Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Attraktives Wohnglück für Familien: Gepflegtes Reiheneckhaus mit Gartenoase

Unter der Objektnr. 1070596 präsentieren wir Ihnen ein äußerst gepflegtes Reiheneckhaus aus dem Baujahr 2007, das auf einem 245 m² großen Grundstück durchdachte Raumaufteilung und hohen Wohnkomfort vereint. Die Immobilie bietet Ihnen eine großzügige Wohnfläche von ca. 118 m², die durch ein ausgebautes Dachgeschoss mit ca. 24 m² genehmigter Nutzfläche ideal ergänzt wird. Dieses Haus richtet sich perfekt an Familien oder Paare mit Platzbedarf, die auf der Suche nach einem attraktiven Lebensmittelpunkt mit hoher Wohnqualität sind und ruhiges Wohnen im Grünen mit einer hervorragenden Anbindung an das Stadtleben kombinieren möchten.

Durchdachtes Raumkonzept und hochwertige Ausstattungsdetails

Das Erdgeschoss empfängt Sie mit einem einladenden Flurbereich, einem Gäste-WC, einem Hauswirtschaftsraum sowie einer zusätzlichen Abstellmöglichkeit unter der Treppe. Das Herzstück des Hauses ist der weitläufige Wohn- und Essbereich mit offener Küche, der durch große Fensterflächen mit viel Tageslicht versorgt wird. Ein regelmäßig geprüfter Kaminofen aus dem Jahr 2008 sorgt hier für eine behagliche Atmosphäre. Die Wohnräume sind mit hochwertigem Laminatboden ausgestattet. Im Erdgeschoss profitieren Sie zudem von elektrisch betriebenen Rollläden und Fenstern mit zusätzlicher Sicherheitsausstattung. Vom Wohnbereich gelangen Sie auf die 2017 errichtete, überdachte Terrasse und in den liebevoll angelegten Garten, der mit einem Kirschbaum und einer Maulbeere bepflanzt ist. Der Außenbereich verfügt über einen Geräteschuppen, einen praktischen seitlichen Hauseingang sowie einen bequemen Zugang durch den Carport. Das Obergeschoss bietet drei gut geschnittene Schlafzimmer, die flexibel als Kinder-, Arbeits- oder Gästezimmer nutzbar sind, sowie ein Tageslichtbad mit Dusche und Badewanne, in dem die Silikonfugen kürzlich erneuert wurden. Das ausgebaut und genehmigte Dachgeschoss stellt einen großen, vielseitigen Raum für Homeoffice oder Hobbys dar. Das Haus wird über eine Gaszentralheizung aus dem Baujahr beheizt, welche auch die Warmwasserbereitung übernimmt. Obwohl die Immobilie nicht unterkellert ist, steht Ihnen ausreichend Stauraum zur Verfügung. Abgerundet wird das Angebot durch einen Carport direkt rechts neben dem Haus sowie zwei davorliegende Pkw-Stellplätze. Der Zustand des Hauses ist sehr gepflegt, was sich auch darin zeigt, dass das Treppenhaus und das Dachgeschoss im Dezember 2025 frisch gestrichen wurden.

Ruhige Sackgassenlage in beliebter Kölner Umgebung

Die Immobilie besticht durch ihre ausgezeichnete und ruhige Lage in einer Sackgasse im äußerst beliebten Kölner Stadtteil Sürth. Diese familienfreundliche Umgebung bietet Ihnen eine herrliche grüne Rückzugsoase, die viel Platz für Erholung und das tägliche Familienleben bereithält. Trotz der idyllischen und geschützten Wohnsituation profitieren Sie von einer guten Anbindung an die Kölner Innenstadt. Die ideale Kombination aus ruhigem Wohnen im Grünen und der schnellen Erreichbarkeit städtischer Infrastruktur macht diese Adresse zu einem rundum perfekten Zuhause.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Bei der Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung wurden zunächst die wesentlichen Daten für die Beurteilung der Heizungs- und Klimatechnik extrahiert: Das Reiheneckhaus stammt aus dem Baujahr 2007, verfügt über eine Wohnfläche von 118 m² und ist in die Energieeffizienzklasse D eingestuft. Als Energieträger kommt eine Gaszentralheizung zum Einsatz, die laut Exposé ebenfalls aus dem Baujahr des Hauses stammt. Gemäß dem Bedarfs-Check ist die Immobilie nicht von Sanierungsmaßnahmen befreit, da sie weder nach 2015 erbaut wurde noch die Energieeffizienzklasse A oder A+ aufweist. Obwohl das Baujahr (2007) knapp nach der Grenze von 2005 liegt, löst der vorhandene Energieträger Gas zwingend einen Sanierungsbedarf aus, um die Haustechnik zukunftssicher und klimafreundlich aufzustellen. Da im Text keine spezifischen Sanierungswünsche genannt werden, greift hier die Kalkulations-Logik für eine Vollsanierung, welche den Austausch der fossil betriebenen Anlage durch moderne Technik, wie beispielsweise eine Wärmepumpe, abdeckt. Unter Anwendung der Pauschale von 150 Euro pro Quadratmeter für Bestandsobjekte mit Gasheizung und basierend auf der angegebenen Wohnfläche von 118 m² ergeben sich somit kalkulierte Sanierungskosten für die Heizung und Klimatechnik in Höhe von insgesamt 17.700 Euro.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Die Analyse der übermittelten Immobiliendaten ergibt, dass es sich bei dem Objekt um ein Reiheneckhaus aus dem Baujahr 2007 handelt. Die angegebene Wohnfläche beläuft sich auf 118 m², welche durch zusätzliche 24 m² ausgebaute Nutzfläche im Dachgeschoss ergänzt wird. Die Zustandsbeschreibung weist die Immobilie als sehr gepflegt aus, was dem relativ jungen Baujahr entspricht. Es wurden bereits punktuelle Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt, wie beispielsweise ein frischer Anstrich im Treppenhaus und im Dachgeschoss sowie die Erneuerung der Silikonfugen im Badezimmer. Abgeleitet aus dem Baujahr 2007 und dem beschriebenen Zustand ist grundsätzlich kein gravierender Sanierungsstau an Dach, Fenstern oder der Heizung (Gaszentralheizung von 2007) zu erwarten, weshalb sich der Renovierungsbedarf als gering einstufen lässt. Dennoch fallen bei einem Eigentümerwechsel erfahrungsgemäß optische Anpassungen an den individuellen Geschmack an. Um Ihnen hierfür eine finanzielle Orientierung zu geben, kalkuliere ich die Kosten für allgemeine Boden- und Malerarbeiten in den verbleibenden Räumen. Unter Anwendung einer üblichen Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter ergibt sich auf Basis der reinen Wohnfläche von 118 m² ein zu veranschlagendes Budget von 5.900 Euro. Sollten Sie sich dazu entscheiden, auch die 24 m² große Nutzfläche im Dachgeschoss mit neuem Bodenbelag auszustatten, würden sich die Kalkulationskosten für die gesamte Fläche von 142 m² auf 7.100 Euro belaufen.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der übermittelten Immobilienbeschreibung ergibt sich für die Renovierungskosten der Sanitärbereiche folgende Analyse: Bei der Bestandsaufnahme lassen sich aus dem Text ein Tageslicht-Vollbad (ausgestattet mit Dusche und Badewanne) im Obergeschoss sowie ein separates Gäste-WC im Erdgeschoss identifizieren. Dies deckt sich auch mit der Angabe “Anzahl Bäder: 1” am Ende des Textes. Für den Bedarfs-Check ist das Baujahr 2007 ausschlaggebend. Da die Immobilie nicht nach 2015 erbaut wurde und keine Begriffe wie “Neubau” oder “modernisiert” fallen, scheiden Kosten von 0 € aus. Ebenso liegt das Baujahr nicht vor 2005 und es werden keine Begriffe wie “sanierungsbedürftig” verwendet, was eine Vollsanierung ausschließt. Die Beschreibung betont stattdessen einen “gepflegten Zustand entsprechend dem Baujahr” und erwähnt kürzlich erneuerte Silikonfugen im Badezimmer. Gemäß den Kalkulationsregeln deutet dies auf einen gepflegten, aber optisch mittlerweile veralteten Zustand hin, für den eine Teilsanierung (Erneuerung von Fliesen/Armaturen) anzusetzen ist. Gemäß der vorgegebenen Kalkulations-Logik fallen für die Teilsanierung des Vollbades Kosten in Höhe von 7.500 € an. Für die Teilsanierung des separaten Gäste-WCs werden 2.000 € berechnet. Die gesamten kalkulierten Renovierungskosten für die Badezimmer und WCs dieser Immobilie belaufen sich somit auf 9.500 €.

Fenster und Türen

Alles nur Fassade?

Rohbau und Baumaßnahmen

Dach über dem Kopf

Wasser Marsch!

Bei der Bestandsaufnahme der Immobilie handelt es sich um ein Reiheneckhaus (Einfamilienhaus) mit einer Wohneinheit. Das Baujahr des Gebäudes ist 2007. Spezifische Hinweise auf das verbaute Rohrmaterial wie etwa Bleileitungen oder Kupfer sind im Text nicht enthalten, jedoch befindet sich das Haus in einem gepflegten Zustand entsprechend dem Baujahr. Gemäß dem Bedarfs-Check liegt das Baujahr deutlich nach 1998. In solchen Fällen ist davon auszugehen, dass die Trinkwasser- und Abwasserleitungen modernen Standards entsprechen und aktuell kein Sanierungsbedarf besteht. Die finale Summe für die Erneuerung der Leitungen beträgt daher 0.