Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt weiß:

Kurzer Überblick
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Reihenmittelhaus in Köln-Weiß

Das gepflegte Reihenmittelhaus in Köln-Weiß wurde im Jahr 1997 in massiver Bauweise errichtet und verfügt über eine Wohnfläche von rund 100 m², die sich auf drei Geschosse verteilt. Das dazugehörige Grundstück umfasst circa 278 m². Die Immobilie ist nicht unterkellert und besitzt ein Satteldach mit zwei Dachgauben. Im Erdgeschoss befinden sich ein zentraler Dielenbereich, ein Gäste-WC, eine Küche inklusive einer im Kaufpreis enthaltenen Einbauküche sowie ein angrenzender Abstellraum mit Anschlüssen und Zählern. Der offene Wohn- und Essbereich bietet direkten Zugang zur Terrasse und zum Garten mit Nordwest-Ausrichtung, dichter Bewuchs und ein Gartenhaus. Im ersten Obergeschoss liegen ein Masterbad mit Badewanne und separater Dusche sowie zwei Zimmer, von denen eines Zugang zu einem kleinen Balkon mit Blick in den Garten bietet. Das Dachgeschoss umfasst zwei weitere Zimmer, Anschlüsse für Waschmaschine und Trockner, die im Jahr 2025 erneuerte Gas-Brennwerttherme sowie vorhandene Anschlüsse für Wasser und Abwasser zur Errichtung eines zusätzlichen Badezimmers. Die Ausstattung umfasst unter anderem Fliesenböden in allen Wohnbereichen, Vliestapeten, isolierverglaste Kunststofffenster mit Doppelverglasung sowie elektrische Kunststoffrollläden. Eine Einzelgarage mit separatem Grundbuch ist nicht im Kaufpreis enthalten und kann optional für 15,000,00 € erworben werden; zudem ist ein zusätzlicher Außenstellplatz vorhanden. Die Objektzustand wird in der Anzeige als gepflegt und die Ausstattungsqualität als Standard angegeben. Der Energiebedarfsausweis weist einen Endenergiebedarf von 151,7 kWh/(m²*a) aus, wobei als Energieträger Gas genannt wird. Die Energieeffizienzklasse ist mit E angegeben (im Fließtext der Anzeige wird abweichend die Energieeffizienzklasse F genannt). Das Ausstellungsdatum des Energieausweises ist der 21.03.2025, gültig bis zum 20.03.2035. Als letzte Modernisierung ist das Jahr 2023 genannt. Der Kaufpreis beträgt laut Anzeige 15.000,00 € für die Garage (zusätzlich zum nicht genannten Haus-Kaufpreis). Für den Käufer fällt eine Provision in Höhe von 3,57 % inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer an, verdient und fällig mit Beurkundung des notariellen Kaufvertrages. Die Immobilie ist ab sofort verfügbar. Weitere Informationen und die Kontaktmöglichkeit finden Sie im Originalangebot des anbietenden Maklers.

Diese Zusammenfassung beruht ausschließlich auf den Angaben der öffentlich zugänglichen Immobilienanzeige des Anbieters. Die Angaben wurden nicht eigenständig geprüft. Maßgeblich für Inhalt, Verfügbarkeit und Kontaktaufnahme ist das Originalangebot.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Analyse der übermittelten Objektdaten ergeben sich folgende Eckwerte für die Berechnung der Sanierungskosten im Bereich Heizung und Klimatechnik: Das Baujahr des Hauses wird in den Stammdaten mit 1993 angegeben, der Energieträger ist Gas und die Energieeffizienzklasse lautet E. Da das Baujahr vor 2005 liegt und der Energieträger Gas verwendet wird, greift grundsätzlich der Prüfpunkt für einen Sanierungsbedarf. Gemäß der Kalkulations-Logik ist jedoch zu berücksichtigen, dass laut Objektbeschreibung im Jahr 2025 eine brandneue Gas-Brennwerttherme installiert wurde. Da im Text keine weiteren spezifischen Sanierungswünsche für Heizung oder Klimatechnik geäußert wurden, greift die Pauschale für eine Teilsanierung/Optimierung (da die Hauptwärmeerzeugung bereits modernisiert wurde). Unter Zugrundelegung der Wohnfläche von ca. 100 m² und dem Pauschalsatz für Teilsanierungen/Optimierungen von 60 € pro m² errechnen sich geschätzte Sanierungskosten für Heizung/Klimatechnik in Höhe von 6.000 €.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Das im Jahr 1993 (bzw. laut Beschreibung 1997) in massiver Bauweise errichtete Reihenmittelhaus verfügt über eine Wohnfläche von ca. 100 m² und präsentiert sich insgesamt in einem gepflegten Zustand. Da es sich um eine Bestandsimmobilie handelt, ist für optische Anpassungen sowie für Boden- und Malerarbeiten ein gewisser Aufwand einzuplanen. Basierend auf der Wohnfläche von 100 m² und der Standardpauschale von 50 € pro m² für Boden- und Malerarbeiten belaufen sich die kalkulierten Renovierungskosten für diese Gewerke auf insgesamt 5.000 €.

Was ist in der Küche los?

In der Immobilie ist bereits eine Einbauküche vorhanden, die im Kaufpreis enthalten ist.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt sich folgende Analyse für die Renovierungskosten der Sanitärbereiche: **Bestandsaufnahme:** Die Immobilie verfügt über 1 Vollbad (im 1. Obergeschoss mit Wanne und Dusche) sowie 1 separates Gäste-WC (im Erdgeschoss). **Bedarfs-Check:** Das Baujahr des Hauses ist 1997 (somit < 2005). Die Beschreibung weist die Immobilie als "gepflegt" aus, deutet jedoch bezüglich der Ausstattung auf einen baujahrestypischen, optisch nicht mehr ganz frischen Zustand hin, ohne dass eine akute Zerstörung oder Kernschottsanierung notwendig wäre. Gemäß den Kriterien greift hier der Zustand einer Teilsanierung für die vorhandenen Sanitärräume (Fliesen und Armaturen veraltet). **Kalkulations-Logik (Teilsanierung):** * 1 Vollbad (Teilsanierung): 7.500 € * 1 Gäste-WC (Teilsanierung): 2.000 € Insgesamt ergeben sich somit Renovierungskosten in Höhe von **9.500 €**.

Fenster und Türen

Basierend auf den vorliegenden Daten handelt es sich bei dem Objekt um ein Reihenmittelhaus (EFH) mit einer Wohnfläche von ca. 100 m². Daraus ergibt sich eine geschätzte Anzahl von 10 Fenstern (1 Fenster pro 10 m² Wohnfläche). Das Baujahr des Hauses ist 1997 und es ist mit isolierverglasten Kunststofffenstern mit Doppelverglasung ausgestattet. Da das Baujahr vor 2005 liegt und der Text “Doppelverglasung alt” bzw. “Doppelverglasung” bei älteren Baujahren die Notwendigkeit eines Austauschs auf modernen Standard (3-fach-Verglasung) triggert, besteht hier Handlungsbedarf für den Austausch der Fenster sowie der Haustür. Die Kalkulation schlüsselt sich wie folgt auf: – 10 Fenster à 1.200 € = 12.000 € – 1 Haustür für ein Einfamilienhaus = 3.500 € Die finale Summe für den Austausch der Fenster und der Haustür beläuft sich auf 15.500 €.

Alles nur Fassade?

Basierend auf den übergebenen Objektdaten handelt es sich um ein Reihenmittelhaus (EFH) mit einer Wohnfläche von 100 m². Daraus ergibt sich eine geschätzte Fassadenfläche von ca. 150 m² (100 m² * 1,5). Da das Baujahr mit 1993 (bzw. < 1995) angegeben ist und die Energieeffizienzklasse trotz neuerer Heizung bei E liegt, greift die Regel für eine Vollsanierung (Dämmung + Putz). Die Kalkulation setzt sich wie folgt zusammen: - Vollsanierung inkl. Dämmung (WDVS): 180 € * 150 m² = 27.000 € - Fixe Gerüstbau-Pauschale für ein Standard-EFH = 4.500 € Die finale Summe für die Sanierung der Gebäudehülle beläuft sich auf 31.500 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

**Analyseergebnis der Sanierungskosten (Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen)** 1. **Bestandsaufnahme:** – Objekttyp: Reihenmittelhaus (EFH) – Wohnfläche: ca. 100 m² – Hinweise auf Feuchtigkeit, Risse oder zwingende Grundrissänderungen sind in der Beschreibung nicht vorhanden. Das Objekt wird als gepflegt und technisch in großen Teilen zeitgemäß beschrieben (u.a. neue Gas-Brennwerttherme aus 2025). 2. **Bedarfs-Check:** – Das Baujahr wird im Text mit 1997 (bzw. in den Stammdaten teils 1993) angegeben. Es handelt sich somit weder um einen Neubau nach 2015 noch um eine klassische Kernsanierungsimmobilie (Baujahr < 1980 oder explizite Hinweise auf Entkernung fehlen). - Es finden sich keine Hinweise auf gravierende statische Mängel, feuchte Keller (Haus ist nicht unterkellert) oder eine zwingende, großflächige Rohbausanierung. Lediglich kleinere Anpassungen (wie die vorbereiteten Anschlüsse für ein potenzielles weiteres Bad im Dachgeschoss) könnten theoretisch anfallen, fallen jedoch eher unter optionale Ausbaumaßnahmen als unter zwingende strukturelle Mängelbeseitigung. 3. **Kalkulations-Logik:** - Da kein akuter Sanierungsbedarf am Rohbau oder an der Bausubstanz besteht und das Gebäude sich in einem gepflegten, funktionsfähigen Zustand befindet, sind keine zwingenden Kosten für Große Rohbausanierungen oder Kellerabdichtungen anzusetzen. 4. **Sonderlogik nach Objekttyp:** - Da es sich um ein Reihenmittelhaus und keine Eigentumswohnung (ETW) handelt, entfällt die WEG-Sonderregelung. **Finale Summe:** 0 €

Dach über dem Kopf

Basierend auf der Analyse der Objektbeschreibung und den zugrundeliegenden Berechnungsregeln ergeben sich für die Dachsanierung folgende Werte: Das Haus hat eine Wohnfläche von ca. 100 m², verteilt über drei Geschosse, was einer ungefähren Wohnfläche des obersten Geschosses von rund 33 m² entspricht. Als Näherungswert für die Bedarfsermittlung wird die geschätzte Dachfläche über die Wohnfläche des obersten Geschosses multipliziert mit dem Faktor 1,3 ermittelt. Da das Baujahr mit 1993 (unter 1995) angegeben ist und die Energieeffizienzklasse bei E liegt (was auf einen Modernisierungsstau bei der Energieeffizienz hindeutet), fällt das Objekt in die Kategorie für eine energetische Sanierung bzw. Vollsanierung der Dämmung und Eindeckung. Es liegen jedoch keine Hinweise auf gravierende Mängel am Dachstuhl (wie Holzwurm oder morsch) oder asbesthaltige Materialien (wie Eternit) vor. Bei einer geschätzten Dachfläche von ca. 43 m² (basierend auf dem obersten Geschoss) und einem Ansatz von 200 € pro Quadratmeter für eine komplette Sanierung (Ziegel, Dämmung, Spenglerarbeiten) belaufen sich die kalkulierten Sanierungskosten für die Dachkonstruktion, Eindeckung und Dämmung auf insgesamt 8.600 €.

Wasser Marsch!

Basierend auf den analysierten Daten und den Vorgaben zur Erneuerung von Trinkwasser- und Abwasserleitungen ergibt sich folgende Bestandsaufnahme und Kalkulation für das Reihenmittelhaus: **1. Bestandsaufnahme:** Es handelt sich um ein Einfamilienhaus (Reihenmittelhaus) mit 1 Wohneinheit. Das Baujahr des Gebäudes ist 1997. Aus den Beschreibungen geht hervor, dass sich die Immobilie technisch in einem gepflegten, zeitgemäßen Zustand präsentiert (u.a. moderne Gas-Brennwerttherme, Vorbereitungen/Anschlüsse für ein weiteres Badezimmer im Dachgeschoss). Es gibt keine Hinweise auf veraltete, schadhafte oder sanierungsbedürftige Rohrleitungssysteme (wie Bleileitungen oder verzinkte Stahlrohre). **2. Bedarfs-Check:** Da das Baujahr nach 1998 liegt bzw. (gemäß Objektdaten 1993/1997) das Haus neuer als das kritische Baujahr 1985 ist und keine Hinweise auf Sanierungsbedürftigkeit der Rohre vorliegen, sind keine Maßnahmen zur Erneuerung der Trinkwasser- und Abwasserleitungen erforderlich. **3. Finale Summe:** 0 €