Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Vielseitiges Mehrfamilienhaus mit Potenzial in erstklassiger Lage von Köln-Weiß

Entdecken Sie ein gepflegtes Mehrfamilienhaus mit 4 Parteien und zusätzlicher Einliegerwohnung, das auf einem großzügigen 824 m² großen Grundstück im begehrten Kölner Süden überzeugt. Mit insgesamt 536 m² Wohnfläche bietet diese Immobilie aus dem Jahr 1974 eine attraktive Gelegenheit für Kapitalanleger oder Eigennutzer, die Wert auf eine solide Substanz und vielfältige Nutzungsmöglichkeiten legen. Ob als Renditeobjekt durch bestehende Vermietungen oder als repräsentatives Zuhause mit Teilvermietung – hier erwartet Sie eine werthaltige Investition in bester Wohnlage.

Großzügige Raumaufteilung und gehobene Ausstattung

Die Immobilie besticht durch ihre durchdachte Struktur: Das ca. 140 m² große Erdgeschoss bietet ein lichtdurchflutetes Wohnzimmer mit direktem Zugang zum großen Garten. Im 1. Obergeschoss befinden sich zwei vermietete Einheiten mit 71 m² und 91 m², während die charmante Dachgeschosswohnung auf 113 m² mit vier Zimmern, zwei Bädern, einer offenen Küche und einem Kamin besticht; ein besonderes Highlight ist hier die ca. 50 m² große, private Dachterrasse. Ein weiteres Plus ist der ausgebaute Kellerbereich, der mit Sauna, Fitnessraum, Solarium, Waschküche und einem stylischen Party-Raum mit Theke beeindruckt. Die Ausstattung umfasst insgesamt 12 Zimmer, 7 Schlafzimmer, 4 Badezimmer sowie eine große Doppelgarage mit direktem Gartenzugang.

Attraktive Lage im Kölner Süden

Das Objekt befindet sich in einer begehrten Wohnlage im Stadtteil Köln-Weiß. Die Kombination aus der ruhigen Umgebung und der Nähe zu den Vorzügen des Kölner Stadtgebiets macht diese Immobilie zu einem idealen Wohnstandort. Die großzügigen Außenflächen, insbesondere der weitläufige Garten, unterstreichen den hohen Wohnwert dieser Immobilie in einer der gefragtesten Regionen Kölns.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der vorliegenden Immobilienbeschreibung ergibt sich folgende Analyse für die Sanierungskosten der Heizungs- und Klimatechnik: Das Objekt wurde im Jahr 1974 errichtet und liegt damit deutlich vor der Grenze von 2005. Da keine Angaben zur Energieeffizienzklasse oder zum Energieträger gemacht wurden, ist gemäß der Anforderungslogik von einem Sanierungsbedarf auszugehen. Die Gesamtwohnfläche beträgt laut Beschreibung 536 m². Da keine spezifischen Sanierungswünsche im Text formuliert sind, wird für das Objekt eine Vollsanierung der Heiztechnik (Umstellung auf moderne Wärmepumpe/Technik) kalkuliert. Bei einer Fläche von 536 m² und einem Kalkulationswert von 150 € pro m² ergeben sich geschätzte Sanierungskosten in Höhe von 80.400 €.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Basierend auf den übermittelten Daten wurde das Objekt im Jahr 1974 errichtet. Da keine Informationen zu durchgeführten Sanierungen vorliegen, ist bei einem Baujahr von 1974 von einem altersgemäßen Renovierungsbedarf auszugehen, um den heutigen energetischen und ästhetischen Standards zu entsprechen. Das Mehrfamilienhaus verfügt über eine Gesamtwohnfläche von ca. 536 m². Unter Anwendung der kalkulatorischen Pauschale von 50 € pro m² für Boden- und Malerarbeiten ergeben sich für die gesamte Wohnfläche geschätzte Renovierungskosten in Höhe von 26.800 €. Dieser Betrag stellt eine erste Orientierung für die Planung notwendiger Schönheitsreparaturen oder Auffrischungsarbeiten dar.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können. Für eine Kalkulation der Investitionskosten bei einer eventuellen Neuanschaffung können Sie bei einer hochwertigen Einbauküche (inkl. Elektrogeräte) in der Regel mit ca. 800 € bis 1.500 € pro laufendem Meter Küchenzeile rechnen. Die Gesamtkosten hängen dabei stark von der gewählten Ausstattung und Größe der jeweiligen Küchenbereiche ab.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der Analyse der Objektbeschreibung für das Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1974 ergibt sich folgendes Kalkulationsergebnis für die Sanierung der sanitären Anlagen: Da das Objekt im Jahr 1974 errichtet wurde und als „gepflegt“, aber nicht explizit als modernisiert oder gehoben beschrieben wird, ist gemäß der Kalkulations-Logik bei einem Baujahr vor 2005 von einer Teilsanierung auszugehen, um den optisch veralteten Standard an den heutigen Zeitgeschmack anzupassen. Die Immobilie verfügt laut Beschreibung über insgesamt 4 Badezimmer; bei der vorliegenden Beschreibung eines 4-Parteien-Hauses ist zudem von mindestens einem Gäste-WC auszugehen. Unter der Annahme einer Teilsanierung (7.500 € pro Vollbad und 2.000 € pro Gäste-WC) belaufen sich die kalkulierten Renovierungskosten für die 4 Vollbäder und das eine Gäste-WC auf insgesamt 32.000 €.

Fenster und Türen

Basierend auf der Analyse des Objekts, welches 1974 errichtet wurde und somit unter die Kriterien für einen notwendigen Austausch fällt, ergibt sich folgende Kalkulation: Bei einer Gesamtwohnfläche von 536 m² werden gemäß der Schätzlogik 54 Fenster (1 Fenster pro 10 m²) veranschlagt. Da es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt, wird der Fensteraustausch mit 1.200 € pro Stück kalkuliert, was zu Kosten in Höhe von 64.800 € führt. Da es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt, werden für die Haustür(en) gemäß der Vorgabe für Einfamilienhäuser 3.500 € angesetzt, sofern man die Erschließung als Gesamteinheit betrachtet. Die finale Summe für den Austausch der Fenster und der Haustür beläuft sich somit auf 68.300 €.

Alles nur Fassade?

Da es sich bei dem beschriebenen Objekt um ein Mehrfamilienhaus handelt, das als Kapitalanlage fungiert, ist die Fassade rechtlich als Gemeinschaftseigentum einzustufen. Da in der Beschreibung kein Hinweis auf eine anstehende Fassadensanierung oder eine beschlossene Sonderumlage enthalten ist, fallen für den Erwerber keine unmittelbaren Investitionskosten für die Gebäudehülle an. Die finale Summe beträgt 0.

Rohbau und Baumaßnahmen

Die Analyse der vorliegenden Objektdaten ergibt folgendes Ergebnis hinsichtlich der Sanierungskosten für den Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen: **Bestandsaufnahme und Bedarfs-Check:** Es handelt sich um ein Mehrfamilienhaus (EFH/Mehrfamilienhaus-Struktur) mit einer Gesamtwohnfläche von 536 m² und einem Baujahr von 1974. Da das Baujahr vor 1980 liegt, ist bei der aktuellen Substanz von einem Bedarf an strukturellen Modernisierungen auszugehen, um die Immobilie energetisch und bautechnisch auf einen zeitgemäßen Stand zu bringen. Die Beschreibung hebt zwar einen “gepflegten” Zustand hervor, dennoch sind bei Gebäuden dieses Alters (insbesondere hinsichtlich Dämmung, Leitungsführungen und eventueller statischer Anpassungswünsche bei Grundrissen) Maßnahmen nach dem Muster der “leichten Baumaßnahmen” (Trockenbau, Putzarbeiten, Grundrissoptimierung) einzuplanen, um den Standard der Wohneinheiten langfristig zu sichern. **Kalkulation:** Für die strukturelle Optimierung und leichte Baumaßnahmen wird ein Ansatz von 100 € pro m² Wohnfläche gewählt. Bei einer Gesamtwohnfläche von 536 m² ergibt sich daraus eine Kalkulationssumme von 53.600 €. Da keine spezifischen Mängel wie Feuchtigkeit im Keller oder akute Rissbildung explizit in der Beschreibung genannt werden, entfallen die entsprechenden Pauschalen für tiefgreifende Trockenlegungen. **Finale Summe:** 53.600 € *Hinweis: Diese Kalkulation bezieht sich rein auf den strukturellen Rohbau und allgemeine Modernisierungsbaumaßnahmen. Da es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt, sollten bei einer späteren Aufteilung in Eigentumswohnungen oder bei Gemeinschaftseigentum die Beschlüsse der Eigentümerversammlung (WEG) berücksichtigt werden, da diese über den Umfang und die Durchführung solcher Maßnahmen entscheiden.*

Dach über dem Kopf

Da das Objekt im Jahr 1974 errichtet wurde und somit unter die Marke von 1995 fällt, ist für die Dachkonstruktion von einem Sanierungsbedarf auszugehen, da der energetische Standard der 70er Jahre in der Regel nicht mehr zeitgemäß ist. Für die Kalkulation wird die Wohnfläche des obersten Geschosses (113 m²) als Basis herangezogen. Unter Berücksichtigung des Dachüberstandes und der Neigung wird die Dachfläche mit einem Faktor von 1,3 auf ca. 147 m² geschätzt. Da es sich um eine vollständige Sanierung (Eindeckung und Dämmung) handelt, ergibt sich nach der Kalkulationslogik (147 m² * 200 €/m²) ein Betrag von 29.400 €. Da das Objekt als Mehrfamilienhaus (Anlagen) geführt wird und keine spezifischen Schäden wie Asbest oder statische Mängel am Gebälk explizit erwähnt wurden, belaufen sich die geschätzten Sanierungskosten für die Dachkonstruktion und Eindeckung auf 29.400 €.

Wasser Marsch!

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit 4 Wohneinheiten aus dem Baujahr 1974. Da die Leitungen in Steig- und Fallsträngen bei einem Baujahr vor 1985 als Gemeinschaftseigentum einzustufen sind und hier keine Hinweise auf eine bereits erfolgte Erneuerung vorliegen, besteht bei diesem Baujahr grundsätzlich ein Sanierungsbedarf. Da es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt, werden die Kosten für die grundlegende Strangsanierung in der Regel über die Instandhaltungsrücklage der WEG bzw. bei einem Gesamtobjekt durch den Eigentümer im Rahmen einer größeren Instandhaltungsmaßnahme finanziert; eine direkte Kostenzuweisung an eine einzelne Wohneinheit ohne explizite Beschlusslage oder Schadensmeldung ist hier rechnerisch nicht als Sofortinvestition für einen Käufer einer einzelnen Einheit auszuweisen. Unter Berücksichtigung der Sanierungsnotwendigkeit bei Bestandsimmobilien aus 1974 für die Steige- und Fallleitungen sowie unter Anwendung der Sonderlogik für Mehrfamilienhäuser ergibt sich bei Fehlen einer konkreten Sonderumlage: 0.