Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Attraktive Kapitalanlage im Kölner Süden: Moderne Eigentumswohnungen in Rhein-Nähe

Investieren Sie in ein sicheres Fundament für Ihre Zukunft mit einer Immobilie, die durch Lage, Vermietung und Ausstattung überzeugt. In Köln-Weiß, einem charmanten Rheinviertel im Süden der Domstadt, stehen 20 moderne Eigentumswohnungen mit Wohnflächen zwischen 57 und 106 Quadratmetern zur Verfügung. Die Einheiten sind überwiegend vermietet und bieten als Kapitalanlage eine langfristige Perspektive. Dank bestehender Mietverträge generieren Sie sofortige Einnahmen ganz ohne Leerstandsrisiko und aufwendige Verwaltung. Der Kölner Süden entwickelt sich stetig weiter, während gleichzeitig nur wenige Wohnungen am Markt verfügbar sind. Dies führt zu einer äußerst positiven Mietpreisentwicklung: Allein im letzten Jahr stiegen die Mieten in Weiß um 6,19 Prozent. Wer sich für diesen Standort entscheidet, investiert solide, sicher und mit echtem Entwicklungspotenzial.

Durchdachte Grundrisse und hoher Wohnkomfort

Die angebotenen Eigentumswohnungen verteilen sich auf drei gepflegte Mehrfamilienhäuser, die jeweils aus sieben Einheiten bestehen und sich in einer ruhigen Umgebung befinden. Jede einzelne Wohnung zeichnet sich durch durchdachte Grundrisse und helle Räume aus. Für einen besonders hohen Wohnkomfort sorgen große Fensterflächen, hochwertige Böden und moderne Bäder. Darüber hinaus bietet jede Einheit einen privaten Rückzugsort im Freien, sei es in Form eines Balkons, einer Dachterrasse oder eines eigenen Gartenanteils. Komplettiert wird das erstklassige Ausstattungsangebot durch private Kellerabteile für jeden Bewohner sowie insgesamt 17 Außenstellplätze.

Idyllische Rheinlage mit exzellenter Infrastruktur

Köln-Weiß ist ein gefragter Wohnort, der naturnahe Erholung am Rhein mit urbaner Nähe perfekt vereint. Das gewachsene Wohnquartier im Ortskern ist umgeben von gepflegten Einfamilienhäusern, stilvollen Wohnanlagen, idyllischen Gassen und weitläufigen Grünflächen. Dieses gehobene, attraktive Umfeld zieht eine treue und solvente Mieterschaft an – von jungen Berufstätigen über Familien bis hin zu Silver Agern. Einkaufsmöglichkeiten, Kitas und Schulen sind bequem fußläufig erreichbar, und Buslinien halten direkt vor der Tür. Die ausgezeichnete Infrastruktur der benachbarten Orte Sürth und Rodenkirchen ergänzt die lokale Nahversorgung optimal. Den Bahnhof Rodenkirchen, der regelmäßige S-Bahn- und Regionalbahnanbindungen bietet, erreichen Sie mit dem Fahrrad in rund 10 Minuten. Von hier aus oder mit dem Auto sind Sie in nur 20 Minuten in der Kölner Innenstadt.

Sanierung der Heizung

Bei der Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung und der strukturierten Daten konnten das Baujahr 1965 sowie die Energieeffizienzklasse C extrahiert werden, während konkrete Angaben zum aktuellen Energieträger fehlen. Da das Baujahr deutlich vor 2005 liegt, ist den Vorgaben entsprechend von einem Sanierungsbedarf im Bereich der Heizungs- und Klimatechnik auszugehen. Für einen solchen Altbau greift standardmäßig die Kalkulationslogik einer Vollsanierung, welche pauschal mit 150 Euro pro Quadratmeter berechnet wird und die Installation moderner Technik wie etwa einer Wärmepumpe abdeckt. Da in den übermittelten Daten jedoch gar keine explizite Gesamtwohnfläche für das Objekt auffindbar ist und im Text lediglich eine Größenübersicht der einzelnen Einheiten (57 bis 106 m²) erwähnt wird, werden die berechneten Sanierungskosten an dieser Stelle formgemäß auf 0 Euro gesetzt. Da es sich bei der beworbenen Objektart im Kern um Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern handelt, ist zudem wichtig zu erwähnen, dass die Entscheidung zu einer solchen Investition und Sanierung der Anlage ohnehin gemeinschaftlich bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Bei der Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung lassen sich folgende Kerndaten extrahieren: Das Baujahr der Mehrfamilienhäuser datiert auf das Jahr 1965, während die Wohnflächen der einzelnen Einheiten laut Text zwischen 57 und 106 m² variieren. Der allgemeine Zustand der Anlage wird als gepflegt beschrieben, und die Wohnungen selbst werden als modern mit hochwertigen Böden und zeitgemäßen Bädern beworben. Da in der Beschreibung jedoch konkrete Angaben zu bereits durchgeführten Kernsanierungen fehlen, lässt sich aus dem Baujahr 1965 rein logisch ein potenziell hoher Renovierungs- und Sanierungsbedarf ableiten, der beispielsweise energetische Aspekte oder die Haustechnik betreffen könnte. Um Ihnen eine finanzielle Orientierung für typische optische Instandsetzungen zu geben, habe ich die Kosten für Boden- und Malerarbeiten mit der vorgegebenen Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter kalkuliert. Bei der kleinsten Wohnungseinheit mit 57 m² ergeben sich somit kalkulatorische Renovierungskosten in Höhe von 2.850 Euro, während für die größte Wohnungseinheit mit 106 m² entsprechend 5.300 Euro für diese Arbeiten eingeplant werden sollten.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Aus der übermittelten Immobilienbeschreibung geht keine exakte Anzahl der sanitären Anlagen pro einzelner Wohneinheit hervor, weshalb gemäß den Vorgaben von einem Standard mit einem Vollbad und einem separaten Gäste-WC ausgegangen wird. Die Analyse des Textes für den Bedarfs-Check zeigt, dass die Wohnungen in einem sehr guten Zustand sind. Es wird explizit auf “moderne Bäder” hingewiesen und auch der definierte Schlüsselbegriff “gehoben” (in Bezug auf das Umfeld) fällt in der Beschreibung. Da die Immobilie somit in die Kategorie ohne Sanierungsbedarf fällt, greift die entsprechende Regel für moderne und gehobene Ausstattungen. Die kalkulierten Renovierungskosten für Badezimmer und WCs betragen daher insgesamt 0 €.

Fenster und Türen

Basierend auf den vorgegebenen Regeln und den Informationen aus dem Exposé ergibt sich folgende Analyse für die Sanierung der Fenster und Türen: Da die genaue Gesamtwohnfläche nicht explizit als Summe angegeben ist, wird sie anhand der 20 zum Verkauf stehenden Eigentumswohnungen (Objektart: Anlagen) geschätzt. Die Wohnflächen liegen zwischen 57 und 106 m², woraus sich ein Mittelwert von 81,5 m² pro Wohnung ableiten lässt. Für alle 20 Einheiten zusammen ergibt dies eine geschätzte Gesamtwohnfläche von 1.630 m². Gemäß der Regel (1 Fenster pro 10 m² Wohnfläche) errechnen sich somit insgesamt 163 Fenster für das Objekt. Beim Bedarfs-Check ist das Baujahr 1965 ausschlaggebend: Da dieses weit vor dem Stichtag 2005 liegt und im Text keine der zwingenden Entlastungsbegriffe wie „3-fach-Verglasung“, „Fenster neu“, „energetisch saniert“ oder „Kunststoff-Isolierglas ab 2015“ auftauchen, ist laut Regelwerk ein kompletter Austausch erforderlich. Die Beschreibungen „moderne Eigentumswohnungen“ oder „große Fensterflächen“ setzen diese Regel nicht außer Kraft. Für die Kalkulation der Eigentumswohnungen (ETW) fallen für die 163 Standardfenster bei einem Preis von 1.200 € pro Stück (inkl. Montage & Entsorgung) Kosten in Höhe von 195.600 € an. Da die Wohnungen über Balkone und Terrassen verfügen, dies aber im Text nicht explizit mit den Wörtern „Terrassenelemente“ oder „Schiebetüren“ beschrieben wird, greift hier der Standardpreis. Hinzu kommen die Wohnungseingangstüren zum Treppenhaus: Gemäß der Sonderlogik für ETWs werden diese im Zweifel angesetzt. Für 20 Wohnungen ergeben sich bei 1.500 € pro Tür weitere 30.000 €. Die finale Summe für den Austausch der Fenster und Wohnungseingangstüren der gesamten Anlage beläuft sich somit auf 225.600 €. *(Hinweis: Falls die Kalkulation nur für eine durchschnittliche Einzelwohnung mit 81,5 m² gewünscht ist, beliefe sich die finale Summe auf 11.100 €: 8 Fenster zu je 1.200 € + 1 Wohnungstür zu 1.500 €).*

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Immobilienangebot handelt es sich um Eigentumswohnungen (ETW) bzw. ein Anlageobjekt, das aus mehreren Einheiten in Mehrfamilienhäusern besteht. Nach der geltenden Sonderlogik für Eigentumswohnungen ist die Fassade zwingend Gemeinschaftseigentum. Das Baujahr 1965 würde bei einem Einfamilienhaus zwar grundsätzlich auf einen Sanierungsbedarf hindeuten, bei einer ETW werden solche Sanierungen jedoch aus der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert. Ein direkter Kostenaufwand für den Käufer entsteht hier nur im Falle einer Sonderumlage. Da in der Objektbeschreibung Begriffe wie “Fassadensanierung beschlossen” oder “Sonderumlage steht an” nicht explizit erwähnt werden, greift der Sonderfall nicht. Die geschätzten Sanierungskosten für die Gebäudehülle belaufen sich somit auf 0 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf den übermittelten Daten und der Objektbeschreibung handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW). Eine Bestandsaufnahme zeigt, dass im Text keine Hinweise auf strukturelle Mängel wie Feuchtigkeit, Risse oder einen nicht mehr zeitgemäßen Grundriss zu finden sind. Das Objekt wird stattdessen als modern und gepflegt beschrieben. Das Baujahr 1965 liegt zwar vor 1980, was gemäß den Kalkulationsregeln theoretisch den Indikator für eine Kernsanierung im Rohbau-Anteil auslöst. Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, würde bei einem bestehenden Sanierungsbedarf eine Sonderlogik greifen: Es müssten 1.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche als voraussichtlicher Eigenanteil angesetzt werden. In diesem Zusammenhang muss zwingend und ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass die Entscheidung über jegliche Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum nicht beim einzelnen Eigentümer, sondern immer bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Für die tatsächliche Berechnung der strukturellen Baumaßnahmen ist die Wohnfläche in Quadratmetern die zwingende Basis. Da in den übermittelten Daten das Feld für die konkrete Wohnfläche leer gelassen wurde und somit keine Angaben für eine Berechnung vorhanden sind, greift die entsprechende Ausschlussklausel der Kalkulationslogik. Die finale Summe lautet: 0 €.

Dach über dem Kopf

Aus der Bestandsaufnahme der Immobilienbeschreibung geht hervor, dass es sich um eine Kapitalanlage bestehend aus drei Mehrfamilienhäusern aus dem Baujahr 1965 handelt. Begriffe wie Asbest, statische Mängel oder die Dachform werden im Text nicht erwähnt. Gemäß dem Bedarfs-Check wäre aufgrund des Baujahres (älter als 1995) grundsätzlich eine Vollsanierung der Dachkonstruktion inklusive Eindeckung und Dämmung einzuplanen. Da in den übermittelten Daten jedoch keinerlei Angaben zur Wohnfläche vorhanden sind, fehlt die essenzielle Basis zur Ermittlung der geschätzten Dachfläche. Gemäß den Kalkulationsvorgaben lautet das Ergebnis für die Sanierungskosten bei fehlenden Angaben daher 0.

Wasser Marsch!

Bei der Bestandsaufnahme der Immobilie handelt es sich um ein Portfolio aus 20 Eigentumswohnungen (ETW), die sich auf Mehrfamilienhäuser verteilen. Das Baujahr der Gebäude ist 1965. Hinweise auf das verwendete Rohrmaterial, wie beispielsweise Bleileitungen oder Kupferrohre, sind im Text nicht enthalten. Im Bedarfs-Check fällt das Baujahr 1965 in die Kategorie vor 1985, was bei Leitungen grundsätzlich auf eine erforderliche Vollsanierung hindeutet, sofern diese noch im Originalzustand sind. Da es sich bei der Objektart jedoch um Eigentumswohnungen handelt, greift hier zwingend die Sonderlogik für Mehrfamilienhäuser (ETW). Gemäß dieser Regelung sind die Grundleitungen und Steigestränge Teil des Gemeinschaftseigentums. Die Kosten für eine eventuell anstehende Strangsanierung werden in der Regel von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aus der Instandhaltungsrücklage getragen und somit für die Kalkulation mit 0 € angesetzt. Da das Exposé “moderne Bäder” hervorhebt und keinerlei Hinweise auf veraltete Leitungen innerhalb der einzelnen Wohnungen (Sondereigentum) liefert, entfällt die Pauschale für eine innere Sanierung. Ebenso wird im Text keine beschlossene Leitungs-Sanierung im Haus erwähnt, wodurch auch keine Sonderumlage berechnet wird. Da es keinen direkten finanziellen Handlungsbedarf für den Käufer bezüglich der Leitungen gibt, belaufen sich die kalkulierten Kosten für die Erneuerung der Wasser- und Abwasserrohre auf 0 €.