Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Attraktives Einfamilienhaus mit großzügigem Grundstück im begehrten Köln-Rodenkirchen

Hier erwartet Sie ein äußerst gepflegtes Einfamilienhaus aus dem Jahr 1968, das auf einem 567,61 m² großen, sonnigen Grundstück viel Platz für Familien oder Paare bietet. Die Immobilie ist ab sofort beziehbar und vereint eine reine Wohnfläche von ca. 100 m² mit weiteren bewohnbaren Räumlichkeiten, sodass Ihnen insgesamt 139 m² zur freien Entfaltung zur Verfügung stehen. Ein liebevoll angelegter Garten lädt zum Entspannen ein, während ein Energieausweis für das Haus bereits vorliegt. Besichtigungen dieser attraktiven Immobilie sind nach Vereinbarung jederzeit möglich.

Durchdachte Raumaufteilung und hochwertige Ausstattung

Der Grundriss des Hauses umfasst vier Zimmer, darunter ein Wohnzimmer, ein Schlafzimmer und zwei Kinderzimmer, sowie eine Küche, zwei Flure, ein Bad und ein Gäste-WC. Ein voll ausgebauter Keller bietet neben einer Waschküche, einem großen Lagerraum und dem Heizkeller auch einen 19,5 m² großen Hobbyraum, der als zusätzliches bewohnbares Zimmer genutzt wird. Ein weiteres bewohnbares Zimmer mit einer Fläche von ca. 19,5 m² und einem eigenen Bad befindet sich in einem Anbau in der Verlängerung der Garage. Das 1998 mit Bitumen-Schweißbahnen erneuerte Flachdach bietet zudem die Möglichkeit, ein Spitzdach aufzubauen. Das Haus ist mit dreifach verglasten Weru-Kunststofffenstern aus dem Jahr 2009 ausgestattet, die im Erdgeschoss elektrische Rollläden und im Obergeschoss Kurbeln sowie Fliegengitter besitzen. Aus demselben Jahr stammt die Weru-Aluminium-Haustür mit LED-Beleuchtung. Beheizt wird die Immobilie über eine Buderus Ölheizung aus dem Jahr 1999. Für Ihre Fahrzeuge stehen eine Garage mit elektrischem Hörmann-Garagentor sowie zwei Außenstellplätze direkt vor dem Haus zur Verfügung. Die Terrasse am Haus lässt sich durch ein großes Segeltuch der Firma Zelte Weber ideal überdachen.

Exzellente Lage und Infrastruktur für die ganze Familie

Die Immobilie befindet sich im ruhigen und familienfreundlichen Kiefernweg in Rodenkirchen, einer der begehrtesten Wohnlagen Kölns, die durch ihre Nähe zum Rhein, gute Schulen und zahlreiche Grünflächen besticht. Trotz der ruhigen Umgebung ist die Infrastruktur hervorragend: In wenigen Gehminuten erreichen Sie die Bahnhaltestelle Michaelshoven der Linie 16, eine Kita, eine Grundschule und eine Gesamtschule, während ein Spielplatz nur wenige Meter entfernt liegt. Die Autobahn A555 erreichen Sie in sechs Minuten, die A4 in weiteren drei Minuten. Die Lage profitiert zudem von der städtebaulichen Entwicklung am fußläufig erreichbaren Sürther Feld. In der Neuen Mitte Michaelshoven entsteht in den kommenden Jahren ein lebendiges Stadtquartier, das die Nahversorgung mit einem Supermarkt, Drogeriemarkt, Bäcker, Café, Kiosk, einer weiteren Kita, Apotheke, Arztpraxen und Büros perfekt ergänzen wird.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung und den übermittelten Daten lassen sich die relevanten Kennzahlen für die Berechnung der Sanierungskosten im Bereich Heizungs- und Klimatechnik wie folgt zusammenfassen: Das Einfamilienhaus wurde im Jahr 1968 erbaut, weist die niedrigste Energieeffizienzklasse H auf und verfügt laut Basisdaten über eine Wohnfläche von 100 Quadratmetern. Als Energieträger dient eine veraltete Ölheizung aus dem Jahr 1999. Der Bedarfs-Check zeigt eindeutig auf, dass eine Modernisierung zwingend erforderlich ist, da das Baujahr deutlich vor 2005 liegt und noch ein fossiler Energieträger (Öl) genutzt wird. Da im Text keine spezifischen Sanierungswünsche hinsichtlich der Heiztechnik formuliert sind, greift die reguläre Kalkulationslogik für eine Vollsanierung. Um das Gebäude mit einer modernen Wärmepumpe und zeitgemäßer Technik auszustatten, wird bei diesem Altbau mit Ölheizung ein Pauschalwert von 150 Euro pro Quadratmeter angesetzt. Ausgehend von der definierten Wohnfläche von 100 Quadratmetern ergeben sich somit berechnete Sanierungskosten in Höhe von insgesamt 15.000 Euro.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Bei der Analyse der übermittelten Daten zeigt sich, dass es sich um ein Einfamilienhaus aus dem Baujahr 1968 handelt. Die offizielle Wohnfläche ist mit 100 m² angegeben, jedoch ergibt sich durch einen ausgebauten Hobbyraum im Keller sowie ein weiteres Zimmer in einem Anbau eine gesamte bewohnbare Fläche von 139 m². Die Zustandsbeschreibung klassifiziert die Immobilie grundsätzlich als gepflegt, wobei bereits einige Modernisierungen wie der Einbau dreifach verglaster Fenster und einer neuen Haustür im Jahr 2009 vorgenommen wurden. Da das Flachdach jedoch zuletzt 1998 erneuert wurde, die Ölheizung aus dem Jahr 1999 stammt und im Text keine konkreten Angaben zu kürzlich durchführten Renovierungen der Innenräume zu finden sind, lässt sich aus der Logik des Baujahres vor 1990 ein entsprechend hoher Renovierungs- und potenzieller Sanierungsbedarf ableiten. Um die Räumlichkeiten im Vorfeld eines Einzugs optisch aufzufrischen, habe ich eine Kalkulation für die anfallenden Boden- und Malerarbeiten vorgenommen. Unter Anwendung einer Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter belaufen sich die geschätzten Kosten für die reine Wohnfläche von 100 m² auf 5.000 Euro. Zieht man für eine vollumfängliche Renovierung die gesamte bewohnbare Fläche von 139 m² heran, sollten Sie für diese handwerklichen Arbeiten Kosten in Höhe von 6.950 Euro einkalkulieren.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung habe ich die Bestandsaufnahme und die Kalkulation der Renovierungskosten für die Badezimmer und WCs vorgenommen. Aus dem Text sowie den Zusatzangaben geht hervor, dass die Immobilie über insgesamt zwei Vollbäder (ein Hauptbad im Haus sowie ein weiteres Bad im Anbau) und ein separates Gäste-WC verfügt. Der Bedarfs-Check richtet sich maßgeblich nach dem Baujahr des Hauses, welches mit 1968 angegeben ist. Da das Baujahr deutlich vor 2005 liegt und in der Ausstattungsliste (Fenster, Haustür, Dach, Heizung) keine kürzlich durchgeführten Modernisierungen der Sanitäranlagen erwähnt werden, greift hier die Regel für eine Vollsanierung. Die Bezeichnung “gepflegt” im Text tritt in diesem Fall hinter das altersbedingte Kriterium für eine umfassende Sanierung zurück. Gemäß der vorgegebenen Kalkulations-Logik fallen für die Vollsanierung der beiden Vollbäder jeweils 15.000 € an, was einer Summe von 30.000 € entspricht. Für die Vollsanierung des Gäste-WCs werden 4.000 € veranschlagt. Insgesamt belaufen sich die kalkulierten Renovierungskosten für die Badezimmer und WCs bei diesem Objekt somit auf 34.000 €.

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