Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Großzügiges Wohnglück mit Einliegerwohnung und Entwicklungspotenzial

VON POLL IMMOBILIEN präsentiert Ihnen dieses charmante, freistehende Wohnhaus, das durch seine durchdachte Architektur und vielseitige Nutzungsmöglichkeiten besticht. Das 1981 in solider Bauweise errichtete Gebäude befindet sich in einem überdurchschnittlich gepflegten Zustand und bietet eine hervorragende Basis für individuelle Modernisierungen. Ob als klassisches Einfamilienhaus, Mehrgenerationenlösung, zur Verbindung von Wohnen und Arbeiten unter einem Dach oder als attraktive Kapitalanlage – diese Immobilie eröffnet verschiedenste Nutzungskonzepte. Es ist ein ideales Zuhause für Familien oder Paare mit hohem Anspruch an Wohnqualität und Raum zur persönlichen Entfaltung.

Durchdachte Raumaufteilung und umfangreiche Ausstattung

Die großzügige Wohnfläche von circa 258,3 Quadratmetern verteilt sich auf zwei Ebenen mit insgesamt sechs Zimmern. Die Hauptwohneinheit im Erdgeschoss besticht durch eine klare Aufteilung mit einer zentralen Diele, einer separaten Küche inklusive Vorratskammer und einem geräumigen Wohnbereich. Ein Highlight ist der 1991 angebaute, lichtdurchflutete Panorama-Wintergarten, der vom Wohnbereich begehbar ist. Auf dieser Ebene befinden sich zudem ein Schlafzimmer, ein Tageslichtbad sowie ein weiteres Zimmer mit eigenem, barrierefreiem Duschbad, welches sich ideal für Gäste oder altersgerechtes Wohnen eignet. Im Dachgeschoss befindet sich die helle Einliegerwohnung mit zwei gut geschnittenen Zimmern, einer separaten Küche, einem Tageslichtbad und einem großen Wohnbereich. Die baulichen Voraussetzungen für eine großzügige West-Dachterrasse auf der Garage sind bereits vorhanden. Das Angebot wird durch eine Doppelgarage mit Nebenraum sowie ein vollunterkellertes Untergeschoss mit Hobbyraum, Technik- und Abstellräumen abgerundet.

Ruhiges Wohnumfeld und weitläufiges Gartengrundstück

Das Anwesen befindet sich in einer ruhigen, gewachsenen Wohnlage, die eine hohe Lebensqualität verspricht. Das Grundstück in Süd-Ost-Ausrichtung umfasst circa 1.241 Quadratmeter und bietet einen liebevoll angelegten, weitläufigen Garten mit vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten. Eine großzügige Sonnenterrasse lädt zum Verweilen im Freien ein. Durch den Wintergarten entsteht zudem eine besonders harmonische Verbindung zwischen dem komfortablen Innenbereich und der Natur des heimischen Gartens.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der vorliegenden Immobilienbeschreibung und den übermittelten Daten habe ich die Parameter für eine mögliche Sanierung der Heizungs- und Klimatechnik analysiert. Aus den Daten geht hervor, dass das freistehende Wohnhaus im Jahr 1981 erbaut wurde, eine Wohnfläche von 258 Quadratmetern aufweist und in die sehr schlechte Energieeffizienzklasse H eingestuft ist. Ein konkreter Energieträger wird im Text zwar nicht explizit genannt, jedoch ist aufgrund des Baujahres (deutlich vor 2005) und der niedrigen Energieeffizienzklasse zwingend von einem veralteten System, typischerweise Öl oder Gas, auszugehen. Da die Immobilie weder ein Baujahr nach 2015 aufweist noch über die Effizienzklasse A oder A+ verfügt, besteht ein klarer Sanierungsbedarf. Es liegen im Text keine konkreten Sanierungswünsche vor, weshalb die im Bedarfs-Check definierte Kalkulationslogik als Fallback angewendet wird. Aufgrund des Altbaustatus wird hierbei die Pauschale für eine Vollsanierung angesetzt, die den Einbau moderner Technik wie einer Wärmepumpe berücksichtigt. Bei einem Ansatz von 150 Euro pro Quadratmeter und einer zugrunde gelegten Wohnfläche von 258 Quadratmetern belaufen sich die kalkulierten Sanierungskosten für die Heizung und Klimatechnik auf insgesamt 38.700 Euro.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Bei der Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung zeigt sich, dass das Haus im Jahr 1981 errichtet wurde und eine großzügige Wohnfläche von 258 Quadratmetern (laut Text ca. 258,3 m²) aufweist. Der allgemeine Zustand der Immobilie wird als überdurchschnittlich gepflegt beschrieben, jedoch wird im Exposé ausdrücklich darauf hingewiesen, dass das Haus eine hervorragende Basis für individuelle Modernisierungen bietet. Da das Baujahr deutlich vor 1990 liegt und in der Beschreibung keine Angaben zu kürzlich erfolgten, umfassenden Sanierungen gemacht werden – lediglich die Erweiterung um einen Wintergarten im Jahr 1991 wird erwähnt –, lässt sich daraus logisch auf einen hohen Renovierungs- und Modernisierungsbedarf schließen. Um die Räumlichkeiten optisch auf einen zeitgemäßen Stand zu bringen, lassen sich die Kosten für grundlegende Boden- und Malerarbeiten berechnen. Unter Anwendung einer Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter ergibt sich bei der angegebenen Wohnfläche von 258 Quadratmetern ein kalkulierter Betrag von insgesamt 12.900 Euro für diese kosmetischen Renovierungsarbeiten.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der übermittelten Immobilienbeschreibung und den vorliegenden Daten ergibt sich folgende Kalkulation für die Renovierung der Sanitäranlagen. In der Bestandsaufnahme lassen sich insgesamt drei Vollbäder identifizieren: ein barrierefreies Duschbad und ein Tageslichtbad in der Hauptwohneinheit im Erdgeschoss sowie ein weiteres Tageslichtbad in der Einliegerwohnung im Dachgeschoss. Die Angabe von drei Bädern wird auch durch die beigefügten Daten bestätigt. Ein separates Gäste-WC wird im Exposé nicht erwähnt und fließt daher nicht in die Berechnung ein. Für den Bedarfs-Check ist das Baujahr maßgeblich: Das Objekt wurde im Jahr 1981 errichtet. Da das Baujahr somit deutlich vor 2005 liegt und im Text auf eine “Basis für individuelle Modernisierungen” hingewiesen wird, greift hier die Regel für eine Vollsanierung. Der zwar als überdurchschnittlich gepflegt beschriebene Zustand ändert an diesem baulichen Alter nichts. Gemäß der vorgegebenen Kalkulations-Logik fallen für die Vollsanierung eines Bades 15.000 € an. Bei drei vorhandenen Vollbädern (3 x 15.000 €) belaufen sich die gesamten ermittelten Renovierungskosten für die Badezimmer somit auf 45.000 €.

Fenster und Türen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus (Wohnhaus mit Einliegerwohnung). Da im Exposé keine exakte Anzahl der Fenster genannt wird, erfolgt die Bestandsaufnahme anhand der Wohnfläche: Bei 258 m² ergeben sich gemäß der Faustregel (1 Fenster pro 10 m²) insgesamt aufgerundet 26 Fensterelemente. Der Bedarfs-Check zeigt, dass das Haus aus dem Baujahr 1981 stammt. Da dieses Baujahr deutlich vor 2005 liegt, ist zwingend ein kompletter Austausch erforderlich, auch wenn die Immobilie generell als überdurchschnittlich gepflegt beschrieben wird. Da im Text explizit von einem direkten Zugang zum Wintergarten sowie einer großzügigen Sonnenterrasse gesprochen wird, wird eines der 26 ermittelten Elemente als Terrassenelement gewertet. Die Kalkulations-Logik sieht für dieses Einfamilienhaus demnach wie folgt aus: Für 25 Standardfenster fallen zu je 1.200 Euro insgesamt 30.000 Euro an. Das explizit erwähnte Terrassenelement wird mit 2.500 Euro berechnet. Für die neue Haustür (Sicherheitstür/Energieeffizienz) werden bei diesem Objekttyp 3.500 Euro veranschlagt. Die finale Summe für den Austausch der Fenster und der Haustür beläuft sich somit auf 36.000 €.

Alles nur Fassade?

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um ein Einfamilienhaus (freistehendes Wohnhaus mit Einliegerwohnung). Ausgehend von der angegebenen Wohnfläche von 258 m² ergibt sich nach der Faustformel eine geschätzte Fassadenfläche von 387 Quadratmetern. Da das Gebäude im Jahr 1981 errichtet wurde und somit das Baujahr vor 1995 liegt, erfordert der Bedarfs-Check eine energetische Vollsanierung der Fassade (Dämmung und Putz). Für das Wärmedämmverbundsystem (WDVS) fallen bei 180 Euro pro Quadratmeter Kosten in Höhe von 69.660 Euro an. Zuzüglich der festen Pauschale für das Gerüst in Höhe von 4.500 Euro und mangels Hinweisen auf asbesthaltige Materialien belaufen sich die kalkulierten Gesamtkosten für die Sanierung der Gebäudehülle auf eine finale Summe von 74.160 Euro.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei der zu bewertenden Immobilie handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und einer Gesamtwohnfläche von 258 m² aus dem Baujahr 1981. Aus der Bestandsaufnahme geht hervor, dass das Gebäude in solider Bauweise errichtet wurde und sich laut Beschreibung in einem überdurchschnittlich gepflegten Zustand mit einer klaren, funktionalen Aufteilung befindet. Es gibt im Text keinerlei Hinweise auf statische Mängel, Risse oder Feuchtigkeit im vollunterkellerten Untergeschoss, weshalb die pauschale Zusatzgebühr für eine Kellerabdichtung in dieser Kalkulation entfällt. Ein Fall für eine große Kernsanierung liegt ebenfalls nicht vor, da das Baujahr nach 1980 datiert ist und keine entsprechenden Trigger-Begriffe wie “sanierungsbedürftig” genannt werden. Da die Objektbeschreibung jedoch explizit darauf hinweist, dass das Haus eine “hervorragende Basis für individuelle Modernisierungen” bietet und zudem bauliche Erweiterungen wie eine Dachterrasse denkbar sind, greift hier der Bedarfs-Check für eine strukturelle Optimierung. Gemäß der Kalkulationslogik für leichte Baumaßnahmen, welche beispielsweise Trockenbau, Putzarbeiten oder moderate Grundrissoptimierungen abdecken, wird ein Ansatz von 100 € pro Quadratmeter Wohnfläche berechnet. Multipliziert man die 258 m² Wohnfläche mit diesem Quadratmeterpreis, ergibt sich die Summe für die Rohbau- und Strukturanpassungen. Die finale Summe beträgt 25.800 €.

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt sich für das Wohnhaus folgende Kalkulation der Dachsanierung: In der Bestandsaufnahme lässt sich feststellen, dass sich die Gesamtwohnfläche von 258 m² auf zwei Ebenen verteilt und das Dachgeschoss zu Wohnzwecken als Einliegerwohnung ausgebaut ist. Als Näherungswert für die Wohnfläche des obersten Geschosses wird daher die Hälfte der Gesamtwohnfläche, also 129 m², angesetzt. Hinweise auf Asbest, Eternit oder statische Mängel am Dachstuhl sind im Text nicht zu finden. Beim Bedarfs-Check greift die Regel für eine Vollsanierung, bestehend aus neuer Eindeckung und Dämmung, da das Baujahr des Hauses 1981 beträgt und somit deutlich vor 1995 liegt. Zudem verweist das Exposé explizit auf eine “hervorragende Basis für individuelle Modernisierungen”. Gemäß der Kalkulations-Logik wird zunächst die geschätzte Dachfläche ermittelt, indem die Wohnfläche des obersten Geschosses mit dem Faktor 1,3 multipliziert wird. Dies ergibt bei 129 m² eine berechnete Dachfläche von 167,7 m². Für die komplette Sanierung inklusive Ziegel, Dämmung und Spenglerarbeiten werden 200 Euro pro Quadratmeter Dachfläche veranschlagt. Daraus resultieren voraussichtliche Gesamtkosten für die Dachsanierung in Höhe von 33.540 Euro. Zusatzpauschalen für eine Asbestentsorgung oder die Erneuerung eines morschen Dachstuhls fallen mangels entsprechender Indikatoren im Angebotstext nicht an.

Wasser Marsch!

Bei der Bestandsaufnahme der Immobilie handelt es sich um ein freistehendes Haus mit einer zusätzlichen Einliegerwohnung (Objektart: Haus), was insgesamt zwei Wohneinheiten entspricht. Das Baujahr des Gebäudes ist 1981. Im vorliegenden Exposé gibt es keine spezifischen Hinweise auf das verwendete Rohrmaterial oder darauf, dass die Sanitärleitungen in der Vergangenheit bereits erneuert wurden. Gemäß dem Bedarfs-Check ist aufgrund des Baujahrs vor 1985 (1981 liegt vor dieser Grenze) zwingend von veralteten Systemen auszugehen, weshalb eine Vollsanierung der Trinkwasser- und Abwasserrohre erforderlich ist. Nach der Kalkulations-Logik für Häuser wird für die komplette Strangsanierung im Gebäude zunächst ein Pauschalwert von 12.000 € angesetzt. Da die Immobilie durch die Einliegerwohnung im Dachgeschoss faktisch wie ein Zweifamilienhaus zu bewerten ist, wird der festgelegte Zusatz pro weiterer Wohneinheit in Höhe von 5.000 € addiert. Die finale Summe beläuft sich somit auf 17.000 €.