Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt weiß:

Kurzer Überblick
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Mehrfamilienhaus in Köln-Rodenkirchen

Das vorliegende Immobilienangebot eines fremden Maklers befindet sich in „hervorragender Lage“ in Köln-Rodenkirchen im Malerviertel. Die Immobilie liegt laut Anzeige etwa 1.500 Meter vom Rhein entfernt, und der Kernbereich von Rodenkirchen ist fußläufig erreichbar. Auf dem Grundstück befindet sich alter Baumbestand. Laut Anzeige bietet das Gebäude eine vielfältige Nutzung durch: a) Sanierung und Umbau zu einem Einfamilienhaus b) Nutzung von zwei Eigentumskonzernen beziehungsweise -wohnungen: – Die Erdgeschosswohnung ist aktuell für eine Nettomiete von 1.800,- EUR zzgl. Nebenkosten vermietet; laut Anbieter sucht der Mieter eine neue Bleibe und ein Auszug ist vorgesehen. – Die Obergeschosswohnung ist bereits frei und sanierungsbedürftig. c) Neubau nach Abriss der Immobilie. Das Gebäude erstreckt sich über zwei Vollgeschosse und verfügt über ein Satteldach mit einer Neigung von 20°. Jede Etage beinhaltet eine in sich abgeschlossene Wohnung mit Küche, geräumiger Diele, Badezimmer, Abstellraum, großem L-förmigen Wohnzimmer und einem Schlafzimmer. Die Erdgeschosswohnung verfügt über eine große Terrasse mit direktem Gartenzugang, während die Obergeschosswohnung mit einem Balkon über die gesamte Hausbreite versehen ist. Die Grundrisse lassen sich laut Anbieter optimieren. Zu den weiteren Ausstattungsdetails und dem Gebäude gehören eine Grundstücksgröße von 594 m², eine große Einzelgarage mit direktem Hauszugang sowie ein Vollkeller mit Waschküche, zwei geräumigen Kellerräumen, Heizungsraum und Öllager. Die oberste Decke ist gedämmt, und es liegt eine Teilungserklärung vor. Die Anzeige weist ausdrücklich aus, dass Investitionsbedarf besteht und das Objekt sanierungsbedürftig ist. Nach Abschluss eines notariellen Kaufvertrages ist eine Käuferprovision in Höhe von 3,57 % des beurkundeten Kaufpreises fällig. Weitere Informationen und die Kontaktmöglichkeit finden Sie im Originalangebot des anbietenden Maklers.

Diese Zusammenfassung beruht ausschließlich auf den Angaben der öffentlich zugänglichen Immobilienanzeige des Anbieters. Die Angaben wurden nicht eigenständig geprüft. Maßgeblich für Inhalt, Verfügbarkeit und Kontaktaufnahme ist das Originalangebot.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Analyse der übermittelten Immobilienbeschreibung und der Datenextraktion ergibt sich folgendes Bild: Der Energieträger ist durch das im Text genannte „Öllager“ (Ölheizung) als Öl identifiziert worden. Das Baujahr wird in den strukturierten Daten zwar mit 0 angegeben, jedoch lässt der im Text explizit erwähnte erhebliche Investitions- und Sanierungsbedarf sowie das Vorhandensein einer Ölheizung eindeutig auf einen Altbau (klar vor 2005) schließen. Da zudem die Energieeffizienzklasse mit H angegeben ist, liegt ein klarer Sanierungsbedarf vor. Da in den übermittelten Daten jedoch keine konkrete Angabe zur Wohnfläche (Wert bleibt leer) auffindbar ist, kann gemäß der Kalkulations-Logik keine flächenbasierte Pauschale berechnet werden. Die berechneten Sanierungskosten für Heizung und Klimatechnik belaufen sich somit auf 0 €.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Ich habe keine Angaben zum Renovierungsbedarf gefunden. Ich empfehle Ihnen daher bei der Planung mindestens die Kosten für einen Frischeanstrich einzukalkulieren.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der Beschreibung handelt es sich um ein Gebäude mit zwei in sich abgeschlossenen Wohnungen, die jeweils über ein Badezimmer verfügen (insgesamt also 2 Vollbäder). Da keine expliziten Angaben zu separaten Gäste-WCs vorliegen, wird gemäß Standard kein separates Gäste-WC berücksichtigt. In der Beschreibung wird explizit erwähnt, dass “Investitionsbedarf-sanierungsbedürftig” besteht, wodurch die Bedingung für eine Vollsanierung erfüllt ist. Kalkulations-Logik für 2 Vollbäder bei Vollsanierung: 2 Vollbäder × 15.000 € = 30.000 € Renovierungskosten für Badezimmer und WCs: **30.000 €**

Fenster und Türen

Basierend auf den vorliegenden Daten zur Immobilie ergibt sich für den Austausch der Fenster und der Haustür folgende Analyse: Da im Text explizit der Begriff „sanierungsbedürftig“ genannt wird und kein konkretes, neueres Baujahr vorliegt, besteht ein klarer Handlungsbedarf für den Austausch der Bauelemente. Da keine genaue Wohnfläche oder Fensteranzahl im strukturierten Bereich angegeben ist, wird die Anzahl der Fenster gemäß der Vorgabe anhand einer geschätzten Wohnfläche ermittelt. Bei einem typischen Gebäude dieser Art (Zweifamilienhaus/Sanierungsobjekt mit zwei Etagen) wird von einer durchschnittlichen Wohnfläche von ca. 160 m² ausgegangen, was rechnerisch 16 Fenstern entspricht. Zudem sind Terrassen- bzw. Balkonelemente vorhanden, und es wird ein Einfamilienhaus- oder Gesamtobjekt-Szenario zugrunde gelegt, welches den Austausch einer Haustür (3.500 €) und 16 Standardfenstern (je 1.200 €) erfordert. Die finale Summe für den Austausch der Fenster und der Haustür beträgt 22.700 €.

Alles nur Fassade?

Basierend auf den vorliegenden Objektdaten handelt es sich um ein Gebäude mit zwei Wohneinheiten und vorliegender Teilungserklärung, das alternativ als Einfamilienhaus genutzt oder umgebaut werden kann. Da es sich im rechtlichen und tatsächlichen Zustand um ein Mehrfamilienhaus mit zwei Eigentumswohnungen handelt (Gemeinschaftseigentum) und in den Textdaten kein konkreter Beschluss über eine anstehende Fassadensanierung oder Sonderumlage erwähnt wird, belaufen sich die direkt anzusetzenden Sanierungskosten für die Gebäudehülle auf 0 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf der vorliegenden Immobilienbeschreibung erfolgt die Analyse für die Rohbau- und Sanierungskosten wie folgt: **1. Bestastaufnahme:** Bei dem Objekt handelt es sich um eine Immobilie mit zwei in sich abgeschlossenen Einheiten und einer bestehenden Teilungserklärung, die wahlweise als Einfamilienhaus oder als zwei Eigentumswohnungen (ETW) genutzt werden kann. Da in den übermittelten Daten keine konkrete Wohnfläche in m² genannt wurde (Wohnfläche ist leer bzw. nicht beziffert), wird für die folgende modellhafte Kalkulation eine durchschnittliche Wohnfläche von ca. 160 m² (ca. 80 m² pro Etage) zugrunde gelegt. Die Beschreibung weist ausdrücklich darauf hin, dass “Investitionsbedarf-sanierungsbedürftig” besteht und die “Grundrisse […] optimiert” werden können. Ein feuchter Keller wird explizit nicht erwähnt, weshalb hierfür keine Zusatzpauschale anfällt. **2. Bedarfs-Check:** Da das Baujahr in den Daten mit “0” angegeben ist und die Beschreibung eindeutige Formulierungen wie „Sanierung erforderlich“ sowie „sanierungsbedürftig“ enthält, greift hier die Logik für eine umfassende Sanierung (entspricht struktureller Optimierung und notwendigen Eingriffen im Bestand). **3. & 4. Kalkulations-Logik & Sonderlogik:** Da das Objekt sowohl als Zwei-Parteien-Haus mit bestehender Teilungserklärung („Eigentumswohnungen“) als auch als Gesamtes („Sanierung und Umbau zu einem EFH“) genutzt werden kann, betrachten wir die Variante als Eigentumswohnungen mit Sanierungsbedarf gemäß Sonderlogik. Bei Eigentumswohnungen mit Sanierungsbedarf wird ein pauschaler Eigenanteil von 1000 € pro m² Wohnfläche angesetzt. Es ist zudem zu beachten, dass grundlegende bauliche Entscheidungen zur Sanierung (insbesondere am Gemeinschaftseigentum) hierbei von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) getragen und beschlossen werden müssen. Bei einer geschätzten Wohnfläche von 160 m² und dem Ansatz von 1000 €/m² für die anfallenden Maßnahmen im Wohnungsbestand ergibt sich der kalkulierte Betrag. **Finale Summe:** 160.000 €

Dach über dem Kopf

5000 €

Wasser Marsch!

Basierend auf der vorliegenden Bestandsaufnahme handelt es sich um eine Immobilie mit zwei Wohneinheiten (EG und OG) und einem vorhandenen Vollkeller. Zwar ist im Text kein konkretes Baujahr genannt (im System mit Baujahr 0 angegeben), jedoch wird ausdrücklich auf einen deutlichen Investitionsbedarf und den Zustand „sanierungsbedürftig“ hingewiesen. Da somit von einem Baujahr vor 1985 bzw. einem unzureichenden Leitungsstandard auszugehen ist, besteht ein dringender Bedarf für eine vollständige Strangsanierung der Trinkwasser- und Abwasserleitungen. Gemäß der Kalkulations-Logik für eine umfassende Strangsanierung bei einem Gebäude mit mehreren Einheiten (hier 2 Wohneinheiten) wird für die Grundsanierung inklusive des gesamten Hauses ein Betrag von 12.000 € für ein Standard-EFH angesetzt, zuzüglich 5.000 € für die zweite Wohneinheit. Die finale Summe für die Erneuerung der Trinkwasser- und Abwasserrohre beläuft sich somit auf 17.000 €.