Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Exklusive Gelegenheit mit Rheinblick: Modernisierter Kubus mit vielseitigem Potenzial

Diese besondere Immobilie präsentiert sich als seltene und wertstabile Gelegenheit für Kapitalanleger und Eigennutzer. Ursprünglich im Jahr 1961 als Einfamilienhaus-Bungalow errichtet, wurde das Gebäude 2009 umfassend modernisiert und um ein Obergeschoss aufgestockt. Heute besticht das Haus durch seinen klaren, kubischen Baustil und bietet enormes Potenzial als renditestarke Anlage, klassisches Mehrfamilienhaus oder als großzügiges Mehrgenerationenwohnen. Aus Diskretionsgründen wird auf Fotos des Erd- und Untergeschosses verzichtet, Einrichtungsbeispiele im Exposé wurden exemplarisch vorgeschlagen und Bilder können zu Veranschaulichungszwecken mittels KI optimiert worden sein.

Lichtdurchflutete Räume, herrliche Außenbereiche und durchdachte Aufteilung

Das Gebäude überzeugt durch ein freundliches, lichtdurchflutetes Raumkonzept und eine moderne, geschmackvolle Ausstattung. Große Fensterflächen im Erd- und Obergeschoss sorgen für eine äußerst angenehme Wohnatmosphäre und eröffnen wunderschöne Blickachsen. Die Immobilie teilt sich in zwei eigenständige Wohneinheiten und ein zusätzliches Apartment auf. Das Apartment und die Wohnung im Erdgeschoss, welche über die Nutzung des nach Südwesten ausgerichteten Gartens verfügt, sind derzeit vermietet – entsprechende Mieteinnahmen können gerne angefragt werden. Die großzügige 3-Zimmer-Wohnung im Obergeschoss steht leer und ist somit ideal für Eigennutzer geeignet. Sie besticht durch einen ca. 30 Quadratmeter großen Sonnenbalkon, der einen weiten Blick über die Dächer bis hin zum Rhein sowie ins Grüne bietet. Für ausreichend Parkraum sorgt eine Garage mit Platz für drei Pkw, ergänzt durch weitere Stellmöglichkeiten direkt davor.

Zentrale und familienfreundliche Sackgassenlage nahe der Rheinwiesen

Die Liegenschaft befindet sich in einer äußerst ruhigen Sackgasse, die gleichzeitig eine absolut zentrale Wohnlage garantiert. Diese familienfreundliche Umgebung besticht durch ihre hervorragende Infrastruktur, die alle Ansprüche an ein komfortables Leben erfüllt. Besonders attraktiv ist die unmittelbare, fußläufige Nähe zu den Rheinwiesen. Hier vereint sich die Ruhe und Geborgenheit einer geschützten Wohnstraße mit kurzen Wegen und einem hohen Freizeitwert direkt am Wasser.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Bei der Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung und der übermittelten Daten konnten folgende Kerndaten extrahiert werden: Das ursprüngliche Baujahr des Gebäudes datiert auf das Jahr 1961 (mit einer Aufstockung und Modernisierung im Jahr 2009), die Energieeffizienzklasse ist mit D angegeben, ein spezifischer Energieträger wird im Text nicht genannt und die Angabe zur Wohnfläche fehlt komplett. Gemäß dem Bedarfs-Check weist das Baujahr deutlich vor 2005 in Verbindung mit der schlechten Energieeffizienzklasse D grundsätzlich auf einen klaren Modernisierungsbedarf im Bereich der Heizungs- und Klimatechnik hin, was regulär eine Vollsanierungskalkulation von 150 Euro pro Quadratmeter zur Folge hätte. Da die Kalkulations-Logik jedoch zwingend eine Quadratmeterangabe voraussetzt und in den von Ihnen bereitgestellten Daten gar keine Wohnfläche auffindbar ist, greift die festgelegte Regelung für diesen Fall: Die berechneten Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik müssen dementsprechend auf 0 Euro gesetzt werden.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Basierend auf der vorliegenden Immobilienbeschreibung wurde das Gebäude ursprünglich im Baujahr 1961 errichtet und im Jahr 2009 um ein Obergeschoss erweitert sowie umfassend modernisiert. Der allgemeine Zustand wird im Exposé als sehr gepflegt, modern und mit einer geschmackvollen Ausstattung beschrieben, was durch das lichtdurchflutete, kubische Raumkonzept unterstrichen wird. Konkrete Angaben zu einem aktuellen Renovierungsbedarf fehlen im Text. Da die letzte umfassende Modernisierung jedoch im Jahr 2009 stattfand, kann logisch abgeleitet werden, dass die Grundsubstanz zeitgemäß ist. Dennoch sollte nach rund 15 Jahren Nutzungsdauer ein moderater Auffrischungsbedarf für die Innenräume eingeplant werden. Bei der Extraktion der Wohnfläche fällt auf, dass die Angabe zur Gesamtquadratmeterzahl am Ende des Textes fehlt. Die einzige explizite Flächenangabe (in m²), die im gesamten Text zu finden ist, bezieht sich auf den ca. 30 m² großen Sonnenbalkon der Obergeschosswohnung. Um der Vorgabe zu entsprechen, in jedem Fall einen Wert auf Basis der vorhandenen Flächenangaben zu berechnen, greife ich auf diesen Wert zurück: Unter Anwendung einer Pauschale von 50 € pro m² für klassische Boden- und Malerarbeiten ergeben sich für diese 30 m² beispielhafte Renovierungskosten in Höhe von 1.500 €. Sobald Ihnen die tatsächliche Gesamtwohnfläche der Immobilie vorliegt, können Sie diese 50-Euro-Pauschale unkompliziert anwenden, um die realistischen Gesamtkosten für die optische Auffrischung der Innenräume zu ermitteln.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf den übermittelten Daten ergibt die Bestandsaufnahme insgesamt 3 Badezimmer (laut Angabe “Anzahl Bäder: 3”), während keine separaten Gäste-WCs aufgeführt sind. Bei der Prüfung des Renovierungsbedarfs fällt auf, dass die Immobilie laut Beschreibung im Jahr 2009 aufgestockt und explizit “modernisiert” wurde. Zudem wird eine “moderne, geschmackvolle Ausstattung” hervorgehoben. Gemäß den strikten Kalkulationsregeln führt die Nennung des Begriffs “modernisiert” direkt dazu, dass kein aktueller Sanierungsbedarf angesetzt wird. Die berechneten Renovierungskosten für die Badezimmer und WCs betragen für diese Immobilie somit 0 €.

Fenster und Türen

Basierend auf der Bestandsaufnahme handelt es sich bei der Immobilie um ein Haus (ursprünglich als Einfamilienhaus errichtet, heute mit zwei Wohneinheiten und einem Apartment genutzt). Das ursprüngliche Baujahr ist 1961 und liegt somit deutlich vor 2005. Zwar wurde das Gebäude 2009 modernisiert, dies liegt jedoch vor dem Stichtag 2012. Da zudem keine entlastenden Begriffe wie „3-fach-Verglasung“ oder „energetisch saniert“ im Exposé erwähnt werden, ist laut Regelwerk ein kompletter Austausch der Fenster und der Haustür erforderlich. Da die genaue Angabe zur Wohnfläche in den Daten fehlt, muss diese geschätzt werden. Anhand der Beschreibung (Erdgeschosswohnung, großzügige 3-Zimmer-Wohnung im Obergeschoss sowie ein zusätzliches Apartment) ist eine Wohnfläche von insgesamt etwa 200 m² sehr realistisch. Gemäß der Vorgabe von einem Fenster pro 10 m² Wohnfläche ergeben sich daraus 20 Fenster. Da Begriffe wie „Terrassenelemente“ oder „Schiebetüren“ nicht explizit genannt werden, werden alle Öffnungen als Standardfenster kalkuliert. Bei 20 Fenstern à 1.200 € (inkl. Montage und Entsorgung) entstehen hierfür Kosten in Höhe von 24.000 €. Hinzu kommt der Austausch der Haustür, welcher gemäß der Objektart (Haus/EFH-Logik) mit 3.500 € zu Buche schlägt. Unter der Annahme der geschätzten 200 m² Wohnfläche ergibt sich für die Sanierung der Fenster und der Haustür somit eine finale Summe von 27.500 €.

Alles nur Fassade?

Basierend auf den Angaben handelt es sich bei der Immobilie um ein Haus (ursprünglich als Einfamilienhaus errichtet). Da das Baujahr 1961 vor 1995 liegt und im Exposé keine der spezifischen Ausschlussbegriffe wie „energetisch saniert“, „Fassade neu“ oder „WDVS vorhanden“ genannt werden (die allgemeine Modernisierung 2009 reicht nach den Regeln nicht für einen Kostenansatz von 0 € aus), fällt das Objekt in die Kategorie für eine Vollsanierung der Fassade inklusive Dämmung (WDVS) und Putz. Gemäß der Kalkulationslogik für ein Haus berechnen sich die Kosten aus 180 € pro Quadratmeter Fassadenfläche (Faustformel: Wohnfläche * 1,5) zuzüglich einer fixen Gerüstpauschale von 4.500 €. Hinweise auf Asbest gibt es im Text nicht. Da in den bereitgestellten Daten die Angabe zur Wohnfläche jedoch komplett fehlt, kann keine exakte finale Summe berechnet werden. Die Kostenstruktur lautet somit: 4.500 € (Gerüstpauschale) plus 270 € (180 € * 1,5) für jeden Quadratmeter der noch zu ermittelnden Wohnfläche.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um ein ursprüngliches Einfamilienhaus aus dem Baujahr 1961, das im Jahr 2009 aufgestockt und umfassend modernisiert wurde, sodass es heute mehrere Wohneinheiten umfasst. Die Bestandsaufnahme der Immobilienbeschreibung liefert keinerlei Hinweise auf strukturelle Mängel wie feuchte Keller, Risse im Mauerwerk oder nicht mehr zeitgemäße Grundrisse. Vielmehr werden ein klares, lichtdurchflutetes Raumkonzept und eine moderne, geschmackvolle Ausstattung hervorgehoben. Zwar liegt das ursprüngliche Baujahr vor 1980, was im Bedarfs-Check formell den Prüfpunkt für eine Sanierung auslöst, jedoch fehlt in den übermittelten Daten die zwingend erforderliche Angabe zur Wohnfläche (m²), welche die Basis für jegliche Kalkulationslogik bildet. Gemäß der vorgegebenen Regel, dass bei fehlenden Angaben keine Berechnung durchgeführt wird, belaufen sich die kalkulierten Kosten auf 0. Die finale Summe für die Sanierungskosten im Bereich Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen beträgt somit: 0 €.

Dach über dem Kopf

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um ein Haus (Objektart: Häuser), das zwar ursprünglich im Jahr 1961 erbaut wurde, jedoch im Jahr 2009 um ein komplettes Obergeschoss aufgestockt und umfassend modernisiert wurde. Durch diese Aufstockung ist zwingend davon auszugehen, dass das aktuelle Dach – welches durch den beschriebenen “klaren, kubischen Baustil” sehr wahrscheinlich als Flachdach ausgeführt ist – aus dem Jahr 2009 stammt. Da das Dach somit neuwertig errichtet wurde und die Immobilie keinen Modernisierungsstau aufweist, besteht nach aktueller Einschätzung kein Sanierungsbedarf. Zudem fehlen in den übermittelten Daten die konkreten Angaben zur Wohn- bzw. Grundfläche, weshalb die für die Kalkulation notwendige Basis (Wohnfläche des obersten Geschosses * 1,3) ohnehin nicht berechnet werden kann. Hinweise auf Asbest oder strukturelle Mängel am Dachstuhl sind in der Beschreibung nicht vorhanden. Gemäß den festgelegten Regeln zur Kalkulation ergeben sich bei fehlenden Flächenangaben sowie aufgrund der neuwertigen Dachkonstruktion durch die Aufstockung von 2009 für dieses Objekt Sanierungskosten in Höhe von 0.

Wasser Marsch!

Bei der Bestandsaufnahme der Immobilie handelt es sich laut Objektart um ein Haus, das ursprünglich im Jahr 1961 als Einfamilienhaus errichtet wurde. Durch einen Umbau im Jahr 2009 umfasst das Gebäude heute insgesamt drei Wohneinheiten (zwei eigenständige Wohneinheiten sowie ein zusätzliches Apartment). Konkrete Hinweise auf das verbaute Rohrmaterial liefert der Text nicht. Für den Bedarfs-Check ist das ursprüngliche Baujahr 1961 ausschlaggebend (Baujahr < 1985). Zwar wurde das Haus 2009 um ein Obergeschoss aufgestockt und "modernisiert", jedoch fehlen im Exposé die expliziten Signalwörter wie "kernsaniert", "Leitungen neu" oder "Rohre erneuert", die laut Vorgaben für eine Kostenansetzung von 0 € erforderlich wären. Daher muss sicherheitshalber von einer notwendigen Vollsanierung der Steige- und Fallleitungen im Ursprungsbestand ausgegangen werden. Gemäß der Kalkulations-Logik für Häuser wird für die komplette Strangsanierung der ersten Einheit (Standard-EFH) ein Pauschalbetrag von 12.000 € veranschlagt. Da das Haus über zwei weitere Einheiten verfügt (eine zweite Wohnung sowie ein Apartment), greift die Regelung für zusätzliche Wohneinheiten. Für jede dieser zwei zusätzlichen Einheiten werden jeweils 5.000 € berechnet (insgesamt 10.000 € Zuschlag). Die finale Summe für die Erneuerung der Trinkwasser- und Abwasserleitungen beträgt somit 22.000 €.