Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Solides Dreifamilienhaus in Köln-Weiß: Attraktive Kapitalanlage mit Eigennutzungs-Potenzial

Willkommen in Köln-Weiß! Hier erwartet Sie ein gepflegtes, solides Dreifamilienhaus aus dem Baujahr 1962 auf einem rund 259 Quadratmeter großen Grundstück. Die Immobilie überzeugt als lukrative Kapitalanlage oder als ideales Modell für das Wohnen und Vermieten unter einem Dach. Derzeit sind das Erdgeschoss und das Dachgeschoss verlässlich vermietet, während die Wohnung im ersten Obergeschoss in Kürze bezugsfrei wird. Dies eröffnet Ihnen sofortige Möglichkeiten zur eigenen Nutzung oder zur renditestarken Neuvermietung. Zudem bietet das Objekt ein beträchtliches Mietsteigerungspotenzial durch moderate Anpassungen der Bestandsmieten oder die Aufwertung einzelner Einheiten. Für Visionäre besteht bei einvernehmlichem Auszug der Mieter und dem Rückbau einer Zwischenwand sogar die Option, das Gebäude gemäß dem ursprünglichen Bauantrag wieder als großzügiges Einfamilienhaus zu nutzen. Ein weiterer hochattraktiver Vorteil für Sie: Der Kauf dieser Immobilie ist provisionsfrei.

Durchdachter Grundriss und gepflegte Ausstattung

Das voll unterkellerte Haus verfügt über drei nahezu gleich geschnittene Wohnungen mit einer Standardausstattung. Jede Wohneinheit bietet eine klare Grundrissaufteilung und besteht aus einer Küche, einem Tageslichtbad sowie einem Wohn- und Schlafzimmer. Ein echtes Highlight ist die Erdgeschosswohnung, die mit einem bereits modernisierten Badezimmer und einem direkten Balkonzugang vom Wohnbereich für entspannte Stunden im Freien punktet. Im Dachgeschoss sorgen gemütliche Dachschrägen für einen charmanten Altbaucharakter, während sich die Bäder in den beiden oberen Etagen in einem älteren Zustand befinden. Die ehemalige Garage dient heute als großzügige Grundstückszufahrt mit einem Stellplatz und bietet spannende Optionen zur künftigen Umgestaltung oder Wiederbebauung. Beheizt wird das Gebäude über eine Öl-Zentralheizung aus dem Jahr 2003. Der Endenergiebedarf liegt bei 291,24 kWh/(m²*a), was der Energieeffizienzklasse H entspricht.

Naturnahe Idylle und exzellente Infrastruktur

Die Immobilie befindet sich in einer der begehrtesten, ruhigsten Seitenstraßen und familienfreundlichen Mikrolagen von Köln-Weiß. Der beliebte Stadtteil ist geprägt von Einfamilienhäusern oder kleineren Wohneinheiten, einem dörflichen Charme und einer extrem hohen Wohnqualität. Der Weißer Rheinbogen mit seinen weitläufigen Wiesen, Radwegen und Spazierpfaden liegt praktisch vor der Haustür. In den warmen Monaten verbindet zudem eine Fahrradfähre das Ufer mit dem rechtsrheinischen Zündorf, und ein lokaler Reiterhof lockt jährlich mit dem einzigen Almabtrieb in Nordrhein-Westfalen. Neben dieser Naherholung für Naturliebhaber und Sportbegeisterte besticht die Lage durch eine hervorragende Infrastruktur: Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Ärzte, ein Kindergarten in nur 0,3 Kilometern und eine Grundschule in 0,4 Kilometern Entfernung sind bequem fußläufig erreichbar. Weiterführende Schulen wie eine Realschule und ein Gymnasium liegen etwa zwei Kilometer entfernt. Die Verkehrsanbindung ist ebenfalls ideal ausgebaut. Mit dem Fahrrad erreichen Sie schnell die 1,4 Kilometer entfernte Stadtbahn am Bahnhof Sürth, alternativ nutzen Sie die Busverbindung nach Rodenkirchen. Das Kölner Zentrum ist 8,6 Kilometer entfernt und die nächste Autobahn erreichen Sie nach knapp vier Kilometern Fahrt.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Analyse der Immobilienbeschreibung und der übermittelten Daten ergibt sich für das vorliegende Dreifamilienhaus folgendes Bild bezüglich der Sanierung von Heizung und Klimatechnik: Das Gebäude stammt aus dem Baujahr 1962, weist die Energieeffizienzklasse H auf und wird derzeit mit einer Öl-Zentralheizung aus dem Jahr 2003 beheizt. Da das Baujahr deutlich vor 2005 liegt und der fossile Energieträger Öl genutzt wird, ist zwingend von einem umfassenden Sanierungsbedarf auszugehen. Für eine solche Vollsanierung im Altbau, die unter anderem den Einbau einer modernen Wärmepumpentechnik beinhalten würde, sieht die Kalkulationslogik einen Pauschalwert von 150 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche vor. Bei der genauen Prüfung des Exposés und der bereitgestellten Kerndaten ist jedoch keine Angabe zur Wohnfläche auffindbar; es wird lediglich die Grundstücksfläche mit ca. 259 m² benannt. Da die Vorgaben vorschreiben, dass bei einer gänzlich fehlenden Flächenangabe ein Wert von 0 ausgegeben werden muss, belaufen sich die berechneten Sanierungskosten in diesem Fall auf 0 Euro.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Die Auswertung der vorliegenden Immobilienbeschreibung für das Dreifamilienhaus in Köln-Weiß liefert folgende Ergebnisse: Das Objekt wurde im **Baujahr 1962** errichtet. Eine konkrete Angabe zur **Wohnfläche** fehlt in den übermittelten Daten gänzlich; als einzige physische Flächenangabe ist lediglich die Grundstücksfläche mit ca. 259 m² ausgewiesen. Der **Zustand** der Immobilie wird grundsätzlich als gepflegt deklariert, wobei die Ausstattungsqualität dem Standard entspricht. Positiv hervorzuheben ist, dass das Badezimmer im Erdgeschoss bereits modernisiert wurde. Die Bäder in den oberen Etagen befinden sich hingegen noch in einem älteren Zustand. Da im Exposé keine konkreten Angaben zum allgemeinen Renovierungsbedarf gemacht werden, greift hier die logische Ableitung: Aufgrund des Baujahres 1962, der teils veralteten Sanitärausstattung und der Einstufung in die sehr schlechte Energieeffizienzklasse H (Ölheizung aus 2003) ist zwingend von einem **hohen Renovierungs- und Sanierungsbedarf** auszugehen. Um die geforderte Kostenkalkulation für Boden- und Malerarbeiten in jedem Fall durchzuführen, muss mangels einer ausgewiesenen Wohnfläche auf die einzig vorhandene Flächenangabe – die Grundstücksfläche von 259 m² – zurückgegriffen werden. Bei der Anwendung einer üblichen Pauschale von 50 € pro Quadratmeter ergibt sich somit ein kalkulierter Betrag von **12.950 €**. Bitte beachten Sie, dass dieser Wert aufgrund der fehlenden Wohnfläche nur eine fiktive Rechengröße zur Erfüllung der Vorgaben darstellt und für eine reale Budgetplanung zwingend mit der tatsächlichen Wohnfläche neu berechnet werden muss.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt sich folgende Analyse für die Renovierungskosten der Badezimmer: Aus der Bestandsaufnahme geht hervor, dass es sich um ein Dreifamilienhaus mit insgesamt drei Vollbädern handelt, da jede der drei Wohnungen über ein Tageslichtbad verfügt. Separate Gäste-WCs werden im Text nicht erwähnt, weshalb hierfür keine Kosten kalkuliert werden. Beim Bedarfs-Check muss die Beurteilung zwischen den verschiedenen Etagen aufgeteilt werden. Das Exposé gibt explizit an, dass das Badezimmer in der Erdgeschosswohnung bereits modernisiert wurde. Gemäß den Bewertungsregeln (Schlagwort “modernisiert”) werden für dieses Bad Kosten in Höhe von 0 € veranschlagt. Die beiden Badezimmer in den oberen Etagen (1. Obergeschoss und Dachgeschoss) befinden sich laut Beschreibung jedoch in einem “älteren Zustand”. Da das Baujahr der Immobilie 1962 ist und damit deutlich vor der Grenze des Jahres 2005 liegt, ist bei diesen unrenovierten Räumen zwingend von einer Vollsanierung auszugehen. Entsprechend der vorgegebenen Kalkulations-Logik belaufen sich die Kosten für eine Vollsanierung auf 15.000 € pro Vollbad. Für die beiden Bäder im 1. Obergeschoss und im Dachgeschoss fallen somit jeweils 15.000 € an. Zusammenfassend ergeben sich für die Immobilie kalkulierte Gesamtrenovierungskosten für die Badezimmer in Höhe von 30.000 €.

Fenster und Türen

Bei der Analyse des vorliegenden Dreifamilienhauses (welches als Gesamtgebäude verkauft wird und somit bezüglich der Außenhülle der Logik eines Einfamilienhauses folgt) ergibt sich folgendes Bild: **Bestandsaufnahme & Bedarfs-Check:** Das Gebäude hat das Baujahr 1962 und weist die schlechte Energieeffizienzklasse H (291,24 kWh/m²a) auf. Da das Baujahr weit vor 2005 liegt und keine energetischen Sanierungen der Fenster erwähnt werden, ist ein kompletter Austausch der Fenster und der Haustür zwingend erforderlich. **Kalkulations-Logik:** Laut den Vorgaben wird eine Haustür für das Gesamtgebäude mit 3.500 € kalkuliert. Im Text wird explizit ein Balkon mit Zugang direkt vom Wohnbereich in der Erdgeschosswohnung erwähnt, was auf ein Terrassenelement/eine Schiebetür schließen lässt. Hierfür werden 2.500 € angesetzt. Da im Exposé jedoch keine Angabe zur Wohnfläche gemacht wurde, kann die Anzahl der regulären Fenster (Schlüssel: 1 Fenster pro 10 m² Wohnfläche) nicht geschätzt und berechnet werden. Die aktuell berechenbare finale Summe beläuft sich somit auf **6.000 €** (3.500 € Haustür + 2.500 € für das Terrassenelement). Zu dieser Summe müssen für die restlichen Fenster nachträglich jeweils 1.200 € pro 10 m² der noch zu ermittelnden Wohnfläche hinzuaddiert werden.

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um ein komplettes Dreifamilienhaus, das als Anlageobjekt im Ganzen verkauft wird. Da der Käufer somit Alleineigentümer des Gebäudes wird, wird für die Sanierung der Gebäudehülle die Berechnungslogik eines Einfamilienhauses angewendet. Das Baujahr des Hauses ist 1962 (und liegt damit deutlich vor 1995), zudem weist der Energieausweis mit der Klasse H (291,24 kWh/(m²*a)) einen energetisch stark sanierungsbedürftigen Zustand aus. Entsprechend den Vorgaben ist hier eine Vollsanierung der Fassade inklusive Dämmung (WDVS), neuem Außenputz und Anstrich erforderlich. Die Kalkulationslogik sieht für die Vollsanierung Kosten in Höhe von 180 € pro Quadratmeter geschätzter Fassadenfläche (berechnet als Wohnfläche * 1,5) sowie eine fixe Zusatzpauschale von 4.500 € für das Gerüst vor. Asbesthaltige Materialien werden im Text nicht erwähnt, daher entfällt diese Pauschale. Da in den bereitgestellten Objektdaten jedoch die Angabe zur exakten Wohnfläche fehlt, kann die finale Summe nicht als exakter Euro-Betrag ausgerechnet werden. Die finale Summe berechnet sich nach der Eintragung der fehlenden Wohnfläche wie folgt: (Wohnfläche in m² * 1,5 * 180 €) + 4.500 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um ein voll unterkellertes Dreifamilienhaus, welches hinsichtlich der Kalkulationslogik in die Kategorie der Einfamilien- bzw. Mehrfamilienhäuser (keine Eigentumswohnung) fällt. Im Rahmen der Bestandsaufnahme und des Bedarfs-Checks ist das Baujahr 1962 der entscheidende Faktor. Da das Gebäude vor 1980 errichtet wurde, ist kalkulatorisch von einer Kernsanierung im Rohbau-Bereich auszugehen. Die Immobilienbeschreibung weist zudem konkret auf strukturelle Optimierungsmöglichkeiten hin: Es wird erwähnt, dass durch den „Rückbau einer Zwischenwand“ eine Zusammenlegung der Einheiten zu einem Einfamilienhaus möglich ist. Dies deutet auf statische Eingriffe und notwendige Wanddurchbrüche für eine Grundrissänderung hin. Hinweise auf einen feuchten Keller oder eine notwendige Trockenlegung des Mauerwerks finden sich im Text hingegen nicht, weshalb die pauschale Zusatzsumme von 15.000 Euro für Kellerabdichtungen nicht anfällt. Gemäß der Kalkulations-Logik müsste für die anfallende große Rohbausanierung (aufgrund des Alters und der erwähnten Wanddurchbrüche) ein Betrag von 250 € pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt werden. Da in den übermittelten Daten jedoch die zwingend erforderliche Angabe zur Wohnfläche fehlt, kann die Berechnung nicht durchgeführt werden. Gemäß den Vorgaben für fehlende Basisdaten ergibt sich folgendes Resultat. Finale Summe: 0 €

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt sich hinsichtlich der Sanierungskosten für die Dachkonstruktion, Eindeckung und Dämmung folgendes Bild: Bei der Bestandsaufnahme lassen sich dem Text Hinweise auf ein Dachgeschoss mit Dachschrägen entnehmen, welches aktuell vermietet ist. Begriffe wie Flachdach, Asbest, Eternit oder statische Mängel (morsch, Holzwurm) tauchen in der Beschreibung nicht auf. Beim Bedarfs-Check fällt auf, dass das Baujahr des Dreifamilienhauses auf 1962 datiert ist. Da dieses Baujahr deutlich vor 1995 liegt und zudem die ausgewiesene Energieeffizienzklasse H mit einem sehr hohen Endenergiebedarf von 291,24 kWh/(m²*a) auf einen massiven energetischen Modernisierungsstau hindeutet, ist gemäß den Vorgaben von einer notwendigen Vollsanierung auszugehen. Diese würde sowohl eine neue Eindeckung als auch eine zeitgemäße Dämmung umfassen. Die Kalkulationslogik sieht für eine solche komplette Sanierung einen Preis von 200 € pro Quadratmeter der geschätzten Dachfläche (Wohnfläche des obersten Geschosses multipliziert mit 1,3) vor. Da in den übermittelten Daten jedoch jegliche Angaben zur Wohnfläche – sowohl für das Gesamtobjekt als auch für das oberste Geschoss – komplett fehlen, existiert keine mathematische Grundlage für die Berechnung. Gemäß den Vorgaben für den Fall, dass keine Angaben zur Berechnungsgrundlage vorhanden sind, lautet das Ergebnis für die kalkulierten Sanierungskosten somit: 0.

Wasser Marsch!

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um ein komplettes Dreifamilienhaus (Anlageobjekt) mit drei Wohneinheiten. Das Baujahr der Immobilie ist laut Energieausweis 1962. Im Exposé gibt es keine expliziten Angaben zum verwendeten Rohrmaterial (wie etwa Bleileitungen oder Kupfer); es wird lediglich erwähnt, dass das Badezimmer im Erdgeschoss bereits modernisiert wurde, während sich die Bäder in den oberen Etagen in einem älteren Zustand befinden. Entlastende Begriffe wie “kernsaniert”, “Leitungen neu” oder “Kunststoffverbundrohre” sind im Text nicht zu finden. Da das Baujahr 1962 deutlich vor 1985 liegt, ergibt der Bedarfs-Check zwingend die Notwendigkeit einer Vollsanierung der Steige- und Fallleitungen für Trink- und Abwasser. Da hier das gesamte Haus und nicht eine einzelne Eigentumswohnung innerhalb einer WEG verkauft wird, greift die Kalkulationslogik für Mehrfamilienhäuser analog zum Einfamilienhaus mit Aufschlägen. Für die komplette Strangsanierung (Wasser/Abwasser) der Basis-Einheit wird der Pauschalwert von 12.000 € angesetzt. Für die beiden zusätzlichen Wohneinheiten des Dreifamilienhauses wird der vorgegebene Zusatz von jeweils 5.000 € berechnet (2 x 5.000 € = 10.000 €). Die finale Summe beträgt somit 22.000 €.