohn- und Essbereich übergeht. Dieser öffnet sich direkt zum Garten und bietet Zugang zu der mit einer Markise ausgestatteten Terrasse. Eine offene Küche sowie ein separates Gäste-WC komplettieren das Raumangebot auf dieser Ebene. Im Obergeschoss erwarten Sie ein Tageslichtbad mit Badewanne und zwei Zimmer. Das derzeitige, mit einem Balkonzugang ausgestattete Hauptschlafzimmer entstand aus zwei früheren Einzelräumen und kann bei Bedarf problemlos wieder geteilt werden, um ein zusätzliches Zimmer zu schaffen. Über eine feste Treppe erreichen Sie das Dachgeschoss, welches gedämmt, mit Holz verkleidet und mit Teppich- sowie Laminatboden ausgelegt ist. Die Böden im Erd- und Obergeschoss sind komplett gefliest. Der ebenfalls vollständig geflieste Keller erweitert das Platzangebot um drei Räume: einen Werkstattraum, eine Waschküche und einen Partykeller mit Bar. Zudem finden sich hier ein Abstellbereich unter der Treppe sowie der Raum für die Gastherme, welcher zusätzlich mit einer Warmwasserdusche ausgestattet ist. Im Außenbereich werten zwei praktische Gartenhäuser den liebevoll angelegten Garten auf.

Besonders ruhige Wohnlage in einer Sackgasse

Die Immobilie besticht durch ihre Lage in einem Stichweg einer Sackgasse, was eine ausgesprochen ruhige Wohnlage in Köln-Weiß garantiert. Das Grundstück bietet zudem den praktischen Vorteil, dass es bequem über den Garten zugänglich ist. Öffentliche Parkmöglichkeiten finden Sie in kurzer Distanz von nur etwa 30 Metern im nahegelegenen Wendehammer.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung und der übermittelten Daten ergeben sich folgende Parameter für die Bewertung der Heizungs- und Klimatechnik: Das Reihenmittelhaus wurde im Jahr 1972 erbaut, verfügt über eine Wohnfläche von 93 m² und ist in die Energieeffizienzklasse G eingestuft. Als Energieträger fungiert Gas, da im Text explizit eine Gastherme im Keller erwähnt wird. Bei der Überprüfung des Bedarfs zeigt sich, dass das Baujahr deutlich vor 2005 liegt und mit Gas ein fossiler Energieträger genutzt wird. Daher ist von einem grundlegenden Sanierungsbedarf auszugehen. Da der Text keine konkreten Angaben oder Wünsche zu geplanten Sanierungsmaßnahmen enthält, kommt die Fallback-Kalkulationslogik für eine Vollsanierung zur Anwendung. Für diesen Altbau mit Gasheizung wird ein Satz von 150 € pro Quadratmeter angesetzt, welcher die Installation moderner Technik, wie beispielsweise einer Wärmepumpe, abdeckt. Ausgehend von der Wohnfläche von 93 m² multipliziert mit der Pauschale von 150 € pro m² belaufen sich die kalkulierten Sanierungskosten für die Heizung und Klimatechnik somit auf insgesamt 13.950 €.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Bei der Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung lassen sich zunächst die grundlegenden Daten extrahieren: Das Reihenmittelhaus in Köln-Weiß wurde im Jahr 1972 erbaut und bietet eine Wohnfläche von 93 Quadratmetern. Der allgemeine Zustand der Immobilie lässt sich anhand der Beschreibung als funktional und im Außenbereich als liebevoll gepflegt bewerten, wobei die Wohnräume im Erd- und Obergeschoss sowie der Keller vollständig gefliest sind und das Dachgeschoss bereits gedämmt und ausgebaut wurde. Da der Text jedoch keinerlei konkrete Angaben zu vergangenen Sanierungen oder Modernisierungsmaßnahmen enthält, greift hier die logische Ableitung: Bei einem Baujahr von 1972 ohne explizit erwähnte Renovierungen ist grundsätzlich von einem hohen Sanierungs- und Renovierungsbedarf auszugehen, da Ausstattung und Technik vermutlich nicht mehr dem heutigen Standard entsprechen. Um zumindest die oberflächliche Modernisierung der Wohnräume finanziell greifbar zu machen, lassen sich die Kosten für anstehende Boden- und Malerarbeiten berechnen. Unter Anwendung einer marktüblichen Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter für diese Arbeiten ergibt sich bei der angegebenen Wohnfläche von 93 Quadratmetern ein kalkulierter Kostenaufwand in Höhe von insgesamt 4.650 Euro, der bei der Budgetplanung für das Haus zwingend berücksichtigt werden sollte.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der vorliegenden Immobilienbeschreibung habe ich die Bestandsaufnahme und die Kostenkalkulation für die sanitären Anlagen durchgeführt. In der Bestandsaufnahme lassen sich ein Vollbad (Tageslichtbad mit Badewanne im Obergeschoss) sowie ein separates Gäste-WC im Erdgeschoss eindeutig identifizieren. Die im Keller erwähnte einfache Warmwasserdusche neben der Gastherme wird hierbei als reine Nutzanlage betrachtet und nicht als separates, vollwertiges Badezimmer gewertet. Für den Bedarfs-Check ist das Baujahr der Immobilie ausschlaggebend. Das Haus wurde 1972 erbaut und liegt damit deutlich vor dem Stichtag 2005. Da der Text zudem keinerlei der definierten Ausschlusskriterien wie „modernisiert“, „Neubau“ oder „gehoben“ für die sanitären Anlagen enthält, greift hier zwingend die Regel für eine Vollsanierung. Nach der vorgegebenen Kalkulations-Logik ergeben sich daraus folgende Beträge: Für die Vollsanierung des Badezimmers werden 15.000 € veranschlagt, für die Vollsanierung des Gäste-WCs fallen 4.000 € an. Die gesamten kalkulierten Renovierungskosten für die Bäder und WCs belaufen sich somit auf 19.000 €.

Fenster und Türen

Basierend auf der Objektbeschreibung des Reihenmittelhauses (Kategorie Einfamilienhaus) mit einer Wohnfläche von 93 m² und dem Baujahr 1972 ergibt sich folgende expertenbasierte Analyse für den Austausch der Fenster und der Haustür. **Bestandsaufnahme und Bedarfs-Check:** Da das Gebäude im Jahr 1972 errichtet wurde – was deutlich vor der Grenze von 2005 liegt – und der Text keinerlei Hinweise auf bereits erfolgte energetische Sanierungen oder moderne Isolierverglasungen enthält, ist zwingend von einem kompletten Austausch der Bauelemente auszugehen. Anhand der Wohnfläche von rund 93 m² schätze ich den Bestand gemäß der Faustregel (ein Fenster pro 10 m²) auf insgesamt 9 Fensterelemente. Da in der Beschreibung explizit ein direkter Zugang vom Wohnbereich auf die Terrasse erwähnt wird, werte ich eines dieser Bauelemente als größeres Terrassenelement. **Kalkulation:** Da es sich um ein Reihenmittelhaus (und somit um die Kategorie Einfamilienhaus) handelt, greift folgende Berechnungslogik: Für die 8 Standardfenster fallen inklusive Montage und Entsorgung jeweils 1.200 € an, was 9.600 € ergibt. Für das explizit erwähnte Terrassenelement werden gemäß Vorgabe 2.500 € berechnet. Hinzu kommt der Austausch der Haustür, für die bei einem Einfamilienhaus aufgrund von Sicherheits- und Energieeffizienzstandards 3.500 € angesetzt werden. Der Zugang zum Balkon wird in dieser Rechnung durch die Standardfenster abgedeckt. Die finale Summe für die Erneuerung der Fenster inklusive Terrassenelement und der Haustür beläuft sich somit auf 15.600 €.

Alles nur Fassade?

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf den übermittelten Daten ergibt sich für die Bestandsaufnahme des Reihenmittelhauses eine Basis-Wohnfläche von 93 m². Aus der Objektbeschreibung gehen keine Hinweise auf Risse oder aufsteigende Feuchtigkeit hervor; der Keller wird als gefliest und ausgebaut beschrieben, weshalb die Zusatzpauschale für einen feuchten Keller oder Abdichtungsmaßnahmen (15.000 €) entfällt. Es gibt jedoch einen klaren Hinweis auf eine mögliche Grundrissoptimierung, da im Obergeschoss ein zusammengelegtes Zimmer bei Bedarf problemlos durch Trockenbaumaßnahmen wieder geteilt werden kann. Für den Bedarfs-Check ist das Baujahr der Immobilie ausschlaggebend: Da das Haus 1972 und somit vor 1980 erbaut wurde, fällt es gemäß den Vorgaben strukturell in die Kategorie für eine Kernsanierung des Rohbau-Anteils, um die Bausubstanz an heutige Standards anzupassen. Aufgrund dieser Einstufung greift in der Kalkulationslogik der Satz für eine große Rohbausanierung, der mit 250 € pro Quadratmeter Wohnfläche veranschlagt wird und etwaige statische Eingriffe oder Wanddurchbrüche abdeckt. Multipliziert man die 93 m² Wohnfläche mit dem Faktor von 250 €, belaufen sich die ermittelten Sanierungskosten für den Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen auf eine finale Summe von 23.250 €.

Dach über dem Kopf

Wasser Marsch!

Bei der Bestandsaufnahme des vorliegenden Objekts handelt es sich um ein Einfamilienhaus (Reihenmittelhaus) mit einer Wohneinheit und einer Wohnfläche von 93 m². Das Baujahr des Hauses ist 1972. Der Text liefert keine spezifischen Hinweise auf das verbaute Rohrmaterial (wie etwa Bleileitungen oder Kupfer) und es fallen auch keine Begriffe, die auf eine bereits erfolgte Modernisierung der Leitungen schließen lassen. Für den Bedarfs-Check greift hier die Regelung zum Baujahr: Da das Gebäude 1972 und somit deutlich vor 1985 errichtet wurde, ist gemäß den Vorgaben zwingend von einer erforderlichen Vollsanierung der Trinkwasser- und Abwasserrohre auszugehen, da die Installationen ihr technisches Lebensende erreicht haben. Nach der Kalkulations-Logik für ein Einfamilienhaus wird für diese komplette Strangsanierung von Wasser und Abwasser im gesamten Haus eine Pauschale angesetzt, da die Wohnfläche mit 93 m² im Bereich eines Standard-EFH (bis 160 m²) liegt. Die finale Summe beläuft sich somit auf 12.000 €.