Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt weiß:

Reihenmittelhaus in Köln-Weiß

Ihr neues Zuhause: Charmantes Reihenmittelhaus in idyllischer und ruhiger Lage von Köln-Weiß

Entdecken Sie dieses im Jahr 1972 erbaute Reihenmittelhaus, das auf einem 170 m² großen Grundstück eine Wohnfläche von rund 93 m² bietet. Gelegen in einem Stichweg einer Sackgasse, erwartet Sie hier eine besonders ruhige Wohnlage in Köln-Weiß.

Angaben zum Grundriss und Ausstattung

Das Erdgeschoss betreten Sie über eine Diele, von der aus sich der großzügige Wohn- und Essbereich zum Garten hin öffnet und direkt auf die mit einer Markise ausgestattete Terrasse führt. Der gepflegte, liebevoll angelegte Garten verfügt über zwei praktische Gartenhäuser. Eine offene Küche und ein separates Gäste-WC vervollständigen diese Ebene. Im Obergeschoss befinden sich zwei Zimmer; das größere Zimmer ist aus zwei früheren Einzelräumen entstanden und kann bei Bedarf problemlos wieder geteilt werden. Vom derzeitigen Hauptschlafzimmer aus betreten Sie den Balkon. Ein Tageslichtbad mit Badewanne rundet das Raumangebot im Obergeschoss ab. Über eine feste Treppe erreichen Sie das gedämmte Dachgeschoss, welches mit Holz verkleidet sowie mit Laminat- und Teppichboden ausgestattet ist. Die Böden im Erd- und Obergeschoss sind vollständig gefliest. Der ebenfalls geflieste Keller bietet drei zusätzliche Räume: einen Werkstattraum, eine Waschküche und einen Partykeller mit Bar. Zudem sind hier die Gastherme – inklusive einer Warmwasserdusche im selben Raum – sowie ein Abstellbereich unter der Treppe untergebracht.

Lage und Infrastruktur

Das Haus befindet sich in einem ruhigen Wohngebiet von Köln-Weiß, genauer in einem Stichweg einer Sackgasse. Öffentliche Parkmöglichkeiten stehen Ihnen etwa 30 Meter entfernt im Wendehammer zur Verfügung. Das Grundstück ist zusätzlich bequem über den Garten zugänglich.

Diese Zusammenfassung beruht ausschließlich auf den Angaben der öffentlich zugänglichen Immobilienanzeige des Anbieters. Die Angaben wurden nicht eigenständig geprüft. Maßgeblich für Inhalt, Verfügbarkeit und Kontaktaufnahme ist das Originalangebot.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Analyse der übermittelten Immobilienbeschreibung und der Daten ergibt sich folgendes Ergebnis für die Sanierungskosten im Bereich Heizung/Klimatechnik: Das Gebäude weist das Baujahr 1972 auf, wird mit Gas beheizt (Gastherme) und ist in die schlechte Energieeffizienzklasse G eingestuft. Da das Baujahr deutlich vor 2005 liegt und der Energieträger Gas genutzt wird, besteht ein klarer Sanierungsbedarf. Es liegen keine Hinweise auf einen Neubau oder eine Modernisierung nach 2015 vor, weshalb die Regel für eine Vollsanierung greift. Unter Anwendung der Kalkulations-Logik von 150 € pro m² bei einer Wohnfläche von 93 m² errechnen sich geschätzte Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik in Höhe von 13.950 €.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich um ein Reihenmittelhaus in Köln-Weiß mit einem Baujahr von 1972 und einer Wohnfläche von rund 93 m². In der Beschreibung wird das Haus zwar als gepflegt beschrieben, jedoch fehlen spezifische Angaben zu kürzlich durchgeführten Kernsanierungen. Aufgrund des Baujahrs von 1972 ist jedoch von einem altersbedingten Renovierungsbedarf auszugehen, insbesondere an den Oberflächen, Innenausbauten und technischen Anlagen. Legt man für die anstehenden Boden- und Malerarbeiten die Standardpauschale von 50 € pro Quadratmeter zugrunde, ergeben sich bei einer Wohnfläche von 93 m² kalkulierte Renovierungskosten in Höhe von 4.650 €. Es wird empfohlen, bei der Budgetplanung zusätzlich Mittel für eventuelle Modernisierungen im Sanitär- und Heizungsbereich (Gastherme) einzuplanen.

Was ist in der Küche los?

Basierend auf dem übermittelten Text ist zwar die Rede von einer “offenen Küche”, es wird jedoch nicht explizit erwähnt, ob diese bereits mit einer Einbauküche ausgestattet ist. Da keine eindeutigen Informationen zum Vorhandensein einer Einbauküche vorliegen und die Wohnfläche rund 93 m² beträgt, lässt sich für die Anschaffung einer neuen Küche (bei einer für diese Wohnungsgröße üblichen Küchengröße) grob kalkulieren: * **Voraussichtliche Investitionskosten für eine neue Einbauküche:** ca. 8.000 bis 15.000 Euro (abhängig von Qualität und Elektrogeräten). *Hinweis:* Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der Analyse der übermittelten Immobilienbeschreibung und den festgelegten Regeln ergibt sich folgende Kalkulation für die Renovierungskosten der Sanitärbereiche: **1. Bestandsaufnahme:** Aus der Beschreibung gehen ein Tageslichtbad mit Badewanne im Obergeschoss sowie ein separates Gäste-WC im Erdgeschoss hervor. Zusätzlich wird eine Warmwasserdusche im Keller erwähnt, die jedoch nicht als vollwertiges Wohnraum-Vollbad gewertet wird. Es wird somit kalkulatorisch mit 1 Vollbad und 1 separaten Gäste-WC gerechnet. **2. Bedarfs-Check:** Das Baujahr des Hauses ist 1972 (also < 2005) und es finden sich keine Hinweise auf eine kürzliche Modernisierung. Daher greift die Regel für eine **Vollsanierung**. **3. Kalkulations-Logik:** * 1 Vollbad (Vollsanierung): 15.000 € * 1 Gäste-WC (Vollsanierung): 4.000 € Die Gesamtkosten für die Renovierung der Sanitärbereiche belaufen sich somit auf **19.000 €**.

Fenster und Türen

Basierend auf den übergebenen Daten handelt es sich um ein Reihenmittelhaus (Objektart: Häuser) mit einer Wohnfläche von 93 m² und dem Baujahr 1972. 1. **Bestandsaufnahme:** Bei einer Wohnfläche von 93 m² und der Objektart als Reihenmittelhaus wird die Anzahl der Fenster auf 10 geschätzt (1 Fenster pro 10 m²). 2. **Bedarfs-Check:** Da das Baujahr 1972 vor 2005 liegt und im Text keine Hinweise auf eine neuere energetische Sanierung der Fenster oder eine 3-fach-Verglasung zu finden sind, besteht ein dringender Austauschbedarf für die Bauelemente. 3. **Kalkulations-Logik & Sonderlogik:** Für das Einfamilienhaus/Reihenmittelhaus werden 10 Fenster à 1.200 € (inkl. Montage & Entsorgung) berechnet, was 12.000 € entspricht. Hinzu kommt eine Haustür für 3.500 €. Die finale Summe für den Austausch von Fenstern und Haustür beläuft sich auf 15.500 €.

Alles nur Fassade?

Basierend auf der Bestandsaufnahme handelt es sich bei dem Objekt um ein Reihenmittelhaus (EFH/DHH/RH) mit einer Wohnfläche von 93 m² und dem Baujahr 1972. Nach der Faustformel (Wohnfläche * 1,5) ergibt sich eine geschätzte Fassadenfläche von ca. 139,5 m². Da das Baujahr vor 1995 liegt und keine Hinweise auf eine bereits erfolgte energetische Sanierung vorliegen, ist eine Vollsanierung inklusive Dämmung (WDVS) erforderlich. Die Kalkulation ergibt 180 € pro m² Fassadenfläche (entspricht 25.110 €), zuzüglich der fixen Gerüstbaupauschale von 4.500 €. Zusätzliche Asbestbelastungen wurden im Text nicht erwähnt. Daraus errechnet sich eine finale Summe von 29.610 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

**Bestandsaufnahme:** Bei dem Objekt handelt es sich um ein Reihenmittelhaus (EFH/DHH/RH) mit einer Wohnfläche von 93 m² und dem Baujahr 1972. Die Beschreibung zeigt ein solides, gepflegtes Haus mit Ausbaupotenzial (z. B. die Rückführung des großen Obergeschosszimmers in zwei Einzelräume) und weist keinerlei Hinweise auf akute Feuchtigkeitsschäden im Keller oder gravierende statische Mängel auf. **Bedarfs-Check:** Da das Baujahr 1972 vor 1980 liegt, ist ein grundlegender Modernisierungs- und Sanierungsbedarf für diese Altersklasse anzusetzen. Es handelt sich zwar nicht um eine Komplettentkernung, aber es liegt klassischer Sanierungsbedarf vor. Zudem deutet die Option, das Zimmer im Obergeschoss wieder zu teilen, auf eine strukturelle Optimierung (Trockenbau/Wandherstellung) hin. **Kalkulations-Logik:** – Für die anfallenden strukturellen Anpassungen und Baumaßnahmen (wie die mögliche Grundrissänderung/Wiederteilung des Zimmers im Obergeschoss sowie allgemeine statische oder Wandarbeiten bei einem Haus aus den 1970er Jahren) wird der Ansatz für leichte bis mittlere Baumaßnahmen herangezogen: 100 € * 93 m² Wohnfläche = 9.300 €. – Da keine Hinweise auf einen feuchten Keller vorliegen, entfällt die Keller-Zusatzpauschale von 15.000 €. **Finale Summe:** 9.300 €

Dach über dem Kopf

Basierend auf der Bestandsaufnahme und den übermittelten Daten ergibt sich für das Reihenmittelhaus (Baujahr 1972) folgende Kalkulation für die Dachsanierung: **1. Bestandsaufnahme:** * **Objektart:** Haus (Reihenmittelhaus) * **Baujahr:** 1972 * **Wohnfläche:** ca. 93 m² (als Näherungswert für die Berechnung genutzt) * **Dachbeschreibung:** Das Dachgeschoss ist laut Beschreibung bereits gedämmt, mit Holz verkleidet sowie mit Laminat- und Teppichboden ausgebaut. Es wird kein Sanierungsbedarf hinsichtlich Undichtigkeit, fehlender Dämmung oder schwerer Mängel am Gebälk erwähnt. **2. Bedarfs-Check:** Da das Dachgeschoss bereits gedämmt und ausgebaut ist und keine Hinweise auf einen akuten Sanierungsstau, Schäden oder Asbest (wie Eternit) vorliegen, ist zum aktuellen Zeitpunkt keine Sanierung der Dachkonstruktion, Eindeckung oder Dämmung erforderlich. **3. Kalkulations-Ergebnis:** Gemäß den Vorgaben (Kosten = 0 €, da das Dach bereits gedämmt/ausgebaut ist und keine Negativmerkmale genannt werden) belaufen sich die Sanierungskosten für das Dach auf **0 €**.

Wasser Marsch!

Basierend auf der Analyse der Gebäudedaten für das Reihenmittelhaus (Objekttyp: Einfamilienhaus/Reihenhaus, 1 Wohneinheit, Baujahr 1972) ergibt sich folgendes Bild hinsichtlich der Trinkwasser- und Abwasserleitungen: Da das Baujahr vor 1985 liegt und keine Hinweise auf eine bereits erfolgte Kernsanierung oder Erneuerung der Leitungen vorliegen, besteht ein dringender Bedarf für eine Vollsanierung der Steige- und Fallleitungen (sowie der dazugehörigen Sanitär- und Abwasserrohre). Gemäß der Kalkulations-Logik für ein Einfamilienhaus bis 160 m² Wohnfläche wird für die komplette Strangsanierung eine pauschale Summe von 12.000 € veranschlagt. Die finale Summe für die Erneuerung der Trinkwasser- und Abwasserleitungen beträgt somit 12.000 €.