Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Exklusives Wohnungspaket in Köln-Rodenkirchen: Zwei Eigentumswohnungen im Zweifamilienhaus

Entdecken Sie ein besonderes Angebot in Köln-Rodenkirchen. Zum Verkauf steht ein Paket bestehend aus zwei Eigentumswohnungen, die sich in einem Zweifamilienhaus befinden. Die Gesamtwohnfläche beider Einheiten beträgt ca. 198 Quadratmeter, wobei jede der beiden Wohnungen über ca. 99 Quadratmeter verfügt. Das Haus ist offiziell in Eigentumswohnungen aufgeteilt; die entsprechende Abgeschlossenheitserklärung sowie die Teilungserklärung liegen vor. Die Einheiten werden ausschließlich zusammen im Paket verkauft. Bitte beachten Sie, dass beim Kauf eine Käuferprovision in Höhe von 3,57 Prozent vom beurkundeten Kaufpreis anfällt. Bei Anfragen ist die Zustimmung zur Provisionsregelung zwingend erforderlich und direkt mitzusenden, da die Anfrage sonst nicht bearbeitet werden kann. Für weitere Informationen erreichen Sie mich täglich von 08:00 bis 20:00 Uhr unter der Mobilnummer 0157-77596205.

Raumaufteilung und Ausstattungsmerkmale der beiden Wohnungen

Die bezugsfreie Obergeschosswohnung ist renovierungsbedürftig und bietet zwei Zimmer, eine Küche, eine große Diele sowie ein Badezimmer. Sie verfügt über einen großzügigen Balkon mit Blick in den Garten und eine grundbuchlich zugeordnete Einzelgarage. Die Erdgeschosswohnung präsentiert sich hingegen renoviert und ist durchgehend, mit Ausnahme des Badezimmers, mit Parkett ausgestattet. Durch eine Raumteilung des Wohnzimmers verfügt diese Einheit über drei Zimmer. Zudem bietet die Erdgeschosswohnung eine große Terrasse mit direktem Zugang in den Garten. Diese Wohnung ist aktuell zu einer monatlichen Miete von 1.550,00 Euro zuzüglich 350,00 Euro Nebenkosten vermietet, das Mietverhältnis wurde jedoch bereits gekündigt. Auf Wunsch der aktuellen Mieter werden von dieser Einheit keine Innenaufnahmen veröffentlicht.

Ruhiges Wohnen in Köln-Rodenkirchen

Das Zweifamilienhaus mit dem Wohnungspaket befindet sich in Köln-Rodenkirchen. Die Immobilie zeichnet sich durch eine sehr ruhige Lage aus. Der zum Haus gehörende Garten sowie die Ausrichtung des großzügigen Balkons im Obergeschoss und der großen Terrasse im Erdgeschoss unterstreichen die ruhige Wohnatmosphäre und bieten einen direkten Zugang beziehungsweise Ausblick ins Grüne.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Hinweis für Eigentumswohnungen:

Die im KI-Investitionsplaner ausgewiesenen Modernisierungs- und Sanierungskosten dienen ausschließlich der unverbindlichen Orientierung und Transparenz. Bei Eigentumswohnungen können Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Fassade, Fenster, Heizung oder Aufzug) grundsätzlich nur im Rahmen der gesetzlichen Regelungen und entsprechender Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) umgesetzt werden. Ob und wann Investitionen tatsächlich erfolgen, welche Maßnahmen beschlossen werden und in welcher Höhe Kosten auf einzelne Eigentümer entfallen, hängt insbesondere von den Entscheidungen der WEG, dem Zustand der Instandhaltungsrücklage sowie möglichen Sonderumlagen ab. Die dargestellten Kosten stellen daher keine verbindliche Prognose oder Zusage dar und ersetzen keine Prüfung der Teilungserklärung, der Protokolle der Eigentümerversammlungen, des Wirtschaftsplans sowie der vorhandenen Rücklagen.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Analyse der Immobilienbeschreibung und der übermittelten Daten lässt sich der Sanierungsbedarf für die Heizungs- und Klimatechnik wie folgt ermitteln: Aus den Angaben geht ein Baujahr von 1965 sowie die schlechteste Energieeffizienzklasse H hervor. Ein spezifischer Energieträger wird im Text zwar nicht explizit genannt, jedoch weisen das Baujahr – welches deutlich vor 2005 liegt – und die schlechte Effizienzklasse eindeutig auf ein veraltetes Heizsystem und einen zwingenden energetischen Modernisierungsbedarf hin. Die Gesamtwohnfläche lässt sich aus der Beschreibung exakt auf 198 m² beziffern, da das Paket aus zwei Wohnungen mit jeweils ca. 99 m² besteht. Da im Exposé keine konkreten Sanierungswünsche für die Haustechnik formuliert sind, kommt die Kalkulationslogik für eine Vollsanierung im Altbau zur Anwendung. Diese beinhaltet die Installation moderner Technik, wie etwa einer Wärmepumpe, und wird mit 150 Euro pro Quadratmeter veranschlagt. Bei einer Fläche von 198 m² ergeben sich somit kalkulierte Sanierungskosten in Höhe von 29.700 Euro. Da es sich bei dem angebotenen Objekt rechtlich um Eigentumswohnungen handelt, muss abschließend zwingend beachtet werden, dass die Entscheidung zur Investition in das gemeinschaftliche Heizungssystem bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Basierend auf den übermittelten Daten wurde das Objekt im Jahr 1965 erbaut und bietet eine Gesamtwohnfläche von ca. 198 m², welche sich auf zwei gleich große Wohnungen mit je ca. 99 m² aufteilt. Der bauliche Zustand der beiden Einheiten unterscheidet sich deutlich: Die Erdgeschosswohnung wird als bereits renoviert beschrieben und ist fast durchgängig mit Parkettboden ausgestattet. Die Obergeschosswohnung ist hingegen explizit als renovierungsbedürftig deklariert. Insbesondere im Hinblick auf das Baujahr 1965 ist in dieser oberen Einheit von einem entsprechend hohen Modernisierungs- und Renovierungsbedarf auszugehen. Für die Kalkulation der grundlegenden Boden- und Malerarbeiten lege ich die vorgegebene Pauschale von 50 € pro Quadratmeter zugrunde. Berechnet man diesen Wert auf die Gesamtwohnfläche von 198 m², ergeben sich theoretische Gesamtkosten in Höhe von 9.900 €. Da die Erdgeschosswohnung jedoch bereits renoviert ist, empfiehlt es sich, diese Kalkulation gezielt auf die 99 m² der Obergeschosswohnung anzuwenden; somit sollten Sie für die dortigen Boden- und Malerarbeiten einen Betrag von 4.950 € fest in Ihre Planung einkalkulieren.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der übermittelten Immobilienbeschreibung ergibt sich folgende Analyse für die Renovierungskosten der Sanitäranlagen: In der Bestandsaufnahme lassen sich für das Immobilienpaket insgesamt zwei Vollbäder identifizieren, da sowohl für die Obergeschosswohnung (“ein Badezimmer”) als auch für die Erdgeschosswohnung (“Bis auf das Badezimmer”) jeweils ein Bad explizit erwähnt wird. Da der Text keine Angaben zu separaten Gäste-WCs enthält, fließen diese nicht in die Kalkulation ein. Beim Bedarfs-Check muss zwischen den beiden Wohnungen differenziert werden: Für die Obergeschosswohnung fällt im Text explizit der Begriff “renovierungsbedürftig”. Gemäß der vorgegebenen Kalkulations-Logik löst dies eine Vollsanierung aus, wofür für dieses erste Vollbad Kosten in Höhe von 15.000 € veranschlagt werden. Die Erdgeschosswohnung wird im Text hingegen ausdrücklich als “renoviert” beschrieben. Dieser Zustand ist sinngemäß mit dem Begriff “modernisiert” gleichzusetzen, wodurch die Regel für eine Null-Kosten-Kalkulation greift. Für das Badezimmer im Erdgeschoss fallen dementsprechend 0 € an. Zusammenfassend belaufen sich die ermittelten Gesamtkosten für die Sanitärrenovierung dieses Zweifamilienhauses somit auf 15.000 €.

Fenster und Türen

Basierend auf den vorliegenden Daten habe ich die Immobilie hinsichtlich eines notwendigen Austauschs der Fenster und Türen analysiert. Es handelt sich bei dem Objekt um ein Paket aus zwei Eigentumswohnungen innerhalb eines Zweifamilienhauses mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 198 m². Da das Baujahr 1965 ist und im Text keine Begriffe wie “3-fach-Verglasung” oder eine kürzlich erfolgte energetische Sanierung der Fenster erwähnt werden, greift hier die Regel für Baujahre vor 2005: Ein kompletter Austausch der Fensterelemente ist erforderlich. Für die Bestandsaufnahme schätze ich die Anzahl der Fenster anhand der Wohnfläche (1 Fenster pro 10 m²). Bei 198 m² ergeben sich somit aufgerundet 20 Fensterelemente für das gesamte Paket. Aus dem Inserat geht explizit hervor, dass die Obergeschosswohnung über einen “großzügigen Balkon” und die Erdgeschosswohnung über eine “große Terrasse mit direktem Zugang” verfügt. Daher ziehe ich von den 20 Elementen zwei ab und bewerte diese als teurere Terrassen- bzw. Balkonelemente, für die jeweils 2.500 € anfallen (zusammen 5.000 €). Die verbleibenden 18 Standardfenster werden mit jeweils 1.200 € inklusive Montage und Entsorgung kalkuliert, was Kosten in Höhe von 21.600 € ergibt. Da es sich rechtlich um zwei separate Eigentumswohnungen (ETW) handelt, wende ich für die Türen die entsprechende ETW-Sonderlogik an. Für die Erneuerung der beiden Wohnungseingangstüren zum Treppenhaus setze ich im Zweifel jeweils 1.500 € an, was insgesamt 3.000 € entspricht. Zusammenfassend ergeben sich 21.600 € für die Standardfenster, 5.000 € für die Balkon- und Terrassenelemente sowie 3.000 € für die zwei Wohnungseingangstüren. Die finale Summe beläuft sich auf 29.600 €.

Alles nur Fassade?

Basierend auf den vorliegenden Daten handelt es sich bei dem angebotenen Objekt rechtlich um Eigentumswohnungen (ETW), da explizit erwähnt wird, dass das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist und eine entsprechende Teilungserklärung sowie Abgeschlossenheitserklärung vorliegen. Gemäß der definierten Sonderlogik für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser ist die Fassade zwingend Gemeinschaftseigentum, weshalb etwaige Sanierungen aus der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert werden. Da im Text keine beschlossene Fassadensanierung oder eine anstehende Sonderumlage erwähnt wird, fallen hier keine direkt zurechenbaren Kosten an. Die finale Summe der Sanierungskosten für die Gebäudehülle beträgt somit 0.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei der vorliegenden Immobilienbeschreibung handelt es sich um zwei Eigentumswohnungen (ETW), die zusammen als Paket in einem Zweifamilienhaus verkauft werden. Die Gesamtwohnfläche für die Kalkulation beträgt 198 m², aufgeteilt in jeweils ca. 99 m² pro Wohneinheit. Bei der Bestandsaufnahme zeigt sich, dass die Erdgeschosswohnung bereits renoviert und durch eine Grundrissänderung (Schaffung eines dritten Zimmers) strukturell optimiert wurde. Die Obergeschosswohnung ist hingegen noch mit einem eher kleinteiligen 2-Zimmer-Grundriss auf 99 m² ausgestattet und wird explizit als renovierungsbedürftig beschrieben. Hinweise auf Feuchtigkeit, wie einen feuchten Keller, oder statische Probleme wie Risse im Mauerwerk gehen aus den übermittelten Daten nicht hervor. Im Rahmen des Bedarfs-Checks fällt auf, dass das Baujahr 1965 deutlich vor 1980 liegt und zudem explizit von Renovierungsbedürftigkeit gesprochen wird. Diese Faktoren lösen die Annahme eines Sanierungsbedarfs für die Grundbausubstanz aus. Obwohl die Erdgeschosswohnung bereits optisch überarbeitet wurde, betrifft das Alter der Rohbausubstanz und der strukturellen Leitungswege das gesamte Gebäude. Aufgrund des Objekttyps greift hier die Sonderlogik für Eigentumswohnungen: Da ein Sanierungsbedarf aufgrund des Baujahres und des Zustands der Obergeschosswohnung vorhanden ist, wird für die Kalkulation des Rohbau- und Strukturanteils ein voraussichtlicher Eigenanteil von 1.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt. Bezogen auf die Gesamtwohnfläche von 198 m² beider Wohnungen ergibt dies die Kalkulationsgrundlage. Ich weise zudem ausdrücklich darauf hin, dass die Entscheidung zur Sanierung (insbesondere bei Eingriffen in die Bausubstanz, Fassade oder das Dach als Gemeinschaftseigentum) bei der WEG liegt. Da Sie hier beide Wohnungen im Paket erwerben, bilden Sie zwar faktisch die gesamte Eigentümergemeinschaft, rechtlich greifen jedoch weiterhin die Vorgaben der vorliegenden Teilungserklärung. Finale Summe: 198.000 €

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt sich folgende Kalkulation für die Sanierung der Dachkonstruktion, Eindeckung und Dämmung: **Bestandsaufnahme und Bedarfs-Check:** Aus der Beschreibung geht hervor, dass das Zweifamilienhaus eine Gesamtwohnfläche von ca. 198 m² besitzt, die sich auf zwei gleich große Wohnungen aufteilt. Die Wohnfläche des obersten Geschosses (Obergeschosswohnung) beträgt somit ca. 99 m². Diese dient als Näherungswert für die Berechnung der Dachfläche. Besondere Hinweise auf die Dachform (z.B. Flachdach, Satteldach) oder schadstoffbelastete Materialien wie Asbest sind im Text nicht enthalten. Da das Baujahr der Immobilie 1965 ist und somit deutlich vor 1995 liegt, und im Text keine kürzlich durchgeführten Dachsanierungen oder Dämmmaßnahmen erwähnt werden (zudem wird die Obergeschosswohnung als “renovierungsbedürftig” beschrieben), muss standardmäßig von einer notwendigen Vollsanierung des Daches ausgegangen werden. **Kalkulations-Logik:** Für die Ermittlung der Sanierungskosten wird die Wohnfläche des obersten Geschosses mit dem Faktor 1,3 multipliziert, um die geschätzte Dachfläche zu erhalten. Geschätzte Dachfläche: 99 m² * 1,3 = 128,7 m². Da eine komplette Sanierung (neue Ziegel, Dämmung und Spenglerarbeiten) erforderlich ist, wird ein Quadratmeterpreis von 200 € angesetzt. Berechnung: 128,7 m² * 200 € = 25.740 €. Zusatzpauschalen für Asbestentsorgung oder statische Mängel am Dachstuhl (z.B. durch Holzwurm oder morsche Balken) fallen nicht an, da es hierzu keine Hinweise im Exposé gibt. *Hinweis zur Objektart:* Da die angegebene Objektart “Sonstige” lautet und hier das komplette Zweifamilienhaus als Paket (beide Wohnungen) erworben wird, greift die pauschale 5.000-Euro-Regelung für den reinen Wohnungskauf hier nicht. Als zukünftiger Alleineigentümer beider WEG-Einheiten tragen Sie die Kosten für die Sanierung des Daches (Gemeinschaftseigentum) zu 100 %. **Ergebnis:** Für die Vollsanierung des Daches inklusive Neueindeckung und energetischer Dämmung sollten Sanierungskosten in Höhe von **25.740 €** einkalkuliert werden.

Wasser Marsch!

Basierend auf der Bestandsaufnahme handelt es sich bei dem Objekt um ein Zweifamilienhaus aus dem Baujahr 1965, das rechtlich in zwei Wohneinheiten (Eigentumswohnungen) aufgeteilt ist, jedoch als komplettes Gesamtpaket verkauft wird. Es gibt im Text keine spezifischen Angaben zum Rohrmaterial. Gemäß dem Bedarfs-Check ist aufgrund des Baujahres (deutlich vor 1985) und fehlender Hinweise auf bereits ausgetauschte Rohre zwingend von einer erforderlichen Vollsanierung der Trinkwasser- und Abwasserleitungen auszugehen. Da das Gebäude komplett im Paket erworben wird, greift nicht die Sonderlogik für einzelne Eigentumswohnungen innerhalb einer bestehenden Eigentümergemeinschaft (WEG), sondern die Kalkulationslogik für ein komplettes Zweifamilienhaus. Die Basis für die komplette Strangsanierung im Haus beläuft sich auf pauschal 12.000 €, zuzüglich des Aufschlags von 5.000 € für die zweite Wohneinheit. Die finale Summe beträgt somit 17.000 €.