Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Exklusive Neubauvilla der Extraklasse: Ihr repräsentatives Zuhause im Kölner Hahnwald

Adels & Partner Immobilien präsentiert Ihnen ein außergewöhnliches Schmuckstück im Herzen einer ruhigen Spielstraße in einer der nobelsten Wohnlagen Kölns. Diese im Jahr 2024 in hochwertiger Massivbauweise errichtete, neuwertige Villa beeindruckt auf einem vollständig eingefriedeten Grundstück von circa 800 Quadratmetern durch ihre moderne Architektur und exzellente Bauqualität. Mit einer großzügigen Wohnfläche von rund 300 Quadratmetern bietet das Anwesen sowohl Paaren als auch Familien ein exklusives Zuhause, das in puncto Design, Komfort und Funktionalität keine Wünsche offenlässt. Ein hohes Maß an Privatsphäre und Sicherheit wird bereits bei der Ankunft durch ein automatisches Zufahrtstor sowie eine hochwertige Sicherheitstüre gewährleistet. Abgerundet wird der herausragende Wohnkomfort durch bis zu vier Pkw-Stellplätze, die direkt vor dem Haus zur Verfügung stehen.

Durchdachtes Raumkonzept, luxuriöses Ausstattung und ein traumhafter Poolbereich

Ein großzügiger Eingangsbereich mit Galerieansicht vermittelt sofort ein Gefühl von Offenheit. Das Herzstück im Erdgeschoss ist der lichtdurchflutete Wohn-, Ess- und Kochbereich mit einer Deckenhöhe von 2,95 Metern, großzügigen Glasfronten und einem stimmungsvollen Gaskamin. Die im Kaufpreis enthaltene, stilvolle Einbauküche überzeugt mit Markengeräten, zwei Spülmaschinen und einer dahinterliegenden Anrichteküche mit Austritt zur Vorderseite. Großflächige Steinfliesen, raumhohe Türen und ein professionelles, das gesamte Anwesen umfassende Beleuchtungskonzept prägen das Erdgeschoss. Große Schiebefenster öffnen den Weg auf die westlich ausgerichtete Terrasse und in den liebevoll angelegten Garten, dessen Highlight ein rund 10 mal 4 Meter großer, beheizter Außenpool mit moderner Überdachung und dezent integriertem Technikraum ist. Über eine Holzstufentreppe mit Stahlgeländer und einer drei Meter langen Glasscheibe erreichen Sie das Obergeschoss. Hier erwarten Sie ein helles Atrium, Deckenhöhen von bis zu drei Metern, edles Holzdielenparkett und bündig eingebaute Türen. Das großzügige Elternschlafzimmer bietet ein maßgefertigtes Ankleidezimmer, ein luxuriöses Bad en suite mit ebenerdiger Dusche sowie Zugang zu einer rund sechs Meter langen West-Terrasse. Ein Wäscheabwurf führt direkt in das Untergeschoss, welches bei 2,55 Metern Deckenhöhe mit pflegeleichten Steinfliesen, einem Waschraum, einem Hobbyraum und einem Fitnessbereich ausgestattet ist. Zudem befindet sich hier eine separat zugängliche Einliegerwohnung mit eigenem Badezimmer, ideal für Gäste oder als Büro. Technisch ist die Villa auf dem neuesten Stand: Eine umweltfreundliche Luftwärmepumpe betreibt die Fußbodenheizung auf allen Ebenen, während ein KNX-Bussystem die komfortable Steuerung von Beleuchtung, Rollläden und Heizung ermöglicht. Maßgefertigte Möbelelemente vom Schreiner setzen im gesamten Haus elegante Akzente.

Prominente Bestlage: Exklusives Leben im Kölner Süden mit erstklassiger Anbindung

Der Stadtteil Hahnwald im Kölner Süden ist eine der exklusivsten Wohnlagen der Domstadt und Heimat vieler Prominenter. Das Straßenbild wird dominiert von repräsentativen Villen aus unterschiedlichsten Epochen auf weitläufigen Grundstücken. Das direkte Umfeld bietet höchste Lebensqualität und grenzt unmittelbar an den Neuen Forst sowie den Forstbotanischen Garten an. Für abwechslungsreiche Freizeitmöglichkeiten sorgen ein nahegelegener Golfplatz, ein Tennis- und Hockeyclub sowie diverse Reitställe. Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie verschiedene Schulformen sind in den unmittelbar benachbarten Stadtteilen Rondorf und Rodenkirchen schnell zu erreichen. Zudem besticht die Lage durch eine exzellente Verkehrsanbindung: Über das Autobahnkreuz Köln-Süd gelangen Sie auf die A555 in Richtung Bonn, auf die A4 nach Aachen sowie zum Flughafen Köln-Bonn. Die Kölner Innenstadt lässt sich mit dem Auto in nur etwa 15 Minuten bequem erreichen.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Analyse der Immobilienbeschreibung und der übermittelten Daten handelt es sich bei dem Objekt um eine im Jahr 2024 errichtete Neubauvilla mit einer Wohnfläche von 301 Quadratmetern. Zwar ist die Energieeffizienzklasse in den Daten nicht explizit angegeben, jedoch geht aus dem Beschreibungstext klar hervor, dass die Immobilie bereits mit einer umweltfreundlichen Luftwärmepumpe in Kombination mit einer Fußbodenheizung ausgestattet ist. Da das Baujahr 2024 deutlich nach dem relevanten Grenzwert von 2015 liegt und es sich explizit um einen hochmodernen Neubau handelt, ist das Gebäude haustechnisch absolut auf dem neuesten Stand. Gemäß den Kriterien des Bedarfs-Checks entfällt somit jeglicher Modernisierungsaufwand. Die Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik werden daher auf 0 Euro festgesetzt. Da es sich bei der Objektart um ein Haus und nicht um eine Wohnung handelt, bedarf es keines Hinweises auf eine Entscheidungsfindung durch eine Wohnungseigentümergesellschaft (WEG).

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Die Analyse der übermittelten Immobilienbeschreibung ergibt, dass es sich bei dem Objekt um eine im Jahr 2024 in Massivbauweise errichtete Neubauvilla handelt. Die exakte Wohnfläche der Immobilie beläuft sich auf 301 Quadratmeter. Der Zustand des Hauses wird als absolut neuwertig, außergewöhnlich und luxuriös beschrieben, geprägt durch eine exzellente Bauqualität sowie eine sehr hochwertige Ausstattung. Aus diesem überaus jungen Baujahr und der Zustandsbeschreibung lässt sich logisch ableiten, dass bei dieser Immobilie aktuell keinerlei Renovierungs- oder Sanierungsbedarf besteht, da das Haus modernen Neubaustandards entspricht und bezugsfertig ist. Dennoch habe ich weisungsgemäß eine Kalkulation für grundlegende Boden- und Malerarbeiten auf Basis der vorhandenen Flächenangaben durchgeführt. Da im Text keine abweichenden Werte genannt werden, wurde die vorgegebene Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter angesetzt. Für die Wohnfläche von 301 Quadratmetern ergeben sich somit kalkulatorische Gesamtkosten für Boden- und Malerarbeiten in Höhe von 15.050 Euro, falls Sie die Räumlichkeiten trotz des neuwertigen Zustands nach Ihren eigenen farblichen oder materiellen Vorstellungen umgestalten möchten.

Was ist in der Küche los?

Aus dem übermittelten Text geht hervor, dass in der Immobilie **bereits eine Einbauküche vorhanden** ist. Folgende Information ist dazu im Text zu finden: *”Die hochwertige Einbauküche ist im Kaufpreis enthalten, fügt sich nahtlos in das Raumkonzept ein und überzeugt mit klaren Linien, Markengeräten sowie modernster Technik inklusive zwei Spülmaschinen. Hinter der Küche befindet sich eine praktische Anrichteküche […].”* Da die Küche bereits vorhanden und im Kaufpreis inkludiert ist, entfällt die Kalkulation für voraussichtliche Investitionskosten einer neuen Küche.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der Analyse der Immobilienbeschreibung handelt es sich bei dem Objekt um eine außergewöhnliche Neubauvilla, die im Jahr 2024 errichtet wurde und über eine sehr exklusive und hochwertige Ausstattung verfügt. Aus dem Text geht hervor, dass mindestens zwei Badezimmer vorhanden sind: ein luxuriöses Bad en suite mit ebenerdiger Dusche im Obergeschoss sowie ein weiteres Badezimmer in der Einliegerwohnung im Untergeschoss. Ein separates Gäste-WC wird nicht explizit erwähnt, kann aber gemäß den Standardannahmen bei einer solchen Immobilie vorausgesetzt werden. Da das Baujahr deutlich nach 2015 liegt und in der Beschreibung explizit Begriffe wie „Neubauvilla“ und „neuwertig“ fallen, greift hier die Regel für Neubauten und Objekte mit gehobenem Standard. Dementsprechend besteht keinerlei Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf, sodass sich die kalkulierten Renovierungskosten für die Badezimmer und WCs auf 0 € belaufen.

Fenster und Türen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus (Neubauvilla) aus dem Baujahr 2024. Da das Gebäude nach 2012 errichtet wurde, besteht gemäß den Bewertungskriterien keinerlei Handlungsbedarf für einen Austausch der Fenster, der Schiebeelemente oder der Haustür. Die finale Summe für diese Sanierungsmaßnahmen beträgt somit 0.

Alles nur Fassade?

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um ein Einfamilienhaus (freistehende Villa) mit einer Wohnfläche von 301 Quadratmetern. Da das Gebäude im Jahr 2024 erbaut wurde, handelt es sich um einen absolut neuwertigen Neubau. Gemäß der Auswertungslogik besteht bei Immobilien mit einem Baujahr nach 2010 kein energetischer oder optischer Sanierungsbedarf an der Gebäudehülle, da diese bereits modernsten Standards entsprechen. Daher sind weder Dämm- noch Verputzarbeiten erforderlich. Die geschätzten Sanierungskosten für die Fassade betragen somit 0.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um ein exklusives Einfamilienhaus (Villa) mit einer Wohnfläche von 301 m². Die Bestandsaufnahme der Immobilienbeschreibung liefert keinerlei Hinweise auf bauliche Mängel wie Feuchtigkeit, Risse im Mauerwerk oder einen nicht mehr zeitgemäßen Grundriss, der strukturelle Eingriffe erfordern würde. Im Gegenteil, die Raumaufteilung wird als offen, lichtdurchflutet und modern beschrieben. Im Rahmen des Bedarfs-Checks lässt sich das Objekt eindeutig klassifizieren: Das angegebene Baujahr ist 2024 und liegt damit weit über der Grenze von 2015. Zudem fallen im Exposé unmissverständliche Begriffe wie “Neubauvilla” und “2024 in hochwertiger Massivbauweise errichtet”. Gemäß den festgelegten Kalkulationsregeln für Neubauten und Objekte jüngeren Baujahrs fallen somit keinerlei Kosten für Kernsanierungen, strukturelle Optimierungen oder leichte Baumaßnahmen an. Auch eine Zusatzpauschale für den Keller ist hinfällig, da das Untergeschoss als hochwertig ausgebaut und trocken beschrieben wird. Die finalen Sanierungskosten für den Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen belaufen sich daher auf 0 €.

Dach über dem Kopf

Da es sich bei dieser Immobilie um eine im Jahr 2024 errichtete Neubauvilla handelt, liegt das Baujahr weit nach 2010 und das Haus entspricht modernsten energetischen Standards. Es besteht keinerlei Sanierungsbedarf an der Dachkonstruktion, der Eindeckung oder der Dämmung. Die kalkulierten Sanierungskosten betragen daher 0.

Wasser Marsch!

Bei der Bestandsaufnahme der Immobilie lässt sich feststellen, dass es sich um ein Einfamilienhaus (eine exklusive Neubauvilla mit zusätzlicher Einliegerwohnung, also zwei Wohneinheiten) handelt. Das Baujahr des Hauses ist 2024. Aufgrund des Neubaus gibt es selbstverständlich keine Hinweise auf veraltete Rohrmaterialien wie Bleileitungen oder verzinkte Stahlrohre; die Leitungen entsprechen dem neuesten Stand der Technik. Gemäß dem Bedarfs-Check ist keine Sanierung erforderlich, da das Baujahr 2024 deutlich über dem Grenzwert von 1998 liegt. Es besteht somit keinerlei Handlungsbedarf hinsichtlich der Trinkwasser- und Abwasserleitungen. Die finale Summe für die Erneuerung der Leitungen beträgt daher 0.