Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Historisches Ensemble mit Zukunftspotenzial: Attraktive Kapitalanlage

VON POLL COMMERCIAL präsentiert eine charaktervolle und vielseitige Liegenschaft, die historischen Charme eindrucksvoll mit modernen Nutzungsmöglichkeiten verbindet. Auf einem ca. 455 Quadratmeter großen Grundstück erstreckt sich ein gewachsenes Ensemble mit einer Gesamtfläche von rund 388,72 Quadratmetern. Der straßenseitige Gebäudeteil prägt mit seiner klassischen Architektur das zeitlose Erscheinungsbild, während im rückwärtigen Bereich eine um das Jahr 2000 umgebaute ehemalige Scheune das Angebot ergänzt. Mit aktuellen Jahresmieteinnahmen von ca. 50.760 Euro sowie zusätzlichem Wertsteigerungspotenzial durch eine leerstehende Gewerbeeinheit präsentiert sich diese Immobilie als äußerst attraktive Investitionsgelegenheit.

Großzügige Raumstrukturen und flexible Ausstattung

Die Innenräume der Wohnflächen zeigen sich freundlich, hell und einladend, unterstützt durch eine durchdachte Aufteilung und großzügige Raumstrukturen. Sichtbare Holzbalken verleihen den Räumen eine warme, authentische Atmosphäre und harmonieren mit den hellen Oberflächen sowie den großzügigen Fensterflächen zu einem modernen und offenen Gesamtbild. Zwei der Wohnungen sind mit Dachterrassen ausgestattet, eine weitere Einheit wird durch einen lichtdurchfluteten Wintergarten erweitert. Die im hinteren Teil des Grundstücks gelegene, aktuell freie Gewerbeeinheit wurde ursprünglich als Labor konzipiert. Sie bietet ein hohes Maß an Flexibilität für zukünftige Nutzungskonzepte, ob als Büro- oder Praxisfläche, für eine klassische Gewerbenutzung oder im Rahmen einer alternativen Umnutzung. Eine vorhandene Doppelgarage rundet das Angebot funktional ab und bietet komfortable Stellmöglichkeiten direkt auf dem Grundstück.

Ruhiger Rückzugsort im urbanen Umfeld

Die Liegenschaft befindet sich in einem urbanen Umfeld. Der Außenbereich des Grundstücks bildet hierzu einen gelungenen Kontrast. Durch den ausgeprägten Innenhofcharakter entstehen ruhige Rückzugsbereiche und eine angenehme Atmosphäre, die den Nutzern der Immobilie eine entspannte Umgebung abseits der städtischen Struktur bieten.

Sanierung der Heizung

Bei der Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung und der übermittelten Daten lassen sich folgende Kerninformationen für die Berechnung der Sanierungskosten im Bereich Heizung und Klimatechnik extrahieren: Das Baujahr beziehungsweise das Jahr des maßgeblichen Umbaus datiert auf das Jahr 2000. Die Energieeffizienzklasse ist mit D angegeben, ein konkreter Energieträger wird im Text nicht genannt. Zwar ist das separate Datenfeld für die reine Wohnfläche leer gelassen worden, jedoch geht aus dem Beschreibungstext eindeutig eine zu beheizende Gesamtfläche von 388,72 m² hervor, die sich aus großzügigen Wohnflächen und einer Gewerbeeinheit zusammensetzt und somit als Berechnungsgrundlage herangezogen wird. Bei der Überprüfung des Sanierungsbedarfs zeigt sich, dass das Baujahr (2000) vor dem definierten Schwellenwert von 2005 liegt. Zudem schließt die Energieeffizienzklasse D den Status als bereits modernisiertes Objekt (A/A+) aus. Daher ist hier zwingend von einem Sanierungsbedarf auszugehen. Da in der Beschreibung keine spezifischen Sanierungswünsche formuliert sind, greift die pauschale Kalkulationslogik für eine Vollsanierung, um das Gebäude auf einen zeitgemäßen Stand zu bringen. Mit dem festgesetzten Wert von 150 Euro pro Quadratmeter für die Implementierung moderner Technik wie beispielsweise einer Wärmepumpe ergibt sich bei der ermittelten Gesamtfläche von 388,72 m² eine kalkulierte Sanierungssumme von 58.308 Euro für die Heizungs- und Klimatechnik.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Aus der übermittelten Beschreibung lässt sich entnehmen, dass das maßgebliche Baujahr der heutigen Nutzung – insbesondere bedingt durch den Umbau der ehemaligen Scheune – das Jahr 2000 ist. Die Immobilie verfügt über eine Gesamtfläche von 388,72 Quadratmetern, die sich in großzügige Wohnflächen und eine ergänzende Gewerbeeinheit aufteilt. Der allgemeine Zustand des Ensembles wird als sehr positiv, freundlich, hell und einladend beschrieben, wobei besonders das harmonische Zusammenspiel aus historischer Substanz mit sichtbaren Holzbalken und modernen, hellen Oberflächen hervorgehoben wird. Konkrete Angaben zu einem akuten Renovierungsbedarf oder bestehenden Mängeln finden sich im Text nicht. Da das Baujahr beziehungsweise der umfassende Umbau (2000) jedoch nach 1990 stattfand, ist ein grundlegender Kernsanierungsbedarf eher unwahrscheinlich. Dennoch liegt die Modernisierung bereits über zwei Jahrzehnte zurück, weshalb bei einem Eigentümerwechsel oder für die Neuvermietung der aktuell leerstehenden Gewerbeeinheit zumindest mit üblichen Schönheitsreparaturen zu rechnen ist. Um diese optischen Auffrischungen finanziell abzubilden, wird eine Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter für grundlegende Boden- und Malerarbeiten angesetzt. Auf Basis der angegebenen Gesamtfläche von 388,72 Quadratmetern ergeben sich somit kalkulatorische Renovierungskosten in Höhe von 19.436 Euro, die Sie bei Ihren weiteren Planungen für dieses Objekt mindestens einkalkulieren sollten.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der vorliegenden Immobilienbeschreibung führe ich die Analyse der Renovierungskosten für die Badezimmer und WCs durch. Da dem Text keine expliziten Angaben zur genauen Anzahl der Badezimmer und separaten Gäste-WCs entnommen werden können, gehe ich plangemäß von dem definierten Standard aus: 1 Vollbad und 1 separates Gäste-WC. Beim Bedarfs-Check zeigt sich, dass die ehemalige Scheune um das Jahr 2000 umgebaut wurde und das Vorderhaus eine historische Bausubstanz aufweist. Da das Baujahr beziehungsweise der Zeitpunkt des letzten großen Umbaus somit vor 2005 liegt und im Text keine der Ausschlusskriterien wie „modernisiert“, „Neubau“ oder „gehoben“ für diesen Bereich genannt werden, greift hier die Regel für eine Vollsanierung. Gemäß der vorgegebenen Kalkulations-Logik fallen für die Vollsanierung des Vollbades 15.000 € und für die Vollsanierung des Gäste-WCs 4.000 € an. Die kalkulierten Gesamtkosten für die Renovierung der Sanitäranlagen belaufen sich somit auf 19.000 €.

Fenster und Türen

Basierend auf den vorliegenden Daten ergibt sich für den Austausch der Fenster und der Haustür eine kalkulierte Gesamtsumme von 52.900 €. Da die genaue Wohnfläche nicht separat ausgewiesen ist, wird für die Bestandsaufnahme die angegebene Gesamtfläche von rund 389 m² (388,72 m²) herangezogen. Gemäß der Regel von einem Fenster pro 10 m² Fläche errechnen sich daraus geschätzt 39 Fensterelemente. Der Bedarfs-Check ergibt, dass ein kompletter Austausch notwendig ist, da das Bau- bzw. Umbaujahr 2000 ist und somit vor 2005 liegt. Aus der Objektbeschreibung geht hervor, dass zwei der Wohnungen über Dachterrassen verfügen, weshalb zwei der 39 Elemente als Terrassentüren gewertet werden. Da es sich bei der Objektart um eine gesamte Liegenschaft bzw. Anlage handelt, wird für den Eingangsbereich die Kalkulationslogik eines Einfamilienhauses angesetzt. Die Berechnung der Gesamtkosten setzt sich daher wie folgt zusammen: 37 Standardfenster zu je 1.200 € (44.400 €), zwei explizit abzuleitende Terrassenelemente für die Dachterrassen zu je 2.500 € (5.000 €) sowie eine Haustür für 3.500 €.

Alles nur Fassade?

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um eine Anlageimmobilie (Mehrfamilienhaus mit Gewerbeeinheit und mehreren Wohnungen). Gemäß der festgelegten Sonderlogik für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser wird die Fassade als Gemeinschaftseigentum betrachtet, dessen Sanierung aus der Instandhaltungsrücklage finanziert wird. Da in der Objektbeschreibung weder eine beschlossene Fassadensanierung noch eine anstehende Sonderumlage explizit erwähnt werden, fallen für den Käufer keine direkten Kosten an. Die geschätzten Sanierungskosten für die Gebäudehülle betragen somit 0 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

0 € Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung handelt es sich bei dem Objekt um ein gewachsenes Ensemble aus Wohn- und Gewerbeeinheiten (im Gesamteigentum, vergleichbar mit der Logik für Einfamilien-/Mehrfamilienhäuser). Da keine separate reine Wohnfläche ausgewiesen ist, wird die angegebene Gesamtfläche von 388,72 m² als Basis für die Begutachtung herangezogen. Das Baujahr bzw. das Jahr des umfangreichen Umbaus der Scheune ist 2000. Die Bestandsaufnahme ergibt ein äußerst positives Bild der Bausubstanz und Raumstruktur. Die Beschreibung hebt ausdrücklich die „großzügigen Raumstrukturen“, eine „durchdachte Aufteilung“ sowie „moderne Funktionalität“ hervor. Es finden sich im Text keinerlei Hinweise auf statische Probleme, Risse, kleinteilige Zimmer, die einen Wanddurchbruch erfordern würden, oder Feuchtigkeit (wie etwa ein feuchter Keller). Der Bedarfs-Check zeigt somit, dass weder die Kriterien für eine große Rohbausanierung (Baujahr vor 1980, sanierungsbedürftig) noch für leichte strukturelle Baumaßnahmen (nicht mehr zeitgemäßer Grundriss) erfüllt sind. Das Objekt ist strukturell und räumlich bereits optimal aufgeteilt. Demnach entfallen jegliche Pauschalen für Mauertrockenlegungen, Trockenbauarbeiten oder statische Eingriffe. Die voraussichtlichen Kosten für Rohbau- und strukturelle Baumaßnahmen belaufen sich entsprechend der Kalkulationslogik auf 0 €.

Dach über dem Kopf

Bei der Bestandsaufnahme der charaktervollen Liegenschaft (Objektart: Anlagen) dient die angegebene Gesamtfläche von rund 388,72 m² mangels separater Ausweisung des obersten Geschosses als Näherungswert für die Dachfläche. Die Immobilienbeschreibung erwähnt Dachterrassen sowie sichtbare Holzbalken, die für eine authentische Atmosphäre sorgen. Spezifische Begriffe wie “Flachdach”, “Satteldach”, “Dämmung” oder “Asbest” sind im Text nicht zu finden. Bei der Prüfung des Sanierungsbedarfs zeigt sich, dass das angegebene Baujahr (bzw. das Jahr des maßgeblichen Umbaus der Scheune) 2000 ist. Damit greift das Kriterium für eine pauschale Vollsanierung (Baujahr vor 1995) nicht. Gleichzeitig liefert die Beschreibung, die den Zustand als modern, hell und funktional umschreibt, keinerlei Hinweise auf Begriffe wie “sanierungsbedürftig”, “unbeheizter Dachraum” oder einen generellen “Modernisierungsstau”, was auch eine rein energetische Sanierung ausschließt. Zudem gibt es keine Hinweise auf Schadstoffe (Eternit/Asbest) oder statische Mängel am Dachstuhl (Holzwurm/morsch). Da die Kriterien für eine Sanierung laut den Vorgaben nicht erfüllt werden und keine entsprechenden Mängelangaben vorhanden sind, lautet das Ergebnis der Kalkulation: 0.

Wasser Marsch!

Im Rahmen der Bestandsaufnahme für diese Liegenschaft (Objektart: Anlagen) lassen sich anhand der Beschreibung mindestens drei Wohneinheiten (“Zwei der Wohnungen…”, “Eine weitere Einheit…”) sowie eine zusätzliche Gewerbeeinheit identifizieren. Das angegebene Baujahr der Immobilie datiert auf das Jahr 2000, auch wenn der straßenseitige Teil historischen Ursprungs ist, wurde das Gebäudeensemble um die Jahrtausendwende grundlegend umgebaut. Im vorliegenden Text gibt es keinerlei Hinweise auf das verwendete Rohrmaterial oder auf einen Sanierungsstau. Für den Bedarfs-Check bedeutet dies: Da das Baujahr 2000 größer als 1998 ist, wird davon ausgegangen, dass die Trinkwasser- und Abwasserleitungen einem modernen Standard entsprechen und nicht ausgetauscht werden müssen. Es besteht kein Handlungsbedarf hinsichtlich einer Strangsanierung, weshalb keine weiteren Kalkulationslogiken für Mehrfamilienhäuser angewandt werden müssen. Die finale Summe beläuft sich auf 0.