Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt weiß:

Kurzer Überblick
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Freistehendes Einfamilienhaus in Köln-Rodenkirchen

Es handelt sich um ein freistehendes Einfamilienhaus in Rodenkirchen, das nach Angaben des Anbieters in einer gefragten und ruhigen Lage ohne direkten Verkehr vor der Haustür liegt. Einkaufsmöglichkeiten am Maternusplatz sind fußläufig erreichbar. Das Gebäude wurde im Jahr 1982 errichtet, verfügt über eine Grundstücksgröße von 357 Quadratmetern und bietet eine Wohnfläche von ca. 155 Quadratmetern. Die Raumaufteilung stellt sich wie folgt dar: Im Erdgeschoss befinden sich der Wohn-, Ess- und Kochbereich, ein Gäste-WC sowie der Eingangsbereich mit Garderobe. Das Obergeschoss umfasst ein Schlafzimmer mit Gartenblick, ein Arbeitszimmer mit Aufgang zum Dachgeschoss, ein kleines Ankleidezimmer sowie ein Tageslichtbad mit Dusche und Badewanne. Im Dachgeschoss sind ein Schlafzimmer mit Balkon und ein weiteres Badezimmer vorhanden. Das Gebäude ist vollständig unterkellert. Der Keller verfügt über eine Nutzfläche von ca. 78 Quadratmetern, eine Deckenhöhe von ca. 2,60 Metern und ist auch über eine Außentreppe zugänglich. Im Kellergeschoss befinden sich ein drittes Badezimmer, zwei Hobbyräume mit Fußbodenheizung, ein Lagerraum und ein Technikraum. Teile des Kellers wurden laut Anbieter von den Eigentümern als wohnraumähnliche Zusatzfläche genutzt. Laut Anzeige fand die letzte größere Renovierung im Jahr 2014 statt und betraf hauptsächlich das Erd- und Obergeschoss, während das Keller- und Dachgeschoss im Wesentlichen seit dem Baujahr 1982 unverändert geblieben sind. Die Fensteranlagen wurden im Jahr 1997 sowie teilweise im Jahr 2010 erneuert. Die Immobilie wird im April 2028 bezugsfrei. Für den Erwerber fällt nach Angaben des Anbieters keine zusätzliche Käuferprovision an. Weitere Informationen und die Kontaktmöglichkeit finden Sie im Originalangebot des anbietenden Maklers.

Diese Zusammenfassung beruht ausschließlich auf den Angaben der öffentlich zugänglichen Immobilienanzeige des Anbieters. Die Angaben wurden nicht eigenständig geprüft. Maßgeblich für Inhalt, Verfügbarkeit und Kontaktaufnahme ist das Originalangebot.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Analyse der übermittelten Immobilienbeschreibung und der Daten ergibt sich für das Einfamilienhaus folgender Befund zur Heizungs- und Klimatechnik: Das Baujahr der Immobilie liegt im Jahr 1982 und damit deutlich vor dem Schwellenwert von 2015. Zudem entspricht die Energieeffizienzklasse dem Wert D, und es liegt kein als Neubau oder KfW40 gekennzeichnetes Objekt vor. Da das Baujahr vor 2005 liegt, besteht gemäß den Vorgaben ein Sanierungsbedarf für die Heizungs- und Klimatechnik. Da im Text keine spezifischen Sanierungswünsche geäußert werden, greift die Kalkulations-Logik für eine Vollsanierung im Altbau (150 € pro m²). Bei einer Wohnfläche von 155 qm belaufen sich die berechneten Sanierungskosten für Heizung und Klimatechnik somit auf insgesamt 23.250 €.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Basierend auf den übermittelten Daten wurde das freistehende Einfamilienhaus im Jahr 1982 errichtet und verfügt über eine Wohnfläche von ca. 155 m². Aus der Zustandsbeschreibung geht hervor, dass die letzte größere Renovierung im Jahr 2014 stattfand (hauptsächlich Erd- und Obergeschoss), während das Dachgeschoss und das Kellergeschoß im Wesentlichen seit dem Baujahr 1982 unverändert geblieben sind. Da Teile des Hauses seit über 40 Jahren nicht modernisiert wurden, besteht hier ein entsprechend mittlerer bis hoher Renovierungsbedarf für Boden- und Malerarbeiten. Unter Anwendung der Standardpauschale von 50 € pro Quadratmeter für die Gesamtkosten der genannten Arbeiten (Boden und Maler) bei einer Wohnfläche von 155 m² belaufen sich die kalkulierten Kosten auf ca. 7.750 €.

Was ist in der Küche los?

Basierend auf dem übermittelten Text habe ich keine Informationen darüber gefunden, ob eine Einbauküche in der Immobilie vorhanden ist. Da eine genaue Wohnfläche von ca. 155 qm angegeben ist, lässt sich eine pauschale Kalkulation für eine neue Einbauküche vornehmen. Für eine Immobilie dieser Größe (Einfamilienhaus) kann man bei mittlerer bis guter Qualität von durchschnittlichen Kosten für eine Einbauküche inklusive Elektrogeräte in Höhe von ca. **15.000 € bis 25.000 €** (ca. 100 bis 160 € pro Quadratmeter Wohnfläche) ausgehen. *(Hinweis: Sollte keine Angabe im Exposé zu finden sein, gilt folgender Standardhinweis:)* Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der Analyse der übermittelten Immobilienbeschreibung und der vorgegebenen Berechnungsregeln ergibt sich für die Badezimmer und WCs folgende Kalkulation: **1. Bestandsaufnahme:** Aus der Beschreibung geht hervor, dass das Haus über insgesamt 3 Badezimmer (Fensterbad mit Dusche und Badewanne im Obergeschoss, ein weiteres Badezimmer im Dachgeschoss sowie ein Duschbad im Keller) und 1 separates Gäste-WC im Erdgeschoss verfügt. **2. Bedarfs-Check:** Das Gebäude wurde im Jahr 1982 errichtet. Laut Beschreibung sind das Kellergeschoß und das Dachgeschoß im Wesentlichen seit 1982 unverändert, was bezogen auf diese Bereiche den Zustand als „baujahrestypisch“ bzw. sanierungsbedürftig einstuft. Die letzte größere Renovierung fand zwar 2014 statt (betraf aber hauptsächlich das Erd- und Obergeschoss), jedoch sind die Sanitärbereiche im Keller und Dachgeschoss sowie das Gäste-WC und das Hauptbad angesichts des Baujahres 1982 und der Teilsanierung der Immobilie im Rahmen einer umfassenden Investition zu betrachten. Für die Gesamtkalkulation der Sanitärbereiche wird daher differenziert: – Das Hauptbad im Obergeschoss (renoviert 2014) wird als Teilsanierung eingestuft (7.500 €). – Die übrigen 2 Bäder (Dachgeschoss und Keller) sowie das Gäste-WC stammen im Wesentlichen aus dem Baujahr bzw. sind nicht modernisiert und erfordern eine Vollsanierung. **3. Kalkulations-Logik:** * **Vollbäder (gesamt 3):** * 1x Vollbad (Obergeschoss, Teilsanierung): 7.500 € * 2x Vollbad (Dachgeschoss & Keller, Vollsanierung): je 15.000 € = 30.000 € * **Gäste-WC (1x, Erdgeschoss, baujahrestypisch/Vollsanierung):** 4.000 € **Summe der Renovierungskosten:** 7.500 € + 30.000 € + 4.000 € = **41.500 €**.

Fenster und Türen

Basierend auf der Bestandsaufnahme handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von ca. 155 m², woraus sich rechnerisch 16 Fenster (1 Fenster pro 10 m², gerundet) ergeben. Der Bedarfs-Check ergibt einen klaren Handlungsbedarf für den Austausch, da der Großteil der Fenster aus dem Jahr 1997 stammt und somit das Baujahr der Elemente vor dem Schwellenwert von 2005 liegt. Gemäß der Kalkulations-Logik für ein Einfamilienhaus belaufen sich die Kosten für 16 Fenster (Standardmaß) à 1.200 € auf 19.200 €, zuzüglich 3.500 € für die Haustür. Die finale Summe für den Austausch der Fenster und der Haustür beträgt somit 22.700 €.

Alles nur Fassade?

Basierend auf den übergebenen Objektdaten handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 155 qm und dem Baujahr 1982. Da das Baujahr vor 1995 liegt und keine Hinweise auf eine bereits erfolgte energetische Fassadensanierung vorliegen, ist eine Vollsanierung der Gebäudehülle (Dämmung inklusive WDVS und Putz) erforderlich. Die geschätzte Fassadenfläche errechnet sich aus der Wohnfläche von 155 qm multipliziert mit dem Faktor 1,5, was 232,5 qm ergibt. Die Kosten für die Vollsanierung belaufen sich somit auf 180 € pro Quadratmeter Fassadenfläche (232,5 qm * 180 € = 41.850 €). Hinzu kommt die feste Zusatzpauschale für das Gerüst in Höhe von 4.500 €. Da keine Asbest- oder Faserzementverkleidungen erwähnt werden, entfällt eine Sonderpauschale. Die finale Summe für die Sanierung der Fassade beträgt demnach 46.350 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

**Analyse der Sanierungskosten für Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen:** 1. **Bestandsaufnahme:** Bei dem Objekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus (EFH) mit einer Wohnfläche von ca. 155 m² und einem Baujahr von 1982. Die Beschreibung liefert keine direkten Hinweise auf akute Feuchtigkeitsprobleme im Keller (keine Erwähnung eines “feuchten Kellers” oder einer notwendigen Abdichtung), schwere Risse oder gravierende statische Mängel. Das Dachgeschoss und der Keller sind jedoch im Wesentlichen seit dem Baujahr 1982 unverändert und weisen entsprechenden Modernisierungsbedarf auf. Hinweise auf eine fundamentale Kernsanierung des gesamten Rohbaus oder zwingende Grundrissänderungen (keine Erwähnung von “kleinteiligen Zimmern” oder “Entkernung erforderlich”) liegen nicht vor, jedoch besteht Bedarf für leichte bauliche Anpassungen, Putzarbeiten und Trockenbau im Rahmen der Modernisierung der älteren Bereiche (Dachgeschoss/Keller). 2. **Bedarfs-Check:** Da das Baujahr 1982 vor dem Schwellenwert 2015 liegt und keine Begriffe wie “Neubau” oder “kernsaniert” zutreffen, liegt kein Sanierungsbedarf von 0 € vor. Da jedoch keine vollständige Entkernung oder statische Totalsanierung erforderlich ist, greift hier die Kategorie für **leichte Baumaßnahmen** (Trockenbau, Grundrissoptimierung, Putzarbeiten). Zudem ist keine Zusatzpauschale für einen feuchten Keller anzusetzen, da keine diesbezüglichen Mängel genannt wurden. 3. **Kalkulations-Logik:** * Wohnfläche: 155 m² * Leichte Baumaßnahmen (Trockenbau, Grundrissoptimierung, Putzarbeiten): 100 € * 155 m² = 15.500 € * Zusatzpauschale Keller (Feuchtigkeit/Abdichtung): 0 € (da nicht explizit als feucht beschrieben). 4. **Sonderlogik nach Objekttyp:** Da es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus und keine Eigentumswohnung (ETW) handelt, findet die WEG-Sonderlogik keine Anwendung. **Finale Summe:** 15.500 €

Dach über dem Kopf

Basierend auf der Analyse der übermittelten Objektdaten und der Beschreibung ergibt sich für die Dachsanierung folgende Kalkulation: Da es sich bei dem Objekt um ein freistehendes Einfamilienhaus (Baujahr 1982) handelt und das Dachgeschoss seit dem Baujahr im Wesentlichen unverändert geblieben ist, besteht ein Sanierungsbedarf für die Dachkonstruktion, Eindeckung und Dämmung. 1. **Bestandsaufnahme & Flächenberechnung:** – Wohnfläche: ca. 155 qm. Als Näherungswert für die Dachfläche wird die Wohnfläche des obersten Geschosses bzw. die Basis mit dem Faktor 1,3 multipliziert (unter Berücksichtigung des ausgebauten Dachgeschosses mit Balkon). – Geschätzte Dachfläche: 155 qm * 1,3 = 201,5 qm. 2. **Bedarfs-Check:** – Das Baujahr liegt vor 1995 (1982) und das Dachgeschoss ist im Originalzustand von 1982. Somit liegt ein Bedarf für eine **Vollsanierung (Eindeckung & Dämmung)** vor. 3. **Kalkulations-Logik:** – Komplette Sanierung (Ziegel, Dämmung, Spenglerarbeiten): 200 € * 201,5 qm Dachfläche = 40.300 €. – Es werden keine spezifischen Zusatzpauschalen für Asbest oder Schäden am Dachstuhl erwähnt, da diese in der Beschreibung nicht aufgeführt sind. Die geschätzten Kosten für die Sanierung der Dachkonstruktion, Eindeckung und Dämmung belaufen sich somit auf **40.300 €**.

Wasser Marsch!

Basierend auf der Analyse der vorliegenden Objektdaten handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus (EFH) mit einer Wohnfläche von 155 m² und dem Baujahr 1982. Da das Baujahr vor 1985 liegt und wesentliche Gebäudeteile wie das Kellergeschoß sowie das Dachgeschoß seit 1982 im Originalzustand verblieben sind, besteht hier dringender Handlungsbedarf hinsichtlich der Trinkwasser- und Abwasserleitungen (Vollsanierung erforderlich). Gemäß der Kalkulations-Logik für ein Standard-Einfamilienhaus bis 160 m² belaufen sich die Kosten für die komplette Strangsanierung der Wasser- und Abwasserleitungen im ganzen Haus auf eine pauschale Summe von 12.000 €.