Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Attraktives Mehrfamilienhaus mit Garten im begehrten Kölner Süden

Dieses schöne 4-Parteien-Mehrfamilienhaus steht ab sofort zum Verkauf und bietet maximale Flexibilität für Eigennutzer, Teilvermieter oder Kapitalanleger. Der Kaufpreis für die gesamte Immobilie beträgt 2.672.000 Euro, zuzüglich einer Käuferprovision von 1 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, die mit Beurkundung des notariellen Kaufvertrages verdient und fällig wird. Grundsätzlich ist es der ausdrückliche Wunsch der Eigentümer, das Objekt als Gesamteinheit zu veräußern, jedoch kann die Erdgeschosswohnung auf Wunsch und nach Abstimmung im Verkaufsprozess auch separat erworben werden. Profitieren Sie von hochwertiger Wohnqualität, einer durchdachten Wohnlandschaft und nachhaltiger Rendite durch stabile Mieteinnahmen der bereits vermieteten Einheiten.

Großzügige Raumaufteilung und hochwertige Ausstattungsdetails

Das Objekt wird durch eine neue Gas-Heizungsanlage aus dem Jahr 2023 beheizt. Die sofort verfügbare Erdgeschosswohnung bietet auf circa 115 Quadratmetern drei Zimmer, ein Gäste-WC und ein großzügiges Wohnzimmer. Die separate Wohnküche mit Esszimmer schließt an eine Terrasse an, die direkt in den weitläufigen Garten übergeht. Zu dieser Einheit gehört zudem ein ausgebauter Kellerbereich mit Sauna, Fitnessraum, Solarium, Waschküche und einem zusätzlichen Zimmer. Im ersten Obergeschoss befinden sich zwei langfristig vermietete Wohnungen mit vereinbartem Wohnrecht. Die erste Wohnung bietet 71,21 Quadratmeter Wohnfläche bei einer Kaltmiete von 620 Euro und 203,40 Euro Nebenkosten. Die zweite Wohnung umfasst 92,26 Quadratmeter bei einer Kaltmiete von 910 Euro und 240 Euro Nebenkosten. In der zweiten Etage liegt die charmante Dachgeschosswohnung mit 113,63 Quadratmetern Wohnfläche und einer circa 50 Quadratmeter großen Terrasse. Diese renditestarke Einheit umfasst vier Zimmer, eine offene Küche, zwei Bäder, einen Kamin sowie einen Kellerraum mit separatem Zugang und ist für 1.400 Euro Warmmiete inklusive eines Stellplatzes vermietet.

Gefragte Lage mit Blick ins Grüne

Die Immobilie befindet sich in einer der begehrtesten Lagen überhaupt, dem Kölner Süden. Die Ausrichtung des Hauses bietet einen herrlichen Blick ins Grüne und besticht durch den direkten Gartenanschluss sowie die attraktive, weitläufige Gartenfläche. Diese gefragte Umgebung bietet Familien, Paaren und Kapitalanlegern interessante Perspektiven und kombiniert ein hohes Maß an Raumqualität mit exzellentem Wohnkomfort.

Sanierung der Heizung

Bei der Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung konnten folgende Kerndaten extrahiert werden: Das Baujahr des Objekts datiert auf 1974, eine Energieeffizienzklasse wird in den Daten nicht genannt. Als Energieträger wird Gas genutzt, wobei im Text hervorgehoben wird, dass im Jahr 2023 eine neue Gas-Heizungsanlage installiert wurde. Das Datenfeld für die Gesamtwohnfläche ist zwar leer, jedoch lässt sich aus den detaillierten Beschreibungen der einzelnen Einheiten (Erdgeschoss: 115 m², 1. OG Wohnung 1: 71,21 m², 1. OG Wohnung 2: 92,26 m², Dachgeschoss: 113,63 m²) eine zu berechnende Gesamtwohnfläche von 392,10 m² ermitteln. Im Rahmen des Bedarfs-Checks ist festzuhalten: Da das Baujahr deutlich vor 2005 liegt und der fossile Energieträger Gas genutzt wird, ist gemäß der Analysevorgaben von einem Sanierungsbedarf auszugehen. Auch wenn die Anlage erst 2023 erneuert wurde, greift für einen Altbau mit Gasheizung die Kalkulations-Logik für eine Vollsanierung, um das Gebäude auf zukunftssichere und moderne Technik (wie eine Wärmepumpe) umzurüsten. Unter Anwendung der Pauschale von 150 € pro Quadratmeter ergeben sich für die Gesamtwohnfläche von 392,10 m² somit kalkulatorische Sanierungskosten in Höhe von 58.815 €. Grundsätzlich handelt es sich bei der Objektart um ein “Investment” in Form eines gesamten Mehrfamilienhauses. Da in der Objektbeschreibung jedoch explizit die Option angeboten wird, die Erdgeschosswohnung auf Wunsch auch separat zu erwerben (für diese 115 m² würden die kalkulatorischen Kosten bei 17.250 € liegen), ist folgender Hinweis zwingend erforderlich: Sollte sich der Käufer für den separaten Erwerb als Wohnung entscheiden, liegt die Entscheidung zur Investition in eine neue zentrale Heizungs- und Klimatechnik nicht mehr beim Einzeleigentümer, sondern zwingend bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Bei der Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung lassen sich zunächst die Basisdaten extrahieren: Das Baujahr des Mehrfamilienhauses ist 1974 und die Gesamtwohnfläche summiert sich aus den angegebenen Einheiten auf 392,10 Quadratmeter. Diese Fläche setzt sich zusammen aus der Erdgeschosswohnung mit ca. 115 m², den beiden Wohnungen im 1. Obergeschoss mit 71,21 m² und 92,26 m² sowie der Dachgeschosswohnung mit 113,63 m². Zur Zustandsbeschreibung geht aus dem Text hervor, dass das Haus einen schönen und gepflegten Eindruck macht und mit hochwertiger Wohnqualität überzeugt; zudem wurde erst im Jahr 2023 eine neue Gas-Heizungsanlage installiert. Allerdings fehlen konkrete Hinweise auf kürzlich durchgeführte Sanierungen der Innenausstattung. Da das Objekt deutlich vor 1990 erbaut wurde und keine detaillierten Angaben zu einem erfolgten Innenausbau vorliegen, ist logischerweise von einem höheren Renovierungsbedarf in den einzelnen Wohnungen auszugehen. Um die anfallenden Aufwendungen für grundlegende Boden- und Malerarbeiten zu berechnen, lege ich mangels anderer Werte im Text eine branchenübliche Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter zugrunde. Multipliziert man diese Pauschale mit der ermittelten Gesamtwohnfläche von 392,10 Quadratmetern, ergeben sich kalkulatorische Gesamtkosten in Höhe von 19.605 Euro für die optische Aufwertung der Wohnräume.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Bei der Bestandsaufnahme der vorliegenden Immobilienbeschreibung lassen sich anhand der übermittelten Metadaten sowie der Wohnungsbeschreibungen insgesamt vier Vollbäder (davon zwei explizit in der Dachgeschosswohnung erwähnt) sowie ein separates Gäste-WC in der Erdgeschosswohnung identifizieren. Im Rahmen des Bedarfs-Checks fällt auf, dass im Text kein konkretes Baujahr genannt wird und keinerlei Begriffe wie „renovierungsbedürftig“, „sanierungsbedürftig“ oder „baujahrestypisch“ im Zusammenhang mit den Sanitäranlagen fallen. Stattdessen wird die Immobilie durchgängig positiv beworben und mit Attributen wie „Komfort“ sowie einer „hochwertigen Wohnqualität“ beschrieben, was stark in die Kategorie eines gehobenen beziehungsweise einwandfreien Zustands fällt. Da es somit keine Hinweise auf einen optisch veralteten oder defekten Zustand gibt und gemäß Ihren Vorgaben bei fehlenden Angaben zum Sanierungsbedarf oder bei gehobener Qualität keine Kosten anzusetzen sind, entfallen die Kalkulationsschritte für eine Voll- oder Teilsanierung vollständig. Geschätzte Renovierungskosten Bad/WC: 0 €.

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