Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Wohn- und Renditeobjekt mit Potenzial: Solide Substanz in attraktiver Lage

Dieses im Jahr 1974 errichtete und kontinuierlich modernisierte Wohngebäude überzeugt durch seine solide Bausubstanz und eine attraktive Mieterstruktur. Mit insgesamt 16 Wohneinheiten sowie 14 Stellplätzen bietet das Objekt eine ideale Gelegenheit für Investoren, die Wert auf gut vermietbare Flächen und eine wertstabile Kapitalanlage legen. Durch bereits vorliegende Angebote zur technischen Aufwertung der Heizungs- und Aufzugsanlage besteht zudem die Flexibilität, den Modernisierungsgrad aktiv mitzugestalten oder den Kaufpreis entsprechend zu reduzieren.

Durchdachte Wohnkonzepte und gepflegter Gebäudezustand

Das Gebäude zeichnet sich durch zeitgemäße, gut vermietbare Grundrisse aus, wobei die Mehrheit der Wohneinheiten über einen eigenen Balkon oder eine Terrasse verfügt. Der bauliche Zustand profitiert von diversen Modernisierungsphasen, darunter die Erneuerung der Dachdämmung und -abdichtung sowie eine Fassadendämmung. Die Aufstockung des Flachdachs wurde bereits 1976 realisiert. Zum Objekt gehören zudem sieben Garagen und sieben Außenstellplätze. Für die anstehende Modernisierung der Heizungsanlage sowie der Aufzugsanlage liegen Angebote über ein Volumen von rund 90.000 € vor, welche auf Wunsch durch den Eigentümer umgesetzt werden können oder alternativ zur Reduzierung des Kaufpreises führen.

Optimale Voraussetzungen für eine nachhaltige Vermietbarkeit

Die Immobilie bietet durch die Kombination aus einer bewährten Bauweise aus dem Jahr 1974 und den erfolgten energetischen Optimierungen an Fassade und Dach beste Voraussetzungen für eine attraktive Vermietungssituation. Die Aufteilung in 16 Wohneinheiten sowie die Bereitstellung von insgesamt 14 Parkmöglichkeiten (Garagen und Stellplätze) deckt die hohe Nachfrage nach bedarfsgerechtem Wohnraum optimal ab und sichert eine langfristige Attraktivität für potenzielle Mieter.

Sanierung der Heizung

Nach Analyse der übermittelten Objektdaten ergibt sich folgendes Ergebnis für die Sanierungskosten der Heizungs- und Klimatechnik: Das Gebäude wurde im Jahr 1974 errichtet und liegt somit deutlich vor dem Stichtag 2015. Da für das Objekt keine explizite Gesamtwohnfläche in der Beschreibung genannt wurde, ist eine präzise Berechnung anhand der prozentualen Pauschalen (150 €/m² für Vollsanierung bei Altbauten) mathematisch nicht möglich. Allerdings liegt für das Objekt ein konkreter Kostenwert aus der vorliegenden Dokumentation vor: Die kalkulierten Kosten für die Erneuerung der Heizungsanlage belaufen sich auf einen Teilbetrag der insgesamt genannten 90.000 € (die auch die Aufzugsanlage umfassen). Da keine spezifische Wohnfläche definiert ist, muss der Wert laut Vorgabe mit 0 ausgewiesen werden, um eine fehlerhafte Hochrechnung ohne verlässliche Flächenbasis zu vermeiden. Für eine fundierte Kalkulation der Sanierungskosten pro Quadratmeter wird die Angabe der Gesamtwohnfläche der 16 Wohneinheiten benötigt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Da in Ihrer Anfrage keine spezifische Angabe zur Gesamtwohnfläche in Quadratmetern enthalten ist, aber das Objekt als Mehrfamilienhaus mit 16 Wohneinheiten beschrieben wird, kann ich ohne eine konkrete Quadratmeterzahl keine präzise Summe für Boden- und Malerarbeiten berechnen. Basierend auf dem Baujahr 1974 und den bereits erfolgten sowie anstehenden Modernisierungsmaßnahmen (Heizung, Aufzug, Dämmung) ist der Sanierungszustand als teilsaniert einzustufen. Da jedoch keine Angaben zur Renovierung der Innenräume der 16 Wohneinheiten vorliegen, ist bei einem Gebäude dieses Alters von einem mittleren bis hohen Renovierungsbedarf auszugehen, um den aktuellen Wohnstandard für eine Vermietung zu gewährleisten. Ich habe keine Angaben zum Renovierungsbedarf gefunden. Ich empfehle Ihnen daher bei der Planung mindestens die Kosten für einen Frischeanstrich einzukalkulieren.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Da für das Objekt keine expliziten Angaben zur Anzahl der Bäder und WCs gemacht wurden, lege ich gemäß den Vorgaben den Standard von einem Vollbad und einem separaten Gäste-WC pro Einheit zugrunde. Da das Gebäude im Jahr 1974 errichtet wurde und keine Hinweise auf eine umfassende Modernisierung der Sanitärbereiche vorliegen, ist von einem baujahrestypischen Zustand auszugehen, was eine Vollsanierung notwendig macht. Bei 16 Wohneinheiten ergibt dies 16 Vollbäder und 16 Gäste-WCs. Die Kalkulation beläuft sich somit auf 16 x 15.000 € für die Vollbäder (240.000 €) sowie 16 x 4.000 € für die Gäste-WCs (64.000 €), was zu einer Gesamtsumme von 304.000 € für die Renovierungskosten führt.

Fenster und Türen

Da für das Objekt mit 16 Wohneinheiten keine spezifische Gesamtwohnfläche angegeben ist, erfolgt die Schätzung der Fensteranzahl basierend auf einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von ca. 70 m² pro Einheit, was einer Gesamtwohnfläche von 1.120 m² entspricht. Gemäß der Regel von 1 Fenster pro 10 m² ergibt dies einen Bedarf von 112 Fenstern. Da das Baujahr 1974 vor 2005 liegt und keine Hinweise auf energetisch sanierte Fenster (wie 3-fach-Verglasung o.ä.) vorliegen, besteht ein Austauschbedarf für die Fenster. Da es sich um ein Mehrparteienobjekt handelt (Anlage), liegt die Kostenkalkulation für die Fenster bei 112 Stück * 1.200 € = 134.400 €. Da bei einer Anlage mit 16 Einheiten die Wohnungseingangstüren primär Gemeinschaftseigentum sind, werden diese gemäß der Sonderlogik mit 1.500 € pro Einheit angesetzt (16 Einheiten * 1.500 € = 24.000 €). Die finale Summe für den Austausch der Fenster und Wohnungseingangstüren beläuft sich somit auf 158.400 €.

Alles nur Fassade?

Da es sich bei dem beschriebenen Objekt um eine Anlage mit 16 Wohneinheiten handelt, ist das Gebäude als Mehrfamilienhaus (ETW-Struktur) zu klassifizieren. Die Fassade ist hierbei zwingend Gemeinschaftseigentum. Da im Text explizit erwähnt wird, dass die Fassadendämmung bereits erneuert wurde und keine Hinweise auf eine anstehende Sonderumlage oder einen Beschluss zur Fassadensanierung vorliegen, belaufen sich die kalkulierten Sanierungskosten für die Gebäudehülle auf 0.

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf den übermittelten Daten ergibt sich folgende Analyse für die Sanierungskosten im Bereich Rohbau und strukturelle Maßnahmen: **1. Bestandsaufnahme:** Es handelt sich um ein Mehrfamilienhaus (Bestand mit 16 Einheiten), das 1974 errichtet wurde. Da die Gesamtwohnfläche für das Gebäude nicht explizit als Summe genannt wurde, basiert diese Kalkulation auf dem typischen Sanierungsbedarf für ein Gebäude dieses Alters. Die Beschreibung deutet durch den Hinweis auf bereits erfolgte Fassaden- und Dämmarbeiten sowie die angebotene Heizungs-/Aufzugssanierung darauf hin, dass keine substanziellen statischen Mängel oder notwendigen Grundrissänderungen vorliegen. **2. Bedarfs-Check:** Da das Baujahr (1974) vor 1980 liegt, ist bei Objekten dieser Altersklasse grundsätzlich ein gewisser struktureller Modernisierungsbedarf bei einer umfassenden Sanierung einzukalkulieren, um den heutigen Standard zu erreichen. Die Beschreibung spricht jedoch von “attraktiven, gut vermietbaren Grundrissen”, weshalb keine kostspieligen Grundrissänderungen oder statischen Eingriffe notwendig sind. **3. Kalkulation:** Da keine konkrete Quadratmeterzahl für das gesamte Gebäude genannt wurde, kann ich die Kalkulation nicht auf eine exakte Summe pro Quadratmeter stützen. Unter der Annahme einer durchschnittlichen Sanierung (leichte Baumaßnahmen wie Trockenbau/Putz zur Modernisierung) bei einem Gebäude dieses Alters ist bei einer angenommenen Wohnfläche von beispielsweise 1.000 m² (als Richtwert für 16 Einheiten) ein Betrag von ca. 100.000 € für allgemeine strukturelle Anpassungen (leichte Baumaßnahmen) anzusetzen. Da jedoch keine spezifischen Mängel wie “feuchter Keller” oder statische Defizite aufgeführt sind, entfällt die Zusatzpauschale. **4. Sonderlogik für ETW:** Es ist zu beachten, dass es sich um eine Eigentümergemeinschaft (WEG) handelt. Alle baulichen Veränderungen, die das Gemeinschaftseigentum (Fassade, Dach, tragende Wände) betreffen, unterliegen den Beschlüssen der WEG. Eine individuelle Sanierung der Rohbausubstanz durch einen einzelnen Wohnungseigentümer ist rechtlich und bautechnisch ohne Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft nicht möglich. **Finale Summe:** Da keine expliziten Mängel in der Bausubstanz (Risse, Feuchtigkeit, statische Probleme) genannt werden und die Grundrisse als zeitgemäß beschrieben werden, ist für die reine Rohbaustruktur (ohne die bereits separat kalkulierten 90.000 € für Heizung/Aufzug) aktuell kein sofortiger Sanierungsbedarf nach den genannten Kriterien definiert. **Ergebnis: 0 €** (Hinsichtlich der angeforderten Rohbau- und Strukturmaßnahmen, da keine Schäden oder Änderungswünsche vorliegen).

Dach über dem Kopf

Basierend auf Ihrer Objektbeschreibung ergibt sich für die Dachsanierung folgende Einschätzung: Da das Gebäude zwar aus dem Jahr 1974 stammt, jedoch ausdrücklich erwähnt wird, dass die Dachdämmung sowie die Abdichtung zuletzt erneuert wurden, ist von einem aktuell sanierten Zustand auszugehen. Gemäß der Analyse-Logik (Dämmung/Dach als erneuert/saniert klassifiziert) sind für das Dach keine weiteren Sanierungskosten zu veranschlagen. Die kalkulatorischen Kosten für die Dachsanierung betragen somit 0 €.

Wasser Marsch!

Basierend auf der Analyse des Objekts, welches 1974 errichtet wurde und 16 Wohneinheiten umfasst, ergibt sich für die Trinkwasser- und Abwasserleitungen folgendes Bild: Da das Baujahr vor 1985 liegt und keine Hinweise auf eine bereits erfolgte Erneuerung der Steige- und Fallleitungen vorliegen, ist von einer vollumfänglichen Sanierungsbedürftigkeit der veralteten Stranginstallationen auszugehen. Da es sich um ein Mehrfamilienhaus mit 16 Wohneinheiten handelt, sind die Steig- und Fallleitungen als Gemeinschaftseigentum zu betrachten. Gemäß der Kalkulationslogik für Eigentumswohnungen/Mehrfamilienhäuser trägt die WEG die Kosten für die Strangsanierung in der Regel aus der Instandhaltungsrücklage. Da keine explizite Sonderumlage für eine bereits beschlossene Sanierung erwähnt wird und die Kosten für das Gemeinschaftseigentum nicht direkt dem Sondereigentum der einzelnen Wohneinheiten zugeordnet werden, belaufen sich die direkt kalkulierbaren Kosten für die Erneuerung der Steige- und Fallleitungen in diesem Kontext auf 0.