Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt weiß:

Kurzer Überblick
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Wohnung in Köln-Rodenkirchen

Mir liegen leider noch nicht genügend Informationen vor. Sobald diese da sind, gibt es hier meine Beschreibung zur Immobilie.

Diese Zusammenfassung beruht ausschließlich auf den Angaben der öffentlich zugänglichen Immobilienanzeige des Anbieters. Die Angaben wurden nicht eigenständig geprüft. Maßgeblich für Inhalt, Verfügbarkeit und Kontaktaufnahme ist das Originalangebot.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Analyse der übermittelten Immobiliendaten ergibt sich für den Bereich Heizung und Klimatechnik folgender Sachverhalt: Die historische Villa Malta wurde um das Jahr 1905 errichtet, womit das Baujahr deutlich vor dem Schwellenwert von 2015 liegt. Zudem wird die Immobilie in der Beschreibung ausdrücklich als in einem sanierungsbedürftigen Zustand befindlich beschrieben, bei dem Teilbereiche bereits im Rohbau zurückgebaut wurden. Da weder eine moderne Energieeffizienzklasse (A/A+) vorliegt noch das Baujahr nach 2015 datiert, greift der definierte Sanierungsbedarf für Heizung und Klimatechnik. Ausgehend von der übermittelten Wohnfläche von 185 m² und der Anwendung der Kalkulations-Logik für eine Vollsanierung bei historischen Altbauten (Pauschale von 150 € pro m² für moderne Wärmepumpen- und Technikinstallationen) ergeben sich geschätzte Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik in Höhe von 27.750 €.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Die Analyse der historischen Villa Malta in Köln-Rodenkirchen ergibt folgendes Bild: Das Gebäude stammt aus dem Baujahr 1905 und verfügt über eine großzügige Wohnfläche von ca. 185 m². Aus der Beschreibung geht klar hervor, dass sich die Souterrain-Wohnung derzeit in einem sanierungsbedürftigen Zustand befindet und sich teilweise im Rohbau (nach bereits erfolgten Rückbauten) erstreckt. Zwar lässt sich der Renovierungsbedarf direkt aus dem Text ablesen, doch lässt sich dieser Zustand (aufgrund des Alters von 1905 ohne vorherige Komplettsanierung der inserierten Einheit) ohnehin als sehr hohem Bedarf einordnen. Basierend auf der Wohnfläche von 185 m² und der Standardpauschale von 50 € pro m² für grundlegende Boden- und Malerarbeiten belaufen sich die kalkulierten Kosten für diese Gewerke auf insgesamt 9.250 €. Da es sich jedoch um eine umfassende Kernsanierung im Rohbauzustand handelt, sollten in der realen Planung deutlich höhere Kosten für den Ausbau einkalkuliert werden.

Was ist in der Küche los?

Basierend auf dem übermittelten Text gibt es keine Angaben dazu, ob eine Einbauküche in der Immobilie vorhanden ist. Die Wohnung befindet sich jedoch laut Beschreibung in einem sanierungsbedürftigen Zustand und teilweise im Rohbau, sodass individuell gestaltet werden muss. Die Wohnfläche beträgt ca. 185 m². Für die kalkulatorische Ermittlung der Investitionskosten für eine neue Einbauküche (bei einer gehobenen Immobilie dieser Art kann man typischerweise von gehobenen Kosten von ca. 1.000 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche für den Küchenbereich oder pauschalen Kosten für eine hochwertige Küche ausgehen; bei einer pauschalen Schätzung für eine Immobilie dieser Größe liegt eine neue Einbauküche je nach Anspruch schnell zwischen **15.000 € und 35.000 €**). Da im Text jedoch keine explizierten Küchen- oder Flächenmaße der Küche genannt werden, gilt der folgende Standardhinweis: Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf den übermittelten Daten und der Beschreibung der historischen Villa (Baujahr um 1905) ergibt sich für die Renovierungskosten der Sanitärbereiche folgende Kalkulation: Da in den Daten explizit **2 Bäder** angegeben sind und keine separaten Gäste-WCs erwähnt werden, wird zusätzlich gemäß den Regeln ein Standard-Gäste-WC (1 separates WC) angesetzt (insgesamt also 2 Vollbäder und 1 Gäste-WC). In der Beschreibung wird die Immobilie explizit als „sanierungsbedürftig“ und „teilweise im Rohbau“ befindlich beschrieben, wodurch laut den Vorgaben eine **Vollsanierung** der Sanitärbereiche erforderlich ist. Die Kalkulations-Logik ergibt somit: * 2 Vollbäder à 15.000 € = 30.000 € * 1 Gäste-WC à 4.000 € = 4.000 € Das Analyseergebnis für die Renovierungskosten der Badezimmer und WCs beläuft sich somit auf **34.000 €**.

Fenster und Türen

Basierend auf den übergebenen Daten handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) in einer historischen Villa mit einer Wohnfläche von 185 m² und dem Baujahr 1905. Da das Baujahr vor 2005 liegt und die Immobilie ausdrücklich als „sanierungsbedürftig“ beschrieben wird, besteht ein dringender Handlungsbedarf für den Austausch der Fenster. Gemäß der Bestandsaufnahme wird die Anzahl der Fenster anhand der Wohnfläche geschätzt (1 Fenster pro 10 m² Wohnfläche), was bei 185 m² Wohnfläche genau 19 Fenstern entspricht. Zudem ist zu beachten, dass es sich um ein denkmalgeschütztes Gebäude handelt. Bei der Kalkulation werden 19 Standard-Fenster mit jeweils 1.200 € veranschlagt. Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, wird die Haustür bzw. Wohnungseingangstür gemäß den Vorgaben nicht zwingend in die Gesamtsumme für das Sondereigentum eingerechnet, beziehungsweise entfällt hier der Ansatz einer klassischen Haustür. Die finale Summe für den Austausch der Fenster beläuft sich somit auf 22.800 €.

Alles nur Fassade?

Da es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung (ETW) in einer historischen Villa handelt und in den Textdaten weder eine beschlossene Fassadensanierung noch eine anstehende Sonderumlage erwähnt werden, gilt für die Kosten der Gebäudehülle gemäß den Richtlinien für Gemeinschaftseigentum ein Wert von 0 Euro.

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung handelt es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von ca. 185 m² in einer historischen Villa mit dem Baujahr 1905. Die Beschreibung weist explizit darauf hin, dass sich die Wohnung in einem sanierungsbedürftigen Zustand befindet, Teilbereiche bereits zurückgebaut wurden und sich die Immobilie teilweise im Rohbau befindet. Da das Baujahr vor 1980 liegt und die Beschreibung eine Entkernung bzw. einen Rohbauzustand nennt, ist ein umfangreicher Sanierungsbedarf für strukturelle Baumaßnahmen gegeben. Gemäß der Kalkulations-Logik für eine Eigentumswohnung bei vorhandenem Sanierungsbedarf wird hierfür ein pauschaler Eigenanteil von 1000 € pro 1 m² Wohnfläche angesetzt. Bei einer Wohnfläche von 185 m² ergibt sich somit folgende Rechnung: 185 m² × 1000 € = 185.000 €. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass bei dieser Eigentumswohnung in einem unter Denkmalschutz stehenden Gebäude (Baudenkmal) jegliche Entscheidungen und Maßnahmen zur Sanierung zwingend der Abstimmung mit der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sowie dem Denkmalschutz unterliegen. Die finale Summe für die strukturellen Sanierungsmaßnahmen und den Rohbau-Eigenanteil beläuft sich auf **185.000 €**.

Dach über dem Kopf

Basierend auf der übermittelten Immobilienbeschreibung handelt es sich bei dem Objekt um eine historische Villa (Baujahr 1905), die sich in einem sanierungsbedürftigen Zustand befindet. Da das Gebäude unter Denkmalschutz steht und das Dach als Teil der Gesamtkonstruktion des Hauses betroffen sein kann, sind bei einer Immobilie dieser Art Instandhaltungskosten einzukalkulieren. Für die Bestandsaufnahme und den Bedarfs-Check wurde die Wohnfläche als Näherungswert herangezogen. Bei einer Wohnfläche von ca. 185 m² ergibt sich eine geschätzte Dachfläche (Wohnfläche des obersten Geschosses multipliziert mit dem Faktor 1,3) von ca. 240,5 m². Gemäß der Kalkulations-Logik für eine komplette Sanierung (Ziegel, Dämmung, Spenglerarbeiten zu 200 € pro m² Dachfläche bei einem Baujahr vor 1995 und dem Hinweis auf Sanierungsbedürftigkeit) belaufen sich die kalkulierten Sanierungskosten für die Dachkonstruktion, Eindeckung und Dämmung auf 48.100 €.

Wasser Marsch!

**1. Bestandsaufnahme:** Es handelt sich um eine Eigentumswohnung (ETW) in einer historischen Villa (Objektart: Häuser/Mehrparteienhaus, hier als ETW im Souterrain deklariert) mit einer Wohnfläche von 185 m². Das Baujahr ist ca. 1905. Der Text weist darauf hin, dass sich die Wohnung in einem „sanierungsbedürftigen Zustand“ befindet und „teilweise im Rohbau“ ist, was auf veraltete oder bereits zurückgebaute Installationen hindeutet. **2. Bedarfs-Check:** Da das Baujahr vor 1985 liegt (1905) und der Begriff „sanierungsbedürftig“ fällt, besteht ein dringender Bedarf für eine Vollsanierung der veralteten Leitungen im Sondereigentum. **3. & 4. Kalkulations-Logik (Sonderlogik ETW):** Da es sich um eine Eigentumswohnung in einem historischen Gebäude (Baudenkmal) handelt, sind Steige- und Fallleitungen sowie Grundleitungen in der Regel Gemeinschaftseigentum und über die WEG-Rücklage geregelt (Kostenpunkt für Gemeinschaftseigentum = 0 €). Da der Text jedoch explizit beschreibt, dass sich die Wohnung im sanierungsbedürftigen Zustand bzw. Teil-Rohbau befindet, greift der Sonderfall für das Sondereigentum. Für die Erneuerung der Sanitär- und Abwasserleitungen innerhalb der Wohnung (ab dem Hauptstrang/Abzweig) wird die Pauschale für Sondereigentum angesetzt. **Finale Summe:** 2.500 €