Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt weiß:

Kurzer Überblick
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Reihenendhaus in Köln-Rodenkirchen

Es handelt sich um ein fremdes Immobilienangebot für ein Reihenendhaus in Köln-Rodenkirchen. Das Objekt befindet sich laut Anzeige in einer ruhigen Wohnlage. Der Anbieter weist in der Anzeige aus, dass der Verkauf provisionsfrei erfolgt. Die Immobilie verfügt nach Angaben des Anbieters über eine Wohnfläche von circa 100 m² sowie über umfangreiche zusätzliche Nutzflächen. Das gesamte Grundstück hat eine Größe von circa 562 m² inklusive anteiliger Stichstraße. Zur Raumaufteilung gehören im Erdgeschoss ein großzügiger Wohn- und Essbereich, eine separate Küche, ein Gäste-WC sowie ein zusätzlicher Anbau mit weiterer Nutzfläche und Bad. Das Obergeschoss umfasst ein Schlafzimmer, zwei Kinderzimmer, ein Tageslichtbad, einen Abstellraum sowie einen Balkon beziehungsweise eine Loggia. Im Untergeschoss stehen zusätzliche Flächen für Hobby, Lager, Hauswirtschaft und weitere Nutzungsmöglichkeiten zur Verfügung. Der Außenbereich umfasst ein Grundstück mit gewachsener Bepflanzung und einer Terrasse, die einen Zugang zum Wohnbereich sowie einen separaten Abgang in den Keller aufweist. Des Weiteren gehören eine Garage mit elektrischem Hörmann-Tor sowie zwei zusätzliche Außenstellplätze zu dem Angebot. Weitere Informationen und die Kontaktmöglichkeit finden Sie im Originalangebot des anbietenden Maklers.

Diese Zusammenfassung beruht ausschließlich auf den Angaben der öffentlich zugänglichen Immobilienanzeige des Anbieters. Die Angaben wurden nicht eigenständig geprüft. Maßgeblich für Inhalt, Verfügbarkeit und Kontaktaufnahme ist das Originalangebot.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Analyse der übermittelten Immobiliendaten ergibt sich für den Bereich Heizung und Klimatechnik folgender Sanierungsbedarf: Das Baujahr der Immobilie liegt im Jahr 1969 und die Energieeffizienzklasse ist mit H angegeben. Da das Baujahr deutlich vor 2015 liegt und die Energieeffizienzklasse den schlechtesten Wert aufweist, besteht hier ein klarer Sanierungsbedarf. Da in der Beschreibung keine spezifischen Sanierungswünsche für die Heizung genannt werden, greift die Kalkulations-Logik für eine Vollsanierung (Altbau) in Höhe von 150 € pro Quadratmeter. Bei einer Wohnfläche von 100 m² errechnen sich somit geschätzte Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik in Höhe von 15.000 €.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich um ein Reihenendhaus in Köln-Rodenkirchen mit einem Baujahr von 1969 und einer Wohnfläche von ca. 100 m². In der Beschreibung wird keine konkrete, kürzlich erfolgte Kernsanierung erwähnt; aufgrund des Baujahres von 1969 ist daher von einem entsprechenden Renovierungs- und Modernisierungsbedarf auszugehen (z. B. an Bodenbelägen und Wandanstrichen). Unter Anwendung der Pauschale von 50 € pro m² für Boden- und Malerarbeiten bei einer Wohnfläche von 100 m² belaufen sich die kalkulierten Kosten für diese oberflächlichen Renovierungsarbeiten auf insgesamt 5.000 €. Es wird empfohlen, bei der Planung zusätzlich Puffer für weitergehende altersbedingte Instandhaltungen (wie Bäder, Elektrik oder energetische Maßnahmen) einzuplanen.

Was ist in der Küche los?

Basierend auf dem übermittelten Text gibt es keine Angabe darüber, ob eine Einbauküche in der Immobilie vorhanden ist (es wird lediglich eine „separate Küche“ erwähnt). Da die Wohnfläche ca. 100 m² beträgt und keine konkreten Kosten für eine Küche vorliegen, lässt sich für die Kalkulation ein typischer Mittelwert für eine Standard-Einbauküche ansetzen (ca. 700 bis 1.000 Euro pro Quadratmeter Küchenfläche, oder pauschal zwischen 8.000 und 15.000 Euro für ein Reihenhaus dieser Größe). Da jedoch keine exakten Flächenangaben zur Küche selbst im Text stehen, gilt der genannte Standardhinweis: Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der vorliegenden Immobilienbeschreibung ergibt sich folgende Bestandsaufnahme und Kalkulation für die Renovierungskosten der Sanitärbereiche: Die Immobilie verfügt über insgesamt 2 Bäder (ein Tageslichtbad im Obergeschoss sowie ein weiteres Bad im Anbau) und 1 separates Gäste-WC im Erdgeschoss. Da in der Beschreibung keine Angaben zum konkreten Baujahr der Sanitäreinrichtungen gemacht werden und Begriffe wie „gehoben“ oder „Neubau“ fehlen, lässt sich der Zustand als altersentsprechend einordnen. Unter Berücksichtigung der üblichen Erfahrungswerte für Häuser dieses Typs wird hier eine Teilsanierung (Austausch von Sanitärobjekten, Armaturen und Fliesen/Oberflächen) angesetzt. Die Kalkulation gliedert sich wie folgt: – 2 Vollbäder à 7.500 € = 15.000 € – 1 Gäste-WC = 2.000 € Daraus ergibt sich ein kalkuliertes Gesamtergebnis von **17.000 €**.

Fenster und Türen

Basierend auf den übergebenen Objektdaten handelt es sich um ein Reihenendhaus (EFH/DHH/RH) mit einer Wohnfläche von 100 m² und dem Baujahr 1969. 1. **Bestandsaufnahme:** Bei 100 m² Wohnfläche wird eine geschätzte Anzahl von 10 Fenstern zugrunde gelegt. 2. **Bedarfs-Check:** Da das Baujahr 1969 vor dem Jahr 2005 liegt, besteht ein eindeutiger Austauschbedarf für die Fenster sowie die Haustür. 3. **Kalkulations-Logik & Sonderlogik (EFH):** – 10 Fenster à 1.200 € = 12.000 € – 1 Haustür (EFH) = 3.500 € Die finale Summe für den Austausch von Fenstern und der Haustür beläuft sich auf 15.500 €.

Alles nur Fassade?

Basierend auf der Analyse des vorliegenden Reihenendhauses (Objekttyp EFH mit 100 m² Wohnfläche und Baujahr 1969) ergibt sich für die Fassadenfläche ein Wert von ca. 150 m² (100 m² Wohnfläche * 1,5). Da das Baujahr vor 1995 liegt und keine Hinweise auf eine bereits erfolgte energetische Sanierung vorliegen, ist eine Vollsanierung inklusive Dämmung (WDVS), Putz und Anstrich erforderlich. Die Kalkulation ergibt sich aus 180 € pro m² Fassadenfläche (27.000 €) zuzüglich der fixen Gerüstbaupauschale von 4.500 €. Die finale Summe für die Sanierung der Gebäudehülle beläuft sich somit auf 31.500 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf der Analyse der übermittelten Objektdaten handelt es sich um ein Einfamilienhaus (Reihenendhaus) mit einer Wohnfläche von ca. 100 m² und dem Baujahr 1969. Da das Baujahr vor 1980 liegt und keine Hinweise auf eine kürzlich erfolgte Kernsanierung vorliegen, ist von einem grundsätzlichen Sanierungsbedarf im Bereich des Rohbaus und der Struktur auszugehen. Die Beschreibung lässt zwar keine akuten Schäden wie einen feuchten Keller erkennen, jedoch erfordert ein Gebäude aus diesem Baujahr typischerweise strukturelle Anpassungen (z. B. an den heutigen Grundriss, statische Eingriffe bei Wohnraumanpassungen oder Ertüchtigungen im Zuge einer umfassenden Modernisierung). Für die Kalkulation wird daher die Kategorie der leichten bis mittleren Baumaßnahmen (Trockenbau, Grundrissoptimierung, Putzarbeiten und strukturelle Anpassungen) herangezogen. Mit einem Ansatz von 100 € pro m² Wohnfläche bei einer Fläche von 100 m² ergibt sich eine Kalkulationsbasis von 10.000 €. Da keine expliziten Hinweise auf Feuchtigkeit im Keller vorliegen, entfällt die Zusatzpauschale für die Kellerabdichtung. Die finale Summe für die Sanierungskosten im Bereich Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen beläuft sich somit auf **10.000 €**.

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich bei dem Objekt um ein Reihenendhaus mit einer Wohnfläche von ca. 100 m² und dem Baujahr 1969. In der Beschreibung finden sich keine Hinweise auf eine bereits erfolgte energetische Sanierung, ein neues Dach oder eine moderne Dämmung, weshalb gemäß den Vorgaben (Baujahr < 1995) von einem sanierungsbedürftigen Zustand ausgegangen wird. Für die Kalkulation wird die Dachfläche anhand der Wohnfläche des obersten Geschosses (ca. 33 m² als Drittel der Gesamtwohnfläche von 100 m²) mal dem Faktor 1,3 geschätzt, was einer anzusetzenden Dachfläche von ca. 43 m² entspricht. Alternativ ergibt sich bei Ansatz der gesamten Wohnfläche als Näherungswert (100 m² * 1,3) eine Dachfläche von 130 m². Bei einer kompletten Sanierung (Ziegel, Dämmung, Spenglerarbeiten) von 200 € pro Quadratmeter Dachfläche belaufen sich die kalkulierten Kosten auf rund 26.000 €. Da keine spezifischen Mängel wie Asbest oder ein beschädigter Dachstuhl erwähnt wurden, fallen hierfür keine Zusatzpauschalen an. Die geschätzten Sanierungskosten für die Dachkonstruktion, Eindeckung und Dämmung betragen somit 26.000 €.

Wasser Marsch!

Basierend auf der Analyse der übergebenen Objektdaten ergibt sich für die Erneuerung der Trinkwasser- und Abwasserrohre folgendes Bild: Es handelt sich um ein Reihenendhaus (Einfamilienhaus mit 1 Wohneinheit) mit einer Wohnfläche von ca. 100 m² und dem Baujahr 1969. In der Beschreibung fehlen Hinweise auf eine bereits erfolgte Modernisierung der Leitungen oder die Verwendung moderner Materialien wie Kunststoffverbundrohre. Aufgrund des Baujahres vor 1985 und dem mutmaßlichen Originalzustand der Installationen besteht hier ein dringender Bedarf für eine Vollsanierung der Steige- und Fallleitungen sowie der Abwasserrohre. Gemäß der Kalkulations-Logik für Einfamilienhäuser (komplette Strangsanierung für Wasser und Abwasser im Standard-EFH bis 160 m²) belaufen sich die geschätzten Kosten auf eine finale Summe von 12.000 €.