Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt weiß:

Zweifamilienhaus

Gepflegtes Zweifamilienhaus mit vielseitigen Möglichkeiten für Eigennutzer und Kapitalanleger

Entdecken Sie dieses gepflegte Zweifamilienhaus aus ca. 1955, das Ihnen vielseitige Nutzungsmöglichkeiten als Eigennutzer oder Kapitalanleger bietet. Die Immobilie verfügt über zwei separate Wohneinheiten, von denen die Hauptwohnung leer steht und unmittelbar bezogen werden kann, während die Wohnung im Dachgeschoss langjährig vermietet ist. Profitieren Sie von flexiblen Perspektiven für Paare, junge Familien oder das Wohnen über Generationen hinweg.

Großzügiger Grundriss und durchdachte Ausstattung

Das Gebäude ist vollständig unterkellert und bietet im Kellergeschoss neben einer Waschküche und dem Heizungsraum zwei weitere Keller- bzw. Abstellräume mit ausreichend Stauraum. Die leerstehende Hauptwohneinheit im Erd- und Obergeschoss bietet eine Wohnfläche von ca. 118 m² und überzeugt durch eine helle Wohnatmosphäre. Das Erdgeschoss umfasst einen offen gestalteten Wohn- und Essbereich, der durch einen im Jahr 1991 errichteten, vollständig beheizten Wintergarten erweitert wurde. Der nahtlos integrierte Wintergarten bietet viel Tageslicht und führt direkt auf die Terrasse und in den gepflegten Garten. Eine separate Küche, eine kleine Diele und ein Gäste-WC vervollständigen diese Etage. Über eine weiße Holztreppe gelangen Sie in das Obergeschoss. Hier befindet sich ein großzügiges Tageslichtbad mit Badewanne, Dusche, Bidet, WC und Waschbecken. Das Schlafzimmer ist aktuell als Durchgangszimmer gestaltet und verfügt über einen angrenzenden Ankleidebereich mit Zugang zum Balkon (die Brüstung ist hier noch zu ergänzen). Mit überschaubarem Aufwand lässt sich dieser Bereich so umgestalten, dass zwei getrennte Zimmer entstehen. Die zweite Wohneinheit im Dachgeschoss umfasst ca. 53 m² und ist über das zentrale Treppenhaus erreichbar. Die gut geschnittene 2-Zimmer-Wohnung bietet ein Wohnzimmer, ein Schlafzimmer, eine separate Küche sowie ein Tageslichtbad.

Nutzungsperspektiven und Mietverhältnisse

Die Dachgeschosswohnung ist seit dem 01.07.2000 zuverlässig und langjährig vermietet. Sie wird ungekündigt übergeben; die monatliche Kaltmiete beläuft sich aktuell auf 409,00 € und wurde seit Beginn des Mietverhältnisses nicht erhöht. Dank dieser Aufteilung eignet sich das Haus ideal für Paare mit Platzbedarf, junge Familien oder Familien mit älteren Kindern, die von den Mieteinnahmen der Dachgeschosswohnung profitieren und diese Einheiten später eventuell selbst nutzen möchten. Auch für Mehrgenerationenwohnen oder die klassische Kombination aus Eigennutzung und Vermietung bietet diese Immobilie hervorragende Voraussetzungen.

Diese Zusammenfassung beruht ausschließlich auf den Angaben der öffentlich zugänglichen Immobilienanzeige des Anbieters. Die Angaben wurden nicht eigenständig geprüft. Maßgeblich für Inhalt, Verfügbarkeit und Kontaktaufnahme ist das Originalangebot.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Sanierung der Heizung

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt sich für das Zweifamilienhaus folgende Analyse und Berechnung der Sanierungskosten für den Bereich Heizung und Klimatechnik: Bei der Immobilie handelt es sich um ein Haus aus dem Baujahr 1955 mit der Energieeffizienzklasse G. Da das Baujahr deutlich vor 2015 liegt und die Energieeffizienzklasse G weder den Kriterien eines Neubaus noch einem modernen Effizienzstandard (A/A+) entspricht, besteht hier klarer Sanierungsbedarf für die Heizungs- und Klimatechnik. Aus der Beschreibung gehen keine spezifischen, abweichenden Sanierungswünsche hervor, weshalb die Kalkulations-Logik für den Altbau zur Anwendung kommt. Bei einer Gesamtwohnfläche von 171 m² (aufgeteilt in ca. 118 m² im Erd- und Obergeschoss sowie ca. 53 m² im Dachgeschoss) wird die Pauschale für eine Vollsanierung von 150 € pro m² angesetzt. Daraus resultieren kalkulierte Sanierungskosten für Heizung und Klimatechnik in Höhe von 25.650 € (171 m² × 150 €).

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich um ein Zweifamilienhaus mit einem Baujahr um 1955 und einer Gesamtwohnfläche von ca. 171 m² (aufgeteilt in ca. 118 m² für die Hauptwohnung und ca. 53 m² für die Dachgeschosswohnung). In der Immobilienbeschreibung wird die Immobilie zwar als „gepflegt“ beschrieben, es wird jedoch auch erwähnt, dass an bestimmten Stellen (wie dem Durchgangszimmer im Obergeschoss, der Balkonbrüstung oder eventuellen Anpassungen bei der langjährig vermieteten DG-Wohnung) Anpassungen nötig sind. Aufgrund des Baujahres von 1955 und ohne den Nachweis einer umfassenden Kernsanierung besteht ein erhöhter Renovierungs- und Modernisierungsbedarf, insbesondere für die frei werdende Hauptwohnung. Für die Kalkulation der Kosten für anfallende Boden- und Malerarbeiten lege ich die genannte Gesamtfläche von 171 m² zugrunde. Bei einer Standard-Pauschale von 50 € pro m² für Renovierungsarbeiten (Böden und Wände) ergeben sich für das gesamte Gebäude kalkulierte Gesamtkosten in Höhe von 8.550 €. Sollte sich die Renovierung zunächst auf die frei werdende Hauptwohnung (118 m²) beschränken, belaufen sich die Kosten auf etwa 5.900 €.

Was ist in der Küche los?

Basierend auf dem übermittelten Text gibt es keine ausdrückliche Information darüber, ob in den Küchen der jeweiligen Wohneinheiten bereits eine Einbauküche vorhanden ist (es wird lediglich erwähnt, dass es in beiden Einheiten eine “separate Küche” gibt). Da im Text keine Angabe zur Küchenausstattung zu finden ist, lautet die empfohlene Rückmeldung gemäß Ihrer Vorgabe: “Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.” *(Hinweis zur Kalkulation: Da der genaue Standard, die Raumgröße der Küchen und der Wunsch der Käufer nicht bekannt sind, lässt sich ohne Angaben zur exakten Küchengrundfläche keine pauschale finanzielle Investition seriös errechnen. Üblicherweise rechnet man für eine Standard-Einbauküche je nach Qualität mit Kosten zwischen ca. 8.000 € und 20.000 € pro Küche.)*

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt sich für das Zweifamilienhaus aus dem Baujahr 1955 folgende Kalkulation der Renovierungskosten für die Sanitärbereiche. Gemäß Bestandsaufnahme verfügt die Immobilie über 2 Vollbäder sowie 1 separates Gäste-WC (da laut Text im Erdgeschoss ein Gäste-WC vorhanden ist und die Anzahl der Bäder mit 2 angegeben wurde, wird zusätzlich von zwei Vollbädern ausgegangen). Da das Baujahr mit ca. 1955 deutlich vor 2005 liegt und die Beschreibung auf einen zwar gepflegten, aber im Kern baujahrestypischen bzw. nicht modernisierten Zustand hindeutet, wird eine Vollsanierung angesetzt. Dies ergibt für die 2 Vollbäder Kosten in Höhe von jeweils 15.000 € (gesamt 30.000 €) sowie für das 1 Gäste-WC Kosten in Höhe von 4.000 €. Insgesamt belaufen sich die Renovierungskosten für Badezimmer und WCs somit auf 34.000 €.

Fenster und Türen

Basierend auf den vorliegenden Daten handelt es sich um ein Einfamilienhaus (Zweifamilienhaus) mit einer Gesamtwohnfläche von 171 m² und dem Baujahr 1955. Da das Baujahr vor 2005 liegt und keine Hinweise auf eine neuere energetische Sanierung der Fenster vorliegen, besteht Handlungsbedarf für den Austausch der Bauelemente. Gemäß der Wohnflächenschätzung (1 Fenster pro 10 m²) ergibt sich eine Anzahl von 17 Fenstern. Die Kalkulation setzt sich wie folgt zusammen: 17 Fenster à 1.200 € (20.400 €) plus eine Haustür für ein Einfamilienhaus (3.500 €). Daraus resultiert eine finale Summe von 23.900 €.

Alles nur Fassade?

Basierend auf der Bestandsaufnahme handelt es sich um ein Einfamilienhaus (bzw. Zweifamilienhaus als Gesamtobjekt) mit einer Wohnfläche von 171 m². Daraus ergibt sich eine geschätzte Fassadenfläche von ca. 256,5 m² (171 m² * 1,5). Da das Baujahr 1955 vor 1995 liegt und keine Hinweise auf eine bereits erfolgte energetische Sanierung vorliegen, ist eine Vollsanierung inklusive Dämmung (WDVS) erforderlich. Die Kalkulation ergibt 180 € pro m² Fassadenfläche (ca. 46.170 €) zuzüglich der Fixpauschale für das Gerüst von 4.500 €, was zu einer finalen Summe von 50.670 € führt.

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf der Bestandsaufnahme handelt es sich bei dem Objekt um ein Zweifamilienhaus (Einfamilienhaustyp) mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 171 m² (118 m² Hauptwohnung + 53 m² Dachgeschoss) und dem Baujahr 1955. Da das Baujahr vor 1980 liegt, ist von einem grundlegenden Sanierungsbedarf im Bereich der Bausubstanz auszugehen. Zudem werden in der Beschreibung konkrete strukturelle Optimierungen und bauliche Anpassungen genannt (u. a. die Umgestaltung des Durchgangszimmers im Obergeschoss in zwei separate Zimmer sowie die noch zu ergänzende Balkonbrüstung). Hinweise auf Feuchtigkeit im Keller oder die Notwendigkeit einer Mauertrockenlegung liegen in den übermittelten Daten nicht vor, weshalb die Kellerpauschale entfällt. Für die Kalkulation der Rohbau- und strukturellen Baumaßnahmen wird bei einem Gebäude diesen Baujahres die Pauschale für leichte bis mittlere Baumaßnahmen und Grundrissoptimierungen in Höhe von 100 € pro m² Wohnfläche angesetzt (171 m² * 100 €). Die finale Summe für die Sanierungskosten im Bereich Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen beläuft sich somit auf 17.100 €.

Dach über dem Kopf

Basierend auf der Bestandsaufnahme des aus dem Jahr 1955 stammenden Zweifamilienhauses und den Vorgaben für die Sanierungskalkulation ergibt sich für die Dachkonstruktion, Eindeckung und Dämmung folgendes Ergebnis: Da das Baujahr vor 1995 liegt und in der Beschreibung keine Hinweise auf eine bereits erfolgte energetische Sanierung des Daches zu finden sind, wird von einem sanierungsbedürftigen Zustand im Originalzustand ausgegangen. Als Näherungswert für die Dachfläche wird die Wohnfläche des obersten Geschosses (Dachgeschoss mit ca. 53 m²) mit dem Faktor 1,3 multipliziert, was einer geschätzten Dachfläche von rund 68,9 m² entspricht. Gemäß der Kalkulations-Logik für eine komplette Vollsanierung (Ziegel, Dämmung, Spenglerarbeiten bei 200 € pro Quadratmeter Dachfläche) belaufen sich die kalkulierten Sanierungskosten für das Dach auf ca. 13.780 €.

Wasser Marsch!

Basierend auf der Analyse der vorliegenden Objektdaten handelt es sich um ein Zweifamilienhaus (Objekttyp: Haus, 2 Wohneinheiten) mit dem Baujahr 1955. Da das Baujahr vor 1985 liegt und keine Hinweise auf eine bereits erfolgte, umfassende Erneuerung der Trinkwasser- und Abwasserleitungen (wie Kunststoffverbundrohre oder Kernsanierung) vorliegen, besteht hier dringender Handlungsbedarf für eine Vollsanierung der Steige- und Fallleitungen. Gemäß der Kalkulations-Logik für ein Einfamilien- bzw. Zweifamilienhaus belaufen sich die Kosten für die komplette Strangsanierung von Wasser und Abwasser im gesamten Haus auf einen Basisbetrag von 12.000 € für das Standard-Haus sowie einen Zusatz von 5.000 € für die zweite Wohneinheit. Daraus ergibt sich eine finale Summe von 17.000 €.