Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Großzügiges Potenzial in Bestlage: Ihr sanierungsfreundliches Zuhause in Köln-Rodenkirchen

Diese attraktive Doppelhaushälfte auf eigenem Grundstück bietet Ihnen die seltene Gelegenheit, in einer der begehrtesten Wohnlagen Kölns ein individuelles Wohntraumprojekt zu verwirklichen. Gelegen zwischen dem idyllischen Forstbotanischen Garten und dem pulsierenden Zentrum von Rodenkirchen, vereint die Immobilie ruhiges Wohnen mit urbaner Lebensqualität. Mit einer Süd-West-ausgerichteten Gartenseite, einer bereits angebauten Garage und großzügigen Räumlichkeiten bietet das Objekt beste Voraussetzungen für eine Kernsanierung. Nutzen Sie dabei die attraktiven Förderoptionen für energetische Maßnahmen (WPB), um das Haus nach modernen Standards zu gestalten und gleichzeitig von hohen Tilgungs- und Förderzuschüssen zu profitieren.

Grundriss und Ausstattung: Raum für Ihre Visionen

Das Haus umfasst zwei Vollgeschosse, ein vollständig unterkellertes Untergeschoss sowie ein ausbaufähiges Dachgeschoss mit einer Grundfläche von ca. 69 m². Aktuell verteilt sich der Wohnraum wie folgt: Im Erdgeschoss finden Sie einen hellen Eingangsbereich, ein großzügiges Wohnzimmer (ca. 38 m²) mit Panoramafenster zum Garten, eine Küche sowie ein Gäste-WC. Das Obergeschoss beherbergt zwei große und ein kleineres Schlafzimmer sowie ein Badezimmer mit Dusche und Wanne. Ein besonderes Highlight sind die hausbreiten Loggien im Erd- und Obergeschoss, die wind- und wettergeschützt sind und ein enormes Erweiterungspotenzial bieten – beispielsweise durch bodentiefe Fensterfronten. Der ca. 210 m² große Garten ist blickgeschützt, eingewachsen und bietet eine perfekte Süd-West-Ausrichtung für sonnige Stunden. Der Keller verfügt zudem über eine Sauna. Das Objekt eignet sich ideal zur energetischen Kernsanierung, etwa durch die Installation einer Fußbodenheizung mit Luft-Wärmepumpe sowie die Nutzung der Dachflächen für Photovoltaik mit Batteriespeicher.

Lage und Infrastruktur: Erstklassige Wohnumgebung

Rodenkirchen zählt zu den gefragtesten Adressen Kölns und bietet eine exzellente Lebensqualität. Die Immobilie profitiert von kurzen Wegen: Das Zentrum am Maternusplatz mit sämtlichen Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie, Ärzten und Schulen ist fußläufig in ca. 10 Minuten erreichbar. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist durch den Bahnhof Rodenkirchen (ca. 6 Minuten zu Fuß) ideal, mit direkter Verbindung in die Kölner Innenstadt (8 Minuten zur Südstadt) und nach Bonn. Erholung finden Sie direkt vor der Haustür im Forstbotanischen Garten oder am nahegelegenen Rheinufer (ca. 16 Gehminuten). Autofahrer erreichen die A4 und A555 in etwa 5 Minuten. Diese Kombination aus gewachsener, familienfreundlicher Nachbarschaft und perfekter Infrastruktur macht den Standort zu einer wertstabilen und lebenswerten Wahl.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Die Analyse der zur Verfügung gestellten Immobiliendaten ergibt folgendes Ergebnis für die Kalkulation der Sanierungskosten im Bereich Heizung/Klimatechnik: **Datenextraktion:** * **Baujahr:** 1963 * **Wohnfläche:** 126 m² * **Energieeffizienzklasse:** H (gemäß Textangabe) * **Energieträger:** Nicht explizit spezifiziert, jedoch ist aufgrund des Baujahres 1963 und der expliziten Empfehlung zur Umstellung auf eine moderne Wärmepumpenheizung von einem sanierungsbedürftigen Altsystem auszugehen. **Bedarfs-Check:** Da das Gebäude vor 2005 erbaut wurde (Baujahr 1963) und die Energieeffizienzklasse H vorliegt, besteht ein eindeutiger Sanierungsbedarf für die Heiztechnik. Eine Einstufung als moderner Neubau erfolgt nicht. **Kalkulation:** Auf Basis der bereitgestellten Daten und der logischen Vorgaben für eine Vollsanierung (150 € pro m²) bei einem als “Worst Performing Building” eingestuften Objekt ergibt sich folgende Berechnung: 126 m² × 150 €/m² = **18.900 €**. Diese Summe stellt eine grobe Kalkulationsgrundlage für die technische Modernisierung (inklusive Wärmepumpe/Heizungssystem) dar. Bitte beachten Sie, dass dies eine pauschale Schätzung auf Basis der genannten Vorgaben ist und eine detaillierte Planung durch eine Fachkraft die tatsächlichen Kosten aufgrund der spezifischen baulichen Gegebenheiten abweichen lassen kann.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Hier ist die Analyse der übermittelten Objektdaten: **Analyseergebnis:** * **Baujahr:** 1963 * **Wohnfläche:** 126 m² * **Zustandsbeschreibung:** Das Objekt wird als sanierungsbedürftig eingestuft, wobei aufgrund des Baujahres von 1963 und der expliziten Empfehlung zur Kernsanierung (Energieeffizienzklasse H) von einem sehr hohen Renovierungs- und Sanierungsbedarf auszugehen ist. **Kalkulation:** Auf Basis der Wohnfläche von 126 m² und der von Ihnen vorgegebenen Pauschale von 50 € pro m² für Boden- und Malerarbeiten ergeben sich kalkulatorische Kosten in Höhe von **6.300 €**. Bitte beachten Sie, dass es sich hierbei lediglich um eine pauschale Kalkulation für kosmetische Arbeiten handelt. Angesichts der im Text erwähnten notwendigen Kernsanierung, des Austauschs der Heizungsanlage sowie energetischer Maßnahmen an der Gebäudehülle, sollten Sie für die Gesamtsanierung des Objekts deutlich höhere Budgets einplanen.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der Analyse der Objektbeschreibung ist das Haus als sanierungsbedürftig eingestuft. Die Bestandsaufnahme ergibt ein Vollbad sowie ein separates Gäste-WC. Aufgrund der Einstufung als „sanierungsbedürftig“ ist für beide Einheiten eine Vollsanierung anzusetzen. Die kalkulierten Renovierungskosten belaufen sich somit auf 15.000 € für das Vollbad und 4.000 € für das Gäste-WC, was einer Gesamtsumme von 19.000 € entspricht.

Fenster und Türen

Basierend auf den von Ihnen bereitgestellten Daten zur Immobilie ergibt sich folgende Analyse: **1. Bestandsaufnahme:** Es handelt sich um ein Einfamilienhaus (Doppelhaushälfte) mit einer Wohnfläche von 126 m². Basierend auf der Berechnungsformel (1 Fenster pro 10 m² Wohnfläche) ergibt sich eine geschätzte Anzahl von 13 Fenstern. **2. Bedarfs-Check:** Das Baujahr 1963 sowie der explizite Hinweis im Text, dass das Gebäude als „Worst Performing Building“ eingestuft wird und sich im „sanierungsbedürftigen Zustand“ befindet, führen zu der Einstufung: Austausch erforderlich. **3. Kalkulations-Logik (Einfamilienhaus):** * Fenster: 13 Fenster à 1.200 € = 15.600 € * Haustür: 3.500 € **Finale Summe:** Die kalkulierten Kosten für den Austausch der Fenster und der Haustür belaufen sich auf insgesamt 19.100 €.

Alles nur Fassade?

Basierend auf der Analyse der Objektdaten handelt es sich um eine sanierungsbedürftige Doppelhaushälfte (Baujahr 1963) mit einer Wohnfläche von 126 m². Da das Objekt als „Worst Performing Building“ eingestuft ist und eine Kernsanierung inkl. energetischer Optimierung der Gebäudehülle empfohlen wird, ist eine Vollsanierung der Fassade (WDVS) erforderlich. Die Berechnung der Fassadenfläche erfolgt gemäß der Faustformel (Wohnfläche 126 m² * 1,5), was einer geschätzten Fläche von 189 m² entspricht. Bei Kosten von 180 € pro m² für ein vollflächiges WDVS ergibt sich ein Betrag von 34.020 €, zuzüglich der Gerüstpauschale von 4.500 €. Die geschätzten Sanierungskosten für die Gebäudehülle belaufen sich somit auf **38.520 €**.

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf der Analyse der Objektbeschreibung und der übermittelten Daten ergibt sich folgende Einschätzung für das Sanierungsvolumen im Bereich Rohbau und strukturelle Maßnahmen: **1. Bestandsaufnahme:** * **Objekttyp:** Doppelhaushälfte (EFH). * **Wohnfläche:** 126 m². * **Zustand:** Baujahr 1963. Die Beschreibung weist explizit auf eine erforderliche “Kernsanierung” sowie strukturelle Optimierungspotenziale (Dachgeschossausbau, Grundrissanpassungen durch Wanddurchbrüche/Loggia-Erweiterung) hin. **2. Kalkulationslogik:** * **Große Rohbausanierung (250 €/m²):** Aufgrund der expliziten Empfehlung zur Kernsanierung, statischer Eingriffe für den Dachausbau und der Erweiterung des Wohnraums in die Loggien wird der höhere Satz für strukturelle Maßnahmen angesetzt. * 126 m² * 250 € = 31.500 €. * **Zusatzpauschale Keller:** Da in der Beschreibung keine explizite Feuchtigkeitsproblematik oder zwingende Abdichtungsnotwendigkeit am Keller erwähnt wird (lediglich die Aufzählung der Kellerräume wie Waschküche/Sauna), wird die Pauschale in Höhe von 15.000 € nicht addiert. * **Grundriss- und Trockenbauoptimierungen:** Diese sind in der großen Rohbausanierung bereits als Teil der strukturellen Gesamtkosten enthalten. **3. Ergebnis:** Die geschätzten Sanierungskosten für den Rohbau und strukturelle Maßnahmen belaufen sich auf: **31.500 €.** *Hinweis: Diese Kalkulation bezieht sich ausschließlich auf den Rohbau und strukturelle Eingriffe. Energetische Sanierungsmaßnahmen (Dämmung, Heizung, Photovoltaik), Innenausbau (Elektro, Sanitär, Bodenbeläge) sowie kosmetische Renovierungen sind in dieser Summe nicht enthalten und erfordern ein separates Budget.*

Dach über dem Kopf

Basierend auf der Objektbeschreibung handelt es sich bei der Immobilie um eine Doppelhaushälfte (Baujahr 1963), die als „sanierungsbedürftig“ eingestuft ist und bei der eine umfassende Kernsanierung empfohlen wird. Für die Kalkulation der Dachsanierung wurde eine Grundfläche von ca. 69 m² (entsprechend der Fläche des Dachgeschosses) zugrunde gelegt. Mit dem Berechnungsfaktor 1,3 ergibt sich eine angenommene Dachfläche von ca. 90 m². Bei einer kompletten Sanierung (Eindeckung, Dämmung und Spenglerarbeiten) ergeben sich folgende Kosten: 90 m² Dachfläche × 200 €/m² = **18.000 €**. Da das Gebäude aus dem Jahr 1963 stammt und als sanierungsbedürftig gilt, ist dieser Betrag als Schätzwert für eine fachgerechte energetische Dachsanierung anzusetzen. Sollten sich im Zuge der Arbeiten Schäden am Gebälk zeigen oder asbesthaltige Materialien (z. B. in alten Fassadenverkleidungen oder Dacheindeckungen) entsorgt werden müssen, sind die entsprechenden Pauschalen für den Dachstuhl (15.000 €) bzw. Asbest (8.000 €) zusätzlich zu veranschlagen.

Wasser Marsch!

Bei dem Objekt handelt es sich um eine Doppelhaushälfte (Einfamilienhaus) aus dem Jahr 1963. Aufgrund des Baujahres vor 1985 sowie der expliziten Beschreibung als “sanierungsbedürftig” und der Empfehlung zur “Kernsanierung” ist eine vollständige Erneuerung der Trinkwasser- und Abwasserleitungen zwingend erforderlich. Basierend auf der Kalkulations-Logik für ein Einfamilienhaus ergibt sich für die komplette Strangsanierung (Wasser/Abwasser) eine Investitionssumme von: **12.000 €**