Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Lichtdurchflutetes Wohnglück: Freistehendes Einfamilienhaus in Kölner Bestlage

In einer der begehrtesten Wohnlagen von Köln-Rodenkirchen erwartet Sie dieses äußerst gepflegte, freistehende Einfamilienhaus. Mit einer großzügigen Wohnfläche von ca. 209 m² auf einem ca. 880 m² großen Grundstück bietet diese besondere Immobilie ein ideales Zuhause für anspruchsvolle Paare und Familien, die Wert auf Raum, Licht und Wohnqualität legen.

Elegante Raumaufteilung und hochwertige Ausstattung

Bereits beim Betreten beeindruckt das Haus durch einen repräsentativen Eingangsbereich mit offener Galerie, der dem Zuhause eine besondere Großzügigkeit und architektonische Eleganz verleiht. Das Herzstück der Immobilie bildet der offen gestaltete, helle Wohn- und Essbereich mit angenehmer Raumhöhe, fließenden Übergängen und großen Fensterflächen. Edler Parkettboden unterstreicht den gepflegten Charakter des Hauses. Im Obergeschoss befinden sich zwei Schlafräume sowie ein funktional geschnittenes Kinderzimmer, die teilweise mit Einbauschränken ausgestattet sind. Sowohl das Schlafzimmer als auch das Kinderzimmer bieten einen direkten Zugang zum Balkon. Die Etage wird durch ein modern gestaltetes Badezimmer mit Dusche und freistehender Badewanne sowie ein weiteres Gäste-WC vervollständigt. Ein direkter Zugang von der Garage in das Haus bietet zudem höchsten Alltagskomfort.

Ruhige Lage mit direkter Anbindung an die Natur

Die Immobilie befindet sich in ruhiger, aber dennoch zentraler Lage in Köln-Rodenkirchen, einem der beliebtesten Stadtteile Kölns. Die großen Fenster im Wohnbereich gewähren einen wunderschönen Blick in den weitläufigen, nach Westen ausgerichteten Garten. Ein besonderes Privileg dieser Wohnlage ist die direkte Angrenzung des Grundstücks an den Naturerlebnispark Finkens Garten. Auch der Balkon im Obergeschoss lädt zu sonnigen Stunden mit einem unverbauten, freien Blick in die grüne Umgebung ein und bietet einen perfekten Rückzugsort im Einklang mit der Natur.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der vorliegenden Immobilienbeschreibung und den übermittelten Daten habe ich die relevanten Informationen zur Berechnung der Sanierungskosten für die Heizung und Klimatechnik analysiert. Demnach handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus aus dem Baujahr 1963 mit einer Wohnfläche von 209 m² und einer Energieeffizienzklasse E. Ein spezifischer Energieträger wird im Text zwar nicht explizit genannt, jedoch fällt das Objekt aufgrund des Baujahres deutlich vor 2005 und der mäßigen Effizienzklasse eindeutig in die Kategorie der sanierungsbedürftigen Altbauten. Da in der Beschreibung keine konkreten Sanierungswünsche bezüglich der Haustechnik geäußert werden, greift hier die standardisierte Kalkulationslogik für eine Vollsanierung, welche auch die Installation einer modernen Wärmepumpe sowie zeitgemäßer Technik abdeckt. Unter Anwendung der Pauschale von 150 € pro Quadratmeter für diese Vollsanierung ergibt sich bei der angegebenen Wohnfläche von 209 m² ein kalkulierter Investitionsbedarf von insgesamt 31.350 € für die Erneuerung der Heizungs- und Klimatechnik.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich um ein Einfamilienhaus aus dem Baujahr 1963 mit einer Wohnfläche von 209 m². Der Zustand der Immobilie wird im Text als äußerst gepflegt und hochwertig beschrieben, was unter anderem durch den edlen Parkettboden und ein bereits modern gestaltetes Badezimmer unterstrichen wird. Konkrete Angaben zu einem akuten Renovierungsbedarf fehlen in der Beschreibung. Da das Baujahr jedoch weit vor 1990 liegt und keine umfassende Sanierung der Bausubstanz oder Haustechnik erwähnt wird, ist logisch betrachtet von einem potenziell hohen Sanierungsbedarf in diesen nicht sichtbaren Bereichen auszugehen. Unabhängig von einer tiefgreifenden Sanierung fallen bei einem Einzug in der Regel zumindest optische Anpassungen an. Für grundlegende Boden- und Malerarbeiten ergibt sich auf Basis der vorhandenen Wohnfläche von 209 m² und einer standardmäßigen Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter eine kalkulierte Summe von 10.450 Euro.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der Immobilienbeschreibung und den übermittelten Daten ergibt die Bestandsaufnahme ein Vollbad, das mit einer Dusche und einer freistehenden Badewanne ausgestattet ist, sowie ein separates Gäste-WC. Im Rahmen des Bedarfs-Checks fällt auf, dass das Badezimmer ausdrücklich als „modern gestaltet“ beschrieben wird und die gesamte Immobilie einen „hochwertigen“ sowie äußerst gepflegten Charakter aufweist. Gemäß den vorgegebenen Kriterien fallen Objekte mit bereits modernisierten oder gehobenen Ausstattungsmerkmalen in die Kategorie ohne weiteren Sanierungsbedarf. Dementsprechend belaufen sich die kalkulierten Renovierungskosten für die sanitären Anlagen bei dieser Immobilie auf insgesamt 0 €.

Fenster und Türen

Basierend auf den vorliegenden Daten handelt es sich bei dem Objekt um ein freistehendes Einfamilienhaus (EFH) mit einer Wohnfläche von 209 m² und einem Baujahr von 1963. Da die exakte Anzahl der Fenster im Beschreibungstext nicht genannt wird, wird diese anhand der Wohnfläche geschätzt: Bei einem Fenster pro 10 m² Wohnfläche ergeben sich aufgerundet 21 Fenster. Der Bedarfs-Check zeigt, dass das Baujahr (1963) deutlich vor 2005 liegt und der Text keinerlei Hinweise auf bereits durchgeführte energetische Sanierungen, neue Fenster oder eine 3-fach-Verglasung enthält. Zwar wird die Immobilie als “äußerst gepflegt” beschrieben, aufgrund des Baujahrs und fehlender Sanierungshinweise ist jedoch ein kompletter Austausch der Bauelemente energetisch erforderlich. Besondere Schiebetüren oder Terrassenelemente werden nicht explizit als solche benannt, weshalb für alle 21 Elemente der Standardpreis angesetzt wird. Für die 21 Fenster fallen bei einem Stückpreis von 1.200 € dementsprechend Kosten in Höhe von 25.200 € (inkl. Montage und Entsorgung) an. Gemäß der Sonderlogik für Einfamilienhäuser kommt der Austausch der Haustür hinzu, welcher für eine energieeffiziente Sicherheitstür mit 3.500 € kalkuliert wird. Die finale Summe für den Austausch der Fenster und der Haustür beläuft sich somit auf 28.700 €.

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 209 m². Gemäß der vorgegebenen Faustformel errechnet sich daraus eine geschätzte Fassadenfläche von 313,5 m² (209 m² multipliziert mit 1,5). Da das Gebäude aus dem Jahr 1963 stammt und somit weit vor 1995 erbaut wurde, fällt es in die Kategorie für eine Vollsanierung, zumal im Exposé keine bereits erfolgte energetische Sanierung oder ein bereits vorhandenes Wärmedämmverbundsystem (WDVS) erwähnt werden. Für die Vollsanierung inklusive Dämmung und Putz werden 180 € pro Quadratmeter angesetzt, was für die berechnete Fassadenfläche zu Kosten in Höhe von 56.430 € führt. Hinzu kommt die zwingend erforderliche, fixe Gerüstpauschale für Einfamilienhäuser in Höhe von 4.500 €. Hinweise auf asbesthaltige Materialien wie Eternit-Platten, die eine weitere Entsorgungspauschale auslösen würden, finden sich in der Beschreibung nicht. Die finale Summe für die Sanierung der Gebäudehülle beläuft sich dementsprechend auf 60.930 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf der Bestandsaufnahme handelt es sich bei der vorliegenden Immobilie um ein Einfamilienhaus (EFH) mit einer Wohnfläche von 209 m². Die Objektbeschreibung liefert keinerlei Hinweise auf Feuchtigkeit, Risse oder einen nicht mehr zeitgemäßen Grundriss. Im Gegenteil: Die Raumaufteilung wird als funktional und offen beschrieben, und die Immobilie präsentiert sich in einem äußerst gepflegten Zustand. Im Rahmen des Bedarfs-Checks greift hier jedoch die Vorgabe für eine Kernsanierung (Rohbau-Anteil), da das Baujahr 1963 ist und somit vor 1980 liegt. Die Kriterien für einen Kostenansatz von 0 € werden nicht erfüllt, da die exakten geforderten Ausschlussbegriffe im Text nicht fallen. Strukturelle Optimierungen im Sinne von kleinteiligen Zimmern liegen ebenfalls nicht vor, da die Räume bereits hell und fließend ineinander übergehen. Gemäß der Kalkulations-Logik für eine große Rohbausanierung werden 250 € pro Quadratmeter Wohnfläche veranschlagt. Bei 209 m² ergibt dies reine Rohbau- und Strukturkosten in Höhe von 52.250 €. Eine Zusatzpauschale für den Keller entfällt, da keine Feuchtigkeit oder notwendige Abdichtungsmaßnahmen erwähnt werden. Zusätzlich greift hier die strikte Sonderlogik für den Objekttyp Einfamilienhaus (EFH): Da aufgrund des Baujahrs ein Sanierungsbedarf festgestellt wurde, wird für die Wohnung ein voraussichtlicher Eigenanteil von 1.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt. Dies führt zu einem kalkulierten Eigenanteil von 209.000 €. Entsprechend der Vorgaben weise ich zudem ausdrücklich darauf hin, dass die Entscheidung zur Sanierung bei der WEG liegt. **Die finale Summe** für die reinen Rohbausanierungsmaßnahmen beläuft sich auf **52.250 €** (zuzüglich des ermittelten Eigenanteils von 209.000 € gemäß der Sonderlogik).

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten und der Beschreibung des Einfamilienhauses ergibt sich folgende Kalkulation für die Dachsanierung: Für die Bestandsaufnahme wird bei einer Gesamtwohnfläche von 209 m², die sich laut Beschreibung auf ein Erdgeschoss und ein Obergeschoss verteilt, eine Wohnfläche von ca. 104,5 m² für das oberste Geschoss als Näherungswert angenommen. Multipliziert mit dem Faktor 1,3 ergibt dies eine geschätzte Dachfläche von rund 136 m². Spezifische Begriffe zur genauen Dachform, vorhandener Dämmung oder Schadstoffen wie Asbest sind in der Beschreibung nicht enthalten. Im Rahmen des Bedarfs-Checks fällt auf, dass das Baujahr 1963 deutlich vor 1995 liegt. Obwohl das Haus als äußerst gepflegt und teilweise modernisiert (z. B. das Badezimmer) beschrieben wird, fehlen entscheidende Hinweise wie “Dach neu”, “energetisch saniert” oder “Dachbodendämmung vorhanden”. Gemäß den Vorgaben ist bei diesem Baujahr daher zwingend von einer notwendigen Vollsanierung inklusive Eindeckung und Dämmung auszugehen. Nach der vorgegebenen Kalkulations-Logik werden für diese komplette Sanierung (Ziegel, Dämmung, Spenglerarbeiten) 200 € pro Quadratmeter Dachfläche angesetzt. Dies ergibt bei 136 m² Dachfläche einen Betrag von 27.200 €. Da im Text weder Eternitplatten noch statische Mängel am Gebälk, Holzwurm oder morsche Stellen erwähnt werden, entfallen die jeweiligen Zusatzpauschalen von 8.000 € bzw. 15.000 €. Die geschätzten Gesamtkosten für die Sanierung der Dachkonstruktion belaufen sich somit auf 27.200 €.

Wasser Marsch!

Bei der Bestandsaufnahme der vorliegenden Immobilie handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus (EFH), was somit exakt einer Wohneinheit entspricht. Das Baujahr des Gebäudes ist 1963. Im Beschreibungstext finden sich keine expliziten Hinweise auf das verwendete Rohrmaterial, wie etwa Kupfer, verzinkte Stahlrohre oder Bleileitungen. Obwohl das Haus als äußerst gepflegt beschrieben wird und über ein modern gestaltetes Badezimmer verfügt, fehlen entscheidende Begriffe wie “kernsaniert”, “Leitungen neu” oder “Rohre erneuert”. Im Rahmen des Bedarfs-Checks fällt das Objekt durch das Baujahr 1963 eindeutig in die Kategorie für eine erforderliche Vollsanierung, da es vor 1985 errichtet wurde und keine Nachweise für bereits getauschte Leitungssysteme vorliegen. Es muss daher davon ausgegangen werden, dass die grundlegenden Steige- und Fallleitungen für Trink- und Abwasser das Ende ihrer technischen Lebensdauer erreicht haben. Nach der festgelegten Kalkulationslogik für ein Einfamilienhaus wird für eine komplette Strangsanierung (Wasser und Abwasser im gesamten Haus) eine Pauschale angesetzt. Auch wenn die Wohnfläche mit 209 m² über dem Standardwert liegt, wird der vorgegebene Pauschalwert für die Erneuerung der Leitungen herangezogen. Die finale Summe beträgt somit 12.000 €.