Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Gestaltungspotenzial im Kölner Süden: Einfamilienhaus mit idyllischem Garten

VON POLL IMMOBILIEN präsentiert Ihnen ein modernisierungsbedürftiges Einfamilienhaus aus dem Baujahr 1967, das eine attraktive Grundlage für Familien oder Paare bietet, die ihre individuellen Wohnideen verwirklichen möchten. Die Immobilie steht auf einem ca. 586 m² großen Grundstück und umfasst eine Wohnfläche von ca. 159,5 m². Ein absolutes Highlight ist der schön angelegte, nach Westen ausgerichtete Garten mit gewachsenem Baumbestand und einem Teich, der einen hohen Erholungswert sowie einen geschützten, privaten Rückzugsort bietet. Das Haus ist bereits geräumt und kann kurzfristig an den neuen Eigentümer übergeben werden. Gerne stellen wir Ihnen diese interessante Immobilie im Rahmen eines persönlichen Besichtigungstermins näher vor.

Großzügiger Grundriss und Ausbaupotenzial

Die Wohnfläche erstreckt sich über zwei Ebenen und insgesamt sechs Zimmer, wodurch vielfältige Nutzungsmöglichkeiten entstehen. Im Erdgeschoss empfängt der Eingangsbereich mit einem Gäste-WC und Platz für eine Garderobe. Der großzügige Wohn- und Essbereich schafft durch große Fensterflächen mit Gartenblick und einen direkten Zugang zur Terrasse eine helle Atmosphäre. Ein angrenzendes Esszimmer verbindet den Wohnbereich mit der separaten Küche. Ergänzt wird diese Ebene durch ein Arbeitszimmer mit Blick in den Garten. Das Obergeschoss verfügt über vier Räume, die flexibel als Schlaf-, Kinder-, Arbeits- oder Gästezimmer genutzt werden können, wovon zwei einen direkten Zugang zur Loggia haben. Das Badezimmer sowie ein separates WC auf dieser Etage wurden im Jahr 2010 modernisiert. Das vollständig unterkellerte Gebäude bietet viel Stauraum, während ein möglicher Ausbau des Dachgeschosses zusätzliches Potenzial für weitere Wohnfläche bereithält. Beheizt wird die Immobilie durch eine Gaszentralheizung. Eine Einzelgarage und ein Stellplatz runden das Angebot ab. Vor dem Hintergrund der bestehenden Substanz empfiehlt sich eine umfassende Modernisierung auf einen zeitgemäßen Standard. Maßgeblich für die Bebauung ist der Bebauungsplan Nr. 1107 der ehemaligen Gemeinde Rodenkirchen.

Zentrale Lage im begehrten Rodenkirchener Flussviertel

Das Einfamilienhaus befindet sich in einem familienfreundlichen und gefragten Wohngebiet im Kölner Süden, direkt im beliebten Rodenkirchener Flussviertel. Die direkte Umgebung zeichnet sich durch eine gewachsene Bebauung aus. Die zentrale Lage innerhalb von Rodenkirchen gewährleistet eine hervorragende Anbindung an die ausgezeichnete Infrastruktur des Stadtteils. Die hohe Wohnqualität dieser Immobilie wird durch die unmittelbare Nähe zum Rodenkirchener Ortskern sowie zu verschiedenen Schulen zusätzlich unterstrichen.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Analyse der Immobilienbeschreibung und der übermittelten Daten wurden die relevanten Informationen für die Berechnung der Sanierungskosten im Bereich Heizung und Klimatechnik extrahiert. Das Einfamilienhaus stammt aus dem Baujahr 1967, bietet eine Wohnfläche von 160 Quadratmetern und ist in die niedrigste Energieeffizienzklasse H eingestuft. Als Energieträger geht aus dem Text eindeutig eine Gaszentralheizung hervor. Gemäß dem Bedarfs-Check liegt das Baujahr der Immobilie deutlich vor dem Jahr 2005 und es wird ein fossiler Energieträger (Gas) genutzt, weshalb von einem zwingenden und umfassenden Sanierungsbedarf auszugehen ist. Da in der Objektbeschreibung zwar eine umfassende Modernisierung empfohlen wird, jedoch keine konkreten Sanierungswünsche oder bereits geplante Maßnahmen für die Anlagentechnik genannt werden, kommt die Fallback-Kalkulation für eine Vollsanierung zur Anwendung. Für einen modernisierungsbedürftigen Altbau mit einer bestehenden Gasheizung wird hierbei eine Pauschale von 150 Euro pro Quadratmeter angesetzt, welche den Einbau moderner und effizienter Technik, wie beispielsweise einer Wärmepumpe, abdeckt. Multipliziert man diese Pauschale mit der angegebenen Wohnfläche von 160 Quadratmetern, belaufen sich die kalkulierten Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik auf insgesamt 24.000 Euro.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Die Analyse der übermittelten Immobilienbeschreibung ergibt, dass das Einfamilienhaus im Jahr 1967 erbaut wurde und über eine Wohnfläche von 160 Quadratmetern (im Text genauer auf ca. 159,5 m² beziffert) verfügt. Hinsichtlich des Zustands wird das Objekt explizit als modernisierungsbedürftig beschrieben. Zwar wurden das Badezimmer sowie ein separates WC im Jahr 2010 erneuert, jedoch wird vor dem Hintergrund der bestehenden Gebäudesubstanz aus dem Jahr 1967 ausdrücklich eine umfassende Modernisierung empfohlen, was auf einen insgesamt sehr hohen Renovierungsbedarf schließen lässt, um die Immobilie auf einen zeitgemäßen Standard zu bringen. Um Ihnen eine erste finanzielle Planungsgrundlage für die optische Aufwertung der Räumlichkeiten zu bieten, wurden die Kosten für die grundlegenden Boden- und Malerarbeiten kalkuliert. Unter Anwendung einer Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter Gesamtkosten ergeben sich bei einer zugrunde gelegten Wohnfläche von 160 Quadratmetern voraussichtliche Kosten in Höhe von 8.000 Euro für diese spezifischen Handwerksleistungen.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der bereitgestellten Immobilienbeschreibung und den übermittelten Daten ergibt sich folgende Bestandsaufnahme: Das Objekt verfügt über ein Badezimmer (Vollbad) und ein separates WC im Obergeschoss sowie über ein weiteres Gäste-WC im Eingangsbereich des Erdgeschosses. Hinsichtlich des Bedarfs-Checks müssen die vorgegebenen Regeln auf die jeweiligen Räumlichkeiten differenziert angewendet werden. Das allgemeine Baujahr des Hauses (1967) liegt deutlich vor 2005 und der Text beschreibt die Immobilie generell als “modernisierungsbedürftig”, was grundsätzlich den Kriterien für eine Vollsanierung entspricht. Jedoch wird im Text für das Badezimmer sowie das separate WC im Obergeschoss explizit der Begriff “modernisiert” (im Jahr 2010) verwendet. Gemäß der Regel, dass bei Verwendung des Begriffs “modernisiert” keine Kosten anzusetzen sind, fallen für dieses Vollbad und das obere WC die Kosten auf 0 €. Für das Gäste-WC im Erdgeschoss findet sich hingegen kein Hinweis auf eine erfolgte Modernisierung. Daher greift hier die Regel für die Vollsanierung aufgrund des Baujahres (kleiner als 2005) und der im Text geforderten “umfassenden Modernisierung”. Nach der Kalkulations-Logik werden für die Vollsanierung eines Gäste-WCs 4.000 € veranschlagt. Da das Vollbad und das zweite WC mit 0 € bewertet werden, setzt sich die Endsumme ausschließlich aus der Sanierung des Gäste-WCs im Erdgeschoss zusammen. Geschätzte Renovierungskosten Bad/WC: 4.000 €

Fenster und Türen

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit einer angegebenen Wohnfläche von 160 m². Nach der vorgegebenen Faustformel (Wohnfläche multipliziert mit 1,5) ergibt sich daraus eine zu sanierende Außenwand- bzw. Fassadenfläche von 240 m². Ein Blick auf den Bedarfs-Check zeigt, dass das Gebäude im Jahr 1967 errichtet wurde und somit deutlich vor der Grenze von 1995 liegt. Zudem weist das Exposé explizit auf den bestehenden Modernisierungsbedarf hin, um die Immobilie auf einen zeitgemäßen Standard zu bringen. Dementsprechend ist hier eine Vollsanierung inklusive Wärmedämmverbundsystem (WDVS) und neuem Putz erforderlich. Die Kalkulation für diese Vollsanierung beläuft sich bei 240 m² und einem Quadratmeterpreis von 180 € auf 43.200 €. Da keine asbesthaltigen Materialien wie Eternit-Platten erwähnt werden, entfällt die Entsorgungspauschale, jedoch muss die fixe Zusatzpauschale für das Gerüst bei einem Einfamilienhaus in Höhe von 4.500 € addiert werden. Die finale Summe für die energetische Fassadensanierung beträgt somit 47.700 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt die Bestandsaufnahme für die Kalkulation eine Basis-Wohnfläche von 160 m². Bei der Überprüfung des Bedarfs fällt sofort das Baujahr 1967 (also älter als 1980) ins Gewicht. Zudem wird das Objekt explizit als „modernisierungsbedürftig“ beschrieben und eine „umfassende Modernisierung“ wird empfohlen, um das Haus auf einen zeitgemäßen Standard zu bringen. Diese Faktoren lösen nach den definierten Vorgaben die Einstufung als Kernsanierung für den Rohbau-Anteil aus. Darüber hinaus deutet der Hinweis auf einen möglichen Ausbau des Dachgeschosses auf eine strukturelle Ausbaureserve und entsprechendes Modernisierungspotenzial hin, was Eingriffe in die Bausubstanz wahrscheinlich macht. Da das Haus zwar vollständig unterkellert ist, in der Beschreibung jedoch keine Hinweise auf einen feuchten Keller oder eine notwendige Abdichtung zu finden sind, entfällt die Zusatzpauschale von 15.000 €. Gemäß der Kalkulations-Logik greift hier aufgrund des Alters und des Zustands der Ansatz für eine große Rohbausanierung. Dabei werden 250 € mit der Wohnfläche von 160 m² multipliziert. Die finale Summe für den Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen beträgt somit 40.000 €.

Dach über dem Kopf

Wasser Marsch!