Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Attraktives Investment: Großzügiges Mehrfamilienhaus mit fünf Wohneinheiten

Willkommen zu dieser hervorragenden Anlagegelegenheit. Wir präsentieren Ihnen ein weitläufiges Mehrfamilienhaus, das sich über insgesamt drei Etagen erstreckt. Das Objekt zeichnet sich durch eine beeindruckende Gesamtfläche von 437,00 Quadratmetern aus, die exakt der Wohnfläche und zugleich der voll vermietbaren Fläche entspricht. Mit seinen fünf separaten Wohneinheiten bietet dieses Haus ideale Voraussetzungen für Kapitalanleger, die ein solides und groß dimensioniertes Investment suchen.

Durchdachte Aufteilung und praktische Ausstattungsmerkmale

Die großzügige Wohnfläche von 437,00 Quadratmetern bietet viel Raum für die Bewohner der fünf Einheiten. Zur Ausstattung des Hauses gehört ein Balkon, der zusätzlichen Freiraum an der frischen Luft ermöglicht. Auch für die Unterbringung von Fahrzeugen ist bestens gesorgt: Die Immobilie verfügt über eine eigene Garage sowie einen weiteren Außenstellplatz. Hinsichtlich der energetischen Beschaffenheit des Gebäudes setzen wir auf Transparenz; der dazugehörige Energieausweis wird Ihnen bei einer persönlichen Besichtigung des Objekts direkt vorgelegt.

Standort im Bundesland Nordrhein-Westfalen

Diese Anlageimmobilie befindet sich in Nordrhein-Westfalen. Der Standort in diesem etablierten Bundesland bildet eine verlässliche Basis für die nachhaltige Bewirtschaftung und Vermietung der drei Etagen und stellt somit einen soliden Rahmen für Ihre Immobilieninvestition dar.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der übermittelten Immobilienbeschreibung ergibt die Datenextraktion folgende Werte: Das Baujahr der Immobilie datiert auf das Jahr 1979, und die Wohnfläche beträgt laut den Stichworten 437,00 Quadratmeter. Ein spezifischer Energieträger wird im Text nicht genannt und die Energieeffizienzklasse ist aktuell noch unbekannt, da der Energieausweis erst bei der Besichtigung vorgelegt wird. Für den Bedarfs-Check ist das ermittelte Baujahr ausschlaggebend. Da das Gebäude mit dem Baujahr 1979 deutlich vor dem Stichtag von 2005 errichtet wurde, ist gemäß den Vorgaben zwingend von einem Sanierungsbedarf im Bereich der Heizungs- und Klimatechnik auszugehen. Weil der Beschreibung keine konkreten Sanierungswünsche oder bereits durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen zu entnehmen sind, greift die standardisierte Kalkulations-Logik für eine Vollsanierung im Altbau. Diese Pauschale deckt den Einbau moderner Technik, wie beispielsweise einer Wärmepumpe, ab und wird mit 150 Euro pro Quadratmeter veranschlagt. Multipliziert man die ermittelte Wohnfläche von 437,00 Quadratmetern mit dem Faktor von 150 Euro, belaufen sich die kalkulierten Sanierungskosten für die Heizung und Klimatechnik auf insgesamt 65.550 Euro. Da es sich bei der Objektart um “Anlagen” (ein Gesamtgebäude mit fünf Wohneinheiten) und nicht um eine einzelne Eigentumswohnung handelt, entfällt der Zusatz, dass die Investitionsentscheidung bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt, da der Käufer in der Regel als Alleineigentümer über die Anlage entscheidet.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Aus den übermittelten Daten geht hervor, dass die Immobilie aus dem Baujahr 1979 stammt und über eine großzügige Wohnfläche von 437,00 m² verfügt. Eine explizite Zustandsbeschreibung oder Hinweise auf bereits erfolgte Sanierungen sind in den Informationen leider nicht enthalten. Da das Gebäude jedoch deutlich vor 1990 errichtet wurde und im Text keinerlei Modernisierungen erwähnt werden, lässt sich logisch auf einen entsprechend hohen Renovierungsbedarf schließen. Unter Berücksichtigung der vorliegenden Wohnfläche von 437 m² habe ich die zu erwartenden Kosten für grundlegende Boden- und Malerarbeiten berechnet. Da keine abweichenden Werte im Text genannt wurden, lege ich hierfür eine Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter zugrunde, woraus sich voraussichtliche Gesamtkosten in Höhe von 21.850 Euro für diese Maßnahmen ergeben.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf den übermittelten Daten können keine konkreten Angaben zur Anzahl der Badezimmer und Gäste-WCs entnommen werden, weshalb nach den vorgegebenen Regeln von einem Standard mit einem Vollbad und einem separaten Gäste-WC ausgegangen wird. Da die Immobilienbeschreibung darüber hinaus jedoch keinerlei Informationen zum Baujahr oder Hinweise zum aktuellen Zustand der Räumlichkeiten (wie etwa “renovierungsbedürftig”, “gepflegt” oder “modernisiert”) enthält, lässt sich kein Sanierungsbedarf ableiten. Somit greift die Vorgabe für fehlende Angaben, weshalb die kalkulierten Renovierungskosten für die Bäder und WCs in diesem Fall 0 € betragen.

Fenster und Türen

Basierend auf den vorliegenden Daten ergibt sich für das Anlageobjekt (Mehrfamilienhaus mit 5 Wohneinheiten) folgender Sanierungsbedarf für Fenster und Türen: Da in der Beschreibung keine genaue Fensteranzahl angegeben ist, wird diese anhand der gesamten Wohnfläche von 437,00 m² geschätzt. Gemäß der Regel von einem Fenster pro 10 m² Wohnfläche gehen wir von aufgerundet 44 Fenstern aus. Das Baujahr des Gebäudes ist 1979 und liegt somit deutlich vor dem Stichtag 2005. Da im Exposé keine bereits erfolgten Modernisierungen (wie etwa eine 3-fach-Verglasung) erwähnt werden, ist zwingend von einem komplett erforderlichen Austausch der Fenster auszugehen. Für die 44 Fenster fallen bei einem kalkulierten Stückpreis von 1.200 Euro (inklusive Montage und Entsorgung) Kosten in Höhe von 52.800 Euro an. Spezielle Terrassenelemente oder Schiebetüren werden im Text nicht explizit genannt (lediglich das Vorhandensein eines Balkons), weshalb durchgehend mit dem Standardmaß gerechnet wird. Da es sich bei dem Objekt um eine komplette Anlage handelt, bei der dem Eigentümer das gesamte Gebäude gehört, wird für die Gebäudehülle zusätzlich eine zentrale Haustür analog zur Einfamilienhaus-Logik (Sicherheitstür/Energieeffizienz) mit 3.500 Euro angesetzt. Die finale Summe für den energetischen Austausch der Fenster und der zentralen Haustür beläuft sich somit auf **56.300 €**. *(Zusatzhinweis: Da das Objekt über 5 Wohneinheiten verfügt, könnten bei einer Vollsanierung zusätzlich die Wohnungseingangstüren im Treppenhaus anfallen. Gemäß der ETW-Logik wären dies im Zweifel weitere 5 Türen à 1.500 €, was zusätzliche 7.500 € bedeuten würde. Diese sind in der oben genannten finalen Summe für die Außenhülle jedoch noch nicht inkludiert.)*

Alles nur Fassade?

Basierend auf den vorliegenden Daten handelt es sich bei dem Objekt um ein Anlageobjekt (Mehrfamilienhaus mit 5 Wohneinheiten). Da das gesamte Gebäude im Verbund erworben wird, greift nicht die Sonderlogik einer einzelnen Eigentumswohnung, sondern die Berechnungslogik für die gesamte Gebäudehülle. Die Wohnfläche beträgt 437 m². Nach der vorgegebenen Faustformel (Wohnfläche mal 1,5) ergibt sich daraus eine geschätzte Außenwand- bzw. Fassadenfläche von 655,5 m². Da das Baujahr 1979 ist und somit deutlich vor dem Stichtag 1995 liegt, wird standardmäßig eine energetische Vollsanierung (Wärmedämmverbundsystem inklusive Putz) veranschlagt. Für diese Vollsanierung werden 180 € pro Quadratmeter angesetzt, was für die ermittelte Fläche Kosten in Höhe von 117.990 € ergibt. Da keine asbesthaltigen Materialien wie Eternit-Platten erwähnt werden, entfällt die Entsorgungspauschale. Allerdings muss die fixe Zusatzpauschale für das Gerüst in Höhe von 4.500 € addiert werden. Die finale Summe für die energetische Fassadensanierung beträgt somit 122.490 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

109.250 € Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich bei dem Objekt um ein Mehrfamilienhaus (behandelt analog zum Komplettobjekt/Einfamilienhaus, da keine einzelne Eigentumswohnung ausgewiesen ist) mit 5 Wohneinheiten und einer zu berücksichtigenden Gesamtwohnfläche von 437 m². Die Bestandsaufnahme zeigt keine expliziten Hinweise auf Feuchtigkeit im Keller, Risse oder zwingend notwendige Grundrissänderungen, weshalb keine diesbezüglichen Sonderpauschalen anfallen. Da das Baujahr 1979 ist und somit knapp unter der Grenze von 1980 liegt, greift gemäß dem Bedarfs-Check automatisch die Annahme einer erforderlichen Kernsanierung für den Rohbau-Anteil. In der Kalkulations-Logik wird daher die große Rohbausanierung angesetzt, welche statische Eingriffe, allgemeine Mauertrockenlegungen oder Wanddurchbrüche abdeckt. Mit dem festgelegten Satz von 250 Euro pro Quadratmeter multipliziert mit der Wohnfläche von 437 m² ergeben sich voraussichtliche Sanierungskosten für den strukturellen Bereich in Höhe von 109.250 Euro. Da das Objekt als Ganzes erworben wird und nicht als einzelne Eigentumswohnung innerhalb einer Eigentümergemeinschaft (WEG), kommt die Sonderlogik für ETWs hier nicht zur Anwendung.

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten der Anlageimmobilie ergibt sich folgende Analyse für die voraussichtlichen Sanierungskosten der Dachkonstruktion, Eindeckung und Dämmung. Das Gebäude verfügt über eine Gesamtwohnfläche von 437,00 m², die sich auf 3 Etagen verteilt. Um die Grundfläche des obersten Geschosses als Basis für die Dachfläche zu ermitteln, wird die Wohnfläche durch die Anzahl der Etagen geteilt, was einer Fläche von rund 145,67 m² für das Dachgeschoss entspricht. Gemäß der vorgegebenen Kalkulationslogik wird dieser Wert mit dem Faktor 1,3 multipliziert, wodurch sich eine geschätzte Dachfläche von ca. 189,37 m² ergibt. Da das Baujahr der Immobilie 1979 ist und somit deutlich vor 1995 liegt, fällt das Objekt in die Kategorie für eine Vollsanierung. Die Objektbeschreibung enthält keinerlei Hinweise auf bereits durchgeführte energetische Maßnahmen oder eine Neueindeckung des Daches. Für eine komplette Sanierung, die eine neue Eindeckung mit Ziegeln, die Dämmung sowie Spenglerarbeiten umfasst, wird ein Preis von 200 € pro Quadratmeter veranschlagt. Bei einer berechneten Dachfläche von 189,37 m² belaufen sich die Kosten hierfür auf 37.874 €. Spezifische Warnhinweise auf Schadstoffe wie Asbest oder Eternit sowie auf statische Mängel, einen morschen Dachstuhl oder Holzwurmbefall sind in der Beschreibung nicht vorhanden. Dementsprechend entfallen die Zusatzpauschalen von 8.000 € für die Asbestentsorgung beziehungsweise 15.000 € für die Sanierung des Dachstuhls. Da es sich bei der Objektart um eine Anlage (Mehrfamilienhaus) und nicht um eine einzelne Eigentumswohnung handelt, greift die WEG-Pauschale hier nicht. Die kalkulierten Gesamtkosten für die energetische und bauliche Vollsanierung des Daches betragen somit schätzungsweise 37.874 €.

Wasser Marsch!

Basierend auf den vorliegenden Daten ergibt die Bestandsaufnahme, dass es sich um ein Mehrfamilienhaus (Anlage) mit insgesamt 5 Wohneinheiten aus dem Baujahr 1979 handelt; spezifische Hinweise zum Rohrmaterial liegen in der Beschreibung nicht vor. Gemäß dem Bedarfs-Check ist eine Vollsanierung der Trinkwasser- und Abwasserleitungen erforderlich, da das Baujahr vor 1985 liegt und somit von veralteten Leitungssystemen auszugehen ist. Da das Objekt als komplette Anlage (und nicht als einzelne Eigentumswohnung) betrachtet wird, trägt der Käufer die Kosten für das gesamte Gebäude, weshalb die WEG-Sonderlogik hier nicht greift. Stattdessen wird die Kalkulations-Logik entsprechend der Anzahl der Wohneinheiten angewendet: Für die komplette Strangsanierung wird ein Basiswert von 12.000 € angesetzt. Für die vier zusätzlichen Wohneinheiten fallen gemäß der Erweiterungslogik (5.000 € pro zusätzlicher Einheit) weitere 20.000 € an. Die finale Summe für die Sanierung der Leitungen beläuft sich somit auf 32.000 €.