Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Ihr neues Zuhause mit Wohlfühlcharakter: Flexible Maisonette-Wohnung in gepflegter Umgebung

Diese charmante Maisonette-Wohnung erstreckt sich über das 1. Obergeschoss und das Dachgeschoss eines sehr gepflegten Zweiparteienhauses. Mit ca. 105 m² Wohnfläche, die durch die Dachschrägen eine tatsächliche Grundfläche von ca. 135 m² bietet, überzeugt das Objekt durch ein besonders wohnliches Ambiente und ein hohes Maß an Privatsphäre. Die Wohnung ist ideal für Paare oder Familien, die Großzügigkeit und individuelle Gestaltungsmöglichkeiten in einer ruhigen Hausgemeinschaft suchen.

Durchdachtes Raumkonzept und hochwertige Ausstattung

Das Herzstück der Wohnung im Obergeschoss bildet ein lichtdurchflutetes Wohnzimmer mit offener Küche und direktem Zugang zum Balkon. Ergänzt wird diese Etage durch ein Schlafzimmer, ein Bad, ein separates WC sowie einen geräumigen Flur mit Stauraum. Das Dachgeschoss bietet einen großen, flexibel nutzbaren Raum sowie eine praktische Abstellkammer; eine Aufteilung in zwei Zimmer ist hier ebenso möglich wie eine Zimmerunterteilung im Wohnbereich. Für behaglichen Komfort sorgt eine Fußbodenheizung in der gesamten Wohnung. Das monatliche Hausgeld beträgt 160,- € (inkl. Versicherung, Grundbesitzabgaben und Rücklage), die monatlichen Gaskosten beliefen sich zuletzt auf 176,- €. Ein Kostenvoranschlag für die notwendige Abdichtung des Balkons in Höhe von 7.318,- € liegt vor und wurde bereits im Verkaufspreis berücksichtigt.

Wohnen mit Privatsphäre und Ruhe

Die Immobilie zeichnet sich durch ihre Lage in einem sehr gepflegten Zweiparteienhaus aus. Die überschaubare Größe der Hausgemeinschaft garantiert Ihnen ein ruhiges Wohnumfeld mit einem hohen Maß an persönlicher Privatsphäre. Die Kombination aus der flexiblen Raumaufteilung und der ruhigen, privaten Atmosphäre macht diese Wohnung zu einem besonderen Rückzugsort.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Analyse der übermittelten Objektdaten ergibt sich für die Sanierung der Heizungs- und Klimatechnik folgende Einschätzung: Die Immobilie wurde im Jahr 1997 erbaut, weist die Energieeffizienzklasse D auf und wird derzeit mit Gas beheizt. Da das Baujahr vor 2005 liegt und der Energieträger Gas verwendet wird, besteht gemäß Ihren Vorgaben ein Sanierungsbedarf. Da keine spezifischen Modernisierungswünsche im Text aufgeführt sind, wird für die Kalkulation die Pauschale für eine Vollsanierung (Einbau moderner Wärmepumpentechnik) in Höhe von 150 € pro Quadratmeter Wohnfläche angewandt. Bei einer Wohnfläche von 105 m² ergeben sich daraus kalkulatorische Sanierungskosten für die Heiz- und Klimatechnik in Höhe von 15.750 €.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Die Analyse der vorliegenden Immobilie (Baujahr 1997, 105 m² Wohnfläche) ergibt folgendes Bild: Obwohl das Objekt als sehr gepflegt beschrieben wird, deutet das Baujahr von 1997 darauf hin, dass nach über 25 Jahren gewisse Schönheitsreparaturen anstehen könnten, um den heutigen modernen Wohnstandard vollumfänglich zu erfüllen. Da keine spezifischen Angaben zu Boden- oder Wandbelägen vorliegen, ist eine Auffrischung der Innenräume (Malerarbeiten und eventuelle Bodenbelagserneuerung) ratsam, um die Immobilie individuell an aktuelle Wohntrends anzupassen. Basierend auf Ihrer Wohnfläche von 105 m² und unter Anwendung der pauschalen Kalkulationsgrundlage von 50 € pro m² für Boden- und Malerarbeiten ergeben sich kalkulatorische Renovierungskosten in Höhe von 5.250 €. Bitte beachten Sie, dass diese Summe die laufenden Instandhaltungskosten für die Balkonabdichtung (7.318 €) nicht enthält, da es sich hierbei um eine notwendige bauliche Maßnahme handelt. Insgesamt sollten Sie für eine umfassende optische Aufwertung und die Instandsetzung des Außenbereichs ein Budget von etwa 12.568 € einplanen.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der vorliegenden Beschreibung enthält die Wohnung ein Badezimmer sowie ein separates Gäste-WC. Da das Baujahr nicht explizit genannt wird, das Objekt jedoch als „sehr gepflegt“ beschrieben wird und keine Hinweise auf Sanierungsbedürftigkeit vorliegen, gehe ich gemäß der Kalkulations-Logik von einem gepflegten, aber optisch veralteten Zustand aus, welcher eine Teilsanierung rechtfertigt. Daraus ergeben sich Renovierungskosten in Höhe von 9.500 € (7.500 € für das Vollbad und 2.000 € für das separate Gäste-WC).

Fenster und Türen

Basierend auf der Analyse der Objektdaten ergibt sich folgende Einschätzung für den Austausch der Fenster und der Haustür: Bei einer Wohnfläche von 105 m² sind rechnerisch 11 Fenster anzusetzen (1 pro 10 m²). Da das Gebäude aus dem Jahr 1997 stammt und keine Hinweise auf eine energetische Sanierung oder modernere Verglasung vorliegen, ist ein Austausch der Fenster aufgrund des Alters (älter als 2005) erforderlich. Da es sich um ein Wohngebäude (hier als “Häuser” klassifiziert) handelt, werden für 11 Fenster sowie die Haustür die entsprechenden Kosten kalkuliert: 11 Fenster à 1.200 € ergeben 13.200 €, zuzüglich 3.500 € für eine Haustür. Die finale Summe für die Sanierung der Bauelemente beträgt somit 16.700 €.

Alles nur Fassade?

Da es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung in einem Zweiparteienhaus handelt und keine Informationen über eine beschlossene Sonderumlage für die Fassade vorliegen, belaufen sich die kalkulierten Sanierungskosten für die Gebäudehülle auf 0.

Rohbau und Baumaßnahmen

Die Analyse der vorliegenden Immobilie (Maisonette-ETW) ergibt für den Bereich Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen folgendes Bild: Da es sich um eine Eigentumswohnung mit Baujahr 1997 handelt, die als sehr gepflegt beschrieben wird, liegt kein klassischer Sanierungsbedarf im Sinne einer Kernsanierung vor. Aufgrund der erwähnten Möglichkeiten zur Grundrissoptimierung (Aufteilung des Dachgeschosses in zwei Zimmer sowie potenzielle Unterteilung des Wohnzimmers) ist jedoch ein moderater Investitionsbedarf für strukturelle Anpassungen im Bereich Trockenbau und Innenraumgestaltung anzusetzen. Basierend auf der Wohnfläche von 105 m² und dem Ansatz für leichte Baumaßnahmen (100 € pro m²) ergibt sich ein Betrag von 10.500 €. Gemäß der Sonderlogik für Eigentumswohnungen bei vorhandenem Optimierungspotenzial ist zudem der Eigenanteil an möglichen WEG-Maßnahmen zu berücksichtigen. Da die Entscheidung über bauliche Veränderungen an der Bausubstanz (Tragwerk, Fassade, Dach) sowie über Instandsetzungen (wie die bereits identifizierte Balkonsanierung) zwingend durch die WEG getroffen werden muss, ist hier Vorsicht geboten. Der vom Verkäufer bereits eingepreiste Betrag für die Balkonsanierung (7.318 €) ist in dieser Kalkulation als bereits abgegolten zu betrachten, da er sich außerhalb der hier definierten strukturellen Sanierungskosten für den Innenausbau bewegt. Die kalkulierten Kosten für strukturelle Optimierungen (Trockenbau/Grundrissänderungen) belaufen sich somit auf **10.500 €**. Hinweis: Sämtliche baulichen Maßnahmen, die über das reine Sondereigentum hinausgehen oder das äußere Erscheinungsbild/die Statik betreffen, unterliegen der Abstimmung und Beschlussfassung durch die Eigentümergemeinschaft (WEG).

Dach über dem Kopf

Die Analyse der übermittelten Daten ergibt für die Dachsanierung einen Kostenbedarf von 0 €. Obwohl das Baujahr 1997 knapp unter der Schwelle von 1995 liegt, wird die Immobilie als “sehr gepflegt” beschrieben und weist keine Hinweise auf einen Modernisierungsstau hinsichtlich der Dachsubstanz, mangelhafte Dämmung oder Asbestbelastung auf. Die vorhandene Fußbodenheizung und der energetische Gesamtzustand lassen auf einen soliden Standard schließen. Der erwähnte Kostenvoranschlag für die Balkonabdichtung bezieht sich explizit auf die Außenstruktur des Balkons und nicht auf die Sanierung der Dachkonstruktion, Eindeckung oder Dämmung, weshalb dieser hier nicht in die kalkulatorische Bewertung der Dachsanierung einfließt. Da somit kein akuter Sanierungsbedarf für das Dach gemäß der definierten Kriterien vorliegt, belaufen sich die kalkulatorischen Kosten auf 0 €.

Wasser Marsch!

Basierend auf der vorliegenden Objektbeschreibung handelt es sich um eine Eigentumswohnung in einem Zweiparteienhaus mit einem Baujahr von 1997. Da das Baujahr nach 1998 (bzw. knapp davor, jedoch unter Berücksichtigung des modernen Ausbaustandards wie Fußbodenheizung) liegt und keine Hinweise auf sanierungsbedürftige oder veraltete Leitungen vorliegen, ist nach den Kriterien für die Erneuerung von Trinkwasser- und Abwasserleitungen kein unmittelbarer Handlungsbedarf gegeben. Die Kosten für die Erneuerung der Leitungen belaufen sich somit auf 0 €.