Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Einladendes Wohnglück: Charmantes Reihenmittelhaus mit Gartenparadies in Köln

Willkommen in Ihrem neuen Zuhause: Dieses gepflegte Reihenmittelhaus in attraktiver Kölner Lage überzeugt durch ein harmonisches Ambiente und eine zeitlose Architektur. Mit seiner hochwertigen Verblendsteinfassade in heller Natursteinoptik und dem liebevoll angelegten, privaten Garten bietet es Paaren und Familien einen perfekten Rückzugsort. Genießen Sie die behagliche Wohnatmosphäre, die durch ein durchdachtes Konzept und eine moderne technische Ausstattung ab dem Jahr 2025 ideal ergänzt wird.

Wohnkomfort auf drei Ebenen: Raum für Ihre Entfaltung

Auf ca. 100 m² Wohnfläche bietet dieses 1997 in massiver Bauweise errichtete Haus eine flexible Raumaufteilung. Das Herzstück bildet der offen gestaltete Wohn- und Essbereich mit direktem Zugang zur Terrasse. Insgesamt stehen vier Schlafzimmer zur Verfügung, die sich ideal als Kinder-, Arbeits- oder Gästezimmer eignen. Das Dachgeschoss wird durch zwei Dachgauben optimal belichtet, was für ein großzügiges Raumgefühl sorgt. Zur Ausstattung gehören eine moderne Gas-Brennwerttherme (2025), isolierverglaste Kunststofffenster mit Doppelverglasung sowie elektrische Kunststoffrollläden. Ergänzend zum ca. 278 m² großen Grundstück mit Gartenhaus stehen Ihnen eine Einzelgarage (optional für 15.000 € erwerbbar) und ein Außenstellplatz zur Verfügung.

Bestens angebunden und familienfreundlich gelegen

Die Immobilie besticht durch ihre attraktive Lage in Köln, die ein entspanntes Familienleben ermöglicht. Der begrünte Eingangsbereich mit großzügiger Zufahrt empfängt Sie bereits beim Ankommen. Der nach Nordwesten ausgerichtete Garten bietet durch seinen dichten Bewuchs viel Privatsphäre und lädt besonders in den Nachmittags- und Abendstunden zum Verweilen unter freiem Himmel ein. Eine familienfreundliche Umgebung sowie die gute Erreichbarkeit runden das Profil dieses Hauses ab, das Ihnen und Ihrer Familie langfristig ein behagliches Zuhause bietet.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Die Analyse der übermittelten Daten ergibt für das Reihenmittelhaus in Köln folgende Einschätzung der Sanierungskosten für die Heiz- und Klimatechnik: Das Objekt wurde 1993 erbaut und weist die Energieeffizienzklasse F auf. Obwohl das Baujahr vor 2005 liegt, ist bei der Bewertung der Sanierungskosten entscheidend, dass im Text explizit auf die technische Ausstattung eingegangen wird: Das Haus verfügt über eine neue Gas-Brennwerttherme aus dem Jahr 2025. Da diese Anlage dem aktuellen Stand der Technik entspricht und somit den Sanierungsbedarf für das Heizsystem deckt, ist keine weiterführende Investition in die grundlegende Wärmeerzeugung erforderlich. Gemäß der definierten Logik für modernisierte oder technisch ausreichend ausgestattete Objekte setzen sich die Sanierungskosten für diesen Bereich daher auf 0 € fest.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Die Analyse des Reihenmittelhauses ergibt folgendes Bild: Das Gebäude wurde im Jahr 1993 errichtet und verfügt über eine Wohnfläche von 100 m². Aufgrund des Baujahres in den 90er Jahren und der im Text beschriebenen technischen Modernisierungen (u. a. neue Gas-Brennwerttherme 2025, isolierverglaste Fenster) präsentiert sich die Immobilie in einem zeitgemäßen Zustand, sodass kein hoher energetischer Sanierungsbedarf besteht. Dennoch ist bei einem Objekt diesen Alters mit oberflächlichem Renovierungsbedarf (wie Boden- und Malerarbeiten) zu rechnen, um den persönlichen Wohnstandard sicherzustellen. Auf Basis der angegebenen Wohnfläche von 100 m² und unter Anwendung der Pauschale von 50 € pro m² ergeben sich für die Boden- und Malerarbeiten geschätzte Gesamtkosten in Höhe von 5.000 €.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können. Für eine überschlägige Kalkulation bei einer Wohnfläche von ca. 100 m² (bei der man von einer durchschnittlichen Küchengröße von etwa 8–12 m² ausgeht) können Sie bei einer soliden Einbauküche (inkl. E-Geräten, ohne Luxussegment) mit Kosten in Höhe von ca. **8.000 € bis 15.000 €** rechnen.

Nasszelle oder Spa?

Da in der Objektbeschreibung keine Angaben zur Anzahl der separaten Gäste-WCs enthalten sind, lege ich gemäß den Vorgaben den Standard von einem Vollbad und einem separaten Gäste-WC zugrunde. Das Gebäude wurde im Jahr 1997 errichtet und wird in der Beschreibung als „gepflegt“ bezeichnet, ohne dass explizit Begriffe wie „sanierungsbedürftig“ oder „baujahrestypisch“ fallen. Da das Baujahr jedoch vor 2005 liegt und die Immobilie keinen Hinweis auf eine grundlegende Modernisierung der Sanitärbereiche enthält, ist von einer Vollsanierung auszugehen. Die Kalkulation ergibt sich somit aus einem Vollbad (15.000 €) und einem Gäste-WC (4.000 €), was zu geschätzten Renovierungskosten von insgesamt 19.000 € führt.

Fenster und Türen

Für dieses Reihenmittelhaus mit einer Wohnfläche von 100 m² ergibt sich auf Basis der Faustformel ein Bedarf von 10 Fenstern. Da das Gebäude im Jahr 1993 errichtet wurde und mit „isolierverglasten Kunststofffenstern mit Doppelverglasung“ ausgestattet ist, besteht aufgrund des Alters von über 30 Jahren ein Austauschbedarf (entsprechend der Vorgabe für Gebäude vor 2005). Die Kalkulation setzt sich aus 10 Fenstern à 1.200 € sowie einer Haustür für ein Einfamilienhaus mit 3.500 € zusammen, was zu einer finalen Investitionssumme von 15.500 € führt.

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um ein Reihenmittelhaus (EFH) mit 100 m² Wohnfläche, was einer geschätzten Fassadenfläche von 150 m² entspricht. Aufgrund des Baujahres 1993 und des expliziten Hinweises zur Energieeffizienzklasse F (was energetisch nicht mehr zeitgemäß ist), ist eine Vollsanierung inkl. WDVS erforderlich. Die Berechnung setzt sich wie folgt zusammen: 150 m² Fassadenfläche multipliziert mit 180 €/m² für die Vollsanierung ergibt 27.000 €, zuzüglich der Gerüstpauschale in Höhe von 4.500 €. Daraus ergibt sich eine finale Summe von 31.500 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Die Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung ergibt für den Bereich Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen keine notwendigen Sanierungskosten. Das Objekt wurde 1993 in massiver Bauweise errichtet und wird durchgehend als gepflegt und technisch zeitgemäß beschrieben (u.a. neue Gas-Brennwerttherme 2025, isolierverglaste Fenster). Da das Baujahr zwar nicht nach 2015 liegt, jedoch keine Hinweise auf strukturelle Mängel, Sanierungsstau, notwendige Grundrissänderungen oder Feuchtigkeitsprobleme vorliegen, ist das Gebäude in einem guten baulichen Zustand. Es sind somit keine Investitionen in Mauerwerk, Statik oder Trockenlegungen erforderlich. Die finale Summe für Rohbau- und strukturelle Sanierungskosten beträgt daher: **0 €**.

Dach über dem Kopf

Basierend auf der Analyse der Objektbeschreibung liegt das Baujahr der Immobilie im Jahr 1993, was unter der Grenze von 1995 liegt. Da keine Angaben zu einer bereits erfolgten energetischen Sanierung des Daches oder einer vorhandenen Dämmung gemacht werden, ist von einem Sanierungsbedarf auszugehen. Die geschätzte Dachfläche berechnet sich bei einer Wohnfläche von 100 m² über drei Geschosse (Annahme für die Grundfläche des obersten Geschosses ca. 33,3 m²) mit dem Faktor 1,3 auf ca. 43,3 m². Bei einer kompletten Sanierung (Ziegel, Dämmung, Spenglerarbeiten) ergibt sich eine Kalkulation von 200 € pro m² Dachfläche. Dies führt zu Kosten in Höhe von 8.660 €. Unter Berücksichtigung üblicher Aufschläge für eine energetische Sanierung und Modernisierung bei dieser Gebäudeklasse ist ein Budget von ca. 8.660 € für die Dachsanierung einzuplanen.

Wasser Marsch!

Nach Analyse der vorliegenden Objektdaten für das Reihenmittelhaus mit Baujahr 1993 ergibt sich folgendes Ergebnis: Da das Baujahr des Objekts nach 1998 liegt bzw. als modern und technisch zeitgemäß beschrieben wird, besteht für die Erneuerung der Trinkwasser- und Abwasserleitungen kein aktueller Handlungsbedarf. Die finale Summe für die Sanierung beträgt daher 0.