Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt weiß:

Kurzer Überblick
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Doppelhaushälfte

Basierend auf den Angaben in der vorliegenden Immobilienanzeige eines fremden Maklers handelt es sich um eine Doppelhaushälfte mit hellem Eingangs- und Flurbereich, einem offen gestalteten Koch-, Ess- und Wohnbereich sowie einem als vollwertiger Wohnraum ausgelegten Wintergarten. Zur Ausstattung gehört ein aus dem Jahr 2021 stammender, runder und drehbarer Kaminofen mit Specksteinmantel und Edelstahl-Außenkamin im Erdgeschoss sowie ein erneuertes Gäste-WC. Im Obergeschoss befinden sich ein Badezimmer mit Badewanne und Dusche sowie drei Zimmer, wobei das größte Zimmer über ein Panoramafenster zum Garten und einen Balkonzugang verfügt. Das Dachgeschoss umfasst zwei Zimmer mit jeweils einer Gaube, geräumigen Drempeln mit Schiebetüren und einem weiten Blick in Richtung Rhein und über die Nachbargärten. Ein raumhoher Einbauschrank im Flur bietet weiteren Stauraum. Das angrenzende Badezimmer im Dachgeschoss ist mit einer Dusche ausgestattet und liegt im Bereich der Gaube zur Straße hin. Laut Anzeige wurde das Gebäude in den Jahren 2006 und 2007 umfangreich umgebaut, erweitert und renoviert. In diesem Zuge wurde das Dachgeschoss um eine zweite Gaube sowie ein Dachflächenfenster ergänzt; zudem wurden das Dach neu gedämmt und gedeckt sowie die Gauben und die Giebelseite gedämmt und mit Zinkbahnen verkleidet. Im Erdgeschoss erfolgten der Anbau des Wintergartens, das Entfernen der Wand zwischen Küche und Essbereich sowie die Erneuerung der Böden, des Eingangsbereichs und der Türen und Fenster. Das Treppenhaus wurde ebenfalls renoviert. Nach Angaben des Anbieters wurde das Haus in den Folgejahren kontinuierlich modernisiert, wird als sehr gepflegt beschrieben und ist mit geringem Auffrischungsbedarf bezugsbereit. Weitere Informationen und die Kontaktmöglichkeit finden Sie im Originalangebot des anbietenden Maklers.

Diese Zusammenfassung beruht ausschließlich auf den Angaben der öffentlich zugänglichen Immobilienanzeige des Anbieters. Die Angaben wurden nicht eigenständig geprüft. Maßgeblich für Inhalt, Verfügbarkeit und Kontaktaufnahme ist das Originalangebot.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Analyse der übermittelten Immobiliendaten ergibt sich für den Bereich Heizung und Klimatechnik folgender Befund: Das Baujahr der Doppelhaushälfte liegt bei 1967 und die Energieeffizienzklasse wird mit E angegeben. Da das Baujahr vor 2005 liegt und die Energieeffizienzklasse weder A noch A+ ist, besteht ein Sanierungsbedarf für die Heizungs- und Klimatechnik. Da im Text keine spezifischen Sanierungswünsche für diesen Bereich geäußert wurden, greift die Kalkulations-Logik für den Bestandsbau. Mit einer Wohnfläche von 171 m² und der pauschalen Annahme einer Vollsanierung (Altbau, da Baujahr 1967) von 150 € pro m² belaufen sich die kalkulierten Sanierungskosten für Heizung und Klimatechnik auf insgesamt 25.650 €.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich um eine großzügige Doppelhaushälfte aus dem Baujahr 1967 mit einer Wohnfläche von 171 m². Obwohl das Gebäude älteren Baujahrs ist, wurde es 2006/2007 umfangreich umgebaut, renoviert und erweitert (u. a. Dachneudeckung und -dämmung, Wintergartenanbau, Erneuerung von Fenstern, Türen, Böden und dem Gäste-WC) sowie in den Folgejahren kontinuierlich modernisiert. Aus diesen Maßnahmen und dem sehr gepflegten Zustand ergibt sich ein geringer Renovierungsbedarf, der sich im Wesentlichen auf übliche Schönheitsreparaturen beschränkt. Unter Anwendung der Standardpauschale von 50 € pro m² Gesamtkosten für Boden- und Malerarbeiten (Frischeanstrich) für die Wohnfläche von 171 m² ergeben sich kalkulierte Renovierungskosten in Höhe von 8.550 €.

Was ist in der Küche los?

Basierend auf dem übermittelten Text gibt es keine ausdrückliche Erwähnung, ob eine Einbauküche (EBK) in der Immobilie vorhanden ist. Es wird lediglich erwähnt, dass im Jahr 2006/2007 “die Wand zwischen Küche und Essbereich entfernt” wurde, was auf einen offenen Koch- und Essbereich hinweist, aber keine Aussage über den aktuellen Küchenbestand trifft. Da im Text auch keine konkrete Flächenangabe (Quadratmeterzahl) der Immobilie genannt wird, ist eine genaue flächenbasierte Kalkulation der Investitionskosten für eine neue Einbauküche nicht möglich. Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der Analyse der übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt sich folgende Kalkulation für die Renovierungskosten der Badezimmer und WCs: **Bestandsaufnahme:** Gemäß der Beschreibung und Angabe befinden sich im Haus insgesamt 2 Badezimmer (ein Vollbad mit Badewanne und Dusche im Obergeschoss sowie ein weiteres Badezimmer mit Dusche im Dachgeschoss) und 1 separates Gäste-WC (welches 2006/2007 erneuert wurde). **Bedarfs-Check:** In der Beschreibung wird explizit erwähnt, dass das Haus 2006/2007 umfangreich umgebaut, renoviert und erweitert wurde (u.a. Erneuerung des Gäste-WCs) und auch in den Folgejahren kontinuierlich modernisiert wurde. Die Immobilie wird als “sehr gepflegt” und “bezugsbereit mit geringem Auffrischungsbedarf” beschrieben. Zudem fallen Begriffe wie “modernisiert”. Gemäß den Vorgaben (Kosten = 0 €, wenn Begriffe wie ‘modernisiert’ fallen) ergibt sich hieraus ein Renovierungsbedarf von 0 €. **Output:** 0 €

Fenster und Türen

Basierend auf den vorliegenden Objektdaten handelt es sich um eine Doppelhaushälfte mit einer Wohnfläche von 171 m², was einer geschätzten Anzahl von 18 Fenstern entspricht (1 Fenster pro 10 m²). Das ursprüngliche Baujahr des Hauses ist 1967, jedoch wurden die Türen und Fenster im Zuge einer umfangreichen Kernsanierung in den Jahren 2006/2007 komplett erneuert. Zudem wird das Objekt als sehr gepflegt und kontinuierlich modernisiert beschrieben. Da die Fenster somit nach 2005 (konkret 2006/2007) eingebaut wurden und keine Mängel oder veralteten Verglasungen vorliegen, besteht gemäß dem Bedarfs-Check (Austausch erforderlich bei Baujahr < 2005 oder bestimmten Mängeln) aktuell kein Handlungsbedarf für den Austausch der Fenster und der Haustür. Die Kosten belaufen sich somit auf 0 €.

Alles nur Fassade?

Basierend auf der Bestandsaufnahme handelt es sich bei dem Objekt um eine Doppelhaushälfte (EFH) mit einer Wohnfläche von 171 m², was einer geschätzten Fassadenfläche von ca. 256,5 m² entspricht (171 m² * 1,5). Obwohl das ursprüngliche Baujahr des Hauses bei 1967 liegt, belegen die detaillierten Angaben zur energetischen Sanierung aus den Jahren 2006/2007 (unter anderem die Dämmung des Daches, der Gauben und der Giebelseite sowie die Erneuerung von Fenstern und Türen) sowie die kontinuierliche Modernisierung in den Folgejahren, dass sich die Fassade in einem sehr gepflegten und energetisch zeitgemäßen Zustand mit geringem Auffrischungsbedarf befindet. Gemäß den Bewertungsregeln für energetisch sanierte bzw. gepflegte Bestände (Regel 2) besteht kein akuter Handlungsbedarf für eine Vollsanierung oder einen neuen Außenputz, womit die geschätzten Sanierungskosten für die Gebäudehülle bei 0 € liegen.

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf der vorliegenden Bestandsaufnahme handelt es sich bei dem Objekt um eine Doppelhaushälfte (DHH) mit einer Wohnfläche von 171 m² und dem Baujahr 1967. Die Analyse der Beschreibung ergibt, dass das Haus in den Jahren 2006/2007 umfassend umgebaut, erweitert und renoviert wurde (inklusive Dachneueindeckung, Dämmung, Anbau des Wintergartens, Entfernung einer Wand für einen offenen Grundriss sowie Erneuerung von Fenstern und Türen). Zudem wird ausdrücklich erwähnt, dass das Gebäude kontinuierlich modernisiert wurde, sehr gepflegt ist und nur ein geringer Auffrischungsbedarf besteht. Gemäß den Bewertungsregeln (Hinweise auf “sehr gepflegt” und fortlaufende Modernisierungen) entfällt die Notwendigkeit für umfangreiche Rohbaumaßnahmen oder strukturelle Eingriffe, weshalb für die Sanierungskosten des Rohbaus ein Betrag von 0 € anzusetzen ist. Finale Summe: 0 €

Dach über dem Kopf

Basierend auf der vorliegenden Immobilienbeschreibung ergibt sich für die Dachsanierung ein Kostenaufwand von 0 €. **Begründung nach den Kalkulationsregeln:** Obwohl das ursprüngliche Baujahr des Hauses aus dem Jahr 1967 stammt, wurde das Objekt in den Jahren 2006/2007 umfassend umgebaut, erweitert und renoviert. Laut Beschreibung wurde in diesem Zuge das gesamte Dach neu gedämmt und neu gedeckt sowie die Gauben und Giebelseiten entsprechend gedämmt und verkleidet. Da somit eine energetische Sanierung und Neueindeckung nach 2010 (bzw. im Rahmen der Modernisierung) erfolgt ist und das Haus als sehr gepflegt und bezugsbereit beschrieben wird, entfällt ein aktueller Sanierungsbedarf für die Dachkonstruktion, Eindeckung und Dämmung.

Wasser Marsch!

Basierend auf der Analyse der Objektdaten handelt es sich um eine Doppelhaushälfte (EFH) mit dem Baujahr 1967. Da das Baujahr vor 1985 liegt und keine Hinweise auf eine Erneuerung der Trinkwasser- und Abwasserleitungen vorliegen (die Renovierung von 2006/2007 umfasste Dach, Innenausbau, Fenster und Bäder, jedoch keinen expliziten Rohrtausch), besteht Bedarf für eine vollständige Strangsanierung. Da die Wohnfläche mit 171 m² leicht über dem Standard-EFH (bis 160 m²) liegt und das Objekt als Doppelhaushälfte eingestuft ist, gilt die Kalkulations-Logik für ein Einfamilienhaus. Die Kosten für die komplette Strangsanierung der Trinkwasser- (Steige- und Fallleitungen) und Abwasserrohre belaufen sich auf pauschal 12.000 €. Die finale Summe beträgt somit 12.000 €.